Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO
COMARCA DE GOIÂNIA
14ª VARA CÍVEL E AMBIENTAL
Processo nº.: 5420542-30.2025.8.09.0051
Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível
Requerente: Deusdete Pereira De Novais Neto
Requerido: Itau Unibanco S.a.
SENTENÇA
Trata-se de Ação Declaratória de Nulidade de Registro de Consolidação da Propriedade C/C Indenização por Danos Morais (Com Pedido de Tutela de Urgência para Suspensão de Leilão) requerida por Deusdete Pereira de Novais Neto em desfavor de Itaú Unibanco S.A., todos devidamente qualificados.
Narra a parte autora ter celebrado com a instituição financeira requerida, no dia 27 de novembro de 2020, uma Cédula de Crédito Bancário nº 10152887502, no valor de R$ 44.580,00, com garantia por alienação fiduciária de sua propriedade localizada na Rua S-16, Lote 30, Quadra 50, Conjunto Morada do Morro, no município de Senador Canedo - GO, objeto da Matrícula nº 4.028 do Cartório de Registro de Imóveis daquela comarca.
Aduz que, devido a graves problemas financeiros enfrentados durante a vigência do contrato, não conseguiu honrar com o pagamento pontual de algumas parcelas do seu financiamento, ficando inadimplente.
Esclarece que buscou o banco para regularizar a dívida, realizando pagamentos expressivos, mas foi surpreendido com a informação de que seu imóvel seria objeto de leilão extrajudicial, agendado inicialmente para as datas de 09/05/2024 e 23/05/2024.
Afirma que não recebeu nenhuma intimação pessoal válida para a purgação da mora, tampouco foi cientificado formalmente das datas dos leilões extrajudiciais, tendo sido notificado tão somente por edital, quando já não mais lhe era possível purgar a mora.
Requereu a concessão da tutela antecipada em caráter liminar para que fossem suspensos os leilões extrajudiciais e impedidos quaisquer atos de disposição do bem imóvel dado em garantia.
Juntou documentos em evento 01.
No evento 06, foi proferida decisão deferindo o pedido de assistência judiciária gratuita formulado pelo autor e concedendo a tutela provisória de urgência à parte promovente.
Audiência de conciliação frustrada (evento 30).
Na sequência, a empresa requerida apresentou contestação no evento 35, arguindo preliminarmente a ocorrência de coisa julgada, sob o argumento de que a controvérsia fora anteriormente apreciada nos autos do Processo nº 5354512-66.2024.8.09.0174 perante o Juizado Especial Cível de Senador Canedo/GO. No mérito, sustentou que a consolidação da propriedade e a designação dos leilões se deram com absoluta regularidade formal, sem qualquer vício a ser reconhecido. Argumentou que o próprio autor reconhece a contratação e o inadmissível estado de mora, tendo o negócio jurídico sido celebrado de forma livre e espontânea. Discorreu que o requerente foi devidamente notificado por edital após tentativas presenciais de intimação pessoal que restaram infrutíferas no endereço do imóvel dado em garantia e no endereço de correspondência indicado no contrato, tendo o devedor mudado de residência sem atualizar seu cadastro junto à instituição financeira. Defendeu a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumido,r ante a incidência da tese vinculante do Tema 1095 do STJ, e sustentou a inocorrência de adimplemento substancial nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/1997, bem como a inexistência de danos morais indenizáveis. Requereu, ao final, o acolhimento da preliminar e a improcedência total dos pedidos autorais.
Impugnação à contestação acostada no evento 38.
No evento 45, juntou-se ofício comunicando o acórdão proferido no Agravo de Instrumento nº 5492565-71.2025.8.09.0051 pela 1ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, o qual deu provimento ao recurso interposto pelo banco réu para revogar a tutela provisória de urgência anteriormente concedida.
No evento 48, Natalia Cristina Soares Melo, devidamente qualificada, requereu sua habilitação no feito na condição de terceira interessada. Alega, em suma, que adquiriu do autor, de boa-fé e mediante contrato verbal de compra e venda ('contrato de gaveta') firmado em 05/11/2021, o imóvel objeto da alienação fiduciária discutida nos autos, tendo sido outorgada procuração pública para gestão do bem. Sustenta que reside no imóvel com seus filhos e possui interesse jurídico na lide, requerendo a designação de audiência de conciliação para quitação da dívida e regularização da propriedade.
Em decisão proferida no evento 49, este juízo saneou o feito, afastou a incidência do Código de Defesa do Consumidor com esteio no Tema 1095 do STJ, rejeitou a preliminar de coisa julgada, indeferiu a produção de prova oral e determinou a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis de Senador Canedo/GO para juntada da cópia integral do procedimento de consolidação da propriedade, bem como a intimação dos litigantes para se manifestarem sobre o pedido de intervenção de terceiro.
A parte ré manifestou-se no evento 56, pugnando pelo indeferimento do pedido de intervenção de terceiro. Argumenta que a peticionária não possui legitimidade para intervir, pois a cessão de direitos sobre o imóvel dado em garantia fiduciária depende de anuência expressa do credor fiduciário, o que não ocorreu no caso, nos termos do art. 29 da Lei nº 9.514/1997. Sendo assim, defendeu a ausência de efeito jurídico das transações particulares perante a instituição financeira demandada.
O Cartório de Registro de Imóveis de Senador Canedo/GO respondeu ao ofício no evento 74, acostando a cópia integral do processo administrativo de consolidação da propriedade fiduciária.
Vieram-me os autos conclusos.
É o relatório.
Decido.
De início, constata-se que foram asseguradas as garantias processuais aos litigantes, notadamente, foi acautelado o contraditório e a ampla defesa, estando, desta forma, o processo isento de qualquer mácula de ordem formal, inexistindo nulidades ou irregularidades a serem sanadas, encontrando-se, portanto, apto ao julgamento meritório.
Ademais, tenho como praticável o julgamento antecipado da causa, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, eis que a discussão se trata de matéria exclusivamente de direito, sendo que os documentos juntados são hábeis à comprovação da matéria fática, sendo prescindíveis a produção de outras provas, motivo pelo qual conheço diretamente do pedido.
Dito isto, na ordem de enfrentamento das matérias submetidas à apreciação, passo à análise da pretensão de intervenção de terceiro formulada no evento 48, por Natalia Cristina Soares Melo.
Com efeito, a pretensão da peticionária fundamenta-se em "contrato de gaveta" verbal e procuração pública celebrados exclusivamente com o devedor fiduciante, Deusdete Pereira de Novais Neto, sem a prévia e expressa anuência da instituição financeira credora Itaú Unibanco S.A.
Nesse ponto, dispõe o art. 29, da Lei nº 9.514/1997, que a transmissão dos direitos de que seja titular o fiduciante sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia depende indispensavelmente da anuência expressa do fiduciário.
Sem o prévio e formal consentimento da instituição financeira credora, a cessão particular realizada entre o fiduciante e terceiros é ineficaz perante o credor fiduciário, não ostentando aptidão para infirmar a consolidação da propriedade, nem para gerar interesse jurídico tutelável na relação processual mantida entre as partes contratantes originais.
A propósito, orienta a jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás sobre a necessidade de anuência do agente financeiro para a validade e eficácia de cessões em contratos com alienação fiduciária:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM PEDIDO INDENIZATÓRIO. ?CONTRATO DE GAVETA?. TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE DE VEÍCULO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NECESSIDADE DE ANUÊNCIA DO AGENTE FINANCIADOR. 1. A cessão de direitos de contrato de financiamento entre particulares, sem anuência da instituição financeira credora, comumente denominada ?contrato de gaveta?, é válida entre as partes, mas a transferência de propriedade do veículo depende do consentimento do credor fiduciário. 2. O descumprimento do contrato pode causar frustração, mas não gera automaticamente dano moral, salvo se houver comprovação de lesão extrapatrimonial. 3. A expedição de ofício ao Detran para transferir multas de trânsito ao real infrator não é adequada sem resistência da parte adversa. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, 5512697-23.2023.8.09.0051, MARIA CRISTINA COSTA MORGADO - (DESEMBARGADOR), 8ª Câmara Cível, julgado em 23/08/2024 18:10:50)
Nestes termos, rejeito o pedido de intervenção de terceiro formulado por Natalia Cristina Soares Melo no evento 48.
Superadas esta questão processual, passo ao exame do mérito da causa.
Pois bem.
No contexto em análise, observo que a controvérsia instaurada cinge-se em apurar se o procedimento realizado para levar o imóvel objeto do contrato celebrado entre as partes a leilão, com a consequente consolidação da propriedade em favor da parte requerida, obedeceu às disposições da Lei nº 9.514/1997, notadamente quanto à intimação para purgar a mora e exercer o direito de preferência.
Por oportuno, cumpre ressaltar que a Segunda Seção do Colendo Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo 1095 (REsp 1.891.498/SP), pacificou a tese vinculante de que, nos contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrados, a resolução do pacto decorrente do inadimplemento do devedor constituído em mora submete-se estritamente ao procedimento especial da Lei nº 9.514/1997, afastando-se a aplicação das regras gerais do Código de Defesa do Consumidor.
Outrossim, o art. 22, da Lei nº 9.514/1997, define a alienação fiduciária de coisa imóvel como o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Ocorrendo o adimplemento integral da obrigação, resolve-se a propriedade fiduciária do imóvel; subsistindo o inadimplemento da obrigação contratual, consolida-se a propriedade no patrimônio do credor fiduciário, na forma estipulada nos arts. 26 e 27 da referida lei especial.
O art. 26, §§ 1º, 3º e 4º, da Lei nº 9.514/1997 estipula que, vencida e não paga a dívida, o devedor fiduciante será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, para satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, as prestações vencidas e os demais encargos contratuais e legais. Quando o devedor fiduciante encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital.
Na espécie, analisando detidamente a cópia integral do processo administrativo remetida pelo Cartório de Registro de Imóveis de Senador Canedo/GO no evento 74, verifica-se, à princípio, que a instituição financeira ré comprovou haver adotado todas as diligências legais prévias para promover a intimação pessoal do devedor fiduciante.
Com efeito, os documentos registrais demonstram que o oficial de registro de imóveis efetuou diligências presenciais no endereço do imóvel dado em garantia (Rua S-16, Lote 30, Quadra 50, Conjunto Morada do Morro, Senador Canedo/GO) e no endereço de correspondência fornecido pelo devedor na Cédula de Crédito Bancário nº 10152887502 (Rua 14, Unidade 201, nº 17, Parque Atheneu, Goiânia/GO).
Em ambas as localidades, o serventuário certificado constatou e declarou que o autor não mais residia nos referidos imóveis, encontrando-se em local incerto e não sabido.
Ocorre que, no caso concreto, os elementos dos autos revelam circunstância que impõe exame acurado à luz do princípio da proporcionalidade.
É que o autor comprovou, por meio do Demonstrativo de Evolução do Saldo Devedor emitido pelo próprio banco requerido no evento 01, que realizou pagamentos extraordinários em novembro e dezembro de 2021 que amortizaram de forma tão expressiva o saldo devedor que, já na parcela nº 17 (28/05/2022), o saldo devedor do contrato atingiu zero.
Não obstante isso, o banco lançou, em 15/04/2024, uma operação denominada "Liquidação p/ consolidação de propriedade" no valor de R$ 2.830,82, valor este que serviu de base para a consolidação extrajudicial da propriedade fiduciária.
Ora, os valores pagos pelo autor totalizaram aproximadamente R$ 48.000,00 (quarenta e oito mil reais) de amortização do principal, mais os juros remuneratórios, encargos e seguros que somaram cerca de R$ 6.211,96 (seis mil, duzentos e onze reais e noventa e seis centavos), conforme a própria planilha do banco (subtotais de amortização: R$ 16.891,58, juros: R$ 6.211,96, multas, mora e ajustes: R$ 4.140,51, totalizando R$ 26.686,37 no consolidado).
Logo, não há como ignorar que o saldo residual de R$ 2.830,92 do qual o banco se valeu para promover a consolidação representa percentual ínfimo do débito, mais precisamente 5,9% do valor originalmente financiado (R$ 48.000,00) e aproximadamente 1,57% do total efetivamente já pago pelo autor ao longo do contrato. Esta narrativa não restou controvertida pela parte adversa.
Com efeito, a teoria do adimplemento substancial, como instrumento de equilíbrio contratual e concreção dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, obsta a resolução do pacto e a adoção de medidas extremas quando o inadimplemento se mostra mínimo e residual diante do cumprimento maciço da prestação devida.
Nesse cenário, impõe-se o reconhecimento do adimplemento substancial da obrigação contratual pela parte autora, notadamente quando extrai-se ser imóvel voltado à moradia familiar, bem como o fato de que a intimação para purgação da mora não foi realizada diretamente ao devedor.
A propósito, o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo já decidiu que a teoria do adimplemento substancial se aplica mesmo aos contratos de alienação fiduciária de imóvel regidos pela Lei nº 9.514/1997:
CONSÓRCIO - Ação de consignação em pagamento c/c anulatória de leilão extrajudicial - Imóvel - Débito de parcelas - Consolidação da propriedade de acordo com a Lei 9.514/97 com posterior designação de leilões - Ausente comprovação de intimação regular quanto às datas de leilão - Possibilidade de purgação da mora até a arrematação, conforme tutela de urgência mantida por acórdão proferido em agravo de instrumento - Depósito de parcelas inadimplidas e de vincendas no curso do processo - Demonstrativo de débito atualizado apresentado pelo Banco - Impugnação de valores - Ausente corroboração documental da exigibilidade de valores de verba honorária, parte da cobrança relativa a custas e despesas, e de avaliação, está por não provado o serviço e nem o pagamento Valores depositados suportam pagamento do principal e juros das parcelas vencidas e que se venceram no trâmite Valor remanescente de custas, despesas, e ITBI que comporta ressarcimento pelo autor, constituído título executivo judicial Adimplemento substancial provado a impedir rescisão do contrato, mesmo em sendo da modalidade de alienação fiduciária de imóvel, regrado no SFI (Lei nº 9.514/97) Desconstituição da consolidação da propriedade, seguindo-se com cumprimento do contrato Precedentes TJSP - Decaimento proporcional Adequação - Sentença substituída - Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - AC: 10271644220188260405 SP 1027164-42 .2018.8.26.0405, Relator.: José Wagner de Oliveira Melatto Peixoto, Data de Julgamento: 10/08/2020, 37ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/08/2020)
No mesmo sentido, o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais firmou compreensão análoga:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA IMOBILIÁRIA. FINANCIAMENTO PELO SFH . ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO E DA MORADIA. BOA-FÉ OBJETIVA. PERÍCIA CONTÁBIL JUDICIAL . INEXISTÊNCIA DE NULIDADES PROCESSUAIS. MANUTENÇÃO DO CONTRATO. AFASTAMENTO DA MORA. RECURSO PROVIDO . I. CASO EM EXAME (...) No mérito, o laudo pericial confirma o pagamento de 72 das 91 parcelas, indicando elevado grau de cumprimento contratual e saldo devedor bastante reduzido quando considerados os depósitos judiciais. - A perícia revela que o saldo residual - cerca de R 12.750,10 - é ínfimo diante do montante financiado, tornando desproporcional a resolução contratual e a consolidação da propriedade fiduciária . - O cenário fático e probatório autoriza a incidência da Teoria do Adimplemento Substancial, que impede a adoção de medidas extremas quando o inadimplemento é mínimo e não compromete o equilíbrio da relação contratual. - A preservação do contrato harmoniza-se com a boa-fé objetiva, com a função social da moradia e com o regime jurídico do SFH, que privilegia a continuidade do financiamento e evita consequências patrimonialmente gravosas e desnecessárias ao devedor. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido . Tese de julgamento: Havendo elevado grau de cumprimento contratual demonstrado por prova pericial idônea, configura-se o adimplemento substancial, que impede a resolução do contrato e a consolidação da propriedade fiduciária. A prova pericial que revela saldo devedor residual reduzido, em confronto com depósitos judiciais já efetivados, autoriza o afastamento da mora e impõe o recálculo do saldo remanescente. A preservação do contrato de financiamento imobiliário, sobretudo no âmbito do SFH, concretiza a boa-fé objetiva e a função social da moradia, (TJ-MG - Apelação Cível: 50118665920208130525, Relator.: Des.(a) Fernando Caldeira Brant, Data de Julgamento: 18/12/2025, Câmaras Cíveis / 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/12/2025)
Assim, a consolidação da propriedade fiduciária promovida pelo banco réu, lastreada em saldo residual de R$ 2.830,92 (dois mil, oitocentos e trinta reais e noventa e dois centavos), quando o autor já havia desembolsado a quase integralidade do valor financiado e dos encargos contratuais, revela-se medida desproporcional e atentatória à boa-fé objetiva.
Com efeito, a finalidade da garantia fiduciária é assegurar o adimplemento da obrigação, e não constituir instrumento de expropriação por inadimplemento ínfimo. O credor que já recebeu a quase totalidade do seu crédito não pode, sob o pálio da legalidade estrita do procedimento extrajudicial, impor ao devedor a perda do imóvel residencial por valor tão reduzido, sob pena de subversão da própria função da garantia em enriquecimento sem causa.
A perda do imóvel residencial familiar em razão de inadimplemento residual ínfimo representa violação desproporcional a esse direito fundamental, não podendo ser tolerada.
Impõe-se, portanto, a desconstituição da consolidação da propriedade fiduciária averbada sob a AV-09 na Matrícula nº 4.028 do CRI de Senador Canedo/GO, com o consequente restabelecimento da titularidade do imóvel ao autor, mediante o depósito ou pagamento do saldo residual de R$ 2.830,92 (dois mil, oitocentos e trinta reais e noventa e dois centavos), atualizado monetariamente e acrescido de juros de mora desde a data da consolidação (08/04/2024), a ser apurado em liquidação de sentença.
No tocante ao pedido de indenização por danos morais, a pretensão autoral não merece acolhida, porquanto o procedimento de consolidação da propriedade em favor do banco decorreu de sua mora reconhecida. Trata-se de montante que, ainda que tido como pouco expressivo diante do valor quitado, de fato é devido pelo requerente, o que afasta a alegação de violação a direitos da personalidade.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial para:
a) RECONHECER o adimplemento substancial do contrato de financiamento imobiliário firmado entre as partes (Cédula de Crédito Bancário nº 10152887502), e, por conseguinte, DECLARAR a nulidade do registro de consolidação da propriedade fiduciária do imóvel objeto da Matrícula nº 4.028 do Cartório de Registro de Imóveis de Senador Canedo/GO, determinando o cancelamento da averbação de consolidação (AV-09), condicionado ao pagamento, pelo autor, do saldo residual de R$ 2.830,92 (dois mil, oitocentos e trinta reais e noventa e dois centavos), devidamente atualizado monetariamente pelo IPCA-E desde 08/04/2024 e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação, a ser apurado em liquidação de sentença;
b) ANULAR todos os atos posteriores à consolidação da propriedade, especialmente os leilões extrajudiciais designados para 09/05/2024 e 23/05/2024 e eventual termo de quitação deles decorrente.
De outro lado, JULGO IMPROCEDENTE o pleito de condenação da parte ré ao pagamento de danos morais.
Diante da sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento pela metade das custas processuais e de honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.
A parte autora, beneficiária da gratuidade da justiça, fica isenta do pagamento de custas e honorários, consoante o art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
Transcorrido o prazo recursal, não havendo requerimentos, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo.
No caso de oposição de embargos de declaração, havendo possibilidade de serem aplicados efeitos infringentes, deverá a parte contrária ser intimada para manifestação no prazo legal.
Interposto recurso de apelação, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões, no prazo legal de 15 (quinze) dias, conforme preconiza o art. 1.010, § 1º, do Código de Processo Civil.
Se apresentada apelação adesiva pela parte recorrida, na forma do art. 997 do Código de Processo Civil, intime-se a parte contrária para contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias, de acordo com o art. 1.010, § 2º, do Código de Processo Civil.
Caso as contrarrazões do recurso principal ou do adesivo ventilem matérias elencadas no art. 1.009, § 1º, do Código de Processo Civil, intime-se a parte recorrente para se manifestar, no prazo de 15 (quinze) dias, conforme o artigo 1.009, § 2º, do Código de Processo Civil.
Após, encaminhem-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, com as homenagens de estilo, ressaltando-se que o juízo de admissibilidade do recurso será efetuado direta e integralmente pela Corte, segundo o teor do artigo 932 do Código de Processo Civil.
Cumpra-se.
Goiânia/GO, data da assinatura eletrônica.
(assinado digitalmente)
Tatianne Marcella Mendes Rosa Borges Mustafa
Juíza de Direito
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