Inteiro teor
GABINETE DA 29ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes, nº 220, Edson Queiroz - CEP 60811-690, Fone: (85)3108-0812, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] Processo: 3032839-11.2025.8.06.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Tutela de Urgência] Autor: KEVIN HARLEY FERREIRA MOURA Réu: VENTURE CAPITAL PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS S/A SENTENÇA Vistos etc. Cuida da presente de uma Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução dos Valores Pagos e Tutela Provisória de Urgência ajuizada por KEVIN HARLEY FERREIRA MOURA em face de VENTURE CAPITAL PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS S/A, partes qualificadas nos autos, nos termos delineados na peça vestibular (ID.154203004). Narra o autor, que firmou com a ré, em 22 de agosto de 2024, o Contrato Particular de Promessa de Venda e Compra de Fração de Tempo de Unidade Autônoma em Regime de Condomínio em Multipropriedade nº T1-42271, referente à unidade 27006, Fração 19/26, do empreendimento Residence Club At The Hard Rock Hotel Fortaleza, pelo valor total de R$ 119.900,00. Que a forma de pagamento ajustada foi uma entrada de R$ 2.000,00, sendo R$ 500,00 via PIX e R$ 1.500,00 via cartão de crédito, 18 parcelas de R$ 1.000,00, seguidas de 65 parcelas de R$ 1.513,64 e uma última de R$ 1.513,40, com data prevista para aprovação do habite-se e início da utilização foi fixada em 31 de dezembro de 2025, com prazo de tolerância de 180 dias. Alega o autor, que, dentro do prazo legal de arrependimento, especificamente em 28 de agosto de 2024, ou seja, 6 dias após a assinatura, sua esposa entrou em contato com a ré solicitando a rescisão contratual e afirma que as tratativas ocorreram predominantemente de forma remota e que não houve visualização prévia do produto, invocando o art. 49 do CDC e o §10 do art. 67-A da Lei nº 4.591/64. Sustenta, ainda, a quebra de confiança diante do notório atraso na conclusão do empreendimento, que acumula sucessivos descumprimentos desde 2020. Requer a rescisão contratual por culpa exclusiva da ré, com a restituição integral dos valores pagos de R$ 10.000,00 atualizados, nos termos da Súmula 543 do STJ e subsidiariamente, pede a retenção máxima de 10%, bem como postulou também a concessão de tutela de urgência para suspensão das cobranças e abstenção de negativação. Adunou os documentos a inicial de IDs. 154203015/ 154203019, autos. Dá à causa o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). No despacho de admissibilidade, foi concedida tutela de urgência parcial para suspender as cobranças e determinar que a ré se abstenha de negativar o nome do autor e formação da relação processual (ID 175688291). Regularmente citada, a ré apresentou contestação (IDs 184147585 e 184147586). Alega, em preliminar, a impugnação à justiça gratuita, sustentando que o autor é Oficial das Forças Armadas e reside em condomínio dotado de infraestrutura, o que indicaria capacidade financeira. No mérito, defende que o direito de arrependimento não foi exercido pelos meios hábeis previstos na cláusula 6.3 do contrato, ou seja, por carta registrada com AR ou e-mail com confirmação de recebimento, bem como aponta que o autor continuou pagando as parcelas mensais de setembro/2024 a abril/2025, comportamento incompatível com o arrependimento. Sustenta a validade do contrato e a inaplicabilidade do CDC, por tratar-se de investimento imobiliário. Invoca o art. 43-A da Lei nº 4.591/64 prazo de tolerância de 180 dias, argumentando que a data de entrega (31/12/2025) ainda não se esgotara quando do ajuizamento da ação (09/05/2025), requerendo a improcedência dos pedidos, com aplicação do art. 67-A da Lei nº 4.591/64 retenção de 25% e comissão de corretagem de 6%. Adunou os documentos (IDs. 184147586/184147611). Houve réplica (IDs 186924058-18692406), na qual o autor reafirmou os termos da inicial, rebateu a impugnação à gratuidade e sustentou a aplicação do CDC e o inadimplemento antecipado da ré, juntando decretos estaduais sobre a pandemia. Intimadas a especificar provas, a ré manifestou desinteresse na produção de novas provas (ID 192086801), enquanto o autor requereu a oitiva de testemunha (ID 192166155). Sobreveio decisão (ID 202875344) indeferindo a produção de prova oral e anunciando o julgamento antecipado da lide. Vieram-me os autos conclusos para sentença. É o relatório. FUNDAMENTO E DECIDO. Do julgamento do feito. O feito comporta o julgamento antecipado da lide, a teor do disposto no art. 355, I, do CPC, haja vista que a matéria de fato já se encontra suficientemente demonstrada nos autos, inclusive com prova pericial. O processo em epígrafe teve tramitação regular e foi assegurado o contraditório e a ampla defesa. No caso em tela, não há preliminares a serem enfrentadas ou irregularidades a serem sanadas, o que permite que se adentre ao mérito. Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, presentes as condições que ensejam o julgamento antecipado da causa, é dever do juiz, e não mera faculdade, assim proceder (STJ. REsp. 2832/RJ. Relator Ministro Sálvio de Figueiredo). Com efeito, o magistrado pode e deve exercer juízo crítico e aceitar como suficientes as provas documentais apresentadas, dispensando as outras, quando a tendência é que a lide seja julgada antecipadamente, conforme o previsto pelo Código de Processo Civil, art. 355, I. Se já há nos autos prova suficiente, não sendo, pois, necessário colher outras, o juiz está autorizado a conhecer diretamente do pedido, proferindo a sentença. A questão não encontra discrepância na jurisprudência dos Tribunais: PROCESSO CIVIL. AÇÃO REVISIONAL C/C INDENIZAÇÃO. AGRAVO DE INSTRUMENTO DE DECISÃO QUE ANUNCIOU O JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTENTE. PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 355, I, DO CPC. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. DECISÃO DE PISO MANTIDA. In casu, a parte agravante, inconformada com decisão interlocutória que anunciou o julgamento antecipado da lide, interpôs o presente Agravo de Instrumento, argumentando pela necessidade de produção de prova técnica feito pelos autores, bem como a apuração de dados e, por consequência, a instrução processual. 2. Vislumbra-se na decisão atacada que o d. Julgador, em apreciação as provas e documentos já acostados aos autos, bem como o encerramento da fase postulatória em momento anterior, aplicou à lide o teor do art. 355, I, do CPC: "Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando: I - não houver necessidade de produção de outras provas."Observa-se, ainda, que, nesse despacho, foi determinada e expedida intimação as partes. 3. O exame sobre a necessidade de maior instrução probatória compete ao próprio juiz da causa, que decidirá sobre o preenchimento ou não dos requisitos para o julgamento antecipado do feito. Ou seja, o julgamento antecipado é faculdade do Magistrado segundo o princípio do livre convencimento e da motivada apreciação da prova, sem que isso importe em qualquer nulidade. 4. Dessarte, da detida análise do feito, nota-se que, não trazendo o julgamento antecipado da lide qualquer prejuízo às partes e tendo agido o Juiz monocrático de acordo com o disposto no inciso I do art. 355, do CPC, é de reconhecer que não haverá a ocorrência de cerceamento de direito de defesa, razão pela qual não merece reforma a decisão proferida. 5. Recurso conhecido e desprovido. Ato judicial de primeiro grau preservado. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso, para negar-lhe provimento, em conformidade com o voto da e. Relatora. (TJ-CE - AI: 06268056420218060000 CE 0626805-64.2021.8.06.0000, Relator: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 14/07/2021, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 14/07/2021) Pontualizo, que a controvérsia nos presentes autos envolve questões de fato e de direito que já se encontram devidamente elucidadas pela prova documental produzida pelas partes. A necessidade de produção de provas adicionais, como a prova testemunhal requerida pelo autor foi afastada, pois os elementos já constantes dos autos são suficientes para a formação do convencimento deste Juízo, conforme preconizado pelos artigos 9, 10 e 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Deste modo, o julgamento antecipado da lide é medida que se impõe. DA IMPUGNAÇÃO DA GRATUIDADE JUDICIAL. A ré impugnou a concessão da justiça gratuita ao autor, sustentando que ele seria Oficial das Forças Armadas, residiria em condomínio dotado de infraestrutura e teria contratado a aquisição de fração imobiliária de alto valor (R$ 119.900,00), o que demonstraria capacidade financeira. A impugnação não merece acolhimento, posto que o autor apresentou declaração de hipossuficiência (ID 154203015), que goza de presunção relativa de veracidade, nos termos do art. 99, §3º, do CPC. Assim, para afastá-la, seria necessária prova robusta em contrário, que a ré não produziu, concernentes as circunstâncias apontadas (profissão, local de residência e contratação) não são, por si sós, indicadores seguros de capacidade financeira para arcar com custas processuais e honorários sem comprometer o sustento próprio e da família. A aquisição foi feita de forma parcelada e o valor já pago é de apenas R$ 10.000,00, montante compatível com planejamento financeiro ordinário, aliado ao fato de que a jurisprudência do STJ é firme no sentido de que a simples declaração de hipossuficiência da pessoa natural é suficiente ao deferimento da gratuidade, quando não ilidida por outros elementos dos autos. Rejeito a impugnação jaez. DO MÉRITO A primeira questão de mérito a ser enfrentada é a aplicabilidade do CDC à relação contratual estabelecida entre as partes, posto que a ré sustenta que a multipropriedade seria investimento e não consumo, afastando a incidência das normas protetivas. Com efeito tal entendimento não pode prevalecer, consoante a relação jurídica estabelecida entre as partes configura típica relação de consumo, visto que o autor, pessoa física, adquiriu fração de tempo para fruição pessoal de lazer e recreação, enquadrando-se como destinatário final do produto (art. 2º do CDC) e a ré, por sua vez, é a incorporadora e fornecedora do empreendimento, que desenvolve atividade profissional de comercialização de unidades imobiliárias em regime de multipropriedade (art. 3º do CDC). Ademais, ainda que se cogitasse de viés de investimento, a jurisprudência do STJ adota a teoria finalista mitigada, pela qual o CDC incide quando o adquirente, mesmo não sendo destinatário final econômico, encontra-se em situação de vulnerabilidade técnica, jurídica ou informacional frente ao fornecedor. Essa vulnerabilidade se manifesta de forma patente no caso concreto: o autor é pessoa física, sem expertise no mercado imobiliário, que contratou com grande incorporadora, detentora exclusiva de todas as informações técnicas sobre obras, cronogramas e riscos do empreendimento. Aplico, portanto, o Código de Defesa do Consumidor à presente relação jurídica, com todas as suas implicações legais, inclusive a inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII), já deferida na decisão de ID 175688291. No caso concreto, o autor alega que exerceu o direito de arrependimento em 28 de agosto de 2024, seis dias após a assinatura do contrato, quando sua esposa teria entrado em contato com a ré solicitando a desistência. Invoca o art. 49 do CDC e o §10 do art. 67-A da Lei nº 4.591/64. Examino a questão com detida atenção. O §10 do art. 67-A da Lei nº 4.591/64, incluído pela Lei nº 13.786/2018, assim dispõe: Art. 67-A, § 10. Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) O contrato foi firmado em estande de vendas do empreendimento, fora da sede da incorporadora, o que, em tese, autoriza o exercício do direito de arrependimento no prazo de 7 dias. A cláusula 6.3 do contrato (Campo 6.3 do Quadro Resumo, ID 154203017, pag. 47) estabelece a forma para o exercício desse direito: "Caberá ao PROMISSÁRIO COMPRADOR demonstrar o exercício tempestivo do direito de arrependimento por meio de carta registrada, com aviso de recebimento, cuja postagem deverá ocorrer dentro do período de sua vigência (7 dias), ou, ainda, por correio eletrônico (e-mail) com confirmação do recebimento." O núcleo central neste ponto é se o autor comprovou o exercício do direito de arrependimento pelos meios e na forma estabelecidos na cláusula, fato que se mostra inquestionável como negativa, pelos seguintes elementos emergentes do escorço fático-legal: A um: o autor não juntou aos autos qualquer documento que comprove o envio de carta registrada com aviso de recebimento ou de e-mail com confirmação de recebimento à ré no prazo de 7 dias e o documento juntado sob ID 154203019 ("Solicitação de Distrato - Arrependimento") não está especificado no extrato processual, e a inicial menciona apenas que a esposa do autor "entrou em contato" com a empresa. Portanto, não há nos autos prova do meio utilizado, do conteúdo da manifestação nem da ciência inequívoca da ré. A dois: O comportamento posterior do autor é incompatível com o exercício do direito de arrependimento, considerando a ficha financeira (ID 154203018), pois o autor continuou adimplindo as parcelas mensais nos meses seguintes no total de 8 parcelas mensais após a data do alegado arrependimento (28/08/2024), com o último pagamento ocorrendo em 15 de abril de 2025. Esse comportamento ativo de adimplemento contratual por cerca de oito meses consecutivos é absolutamente contraditório com a alegação de que o contrato já estava desfeito desde 28 de agosto de 2024. A doutrina do venire contra factum proprium, decorrente do princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do CC), veda que uma parte adote comportamento contraditório capaz de frustrar a legítima expectativa criada na outra parte. Ao continuar pagando as parcelas mensalmente, o autor gerou na ré a legítima expectativa de continuidade do vínculo contratual, suprimindo a possibilidade de invocar posteriormente um arrependimento pretérito que seus próprios atos desmentem. A três: A consumação do arrependimento exige manifestação inequívoca do consumidor, nos termos do parágrafo único do art. 49 do CDC. O STJ, no REsp 2.114.283/RJ, firmou que o art. 49 do CDC estabelece, de forma taxativa, o direito de arrependimento, mas sua interpretação não admite ampliação para além das hipóteses legais, e o exercício do direito demanda prova da manifestação tempestiva. Ausente a comprovação do exercício do direito de arrependimento pelos meios hábeis previstos na cláusula 6.3 do contrato e, mais ainda, diante do comportamento incompatível do autor que continuou adimplindo o contrato por oito meses, reconheço que o direito de arrependimento não foi validamente exercido. Neste desiderato, não tendo sido exercido o direito de arrependimento, passo a analisar o pedido de rescisão contratual formulado pelo autor. Conforme demonstrado no tópico anterior, o autor não comprovou o exercício do direito de arrependimento pelos meios hábeis previstos na cláusula 6.3 do contrato (carta registrada com AR ou e-mail com confirmação de recebimento). Além disso, o autor continuou adimplindo as parcelas mensais por oito meses após a data do alegado arrependimento, comportamento incompatível com a desistência. A presente ação foi ajuizada em 09 de maio de 2025, quando o prazo contratual para aprovação do habite-se (31/12/2025) acrescido da tolerância de 180 dias (29/06/2026) ainda não havia se esgotado, portanto, no momento do ajuizamento, não havia inadimplemento contratual por parte da ré. Não obstante, o autor manifesta inequívoca vontade de não mais manter o vínculo contratual, resta certo que a manutenção forçada do contrato não se mostra adequada, sendo cabível a rescisão por iniciativa do promitente comprador, com a consequente restituição dos valores pagos, observadas as regras de distrato previstas no art. 67-A da Lei nº 4.591/64. Desse modo, reconheço a rescisão do contrato por iniciativa do autor, aplicando-se as consequências legais próprias do desfazimento por vontade do adquirente, nos termos do art. 67-A da Lei nº 4.591/64 e da segunda parte da Súmula 543 do STJ. Reconhecida a rescisão contratual por iniciativa do autor, a restituição dos valores pagos deve observar as regras do art. 67-A da Lei nº 4.591/64 (incluído pela Lei nº 13.786/2018), que estabelece as deduções cabíveis em caso de desfazimento do contrato por iniciativa ou culpa do adquirente. A Súmula 543 do STJ também firma que, na hipótese de resolução de contrato por iniciativa do comprador, a restituição deve ser parcial e segundo a ficha financeira (ID 154203018, ), o autor pagou um total de R$ 10.000,00 (dez mil reais) Com efeito, tenho que malgrado as alegações verberadas pela parte promovente com relação a não devolução do valor pago pelo contrato de aquisição dos bem imóvel, em tese as evidencio nos moldes em foco, posto que contratadas dentro do padrão razoável, mesmo no formato de adesão, dessarte resta claro a rescisão contratual e como ponto nodal os valores adimplidos das parcelas pel suplicante e a forma de sua devolução. Nesse sentido, a vexatio quaestio repousa sobre o percentual de retenção deve ser resolvida sob a ótica da vulnerabilidade do consumidor e da natureza do negócio. O Superior Tribunal de Justiça, ao consolidar o entendimento sobre a rescisão por desistência do comprador, estabeleceu que a retenção pela vendedora deve flutuar entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as particularidades do caso. Os valores pagos a título de sinal (R$ 2.000,00) integram o montante total pago e não podem ser objeto de retenção autônoma, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ. No caso concreto, a vendedora não sofreu depreciação pelo uso, aliado ao curto período de vigência do contrato e a imediata disponibilidade do bem para comercialização justificam a fixação da retenção no patamar mínimo de 10%. Esse percentual é suficiente para indenizar eventuais custos de publicidade e administração, mantendo o equilíbrio econômico do desfazimento do negócio. Pontualizo em tese fática e legal remonta do apurado no arcabouço probatório, que a rescisão se deu por culpa em parte do suplicante, em face de sua desistência, contudo devendo ser respeitado os seus direitos de forma comum. Tais elementos se mostram nodais para o destrame do nó górdio comum as relações contratuais envolvendo imóveis e abrangente a sua incidência no cenário jurídico nacional. Neste desiderato, no que tange à devolução das parcelas pagas, entendo, nesses casos, abusiva qualquer cláusula contratual e a negativa de se restituir ao autor parte do que investido, por ofender o art. 51, II e IV do CDC (Lei 8078/90), haja vista que "poderá o promitente vendedor, em caso de rescisão da promessa de compra e venda, uma vez mais, revender o bem a terceiros e, a um só tempo, auferir vantagem com os valore retidos" (RESP 877980/SC, Rel. Min. Luiz Felipe Salomão, Dje 12/08/2010). Por este contexto, negar ao consumidor a devolução do que é empregado, mesmo sendo baixo o valor investido, acarreta em que o consumidor ora promitente comprador ficará ao sabor e conveniências do contratante, revelando inafastável comportamento de potestatividade, considerado abusivo tanto pelo CDC (art. 51, IX) quanto pelo CC/2002 (art. 122). A restituição deve ocorrer em parcela única (Súmula 543 do STJ), sendo nula qualquer cláusula que preveja devolução parcelada. A correção monetária é devida desde cada desembolso, pois visa apenas recompor o valor da moeda frente à inflação, evitando o empobrecimento do consumidor. Relativamente aos juros de mora, aplica-se a tese firmada no Tema Repetitivo 1002 do STJ: em casos de rescisão por iniciativa do comprador, inexistindo mora anterior da vendedora, incidem apenas a partir do trânsito em julgado da decisão, momento em que a obrigação de restituir se torna exigível nos termos fixados pelo Judiciário Diante do exposto e, considerando que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE, por sentença, nos termos do artigo 487, inciso I do Códex Processual Civil, para: DECLARAR rescindido o Contrato Particular de Promessa de Venda e Compra de Fração de Tempo de Unidade Autônoma em Regime de Condomínio em Multipropriedade nº T1-42271, firmado entre as partes em 22 de agosto de 2024, por iniciativa do promitente comprador; b) CONDENAR a ré a restituir ao autor o valor de R$ 10.000,00 (dez mil, reais), com a retenção de 10% (dez por cento), cujo valor condenatório deverá ser descontado do valor originário adimplido pelo promovente apurado no feito, devendo corresponder a 90% do valor pago na aquisição da unidade em parcela única, consolidando a tutela de urgência deferida na decisão de ID 175688291; Sobre essa quantia incidirá a recomposição do patrimônio pela correção monetária, que deve observar a data do efetivo desembolso da quantia pela parte autora, pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), apurado e divulgado pela Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) e acrescido de juros moratórios com a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 do Código Civil ao mês, a partir do trânsito em julgado da sentença condenatória, momento em que efetivamente houve a constituição em mora do devedor. Por fim, condeno a promovida em custas processuais ex lege e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º do CPC. A sucumbência por via de deferimento a menor de valor indenizatório pleiteado implica em sucumbência mínima, a fazer valer o preceito do artigo 86, parágrafo único do CPC. Razão pela qual custas, despesas processuais e honorários advocatícios são de responsabilidade da requerida, ora sucumbente. O cumprimento desta sentença observará o disposto no § 2º do artigo 509 do CPC. Advirtam-se as partes de que a oposição de Embargos de Declaração manifestamente protelatórios atrai a incidência de multa no montante de 2% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 1.026, §2º, do CPC. P.R.I. e, certificado o trânsito em julgado, baixa e arquivamento, com as formalidades legais. Fortaleza / CE - data da assinatura digital ROBERTO FERREIRA FACUNDO Magistrado Titular Gabinete da 29ª Vara Cível de Fortaleza
