Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal AL PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0017872-97.2026.4.05.8000 AUTOR: EDIANE MARQUES SOUZA ADVOGADO do(a) AUTOR: CAMILA MARIA SANTOS RIBEIRO DIAS - AL20328 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: KARINA MARTINS BERWANGER - RS50525 SENTENÇA Trata-se de ação declaratória de nulidade de consolidação de propriedade fiduciária c/c pedido de tutela de urgência ajuizada por Ediane Marques Souza em face da Caixa Econômica Federal - CEF, objetivando, em síntese, a declaração de nulidade do procedimento expropriatório extrajudicial referente ao imóvel residencial situado no Conjunto Residencial Novo Jardim, Casa nº 24, Módulo I, Bairro Cidade Universitária, Maceió/AL, registrado sob a Matrícula nº 152.296 perante o 1º Registro de Imóveis de Maceió/AL. Na petição inicial (ID 154052272), aduz a parte autora que celebrou com a ré, no ano de 2015, Contrato Particular de Compra e Venda de Unidade Isolada, Mútuo com Obrigações, Baixa de Garantia e Constituição de Alienação Fiduciária vinculado ao Programa Carta de Crédito Individual com Recursos do FGTS. Relata que, em decorrência de supervenientes dificuldades financeiras, incorreu em impontualidade no pagamento das prestações pactuadas, culminando no desencadeamento do procedimento de execução extrajudicial da garantia fiduciária pela instituição financeira demandada. Sustenta, contudo, a existência de vício insanável no referido rito, consistente na ausência de notificação pessoal prévia para a purgação da mora, nos moldes exigidos pelo artigo 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/1997, o que teria viciado de nulidade absoluta a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária e a subsequente designação de leilões extrajudiciais para alienação do bem. Com a exordial, vieram procuração e documentos instrutórios. O pedido de concessão de tutela provisória de urgência foi apreciado e deferido em parte por este Juízo, oportunidade em que se determinou a suspensão dos efeitos jurídicos dos leilões extrajudiciais designados para os dias 13 de abril de 2026 e 17 de abril de 2026, vedando-se a prática de atos subsequentes de alienação, adjudicação ou imissão na posse (ID 154570761). Devidamente citada, a Caixa Econômica Federal apresentou contestação (ID 157156728). Em sede preliminar, arguiu a falta de interesse de agir da demandante, sob a alegação de que a inadimplência confessa tornaria inútil a desconstituição do procedimento expropriatório, haja vista a possibilidade de reinício das medidas de cobrança extrajudicial. No mérito, defendeu a estrita regularidade e legalidade dos atos praticados perante a serventia imobiliária, sustentando a impossibilidade de purgação da mora após a consolidação do domínio no patrimônio da credora fiduciária, bem como a ausência de requisitos para o deferimento da tutela ou revisão contratual. Nos documentos anexados à defesa, a ré acostou publicações de edital referentes a terceiros estranhos à lide, como Juliana Patrícia Santos Nogueira e Carlos André Mendes Cavalcante (ID 157156734). A parte autora apresentou réplica à contestação (ID 159244399), rebatendo a matéria preliminar e reiterando os argumentos da exordial, ocasião em que enfatizou a evidente contradição probatória da instituição financeira e a inequívoca ausência de comprovação de notificação pessoal dos fiduciantes para a purgação do débito. Este Juízo proferiu decisão de saneamento e organização do processo, na qual: a) rejeitou a preliminar de falta de interesse de agir; b) reiterou a inversão do ônus da prova com fulcro no Código de Defesa do Consumidor; e c) determinou expressamente à Caixa Econômica Federal que, no prazo de 15 (quinze) dias, colacionasse aos autos a prova documental específica da notificação pessoal de Ediane Marques Souza e de seu cônjuge, João Alfredo Souza da Silva, para a purgação da mora, mediante comprovante de recebimento postal (AR) ou certidão detalhada expedida pelo oficial do registro imobiliário, sob pena expressa de aplicação da sanção do artigo 400 do Código de Processo Civil, com a consequente presunção de veracidade das alegações iniciais. Na mesma oportunidade, facultou-se ao agente financeiro o esclarecimento quanto à juntada de documentos pertinentes a terceiros estranhos ao feito (ID 159839096). Intimada da decisão saneadora, a instituição ré requereu a dilação do prazo instrutório por 10 (dez) dias. O pleito foi deferido em caráter improrrogável. Decorrido o prazo concedido, a Caixa Econômica Federal apresentou manifestação e juntou documentos (ID 171343997). Vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório no essencial. Passo a fundamentar e decidir. A matéria fática controvertida encontra-se suficientemente delineada nos autos, mostrando-se desnecessária a produção de outras provas em audiência ou sede pericial, razão pela qual promovo o julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Do julgamento antecipado do mérito e do descumprimento da determinação judicial (sanção do artigo 400 do Código de Processo Civil) Impõe-se registrar, ab initio, que as questões preliminares suscitadas no curso da demanda foram devidamente enfrentadas e repelidas por ocasião da decisão de saneamento e organização do processo (ID 159839096). No tocante à instrução probatória, este Julgador, ao fixar os pontos controvertidos e a distribuição do ônus probatório sob a égide do diploma consumerista (Súmula nº 297 do Superior Tribunal de Justiça), consignou expressamente a facilidade técnica e probatória da Caixa Econômica Federal para demonstrar a lisura dos atos praticados no procedimento expropriatório por ela promovido (ID 159839096). Nesse contexto, fixou-se ordem judicial clara e cogente determinando que a ré apresentasse a prova documental idônea da notificação pessoal dos fiduciantes (Ediane Marques Souza e seu cônjuge João Alfredo Souza da Silva) para fins específicos de purgação da mora, nos termos preconizados pelo artigo 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/1997. Advertiu-se que a inércia do banco acarretaria a incidência da sanção estatuída no artigo 400 do Código de Processo Civil. O dispositivo em regência prevê expressamente a presunção legal de veracidade das alegações fáticas em caso de descumprimento da ordem de exibição documental: Art. 400. Ao decidir o pedido, o juiz admitirá como verdadeiros os fatos que, por meio do documento ou da coisa, a parte pretendia provar se: I - o requerido não efetuar a exibição nem fizer nenhuma declaração no prazo do art. 398; II - a recusa for havida por ilegítima. Parágrafo único. Sendo necessário, o juiz pode adotar medidas indutivas, coercitivas, mandamentais ou sub-rogatórias para que o documento seja exibido. A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça é firme e uníssona no sentido de que o descumprimento injustificado de ordem de exibição documental acarreta a presunção de veracidade dos fatos que a parte adversa pretendia comprovar mediante o documento sonegado: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. NECESSIDADE. CONSTITUIÇÃO EM MORA. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. A jurisprudência desta Corte consolidou o entendimento de que, nos contratos de alienação fiduciária, para que ocorra a busca e apreensão do bem, é necessária a constituição do devedor em mora, por meio de notificação extrajudicial realizada por Cartório de Títulos e Documentos, entregue no endereço do devedor. 2. Apesar de não ser exigida a notificação pessoal do devedor, é necessária a prova do recebimento da notificação no endereço declinado para que se tenha por constituída a mora. Precedentes. 3. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no AREsp n. 473.118/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 5/6/2014, DJe de 11/6/2014.) No caso vertente, a instituição financeira não juntou aviso de recebimento (AR) ou da certidão de notificação pessoal confeccionada pelo Oficial do Registro de Imóveis competente para os fins que exige a lei, mas apenas notificação das datas dos leilões. Dessarte, diante da desídia injustificada do ente público credor e da recusa tácita em exibir documento essencial que estava em seu exclusivo poder de guarda, incide de forma cogente a sanção do artigo 400 do Código de Processo Civil, presumindo-se verdadeira a alegação autoral de ausência de notificação pessoal dos devedores fiduciantes para a purgação da mora. Da nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária por ausência de notificação pessoal para purgação da mora (Artigo 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/1997) A instituição do regime de alienação fiduciária de bens imóveis pela Lei nº 9.514/1997 outorgou ao credor fiduciário um mecanismo célere e simplificado para a satisfação do seu crédito inadimplido, consubstanciado no procedimento de execução extrajudicial. Contudo, em contrapartida à supressão da fase judicial cognitiva prévia, o legislador ordinário estabeleceu um conjunto rigoroso de formalidades garantistas que visam a resguardar o direito de propriedade, o devido processo legal e o direito fundamental à moradia (artigo 6º da Constituição Federal). Entre tais garantias, figura como pilar central do rito a obrigatória e indispensável notificação pessoal do devedor fiduciante para a purgação da mora, no prazo improrrogável de 15 (quinze) dias. A norma regente preconiza expressamente tal exigência em seus artigos 26, §§ 1º e 3º: Art. 26, § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3º-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3º-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível: (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) Conforme se depreende do texto legal, a consolidação da propriedade resolúvel em favor do credor fiduciário não se opera automaticamente pelo simples transcurso do vencimento da obrigação. Trata-se de ato jurídico complexo que exige a prévia e escorreita constituição em mora, mediante ato formal de comunicação pessoal ao devedor ou a seu representante legalmente constituído. A notificação pessoal possui a finalidade precípua de dar ciência inequívoca ao fiduciante acerca do montante exato do débito acumulado, assinalando-lhe a oportunidade derradeira de adimplir os encargos em atraso e evitar a perda drástica de seu patrimônio imobiliário. A tentativa de notificação por edital somente se afigura legítima e válida após o esgotamento cabal e comprovado de todos os meios razoáveis para a localização e intimação pessoal dos devedores. A mera certidão de não localização sem o detalhamento de diligências efetivas e idôneas não autoriza o recurso incontenti à via editalícia. Nesse exato sentido, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento jurisprudencial no sentido de que a notificação pessoal para a purgação da mora é pressuposto de validade indispensável do procedimento expropriatório da Lei nº 9.514/1997: EMENTA: DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL. REGULARIDADE. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão que, em ação declaratória de nulidade de ato jurídico relacionada à alienação fiduciária de imóvel, reconheceu a validade da intimação pessoal do fiduciante para a purgação da mora e afastou a existência de irregularidade no procedimento extrajudicial. II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (I) saber se a ausência de intimação pessoal do coproprietário e dos mutuários para os leilões extrajudiciais torna nulo o procedimento de execução extrajudicial; e (II) saber se é devida a devolução da diferença entre o valor da dívida e o valor de mercado do imóvel. III. Razões de decidir 3. Segundo a jurisprudência do STJ, no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor para purgação da mora. 4. A exigência de intimação pessoal para os leilões extrajudiciais, todavia, somente passou a ser obrigatória após a entrada em vigor da Lei 13.465/2017, sendo inaplicável ao caso concreto, cujo procedimento ocorreu em 2016. 5. No caso, o eg. Tribunal de Justiça consignou expressamente que a notificação pessoal para purgação da mora foi devidamente realizada no endereço do imóvel e assinada por um dos coproprietários. A alteração de tal entendimento demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, providência vedada pela Súmula 7/STJ. IV. Dispositivo 6. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 1.692.659/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 29/10/2025.) Na mesma linha de inteligência, o Egrégio Tribunal Regional Federal da 5ª Região perfilha do mesmo posicionamento, proclamando a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e de todos os atos alienatórios subsequentes quando desprovido de prova idônea da notificação pessoal prévia para purgação da mora: EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. FALTA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. IRREGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. PURGAÇÃO DA MORA. DIREITO DO DEVEDOR. RECURSO DESPROVIDO. 1. Trata-se de apelação interposta pela Caixa Econômica Federal (CEF) em face de sentença que julgou procedente o pedido exordial. A parte apelada, autora da ação, busca a declaração de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade bem como da realização dos leilões extrajudiciais para a venda do imóvel objeto da lide, promovidos pelo ente bancário. A sentença julgou procedente a ação para: "anular o procedimento de execução extrajudicial, a partir da não intimação pessoal dos devedores para purgar a mora.". 2. Nas razões recursais, a parte apelante alega: a) a consolidação da propriedade do imóvel ocorreu em conformidade com a Lei 9514/97, especialmente após a vigência da Lei nº 13.465/2017; b) a validade da notificação certificada pelo cartório; c) a lei não exige intimação do ato de leilão, mas apenas dos atos relacionados ao processo de consolidação realizado pelo cartório de registro de imóveis; d) o devedor tem apenas o direito de preferência na aquisição do bem após a consolidação da propriedade fiduciária, não havendo direito de purgar a mora após essa fase. Em pedido subsidiário, requer que caso mantida a condenação, a consolidação da propriedade deve ser cancelada somente após intimação da parte autora para purgar a mora no prazo legal. 3. O cerne da controvérsia proposta no recurso consiste em verificar se o procedimento extrajudicial de retomada do imóvel por atraso no financiamento imobiliário, especificamente a consolidação da propriedade, está em conformidade com a legalidade estabelecida nos termos do artigo 26, parágrafos e incisos, da Lei nº 9.514/1997. 4. Da análise da documentação existente nos autos, não há comprovação de que tenha ocorrido a notificação pessoal da parte recorrente, ou sequer a tentativa de notificação, conforme o previsto no artigo 26 da Lei 9.514/1997. 5. O contrato de financiamento e alienação fiduciária, assinado entre as partes, explicita a aplicação da Lei nº 9.514/1997 ao caso. No ponto 15 do documento contratual, há a previsão de intimação pessoal do devedor para purgar a mora no prazo de 15 (quinze) dias, a ser realizado pelo registro de imóveis. Tal intimação deve ser realizada pelo referido cartório de registro de imóveis. 6. Sobre a consolidação da propriedade nos termos da Lei nº 9.514/97, artigo 26 e seus parágrafos, uma vez vencida e não paga a dívida e constituído em mora o devedor fiduciante, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário. Antes da consolidação, deve ser promovida a intimação do fiduciante, a requerimento do fiduciário, por meio de oficial do Registro de Imóveis, para que satisfaça, no prazo de 15 dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, conforme dispõe o § 1º do mesmo artigo 26. 7. A CEF faz menção, em suas razões recursais, à existência de uma certidão do Cartório de Registro de Imóveis da 6ª Zona da Comarca de Fortaleza. No entanto, tal documento não consta na documentação anexada ao processo, seja pela parte apelante, seja pela parte apelada. 8. O STJ entende que devem ser esgotadas as possibilidades de intimação pessoal do devedor. Precedentes: (AgInt no AREsp 1.281.959/MG, 4ª Turma, DJe 28/06/2019); (REsp 1.367.179/SE, 3ª Turma, DJe 16/06/2014). 9. A ausência de informação sobre a notificação pessoal da parte devedora, neste processo, impede a análise do efetivo cumprimento das normas referentes à notificação da parte devedora fiduciante, conforme disposto no § 3 do art. 26 da Lei nº 9.514/97. 10. Precedentes desta 6ª Turma: (PROCESSO: 08038054320234050000, AGRAVO DE INSTRUMENTO, DESEMBARGADOR FEDERAL LEONARDO RESENDE MARTINS, 6ª TURMA, JULGAMENTO: 18/07/2023); (PROCESSO: 08039047620244050000, AGRAVO DE INSTRUMENTO, DESEMBARGADOR FEDERAL SEBASTIÃO JOSÉ VASQUES DE MORAES, 6ª TURMA, JULGAMENTO: 14/05/2024). 11. A possibilidade de purgar a mora após a intimação e o decurso do prazo de quinze dias trata-se de um direito do devedor, conforme previsto no contrato firmado e na Lei 9.514/1997. 12. Considerando a nulidade da consolidação da propriedade, os atos posteriores restam invalidados, inclusive a realização do leilão para a venda do imóvel. 13. Os honorários recursais, previstos no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, deve ser majorado de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa em desfavor da CEF. 14. Apelação desprovida. (PROCESSO: 08100831020234058100, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL LEONARDO RESENDE MARTINS, 6ª TURMA, JULGAMENTO: 20/08/2024) No cenário fático delineado nestes autos, restou assentado que os devedores fiduciantes (Ediane Marques Souza e seu cônjuge João Alfredo Souza da Silva) jamais foram cientificados pessoalmente para os fins do artigo 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997. A presunção de veracidade decorrente do artigo 400 do Código de Processo Civil alinha-se com a própria deficiência documental estampada na peça defensiva da instituição ré, que se limitou a acostar atos editalícios atinentes a terceiros totalmente alheios à relação contratual posta sob julgamento (ID 157156734). A inobservância da forma prescrita em lei contamina de nulidade absoluta e insanável a averbação da consolidação da propriedade fiduciária realizada na Matrícula nº 152.296 do 1º Registro de Imóveis de Maceió/AL (ID 157156735), impondo-se o seu integral cancelamento perante a serventia imobiliária registral. Da distinção necessária entre a notificação para purgação da mora e a notificação das datas dos leilões extrajudiciais Cumpre estabelecer a adequada e rigorosa diferenciação entre as duas modalidades de notificação que compõem o procedimento da Lei nº 9.514/1997, quais sejam: a) a notificação para a purgação da mora (artigo 26, §§ 1º e 3º); e b) a intimação acerca das datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais (artigo 27, § 2º-A). A notificação para purgação da mora transcorre perante o Oficial do Registro de Imóveis competente, antes de qualquer alteração no domínio do bem, possuindo o escopo de oportunizar o adimplemento das prestações vencidas e vincendas, preservando a higidez do vínculo contratual de financiamento. Por sua vez, a intimação acerca dos leilões extrajudiciais ocorre em momento posterior, qual seja, após a averbação da consolidação da propriedade no patrimônio do credor, destinando-se a cientificar o fiduciante sobre as datas da praça pública para que possa, eventualmente, exercer o seu direito de preferência na aquisição do imóvel pelo valor da dívida e encargos, conforme disciplina o artigo 27, § 2º-B, da legislação de regência. Analisando o acervo probatório acostado pela credora fiduciária aos autos, observa-se que os raros comprovantes de comunicação apresentados referiam-se tão somente à divulgação das datas marcadas para os leilões extrajudiciais promovidos pela área gestora do banco réu (ID 157156734). Tal circunstância não supre nem convalida a ausência da notificação pessoal do artigo 26 da Lei nº 9.514/1997. A prévia notificação pessoal para a purgação da mora configura condição de procedibilidade imprescindível sem a qual a própria consolidação do domínio restou viciada na origem. Em caso similar ao dos autos, o TRF da 5ª Região já exarou decisão, esclarecendo que a AR referente a comunicação acerca dos leilões não supre a exigência de notificação específica para purgação da mora. Nesse sentido DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGAÇÃO DA MORA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. NULIDADE DO PROCEDIMENTO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por particular contra sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Federal da Seção Judiciária do Rio Grande do Norte, que julgou improcedente ação ordinária ajuizada em face da Caixa Econômica Federal - CAIXA, visando à anulação da consolidação da propriedade fiduciária e do leilão extrajudicial de imóvel adquirido por financiamento habitacional. O autor alegou não ter sido regularmente notificado para purgar a mora, tampouco cientificado sobre os leilões. A sentença reconheceu a regularidade do procedimento de execução extrajudicial. Em grau recursal, o apelante pleiteou a reforma da sentença e a anulação da consolidação da propriedade, ou subsidiariamente, a conversão do pedido em perdas e danos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a ausência de comprovação da intimação pessoal do devedor para purgar a mora compromete a validade da consolidação da propriedade fiduciária; (ii) estabelecer se a intimação por edital pode suprir a exigência legal, na ausência de demonstração prévia do esgotamento das tentativas de notificação pessoal. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A intimação pessoal do devedor fiduciante para purgar a mora é requisito legal indispensável à consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997. 4. A notificação por edital somente se admite após tentativas reais e frustradas de intimação pessoal, conforme exige o § 4º do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, cabendo ao credor fiduciário comprovar documentalmente o esgotamento dessas tentativas. 5. A certidão cartorária apresentada pela CAIXA limita-se a registrar a consolidação da propriedade, sem qualquer menção à intimação pessoal do devedor, sendo insuficiente para comprovar o cumprimento do requisito legal. 6. A tentativa de intimação por AR juntada aos autos pela CAIXA, referente apenas à comunicação sobre os leilões, não supre a exigência legal da notificação específica para purgação da mora. 7. A jurisprudência da 5ª Turma do TRF5 firmou entendimento de que a certidão circunstanciada com detalhamento das diligências é imprescindível, sendo inválido o procedimento se ausente a comprovação da tentativa de intimação pessoal antes da publicação de edital. IV. DISPOSITIVO 8. Recurso provido, para reformar a sentença e julgar procedente o pedido inicial, a fim de anular a consolidação da propriedade em nome da CAIXA e demais atos de expropriação decorrentes deste ato. 9. Em razão da procedência da ação, inverte-se o ônus da sucumbência para condenar a parte ré ao pagamento de honorários fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, art. 26, §§ 1º e 4º; CPC, art. 98, § 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.649.595/RS, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 22.08.2017; TRF5, AC nº 0803862-90.2025.4.05.0000, Rel. Des. Fed. Gisele Chaves Sampaio Alcântara, 5ª Turma, j. 11.07.2025; TRF5, AC nº 0800502-07.2024.4.05.8400, Rel. Des. Fed. Francisco Alves dos Santos Júnior, 5ª Turma, j. 05.08.2025. (TRF-5 - APELAÇÃO CÍVEL: 08048108620244058400, Relator.: CIBELE BENEVIDES GUEDES DA FONSECA, Data de Julgamento: 23/02/2026, GAB 24 - DESA. CIBELE BENEVIDES) Desse modo, resta hígida a conclusão de que as comunicações efetuadas quanto à realização dos leilões extrajudiciais não possuem o condão de sanar a omissão culposa da instituição financeira relativa à notificação pessoal inicial para a purgação da mora. O vício verificado na fase primária do rito contamina de modo irrestrito todas as etapas posteriores do procedimento executivo. Reconhecida a nulidade originária do procedimento expropriatório extrajudicial, impõe-se a confirmação definitiva da tutela de urgência concedida (ID 154570761). Nos termos do art. 166 do Código Civil, a nulidade do ato originário contamina todos os atos dele decorrentes, razão pela qual são igualmente nulos a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal na Ficha 02 da Matrícula nº 152.296 (ID 157156735), os leilões extrajudiciais, eventuais arrematações, adjudicações e registros de transferência subsequentes. Restabelece-se, assim, o status quo ante do contrato, assegurando-se aos autores a posse direta do imóvel e a possibilidade de purgação regular da mora, sem a incidência de despesas cartorárias ou leiloeiras decorrentes do ato inválido. Desse modo, acolhem-se integralmente os pedidos iniciais, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Dispositivo Ante o exposto, julgo procedentes os pedidos formulados na petição inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) confirmar, na íntegra, a tutela de urgência concedida no ID 154570761; b) declarar a nulidade do procedimento de execução extrajudicial promovido pela Caixa Econômica Federal em face de Ediane Marques Souza e João Alfredo Souza da Silva, referente ao contrato vinculado ao imóvel residencial localizado no Conjunto Residencial Novo Jardim, Casa nº 24, Módulo I, Bairro Cidade Universitária, Maceió/AL, registrado na Matrícula nº 152.296 do 1º Registro de Imóveis de Maceió/AL, ante a inequívoca ausência de notificação pessoal dos fiduciantes para a purgação da mora (artigo 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/1997 c/c artigo 400 do Código de Processo Civil); c) declarar a nulidade e determinar o cancelamento do registro de consolidação da propriedade registrado sob a Averbação R.7 da Matrícula nº 152.296 do 1º Registro de Imóveis de Maceió/AL (ID 157156735), bem como de todos os atos expropriatórios subsequentes, especialmente os leilões extrajudiciais designados ou realizados, restabelecendo a vigência e os termos do Contrato de Financiamento e Alienação Fiduciária firmado entre as partes, resguardado à ré o direito de promover a cobrança do débito pendente mediante a estrita observância do rito legalmente estabelecido; d) determinar a expedição do competente mandado de averbação/ofício ao Oficial do 1º Registro de Imóveis de Maceió/AL para que promova o cancelamento do registro de consolidação da propriedade (R.7 da Matrícula nº 152.296), bem como das anotações decorrentes dos leilões extrajudiciais invalidados, sem ônus para a parte autora, correndo os emolumentos por conta da ré. Condeno a Caixa Econômica Federal ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor da patrona da parte autora, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fundamento no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Sentença publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. Maceió, data da assinatura eletrônica. Juiz Federal
