Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido inicial, nos termos da fundamentação, para determinar a extinção da fase cognitiva do processo (CPC, art. 487, inciso I). Condeno a parte autora ao pagamento de honorários de sucumbência no montante de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, cuja exigibilidade fica suspensa nos termos do artigo 98, §3º, do Código de Processo Civil. Transitado em julgado, arquive-se o presente processo com baixa na distribuição.
improcedente
PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Federal CE PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0023223-42.2026.4.05.8100 AUTOR: MARIA LUANA LUCENA ADVOGADO do(a) AUTOR: MARIA ALINE CAVALCANTE DA COSTA - CE40710 ADVOGADO do(a) AUTOR: NADJANE BARRETO NASCIMENTO - CE54287 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: WAGNER TAPOROSKI MORELI - PR44127 SENTENÇA Trata-se de Ação de Procedimento Comum, ajuizada por MARIA LUANA LUCENA contra a CAIXA ECONOMICA FEDERAL, objetivando em síntese a manutenção da posse do imóvel, objeto dos autos, a reativação do contrato para o pagamento das parcelas em atraso, a imediata suspensão do leilão extrajudicial agendado, bem como os atos de alienação do imóvel e a suspensão da consolidação da propriedade até o julgamento da presente ação. E, no mérito, a procedência da ação, confirmando a tutela inicialmente deferida. A autora sustentou, em prol de sua pretensão, que supostamente o procedimento de Consolidação da propriedade não observou as exigências legais previstas na Lei nº 9.514/97 e suas alterações pela Lei nº 13.465/17, no que tange à falta de intimação do devedor acerca das datas dos leilões e possibilidade para purgar a mora. Discorrendo sobre a controvérsia suscitada, a autora assevera que o procedimento de execução extrajudicial padeceria de nulidade por inobservância das exigências da Lei nº 9.514/97, motivo pelo qual busca a anulação do leilão e a preservação de seus direitos, em respeito ao devido processo legal. Gratuidade de justiça deferida. Regularmente citada e intimada, a Caixa Econômica Federal ofereceu contestação no prazo legal em que impugnou as pretensões de mérito da parte autora e afirmou a regularidade do procedimento extrajudicial de consolidação de propriedade, anexando ao processo, dentre outros documentos, o registro público de consolidação de propriedade ocorrido em 05.09.2025 (id. 164611586) É o relatório. Passo a decidir. FUNDAMENTAÇÃO JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO De início, verifico que o caso dispensa a produção de outros elementos de provas por se tratar de matéria de direito. Assim sendo - por estarem os autos suficientemente instruídos - nos termos do art. 355, inciso I, do CPC, passo ao julgamento do processo no estado em que se encontra. PRELIMINAR: INAPLICABILIDADE DO CDC E INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA Por fim, em relação ao pedido de inversão do ônus da prova, para contratos de compra e venda de imóvel dado em garantia de alienação fiduciária, o STJ já entendeu, em sede de precedente vinculante, pela aplicação da lei específica de regência e não do Código de Defesa do Consumidor: Tese firmada no tema repetitivo 1095 do STJ: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Preliminar acolhida. Por isso, inexistente a relação de consumo e inaplicável a inversão do ônus da prova por aplicação analógica do CDC, efetivando-se o dever probatório pela sistema padrão e estático do Art. 373, incisos I, II, CPC. MÉRITO: PRÉVIA E COMPROVADA NOTIFICAÇÃO Em consulta ao acervo probatório, não se identificou nenhum vício quanto à intimação da devedora fiduciante, como se vê prenotada na matrícula do imóvel e demonstrado nas peças ID 164612590, ID 164611582, ID 164612604, ID 164612606, ID 164612607, ID 164612609. Ainda que a notificação não tenha sido pessoal, o STJ (AgInt no AgInt no AREsp: 1897413-SP) entende que não há que se anular leilão de imóvel quando, mesmo que diante da ausência de intimação pessoal, ficar demonstrado que os devedores tomaram ciência da notificação. É o exato caso dos autos com as prenotações no cartório de registro de imóveis competente e as notificações realizadas trazidas aos autos. Argumento de mérito rejeitado. PENHORABILIDADE DO IMÓVEL DADO EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA Com igual impenhorabilidade legal, pois o bem de família não está imune à cobrança de dívidas relacionadas ao próprio imóvel dado em garantia do pagamento do seu financiamento respectivo, nos termos da jurisprudência regional: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. REGULARIDADE. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DA REALIZAÇÃO DE LEILÃO DE IMÓVEL. BEM DE FAMÍLIA. LEI 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NÃO É ADMITIDA A PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO FIDUCIANTE. LEI 13.465/2017. PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE REGIONAL. SENTENÇA MANTIDA. 1. Apelação interposta por Antonia de Maria Rodrigues contra a sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, para que fosse decretada a nulidade dos atos expropriatórios do imóvel objeto do contrato (id. nº 4058100.31532676), bem como a condenação da Caixa Econômica Federal em danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). 2. Nas razões recursais, alegam-se os seguintes pontos: a) Tentativa de quitação das parcelas na esfera administrativa, após ter sido intimada para purgar a mora; b) Informação recebida do gerente da Caixa de que não seria mais possível quitar as parcelas em atraso e que o imóvel iria para leilão; c) Anexação, no bojo da apelação, de comprovante de tentativa de pagamento à Caixa (documento já anexado - id. 4058100.31416005); d) Pagamento de 107 parcelas, correspondendo a 73% do valor financiado; e) O bem é o único imóvel da família; f) Ausência de notificação formal de que a casa estaria indo para leilão, sendo informada pela gerente em 26/10/2023; g) Falta de informação sobre a data do leilão; h) Sofrimento de danos morais devido à conduta da Caixa de levar o imóvel a leilão sem comunicação, causando instabilidade emocional e ofensa à dignidade por não ter outro lugar para morar. Reconhece o atraso no pagamento de algumas parcelas, mas afirma não ter tido oportunidade de regularizar o débito e não ter sido notificada da data do leilão. 3. Requer-se a reforma da sentença para possibilitar à autora quitar as parcelas em atraso e manter-se em dia com o pagamento do financiamento imobiliário, além de condenação da apelada em danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). 4. A instituição financeira apresentou cópias de certidões expedidas pelo Oficial do 7º Ofício de Notas (fls. 1-3 do ID 4058400.2031961), datadas de 01/07/2013, informando que a intimação no endereço Av. Porto de Pedra, apt. 2002, nº 20, pavimento Torre 03, Edifício Porto dos Ventos, Bairro de Neópolis - Natal/RN, dos Srs. Eutrópio Luis Martins da Silva e Karlla Danielle Santos da Silva, não foi possível, pois estavam ausentes em lugar incerto e não sabido nas visitas realizadas nos dias 27/06/2013, 28/06/2013 e 01/07/2013. Além disso, menciona-se uma quinta tentativa de intimação frustrada, realizada em 10/09/2013, em outro endereço (Av. Bernardo Vieira, nº 3346, Lagoa Nova). 5. Em suas contrarrazões, a apelada defende que foram observadas todas as formalidades legais na consolidação da propriedade do imóvel. Relata que a autora foi intimada para purgar a mora, destacando que a sentença fundamentou-se corretamente ao relatar que consta na certidão de matrícula atualizada do imóvel (id. 4058100.31532677), na averbação Av.15/015719.2.0083001-72, conforme certidão de notificação datada de 26/06/2023, do 4º Ofício de Notas desta Capital, a intimação pessoal da autora, Sra. Antonia de Maria Rodrigues, para efetuar o pagamento dos débitos vencidos e não pagos perante a CEF em 04/12/2022. Defende ainda que a Lei nº 13.465/2017 introduziu no art. 27 da Lei nº 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogitando mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966. Ressalta que, ao ser consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária. 6. Na alienação fiduciária de bem imóvel, a fiduciante toma dinheiro emprestado do agente fiduciário e, como garantia do pagamento da dívida, transfere a propriedade resolúvel do imóvel para o credor, que fica obrigado a devolver o bem ao devedor quando houver adimplemento integral do débito. Em caso de mora, o credor deve notificar extrajudicialmente o devedor, informando sobre o débito, possibilitando a purgação da mora em 15 dias mediante pagamento das prestações vencidas e não pagas. Decorrido o prazo sem pagamento, ocorre a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, conforme o art. 26 da Lei nº 9.514/97. Após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, não é admitida a purgação da mora, assegurando-se apenas ao devedor fiduciante o direito de preferência. 7. Conforme consta na cópia da matrícula do imóvel, expedida pela oficiala do 3º Ofício de Registro de Imóveis de Fortaleza (id. 4058100.32563301), houve intimação da apelante (página 05 do documento - id. 4058100.32563301) para purgar a mora em 26/06/2023. A última certidão se refere à consolidação averbada em 08/01/2024, com ITBI recolhido em 19/10/2023 (fl. 05 do id. 4058100.32563301), data anterior ao ajuizamento da ação (13/11/23). Considerando a fé pública dos escreventes cartorários, não há irregularidade no processo expropriatório do imóvel, sem falha no cumprimento do procedimento estabelecido no Art. 26, §§ 3º e 4º da Lei 9.514/97. 8. Registre-se que, em nenhum momento, a autora pretende exercer o direito de preferência, mas apenas anular os atos expropriatórios do imóvel objeto do contrato (id. nº 4058100.31532676) para possibilitar a purgação da mora, o que não é mais possível. Não há impedimento para a realização do leilão, conforme art. 27 da Lei 9.514/1997. Além disso, a pretensão de realizar depósitos consignatórios nos valores considerados corretos pela recorrente encontra óbice no art. 50, §§ 1º e 2º, da Lei 10.931/2004, que determina o pagamento dos valores no tempo e modo contratados. (Precedente: TRF5, 2ª T., PJE 0810068-33.2019.4.05.0000, rel. Des. Federal Paulo Cordeiro, data de assinatura: 19/08/2020.) 9. Quanto à impenhorabilidade do bem de família, a Lei 8.009/90 proíbe a penhora de um único imóvel familiar utilizado como residência. O Superior Tribunal de Justiça permite exceção a essa regra nos casos em que o imóvel é dado como garantia em contrato de empréstimo concedido à pessoa jurídica, desde que comprovado que o empréstimo beneficiou efetivamente a entidade familiar (AgRg no REsp 1363126/RS, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 17/12/2015, DJe 02/02/2016; REsp 1.413.717/PR, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/11/2013, DJe 29/11/2013). 10. O princípio da proteção ao bem de família não se aplica quando o devedor oferece o imóvel como garantia hipotecária para dívida junto ao agente financiador, conforme art. 3º, V, da Lei 8.009/90. Portanto, a impenhorabilidade não pode impedir a execução da hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real. No caso de alienação fiduciária, ao contrair o empréstimo, a parte recorrente estava ciente da possibilidade de perder o imóvel em caso de inadimplemento contratual, sendo inviável alegar nulidade da cláusula contratual correspondente. (Precedentes: TRF5, 2ª T., PJE 0804411-76.2020.4.05.0000, rel. Des. Federal Convocado Leonardo Augusto Nunes Coutinho, data de assinatura: 08/08/2020; TRF5, 2ª T., PJE 0805462-75.2016.4.05.8500, rel. Des. Federal Paulo Cordeiro, assinado em 10/03/2021). 11. Quanto ao dano moral alegado, verifica-se que não houve ato ilícito, não podendo falar em violação aos direitos de personalidade da apelante. 12. Apelação desprovida. Honorários advocatícios majorados em 1% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC. (AC 0819483-48.2023.4.05.8100, rel. Des. Federal Rodrigo Antônio Tenório Correia da Silva, 6ª turma, julgamento: 31/07/2024). Hermenêutica teleológica essa que permite estender os limites da impenhorabilidade do bem de família erguidos por direitos reais de garantia também à alienação fiduciária. Argumento de mérito rejeitado. MÉRITO: REGULARIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE A lei que instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel é clara ao prever que a consolidação da propriedade se dará obrigatoriamente com a averbação do fato relativo a ausência de purgação da mora, segundo Art. 26, §7º, da Lei 9.514/1997: Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. Art. 30. É assegurada ao fiduciário, ao seu cessionário ou aos seus sucessores, inclusive ao adquirente do imóvel por força do leilão público de que tratam os arts. 26-A, 27 e 27-A, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação no prazo de 60 (sessenta) dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome, na forma prevista no art. 26 desta Lei. O Art. 30, caput, da Lei 9.514/1997, por sua vez, assegura a desocupação do imóvel, em 60 (sessenta) dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade por meio da averbação no registro de imóvel. Assim, com a juntada da matrícula nº 102877 pelo documento ID 154198742 - pela própria parte autora - é possível atestar claramente a legalidade da averbação da consolidação da propriedade resolúvel. Houve a prévia intimação da notificação prenotada na matrícula com vistas a cientificar da existência do débito. Não foi juntado aos autos, em nenhum momento, provas de que a mora foi purgada até a data de averbação da consolidação da propriedade em 20/10/2022, nos moldes do Art. 26, §1º c/c Art. 26-A, §2º, da Lei 9.514/1997. Ademais, infundada a possibilidade de retomada do contrato, pois o convalescimento só se dava com a purgação da mora no regime jurídico anterior à Lei nº 16.465/2017. Após o referido diploma fica inviabilizada a purgação da mora até a arrematação do bem conforme jurisprudência do STJ: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA. 1. Ação anulatória de ato jurídico ajuizada em 19/02/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/03/2022 e atribuído ao gabinete em 04/07/2022. 2. O propósito recursal consiste em decidir acerca da possibilidade de o mutuário efetuar a purgação da mora, em contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. 3. De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei nº 16.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997. Precedentes. 4. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. 5. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997" (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020). 6. Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária. 7. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp n. 2.007.941/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023, DJe de 16/2/2023.) RECURSOS ESPECIAIS. IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. GARANTIA. LEI Nº 9.514/1997. MORA PURGAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE APÓS CONSOLIDAÇÃO. PROPRIEDADE. CREDOR FIDUCIANTE. VIGÊNCIA. LEI Nº 13.465/2017. ALTERAÇÕES INCORPORADAS. DIREITO DE PREFERÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. NULIDADE. ACÓRDÃO. AFASTAMENTO. 1. O propósito recursal cinge-se a definir a possibilidade de purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei nº 9.514/1997 com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, nas hipóteses em que a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário ocorreu na vigência da nova lei. 2. Não se reconhece a negativa de prestação jurisdicional ventilada quando o Tribunal de origem analisa todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada. 3. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que introduziu no art. 27 da Lei nº 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966, visto que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária. Precedentes. 4. Recurso especial adesivo da ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE MUTUÁRIOS - ABM não conhecido. Parcialmente conhecidos e, na parte conhecida, providos os demais recursos especiais interpostos. (REsp n. 1.942.898/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 23/8/2023, DJe de 13/9/2023.) Como se viu, a data da consolidação da propriedade é o termo que demarca a extensão do lapso para purgação da mora. como a matrícula acusou data de consolidação da propriedade em período posterior à vigência da lei nº 16.465/2017, inviável o convalescimento do contrato. Restou ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência na aquisição do imóvel consolidado, nos termos do Art. 27, §2º-B, da Lei 9.514/1997, entretanto também não há provas nos autos de que exerceu esse direito ao tempo de realização das hasta públicas. Improcedência da pretensão. DISPOSITIVO Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido inicial, nos termos da fundamentação, para determinar a extinção da fase cognitiva do processo (CPC, art. 487, inciso I). Condeno a parte autora ao pagamento de honorários de sucumbência no montante de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, cuja exigibilidade fica suspensa nos termos do artigo 98, §3º, do Código de Processo Civil. Transitado em julgado, arquive-se o presente processo com baixa na distribuição.
