Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária de Roraima 2ª Vara Federal Cível da SJRR SENTENÇA TIPO "A" PROCESSO: 1003509-24.2024.4.01.4200 CLASSE: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) POLO ATIVO: FRANCINEIDE MARTINS DE OLIVEIRA e outros REPRESENTANTES POLO ATIVO: CLARISSA VENCATO DA SILVA - RR755 POLO PASSIVO: UNIÃO FEDERAL SENTENÇA I - RELATÓRIO Trata-se de ação de procedimento comum com pedido de tutela de urgência, ajuizada por FRANCINEIDE MARTINS DE OLIVEIRA, GUSTAVO HENRIQUE EVANGELISTA HENKLAIN, MARCELO HENRIQUE OLIVEIRA HENKLAIN e ANANDA OLIVEIRA HENKLAIN em face da UNIÃO FEDERAL, objetivando, em síntese: (i) o reconhecimento da relação locatícia verbal referente ao imóvel de matrícula nº 80.363, situado na Avenida Ville Roy, nº 8004, Bairro São Vicente, Boa Vista/RR; (ii) a fixação de termo final da locação e a desocupação do imóvel; (iii) o pagamento dos alugueis vencidos e vincendos, com juros e correção monetária; (iv) o pagamento de IPTU e Taxa de Coleta de Lixo; (v) o reajuste do aluguel para R$ 37.776,51 (trinta e sete mil, setecentos e setenta e seis reais e cinquenta e um centavos); e (vi) obrigação de fazer consistente na formalização da relação contratual. Narram que, após incêndio ocorrido em 2018 nas instalações do Distrito Sanitário Especial Indígena Leste de Roraima (DSEI-Leste), a União passou a ocupar o imóvel em março de 2019, mediante contrato verbal de locação firmado com o então proprietário, pelo valor mensal de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), para funcionamento da Central de Abastecimento Farmacêutico (CAF), sem que o ajuste fosse posteriormente formalizado. Sustentam que, embora a ocupação tenha perdurado de forma contínua, os pagamentos dos aluguéis passaram a ser realizados por meio de procedimentos administrativos de indenização, com sucessivos atrasos, tendo cessado o adimplemento regular a partir de junho de 2023. Alegam, ainda, que a União permaneceu utilizando o imóvel mesmo após comunicação da intenção de venda formulada pelo proprietário em novembro de 2021 e após o seu falecimento, ocorrido em abril de 2022, sem apresentar solução definitiva para a ocupação do bem. Aduzem que o valor do aluguel permaneceu inalterado desde o início da locação, apesar de a própria Administração, por intermédio da Nota Técnica nº 35/2021-LRR/SELOG/LRR/DSEI/SESAI/MS, ter reconhecido que o preço de mercado do imóvel seria de R$ 37.776,51 (trinta e sete mil, setecentos e setenta e seis reais e cinquenta e um centavos) mensais. Sustentam, ainda, serem devidos os valores relativos ao IPTU e à Taxa de Coleta de Lixo, bem como juros e correção monetária sobre as parcelas inadimplidas. A decisão sobre a tutela de urgência foi postergada para após a manifestação da parte contrária (id. 2122908701). A UNIÃO FEDERAL apresentou contestação (id. 2133050424), oportunidade em que reconheceu a existência da relação locatícia verbal, a ocupação do imóvel desde março de 2019 e a obrigação de pagar os aluguéis correspondentes ao período de utilização do bem. Informou que a contratação decorreu de situação emergencial provocada pelo incêndio nas instalações do DSEI-Leste e que os pagamentos vinham sendo processados mediante reconhecimento administrativo de dívida. Aduziu que não se opõe ao pagamento dos aluguéis enquanto permanecer utilizando o imóvel, mas impugnou os pedidos de juros moratórios, reajuste retroativo do aluguel, ressarcimento de IPTU, taxa de coleta de lixo e demais encargos não pactuados, requerendo a improcedência dos pedidos. O MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL apresentou parecer (id. 2134028486) opinando pelo deferimento parcial da demanda, manifestando favoravelmente ao reconhecimento da relação locatícia, fixação de termo final para a ocupação, pagamento dos aluguéis atrasados, IPTU e Taxa de Coleta de Lixo e pela aplicação do reajuste pretendido pelos autores. Decisão de id 2134131814 deferiu parcialmente a medida liminar para determinar a desocupação do imóvel pela ré no prazo de 90 dias, fixando esse marco como termo final da locação verbal. A União interpôs Agravo de Instrumento (ids. 2143565348 e 2143565351), tendo o Juízo mantido a decisão agravada (id. 2143712573). Os autores requereram a aplicação de multa pelo descumprimento da ordem de desocupação (id. 2147308838). O Tribunal Regional Federal da 1ª Região concedeu efeito suspensivo ao Agravo de Instrumento (id. 2149901101) e, posteriormente, deu parcial provimento ao recurso para determinar que a União promovesse a desocupação do imóvel após o prazo de seis meses previsto na Nota Técnica nº 87/2024-LRR/SELOG/LRR/DSEI/SESAI/MS, em atenção à continuidade dos serviços públicos de saúde prestados à população indígena. O Juízo converteu o julgamento em diligência para realização de audiência de conciliação (id. 2164608729), na qual as partes celebraram acordo parcial, pelo qual a União comprometeu-se a desocupar o imóvel até 31/10/2025, ou antes, caso concluída a locação de novo imóvel, bem como a quitar os alugueis vencidos referentes ao período de abril de 2024 a março de 2025, o IPTU e a Taxa de Coleta de Lixo de 2024, assumindo também o compromisso de efetuar tempestivamente os pagamentos vincendos enquanto permanecesse ocupando o imóvel. Foi homologado o acordo parcial e determinada a suspensão do processo até 31/10/2025. (id. 2183419609). Após o término desse prazo, os autores noticiaram o descumprimento do acordo, afirmando que a União permaneceu ocupando o imóvel, atrasou os pagamentos dos aluguéis posteriores e não promoveu a desocupação, requerendo levantamento da suspensão processual, aplicação de multa coercitiva, saneamento compartilhado e prosseguimento da ação. (id. 2220275668) Em resposta, a União sustentou que o acordo homologado possui natureza de título executivo judicial, alegou incompatibilidade entre o pedido de despejo e a pretensão de celebração de novo contrato formulada pelos autores, requereu o reconhecimento da perda superveniente do objeto quanto ao despejo, a rejeição das astreintes e a designação de nova audiência de conciliação. (id. 2222240115). Decisão (id. 2223721724) rejeitou o pedido de aplicação de multa coercitiva, determinou o pagamento dos aluguéis de setembro e outubro de 2025, com juros e correção monetária e designou audiência para tentativa de solução consensual Os autores requereram o julgamento antecipado da lide (id. 2239550996). Foi juntada ata de reunião realizada no Ministério Público Federal, contendo tratativas para regularização da relação locatícia (id. 2245381234). Encerrada a instrução, os autores apresentaram alegações finais (id. 2253178093), a União apresentou alegações finais (id. 2257489482), o Ministério Público Federal ofertou parecer final pelo parcial deferimento dos pedidos (id. 2264266744) e os autores complementaram suas alegações finais para noticiar novos inadimplementos e a ausência de formalização contratual (id. 2269517713). É o relatório. Fundamento e decido. II - FUNDAMENTAÇÃO Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, inexistindo questões preliminares pendentes de apreciação, passa-se ao exame do mérito. Verifico que o feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. A controvérsia instaurada nos autos é eminentemente de direito e os fatos relevantes encontram-se suficientemente demonstrados pela prova documental produzida pelas partes. Ademais, encerrada a fase postulatória, nenhuma das partes requereu a produção de outras provas, razão pela qual se mostra desnecessária a dilação probatória. No mérito, os autores buscam o reconhecimento da existência da relação locatícia decorrente da ocupação, pela União, do imóvel de matrícula nº 80.363, situado na Avenida Ville Roy, nº 8004, Bairro São Vicente, Boa Vista/RR, utilizado para instalação da Central de Abastecimento Farmacêutico do Distrito Sanitário Especial Indígena Leste – DSEI/Leste, bem como a condenação da ré ao pagamento dos aluguéis e demais encargos decorrentes dessa utilização. Inicialmente, constato que é incontroverso que a União passou a ocupar o imóvel dos autores em 01/03/2019, mediante ajuste verbal celebrado com o então proprietário, tendo como contraprestação o pagamento de aluguel mensal de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais). Nesse sentido, a contestação apresentada pela ré reconhece a ocupação do bem, a existência da relação locatícia e o pagamento dos aluguéis mediante procedimentos administrativos de reconhecimento de dívida e indenização, em razão da ausência de contrato formal. Assim, conquanto o contrato verbal celebrado com a Administração Pública não observe a forma exigida pela legislação aplicável, tal circunstância não impede o reconhecimento da realidade fática consolidada nos autos. A nulidade do ajuste administrativo não afasta o dever de remunerar a utilização do imóvel, sob pena de enriquecimento sem causa da Administração, sobretudo quando a própria União reconhece ter usufruído do bem e ter efetuado pagamentos indenizatórios durante parte da ocupação. Desse modo, deve ser reconhecida a existência da relação locatícia de fato entre as partes, iniciada em 01/03/2019, produzindo efeitos patrimoniais até a efetiva desocupação do imóvel. Reconhecida a existência da relação locatícia, impõe-se definir seu termo final. Embora a contratação tenha se originado de situação excepcional, decorrente da necessidade de instalação da Central de Abastecimento Farmacêutico do DSEI-Leste após o incêndio das instalações anteriormente utilizadas, essa excepcionalidade não autoriza a perpetuação da ocupação do imóvel por prazo indeterminado. Por outro lado, a imediata desocupação do imóvel revela-se incompatível com o interesse público evidenciado nos autos, tendo em vista que a interrupção abrupta das atividades da Central de Abastecimento Farmacêutico comprometeria a continuidade de serviço público essencial voltado à efetivação do direito à saúde das comunidades indígenas. Diante desse contexto, fixo o prazo de 6 (seis) meses, contado da intimação desta sentença, para que a União promova a desocupação do imóvel, oportunidade em que se extinguirá a relação locatícia reconhecida, permanecendo devida a contraprestação mensal e os demais encargos reconhecidos nesta sentença até a efetiva entrega do bem aos autores. Também procede o pedido de condenação da União ao pagamento dos aluguéis. A utilização do imóvel pela Administração é incontroversa, assim como o dever de remunerar sua ocupação. A própria União reconhece a existência de valores pendentes e informa a instauração de procedimentos administrativos destinados ao pagamento por indenização, circunstância que evidencia o reconhecimento da obrigação. Consequentemente, deve a ré ser condenada ao pagamento dos aluguéis vencidos e inadimplidos, acrescidos de correção monetária e juros de mora desde cada vencimento, bem como dos aluguéis vincendos até a efetiva desocupação do imóvel, deduzindo-se, em liquidação de sentença, os valores eventualmente já pagos na esfera administrativa ou no curso desta demanda. No tocante ao pedido de ressarcimento do IPTU e da taxa de coleta de lixo, igualmente assiste razão aos autores. Embora a União sustente inexistir ajuste expresso entre as partes acerca desses encargos, verifica-se que, durante os exercícios anteriores, promoveu administrativamente seu ressarcimento, reconhecendo a responsabilidade pelas despesas decorrentes da utilização exclusiva do imóvel. A alteração unilateral dessa conduta, sem qualquer modificação da situação fática, afronta os deveres de boa-fé objetiva e coerência da atuação administrativa. Assim, condeno a União ao pagamento do IPTU e da taxa de coleta de lixo relativos ao período de ocupação do imóvel, observados os valores comprovados nos autos e descontados aqueles eventualmente já adimplidos. Em sentido diverso, o pedido de reajuste do valor do aluguel não merece acolhimento. Sustentam os autores, em síntese, que os valores pagos a título de aluguel estão defasados, e que a Nota Técnica nº 35/2021-LRR/SELOG/LRR/DSEI/SESAI/MS apurou valor médio de mercado correspondente a R$ 37.776,51 (trinta e sete mil, setecentos e setenta e seis reais e cinquenta e um centavos) mensais, razão pela qual postulam a revisão retroativa da contraprestação originalmente ajustada. Em primeiro lugar, inexiste demonstração de que as partes tenham convencionado cláusula de reajuste ou pactuado posterior alteração do valor mensal inicialmente ajustado. Além disso, a nota técnica invocada pelos autores não possui natureza vinculante. O documento limitou-se a apresentar pesquisa mercadológica destinada a subsidiar a Administração quanto à compatibilidade do preço para eventual contratação administrativa, indicando valor médio obtido a partir de imóveis considerados semelhantes. Não se trata de avaliação individualizada do imóvel objeto desta demanda, tampouco de instrumento apto a modificar unilateralmente o conteúdo econômico da relação estabelecida entre as partes. Ausente prova de posterior consenso quanto à revisão do aluguel ou de qualquer fato que autorize a alteração judicial do valor originalmente ajustado, deve prevalecer a contraprestação mensal de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) durante todo o período da ocupação, razão pela qual o pedido de reajuste retroativo deve ser julgado improcedente. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) reconhecer a existência da relação locatícia entre as partes, relativamente ao imóvel de matrícula nº 80.363, com início em 01/03/2019; b) fixar como termo final da relação locatícia o prazo de 6 (seis) meses, contado da intimação desta sentença, período dentro do qual a União deverá promover a desocupação do imóvel; c) condenar a UNIÃO FEDERAL ao pagamento dos aluguéis vencidos e não adimplidos, acrescidos de correção monetária e juros de mora pela taxa SELIC desde o respectivo vencimento; d) condenar a UNIÃO FEDERAL ao pagamento dos aluguéis vincendos até a efetiva desocupação do imóvel; e) condenar a UNIÃO FEDERAL ao ressarcimento do IPTU e da taxa de coleta de lixo incidentes sobre o imóvel durante o período de ocupação, acrescidos de correção monetária e juros de mora pela taxa SELIC desde o respectivo vencimento, deduzidos os valores eventualmente já pagos; Os valores devidos serão apurados em liquidação de sentença, com compensação dos pagamentos comprovadamente realizados na esfera administrativa ou no curso da presente demanda. Em razão da sucumbência recíproca, CONDENO os autores ao pagamento de 20% (vinte por cento) das custas e ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais fixados em 10% (dez por cento) sobre as parcelas retroativas do pedido de reajuste do aluguel julgado improcedente, também a ser apurado em liquidação de sentença. Condeno a UNIÃO FEDERAL ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido pelos autores, a ser apurado em liquidação de sentença, observados os critérios do art. 85, §§ 2º e 3º, do Código de Processo Civil. Sentença sujeita ao reexame necessário. Interposta apelação, intime-se a parte recorrida para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal. Cumpridas as diligências necessárias, remetam-se os autos ao egrégio TRF da 1ª Região (art. 1.010, § 3º, CPC), com as homenagens de estilo. Transitada em julgado a sentença: a) certifique-se; b) intimem-se as partes para requerer o que entenderem cabível no prazo comum de 10 (dez) dias; c) apresentada petição de cumprimento de sentença, autos conclusos para decisão; d) nada sendo requerido, arquivem-se, independentemente de intimação. Intimem-se. Publique-se. BOA VISTA/RR, data da assinatura eletrônica. Juiz Federal
