Inteiro teor
THIAGO BRAZ DE FARIAS e RAQUEL BUENO DA SILVA FARIAS ajuizaram ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos materiais e morais em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL CEF e G2RM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Alegaram que, em maio de 2014, adquiriram imóvel pelo Programa Minha Casa, Minha Vida, avaliado em R$ 110.000,00, mediante pagamento de R$ 7.617,08 em dinheiro e utilização de R$ 7.300,92 do FGTS, além do financiamento do saldo remanescente em 300 prestações. Sustentaram que, poucos meses após a aquisição, o imóvel passou a apresentar diversos vícios construtivos, entre eles infiltrações, umidade, desprendimento dos revestimentos, afundamento do piso, falhas nas instalações elétricas, entrada de águas pluviais e problemas no sistema de esgotamento sanitário. Afirmaram que apresentaram reclamação administrativa e que, após vistoria técnica, a construtora foi instada a executar os reparos necessários. Relataram que entregaram as chaves do imóvel à segunda ré em 13 de setembro de 2017, mas as obras não foram concluídas, tampouco o imóvel lhes foi restituído. Aduziram que foram obrigados a alugar outra residência, suportando despesas de R$ 6.750,00, e que o nome do primeiro autor foi inscrito em cadastro restritivo em razão da interrupção dos pagamentos do financiamento. Requereram a rescisão dos contratos de compra e venda e financiamento, a devolução dos valores pagos a título de entrada e prestações, o ressarcimento das despesas com aluguel, a retirada da negativação e a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00 para cada autor. O processo foi inicialmente distribuído à 1ª Vara Federal de Itaboraí, sob o nº 5000223-74.2020.4.02.5107. No ID 3, páginas 290/295, o Juízo Federal reconheceu a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, extinguiu o processo sem resolução do mérito em relação à empresa pública e declinou da competência em favor da Justiça Estadual, quanto à ré remanescente. Consignou que o contrato de mútuo não se confunde com o contrato de compra e venda e que não houve inadimplemento da instituição financeira, que disponibilizou o crédito na forma ajustada. Remetidos os autos a este Juízo, a gratuidade de justiça foi deferida e a tutela de urgência indeferida no ID 266. Regularmente citada, a ré G2RM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. não apresentou contestação, sendo decretada sua revelia no ID 330. Nos IDs 338/339, os autores juntaram fotografias recentes do imóvel e informaram não pretender a produção de outras provas. No ID 348, foi suscitado conflito negativo de competência, posteriormente julgado pelo Superior Tribunal de Justiça, que declarou competente a 2ª Vara Cível da Comarca de Itaboraí, diante da prévia exclusão da Caixa Econômica Federal pela Justiça Federal. No ID 373, foi determinada a remessa dos autos ao Grupo de Sentença. É o relatório. Fundamento e decido. Inicialmente, destaco que sou integrante do Grupo de Sentença, sendo este meu primeiro contato com os autos. Não existem preliminares e prejudiciais de mérito a serem analisadas e presentes os pressupostos de existência e validade do processo, passo à análise do mérito. Trata-se de hipótese de julgamento antecipado, porquanto as provas trazidas aos autos são suficientes, para o julgamento do mérito, sendo desnecessária a produção de outras provas (artigo 355, inciso I, do CPC). Vale registrar que a presente juíza é a destinatária das provas e tem o dever de indeferir as diligências, que considerar inúteis ou protelatórias (parágrafo único, do artigo 370 do CPC). Por isso, quando for o caso, o julgamento antecipado não é faculdade, mas dever que a lei impõe à julgadora, em homenagem ao princípio da duração razoável do processo. A relação jurídica estabelecida entre os autores e a ré G2RM Empreendimentos Imobiliários Ltda. é de consumo, pois aqueles figuram como destinatários finais do imóvel, enquanto a demandada exerce profissionalmente atividade de construção e comercialização imobiliária, enquadrando-se nos conceitos previstos nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. A controvérsia consiste em verificar se o imóvel foi entregue com vícios construtivos relevantes, se a construtora deixou de sanar os defeitos em prazo razoável e quais consequências jurídicas podem ser impostas à ré remanescente, considerada a anterior exclusão da Caixa Econômica Federal da relação processual. O artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor estabelece a responsabilidade dos fornecedores pelos vícios de qualidade que tornem o produto impróprio ou inadequado ao consumo a que se destina ou lhe diminuam o valor. Não sendo o vício sanado no prazo legal, pode o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha, a substituição do produto, o abatimento proporcional do preço ou a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos, na forma do artigo 18, § 1º, do mesmo diploma. O artigo 475 do Código Civil também assegura à parte lesada pelo inadimplemento o direito de pedir a resolução do contrato, sem prejuízo da indenização pelas perdas e danos decorrentes. No caso, as alegações autorais encontram respaldo no contrato de aquisição do imóvel, nos registros das reclamações administrativas, nas comunicações dirigidas à construtora, no relatório de vistoria e nas fotografias juntadas ao processo. Os documentos indicam que o imóvel passou a apresentar infiltrações, umidade, deterioração dos revestimentos, problemas nas instalações elétricas, afundamento do piso e outras falhas que comprometiam sua utilização regular como residência. A existência dos vícios também é corroborada pelo fato de a construtora ter recebido as chaves para realizar os reparos. A ré, contudo, não demonstrou que as obras foram concluídas, que os defeitos foram definitivamente corrigidos ou que o imóvel foi restituído aos compradores em condições adequadas de habitabilidade. As fotografias posteriormente juntadas revelam a persistência de sinais de deterioração. Cabia à demandada demonstrar a adequada execução dos reparos e a regular entrega do imóvel, ônus do qual não se desincumbiu, especialmente porque, regularmente citada, permaneceu revel. A entrega de imóvel adequado à moradia constitui obrigação central da construtora. A permanência dos defeitos por período prolongado e a privação do uso do bem frustraram a finalidade essencial da contratação, caracterizando inadimplemento substancial e autorizando a resolução do contrato de compra e venda. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. I- CASO EM EXAME 1- ALEGAÇÃO AUTORAL DE OCORRÊNCIA DE DANOS ESTRUTURAIS EM SEU IMÓVEL, SURGIDOS APÓS O INÍCIO DE OBRAS REALIZADAS PELA RÉ NO TERRENO VIZINHO RÉ QUE DEFENDE A AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DO NEXO CAUSAL ENTRE AS OBRAS E OS DANOS ALEGADOS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA QUE CONDENOU A RÉ AO PAGAMENTO DA QUANTIA DE R$ 24.081,20, A TÍTULO DE DANOS MATERIAIS E DE R$ 20.000,00 A TÍTULO DE DANOS MORAIS. II- QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2- VERIFICAÇÃO DA EXISTÊNCIA DE NEXO CAUSAL ENTRE O DANO SOFRIDO PELA AUTORA E A CONDUTA DA RÉ, DA OCORRÊNCIA DE CULPA CONCORRENTE E DA EXISTÊNCIA DE DANOS MORAIS. III - RAZÕES DE DECIDIR 3- PROVA PERICIAL REALIZADA QUE CONCLUIU QUE A INTERVENÇÃO REALIZADA PELA CONSTRUTORA RÉ PROVOCOU DETERMINADAS AVARIAS ESTRUTURAIS NO IMÓVEL DA AUTORA, PREENCHENDO OS REQUISITOS DA RESPONSABILIDADE CIVIL. PARTE RÉ QUE NÃO LOGROU ÊXITO EM DESCONSTITUIR AS CONCLUSÕES DO PERITO DO JUÍZO, NEM DEMONSTROU A OCORRÊNCIA DE CULPA CONCORRENTE DA VÍTIMA. VIOLAÇÃO AO DEVER DE CUIDADO. DANOS MATERIAIS DEVIDOS, CONSUBSTANCIADOS EM LAUDO ACOSTADO AOS AUTOS, COM O ACRESCIDO DE 30% PARA EVENTUAIS AJUSTES NO SERVIÇO PELO EXPERT. DANOS MORAIS CARACTERIZADOS. OBRA REALIZADA PELA RÉ QUE FOI DE TAL MAGNITUDE QUE PROVOCOU DANOS AO IMÓVEL DA AUTORA, TORNANDO-O INABITÁVEL. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 343, DESTA CORTE. IV - DISPOSITIVO E TESE 4- RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.(TJRJ, Apelação Cível nº 0821680-30.2024.8.19.0206, Rel. Des. Marília de Castro Neves Vieira, 15ª Câmara de Direito Privado, julgamento e publicação em 10.06.2026). Cumpre, entretanto, delimitar os efeitos da presente decisão. A Caixa Econômica Federal foi excluída da relação processual por decisão proferida pela Justiça Federal, que reconheceu sua ilegitimidade passiva e extinguiu o processo sem resolução do mérito quanto à instituição financeira. A decisão do Juízo Federal que exclui ente federal da relação processual não pode ser revista pela Justiça Estadual, conforme entendimento consolidado na Súmula nº 254 do Superior Tribunal de Justiça. Embora o contrato de compra e venda e o contrato de financiamento integrem a mesma operação econômica, possuem partes, prestações e efeitos jurídicos próprios. A G2RM obrigou-se a entregar imóvel adequado à finalidade residencial. A Caixa Econômica Federal, por sua vez, celebrou o contrato de mútuo, disponibilizou o crédito e permaneceu titular dos direitos decorrentes do financiamento e da garantia fiduciária. A extinção do financiamento, o cancelamento do saldo devedor, a liberação da alienação fiduciária ou a retirada de anotação restritiva promovida pela instituição financeira atingiriam diretamente a esfera jurídica da CEF, que não integra mais o processo. Nos termos do artigo 506 do Código de Processo Civil, a sentença faz coisa julgada entre as partes, não podendo prejudicar terceiro. Por essa razão, a resolução ora reconhecida limita-se ao contrato de compra e venda celebrado com a G2RM e não produz efeitos sobre o contrato de financiamento, sobre o saldo devedor ou sobre a alienação fiduciária constituída em favor da Caixa Econômica Federal. Os pedidos diretamente dirigidos à instituição financeira já foram alcançados pela decisão proferida pela Justiça Federal, não cabendo novo pronunciamento deste Juízo a respeito. Quanto aos valores pagos, os documentos indicam o desembolso de R$ 7.617,08 em dinheiro e a utilização de R$ 7.300,92 provenientes do FGTS, totalizando R$ 14.918,00 a título de entrada. Reconhecida a resolução do contrato por inadimplemento da vendedora, os autores fazem jus à restituição integral dos valores comprovadamente destinados à aquisição do imóvel e recebidos no âmbito da compra e venda. Diversa é a situação das prestações do financiamento. Tais parcelas foram pagas no âmbito do contrato de mútuo mantido com a Caixa Econômica Federal, que continua produzindo efeitos e não pode ser modificado nesta demanda. Não há prova de que os valores tenham sido diretamente recebidos pela G2RM, razão pela qual não cabe impor à construtora sua restituição como se fossem pagamentos feitos diretamente em seu favor. O pedido, nesse ponto, deve ser rejeitado. Os autores requereram, ainda, o ressarcimento de R$ 6.750,00 referentes à locação de outro imóvel. Os documentos juntados comprovam a contratação da locação e os respectivos pagamentos. A despesa decorreu da impossibilidade de utilização da residência adquirida e da demora da construtora na realização dos reparos. Presente o nexo causal, o valor deve ser ressarcido. O dano moral também se encontra configurado. O mero inadimplemento contratual não gera, por si só, reparação extrapatrimonial. No caso, contudo, a situação ultrapassou os dissabores próprios de uma relação negocial. Os autores adquiriram imóvel destinado à moradia familiar, depararam-se com vícios relevantes, entregaram as chaves à construtora para realização de reparos e permaneceram privados do uso do bem por período prolongado, sem solução definitiva. A necessidade de locação de outra residência, a frustração do projeto habitacional e a prolongada incerteza quanto à utilização do imóvel atingiram de forma relevante a tranquilidade e a dignidade dos consumidores. Consideradas a gravidade e a duração dos fatos, a extensão da privação do imóvel e os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, mostra-se adequada a fixação da indenização em R$ 10.000,00 para cada autor. Em face da fundamentação acima, observados os limites objetivos e subjetivos da ação proposta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por THIAGO BRAZ DE FARIAS e RAQUEL BUENO DA SILVA FARIAS em face de G2RM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., resolvendo o mérito, na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) declarar resolvido, por inadimplemento da ré, o contrato de compra e venda do imóvel celebrado entre os autores e a G2RM Empreendimentos Imobiliários Ltda., ressalvado que esta decisão não produz efeitos sobre o contrato de financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal, sobre o respectivo saldo devedor ou sobre a alienação fiduciária; b) condenar a ré a restituir aos autores a quantia de R$ 14.918,00, correspondente aos valores pagos a título de entrada, acrescida de correção monetária desde cada desembolso e juros de mora legais a partir da citação; c) condenar a ré ao pagamento de R$ 6.750,00, a título de ressarcimento das despesas comprovadas com aluguel, acrescido de correção monetária desde cada desembolso e juros de mora legais a partir da citação; d) condenar a ré ao pagamento de R$ 10.000,00 para cada autor, a título de indenização por dano moral, acrescido de correção monetária a partir da publicação desta sentença e juros de mora legais desde a citação; e) julgar improcedente o pedido de restituição, pela G2RM Empreendimentos Imobiliários Ltda., das prestações pagas diretamente no âmbito do financiamento celebrado com a Caixa Econômica Federal. Considerando que os autores decaíram de parte relevante da pretensão formulada em face da ré remanescente, reconheço a sucumbência recíproca. Condeno as partes ao pagamento das custas processuais, na proporção de 30% para os autores e de 70% para a ré. Condeno a ré ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono dos autores, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação. Considerando que a ré permaneceu revel e não constituiu advogado, deixo de fixar honorários advocatícios em seu favor. Suspendo a exigibilidade das custas impostas aos autores em razão da gratuidade de justiça, na forma do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Registro que não há nos autos nenhum outro argumento capaz de infirmar o resultado da demanda, nos termos do artigo 489, § 1º, inciso IV, do Código de Processo Civil, que representa o entendimento do Juízo sobre a questão, de forma que não serão conhecidos, nesta instância, embargos declaratórios infringentes, cuja interposição poderá ensejar a aplicação da multa processual pertinente. Em caso de recurso de apelação, deverá a parte contrária ser intimada para apresentar contrarrazões, por meio de ato ordinatório. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado a presente sentença, nada sendo requerido, dê-se baixa e arquivem-se.
