Inteiro teor
Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 2ª Vara Cível da Regional da Barra da Tijuca Avenida Luís Carlos Prestes, S/N, Barra da Tijuca, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: 22775-055 SENTENÇA Processo:0812447-68.2022.8.19.0209 Classe:PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: ELIZABETH REGINA APOLINARIO DE OLIVEIRA RÉU: CONSTRUTORA VITALE EIRELI I - RELATÓRIO Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenizatória por Danos Morais proposta por Elizabeth Regina Apolinario de Oliveira e Emerson Teixeira de Oliveira em face de Construtora Vitale EIRELI. Os autores narram que, em 15 de janeiro de 2015, adquiriram junto à ré uma unidade residencial (Casa 03, Bloco 04) no empreendimento "VivantResidencial", localizado em Campo Grande, após a rescisão de um contrato com promitente comprador anterior. Sustentam ter efetuado o pagamento integral do preço pactuado (R$ 183.649,82) e lavrado a escritura pública definitiva de compra e venda. Alegam, contudo, que não conseguiram efetivar a transferência de titularidade perante o 9º Ofício de Registro de Imóveis em razão de exigência cartorária que solicita esclarecimentos sobre a alienação ter ocorrido fora das normas do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), visto que o memorial de incorporação previa restrições de enquadramento ao programa e o negócio foi realizado à vista, sem a participação da Caixa Econômica Federal. Sustentam que a construtora ré, embora instada a sanar o impasse, não prestou assistência eficaz e teria sugerido a inserção de informações falsas na escritura pública sobre a forma de pagamento para contornar a exigência do registro. Defendem a incidência do Código de Defesa do Consumidor e a falha no dever de informação, pleiteando a condenação da ré na obrigação de regularizar o imóvel para fins de registro ou, alternativamente, o desfazimento do negócio com a restituição dos valores pagos, além de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00. A ré apresentou contestação (ind. 27167803) arguindo preliminares de inépcia da inicial e sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que a responsabilidade pelas diligências e exigências cartorárias é exclusiva dos compradores. No mérito, afirmou que o imóvel foi entregue com projeto aprovado e "habite-se" averbado, inexistindo qualquer óbice causado pela construtora para o registro. Argumentou que agiu com boa-fé, prestou as informações solicitadas e que o ocorrido não ultrapassa a esfera do mero aborrecimento, pugnando pela total improcedência dos pedidos autorais. Em réplica (ind. 44978891), os autores rebateram as preliminares e reiteraram a tese de falha na prestação do serviço. Intimadas em provas, os autores juntaram novamente documentos anexos à petição iniciala fim deressaltar o que se pretende comprovar (ind. 64219600),enquanto a répleiteouproduçãode prova oral, consistente na oitiva do depoimento pessoal da parte autora e de testemunhas, bem comoprova documental suplementar e superveniente (ind. 64975244).Ambas as partes se manifestaram sobre os documentos acostados (inds. 83302184 e 86037350). Alegações finais eminds. 136441266 e252969229. É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, na forma do art. 355, I, do Código de Processo Civil, uma vez que as provas documentais acostadas aos autos são suficientes para o deslinde da controvérsia. A alegação de ilegitimidade passiva levantada pela ré não prospera. A ré é a incorporadora e vendedora do imóvel, sendo responsável direta pela viabilidade jurídica do negócio jurídico e pela entrega do bem livre e desembaraçado para transferência de propriedade. A existência de exigências em cartório de registro de imóveis não retira a responsabilidade da construtora se o óbice decorre de condições da própria incorporação por ela realizada. No mérito, arelação jurídica entre as partes é de consumo, enquadrando-se os autores como consumidores e a ré como fornecedora, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor (CDC). O ponto central da lide reside na impossibilidade de registro da escritura definitiva de compra e venda da unidade Casa 03, Bloco 04 do empreendimento "VivantResidencial". É incontroverso que os autores efetuaram o pagamento integral do preço de R$ 183.649,82, conforme instrumento de promessa de compra e venda datado de 15/01/2015 (ind. 20869338, fls. 33-44). A lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda ocorreu em 2017 (ind. 20869338, fls. 45-48), acompanhada do pagamento do ITBI (ind. 20869338, fls. 49). Contudo, o 9º Ofício de Registro de Imóveis formulou exigência (protocolo 1759383) solicitando esclarecimentos sobre a alienação ter ocorrido fora das normas do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), visto que o memorial de incorporação previa restrições de enquadramento ao programa e a venda foi feita à vista, sem a interveniência da Caixa Econômica Federal (ind. 20869338, fls. 50-54). A prova documental revela grave falha no dever de informação (art. 6º, III, CDC) por parte da ré. Ao alienar uma unidade vinculada ao PMCMV mediante pagamento à vista e de forma direta, a construtora deveria ter assegurado a viabilidade do registro ou, ao menos, informado aos autores sobre os óbices decorrentes da Lei nº 11.977/09. A resposta da Caixa Econômica Federal (ind. 20869338, fls. 56) confirma que a instituição não participou da operação e que não possui competência para emitir as declarações de regularização solicitadas nos moldes pretendidos, evidenciando o impasse criado pela conduta da ré. Ademais,ressalta-seo conteúdo dos e-mails trocados entre a patrona dos autores e o setor de relacionamento da ré (ind. 20869338, fl.61), no qual a construtora sugere como "solução" a alteração da forma de pagamento na escritura para burlar a exigência cartorária. Tal conduta afronta o princípio da boa-fé objetiva e demonstra o descaso da ré em regularizar juridicamente o negócio de forma lícita. A tese de defesa de que a responsabilidade pelo registro é exclusiva do comprador não se sustenta no caso de vício jurídico originário da incorporação. O vendedor é obrigado a entregar o título apto a transferir o domínio. Se a própria natureza do empreendimento (PMCMV) impede o registro de uma venda particular à vista, cabe à construtora providenciar o levantamento da restrição ou a devida quitação/liberação junto ao agente financeiro. Por fim, odano moral está configurado. Os autores pagaram o preço total em 2015 e, decorridos quase dez anos, permanecem sem o título de propriedade. A situação ultrapassa o mero aborrecimento, tratando-se de uma verdadeira "viacrucis" administrativa. O agravamento do dano é evidente diante do falecimento do autor Emerson Teixeira de Oliveira no curso do processo (Certidão de Óbito em ind. 44978894), sem que tenha visto concretizado o registro de sua propriedade. Fixo a indenização em R$ 10.000,00, valor que atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como ao caráter punitivo-pedagógico da condenação. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES OS PEDIDOS, resolvendo o mérito na forma do art. 487, I do CPC,para, confirmando-se a antecipação da tutela,CONDENAR a ré na obrigação de fazer consistente em providenciar, no prazo de 60 (sessenta) dias, toda a documentação e atos necessários junto à Caixa Econômica Federal e ao 9º RGI para o levantamento da restrição relativa ao Programa Minha Casa Minha Vida sobre a unidade Casa 03, Bloco 04, permitindo o registro da escritura definitiva em nome dos autores, sob pena de multa única de R$ 10.000,00. Não cumprida, converte-se em perdas e danos a obrigação, com a devolução integral atualizada desde os pagamentos e com juros da citação de todos os valores pagos pelos autores, rescindindo-se o contrato (o que corresponderia ao pedido alternativo).CONDENA-SE ainda a ré ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de indenização por danos morais, com juros da citação e correção a contar da presente data. Condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos doart.85, (sec) 2º do CPC. Com o trânsito em julgado, dê-sebaixa earquivem-se. RIO DE JANEIRO, 3 de junho de 2026. MARIO CUNHA OLINTO FILHO Juiz Titular
