Ementa
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. DECISÃO SANEADORA DESCONEXA DA CONTROVÉRSIA LOCATÍCIA. INDEFERIMENTO DA DILAÇÃO PROBATÓRIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. DÚVIDA SOBRE A IMPUTAÇÃO TEMPORAL DOS PAGAMENTOS E A EXISTÊNCIA DE SALDO DEVEDOR. AUSÊNCIA DE APURAÇÃO DA DESTINAÇÃO DA CAUÇÃO EM DINHEIRO. NULIDADE PROCESSUAL. RECURSO PROVIDO. SENTENÇA CASSADA.
I. CASO EM EXAME
APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELOS LOCATÁRIOS CONTRA SENTENÇA QUE, EM AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO, DECLAROU RESCINDIDO CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL, FIXOU PRAZO DE 15 DIAS PARA DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA DO IMÓVEL E CONDENOU OS RÉUS NOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS, APESAR DO RECONHECIMENTO DO INTEGRAL CUMPRIMENTO DE ACORDO EXTRAJUDICIAL DE CONFISSÃO E PARCELAMENTO DA DÍVIDA PRETÉRITA. A CONTROVÉRSIA REMANESCENTE REFERE-SE À EXISTÊNCIA DE INADIMPLEMENTO SUPERVENIENTE, ESPECIALMENTE QUANTO AO ALUGUEL COM VENCIMENTO EM SETEMBRO DE 2022, À IMPUTAÇÃO DOS PAGAMENTOS REALIZADOS E À SUBSISTÊNCIA DA CAUÇÃO CONTRATUAL EM DINHEIRO DE R$ 3.300,00.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
HÁ QUATRO QUESTÕES EM DISCUSSÃO: (I) DEFINIR SE A DECISÃO SANEADORA QUE FIXOU COMO PONTO CONTROVERTIDO MATÉRIA RELATIVA A ATO ILÍCITO E DANOS, ESTRANHA À AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO, COMPROMETE A REGULAR ORGANIZAÇÃO E INSTRUÇÃO DO PROCESSO; (II) ESTABELECER SE O INDEFERIMENTO DA PRODUÇÃO DE PROVAS, APÓS O PRÓPRIO JUÍZO RECONHECER A NECESSIDADE DE MAIOR DILAÇÃO PROBATÓRIA, CONFIGURA CERCEAMENTO DE DEFESA; (III) DETERMINAR SE A PERSISTÊNCIA DE DÚVIDA SOBRE A IMPUTAÇÃO TEMPORAL DOS PAGAMENTOS E A INEXISTÊNCIA DE INDIVIDUALIZAÇÃO SEGURA DE EVENTUAL SALDO LOCATÍCIO AUTORIZAM A DECRETAÇÃO DO DESPEJO; E (IV) VERIFICAR SE A AUSÊNCIA DE APURAÇÃO DA SUBSISTÊNCIA, UTILIZAÇÃO, COMPENSAÇÃO OU DESTINAÇÃO DA CAUÇÃO EM DINHEIRO COMPROMETE A VALIDADE DO JULGAMENTO DE PROCEDÊNCIA.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O ART. 357, II E IV, DO CPC IMPÕE AO MAGISTRADO O DEVER DE DELIMITAR ADEQUADAMENTE AS QUESTÕES DE FATO SUBMETIDAS À ATIVIDADE PROBATÓRIA E AS QUESTÕES DE DIREITO RELEVANTES, DE MODO A ASSEGURAR CONTRADITÓRIO, AMPLA DEFESA E INSTRUÇÃO PROCESSUAL COMPATÍVEL COM O OBJETO LITIGIOSO.
A DECISÃO SANEADORA QUE, EM AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO, FIXA COMO PONTO CONTROVERTIDO A EXISTÊNCIA DE ATO ILÍCITO E DANOS PROVENIENTES DESTE, MATÉRIA ESTRANHA À CAUSA DE PEDIR E AOS PEDIDOS, DESORGANIZA A ATIVIDADE INSTRUTÓRIA E IMPEDE A CORRETA ESTABILIZAÇÃO DO OBJETO DA PROVA.
O JUÍZO INCORRE EM CONTRADIÇÃO PROCESSUALMENTE RELEVANTE QUANDO RECONHECE QUE A CONTROVÉRSIA DEMANDA MAIOR DILAÇÃO PROBATÓRIA E, SIMULTANEAMENTE, INDEFERE OS DEMAIS MEIOS DE PROVA, PARA DEPOIS DECIDIR CONTRA OS LOCATÁRIOS COM FUNDAMENTO NA INSUFICIÊNCIA DA DEMONSTRAÇÃO DA QUITAÇÃO.
A DIVERGÊNCIA ACERCA DA COMPETÊNCIA A QUE DEVEM SER IMPUTADAS AS TRANSFERÊNCIAS BANCÁRIAS REALIZADAS PELOS LOCATÁRIOS PERMANECE SEM SOLUÇÃO, POIS ESTES SUSTENTAM QUE O ALUGUEL VENCIDO EM AGOSTO DE 2022 JÁ INTEGRAVA O ACORDO PARCELADO E QUE OS PAGAMENTOS REALIZADOS EM SETEMBRO QUITAVAM A OBRIGAÇÃO SUBSEQUENTE, ENQUANTO O LOCADOR AFIRMA QUE TAIS VALORES SE DESTINAVAM AO DÉBITO ANTERIOR.
A AUSÊNCIA DE CORRESPONDÊNCIA LITERAL ENTRE COMPROVANTES DE TRANSFERÊNCIAS BANCÁRIAS E BOLETOS EMITIDOS PELA ADMINISTRADORA NÃO PERMITE, POR SI SÓ, CONCLUIR PELA EXISTÊNCIA DE INADIMPLEMENTO APTO A ENSEJAR A RESCISÃO DA LOCAÇÃO, QUANDO NÃO SE APURA PREVIAMENTE A COMPETÊNCIA DOS PAGAMENTOS, A EXTENSÃO DA OBRIGAÇÃO E EVENTUAL SALDO REMANESCENTE.
A INEXISTÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO CONTÁBIL INDIVIDUALIZADA DA EVOLUÇÃO DOS DÉBITOS E CRÉDITOS RETIRA DA SENTENÇA A SEGURANÇA FÁTICA NECESSÁRIA À DECRETAÇÃO DA RESCISÃO DO CONTRATO RESIDENCIAL, SOBRETUDO DIANTE DAS SUCESSIVAS DETERMINAÇÕES JUDICIAIS DESTINADAS AO ESCLARECIMENTO DA PRÓPRIA EXISTÊNCIA DA MORA.
A CAUÇÃO EM DINHEIRO DE R$ 3.300,00, PREVISTA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO E RECONHECIDA PELO LOCADOR, CONSTITUI QUESTÃO RELEVANTE PARA O JULGAMENTO, PORQUE O ACORDO POSTERIORMENTE CELEBRADO NÃO ESTABELECE SUA APROPRIAÇÃO, COMPENSAÇÃO, ABATIMENTO OU EXTINÇÃO, E O PASSIVO INCLUÍDO NA CONFISSÃO DE DÍVIDA FOI INTEGRALMENTE QUITADO.
A AUSÊNCIA DE APURAÇÃO DA SUBSISTÊNCIA E DA DESTINAÇÃO DA GARANTIA LOCATÍCIA, DISCIPLINADA PELO ART. 38, § 2º, DA LEI Nº 8.245/1991, IMPEDE QUE SE DEFINA COM SEGURANÇA A REAL EXISTÊNCIA E EXTENSÃO DE EVENTUAL DÉBITO RESIDUAL ANTES DA RUPTURA DA RELAÇÃO LOCATÍCIA.
A COMBINAÇÃO ENTRE SANEAMENTO INADEQUADO, RESTRIÇÃO INJUSTIFICADA DA ATIVIDADE PROBATÓRIA, DÚVIDA PERSISTENTE SOBRE A IMPUTAÇÃO DOS PAGAMENTOS, AUSÊNCIA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR E OMISSÃO QUANTO À CAUÇÃO CONFIGURA VÍCIO IN PROCEDENDO E IMPÕE A CASSAÇÃO DA SENTENÇA, COM RENOVAÇÃO DO SANEAMENTO E REABERTURA DA INSTRUÇÃO NA ORIGEM.
O ESTADO DO PROCESSO NÃO PERMITE O EXAME IMEDIATO DA PRETENSÃO FINAL DE DESPEJO, DEVENDO O JUÍZO DE ORIGEM DELIMITAR CORRETAMENTE AS CONTROVÉRSIAS, APURAR A IMPUTAÇÃO DOS PAGAMENTOS, EVENTUAL SALDO RESIDUAL, OS EFEITOS DO CUMPRIMENTO INTEGRAL DO ACORDO E A SITUAÇÃO JURÍDICA E PATRIMONIAL DA CAUÇÃO.
IV. DISPOSITIVO E TESE
RECURSO PROVIDO. SENTENÇA CASSADA.
TESE DE JULGAMENTO: 1. A DECISÃO SANEADORA QUE DELIMITA QUESTÃO ESTRANHA AO OBJETO LITIGIOSO E DEIXA DE ORGANIZAR ADEQUADAMENTE A ATIVIDADE PROBATÓRIA VIOLA O ART. 357 DO CPC E COMPROMETE A VALIDADE DOS ATOS PROCESSUAIS SUBSEQUENTES. 2. O JULGAMENTO DE MÉRITO FUNDADO EM INSUFICIÊNCIA PROBATÓRIA CONFIGURA CERCEAMENTO DE DEFESA QUANDO O PRÓPRIO JUÍZO RECONHECE A NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA E IMPEDE A PRODUÇÃO DOS ELEMENTOS NECESSÁRIOS AO ESCLARECIMENTO DOS FATOS CONTROVERTIDOS. 3. A RESCISÃO DA LOCAÇÃO POR FALTA DE PAGAMENTO EXIGE PRÉVIA E SEGURA APURAÇÃO DA IMPUTAÇÃO DOS PAGAMENTOS E DA EXISTÊNCIA E EXTENSÃO DE EVENTUAL SALDO DEVEDOR. 4. A SUBSISTÊNCIA, UTILIZAÇÃO, COMPENSAÇÃO OU DESTINAÇÃO DA CAUÇÃO LOCATÍCIA EM DINHEIRO DEVE SER ESCLARECIDA QUANDO PUDER REPERCUTIR NA APURAÇÃO DO DÉBITO CUJA FALTA DE PAGAMENTO FUNDAMENTA A PRETENSÃO DE DESPEJO.
DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: CF/1988, ARTS. 5º, LV E LXXVIII, E 93, IX; CPC, ARTS. 9º, 10, 11, 357, II E IV, 370, 489, § 1º, I A IV, 932, V, 1.007, § 4º, 1.015 E 1.036; LEI Nº 8.245/1991, ARTS. 9º, III, E 38, § 2º.
JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: STJ, RESP Nº 1.704.520/MT, TEMA Nº 988; TJRJ, AI Nº 0084507-15.2025.8.19.0000, REL. DES. ALEXANDRE EDUARDO SCISINIO, 15ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, J. 10.12.2025; TJRJ, AI Nº 0052513-03.2024.8.19.0000, REL. DES. CHERUBIN HELCIAS SCHWARTZ JÚNIOR, 1ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, J. 27.08.2024; TJRJ, AI Nº 0030500-73.2025.8.19.0000, REL. DES. ANDRE EMILIO RIBEIRO VON MELENTOVYTCH, 6ª CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO, J. 24.06.2025; TJRJ, AI Nº 0000459-12.2014.8.19.0000, REL. DES. MÔNICA MARIA COSTA DI PIERO, 8ª CÂMARA CÍVEL, J. 25.03.2014; TJRJ, APELAÇÃO CÍVEL Nº 0811585-37.2025.8.19.0001, REL. DES. PAULO WUNDER DE ALENCAR, 18ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, J. 24.06.2025; TJRJ, APELAÇÃO CÍVEL Nº 0120488-10.2022.8.19.0001, REL. DES. HELDA LIMA MEIRELES, 2ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, J. 19.05.2025; TJRJ, APELAÇÃO CÍVEL Nº 0834579-30.2023.8.19.0001, REL. DES. RENATO LIMA CHARNAUX SERTA, 19ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, J. 21.03.2024; TJRJ, APELAÇÃO Nº 0410842-78.2014.8.19.0001, REL. DES. SÉRGIO WAJZENBERG, 7ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, J. 07.10.2025.
DECISÃO MONOCRÁTICA
1. Relatório Processual Detalhado