Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ Vara Única da Comarca de Miguel Alves e-mail: - Fone: ( ) Rua São Pedro, nº 35, Centro, MIGUEL ALVES - PI - CEP: 64130-000 PROCESSO Nº: 0800444-28.2026.8.18.0061 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Rescisão / Resolução] AUTOR: EDINALVA COSTA SILVA REU: PORTAL DA CIDADE DE MIGUEL ALVES SPE LTDA, VIVALAR INCORPORACOES IMOBILIARIAS LTDA, ROGERS RAMON SOARES FREITAS SENTENÇA 1 - RELATÓRIO Trata-se de ação de rescisão contratual por atraso em entrega de obra c/c pedido de aplicação de multa contratual, danos morais e tutela de urgência proposta por Edinalva Costa Silva, em desfavor de Portal da Cidade de Miguel Alves SPE LTDA, Vivalar Incorporações Imobiliárias LTDA e Rogers Ramon Soares Freitas. Aduz a parte requerente que, por força do instrumento particular de contrato de compromisso de compra e venda em 23/11/2017, adquiriu 1 (um) Lote 013 no valor de R$ 14.000,00 (quatorze mil reais), localizado na Quadra H, Área 200,00m² - no loteamento Portal da Cidade, nesta cidade. Afirma que, até a presente data pagou a título de sinal o montante de R$ R$ 1.190,00 (um mil e cento e noventa reais) e de parcelas mensais o valor de R$ 10.426,44 (dez mil e quatrocentos e vinte e seis reais e quarenta e quatro centavos), que totaliza o montante de R$ 11.616,44 (onze mil e seiscentos e dezesseis reais e quarenta e quatro centavos), importância esta sem juros de mora e correção monetária, conforme comprovantes de pagamento. Juntou documentos. Pede liminar para “que a promovida se abstenha de cobrar as parcelas vincendas relativas ao compromisso de compra e venda rescindendo, se abstenha de inserir o nome da requerente nos órgãos de restrições ao crédito (SPC/SERASA, protesto de título em cartório e afins) pelo não pagamento das parcelas vincendas do contrato, bem como retire o nome da autora dos registros cartorários de títulos caso tenham inserido e documentos conforme documento em anexo.” Decisão de ID 94387662 que indeferiu o pedido liminar pretendido, concedeu os benefícios da justiça gratuita à parte requerente e designou audiência de conciliação (ID 94387662). Ata de audiência de conciliação em ID 97892884. Contestação dos réus (ID 99120000, 99119882 e 99118647), sustentando preliminares e pugnando pela improcedência do pedido, alegando que o não registro do loteamento se deu por culpa de terceiros. Réplica (ID 103879165). Despacho instando as partes a se manifestarem quanto à produção de provas (ID 101690110), tendo a parte ré manifestado-se em ID 102401360. Brevemente relatados, fundamento e decido. 2 - FUNDAMENTAÇÃO 2.1 - DO JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO A hipótese é de julgamento antecipado do mérito, ante a desnecessidade de produção de quaisquer outras provas, bastando os documentos já juntados aos autos, na forma do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Cumpridas as providências preliminares, anuncio o julgamento antecipado da lide, porque reconheço a desnecessidade de produção de mais provas em audiência de instrução e julgamento, pois a prova exclusivamente documental é bastante para prolação da decisão de mérito, abreviando assim o procedimento, o que faço com fulcro no art. 355, I do CPC. 2.2 - DAS PRELIMINARES Os réus VIVALAR INCORPORACOES IMOBILIARIAS LTDA e ROGERS RAMON SOARES FREITAS sustentam sua ilegitimidade passiva, tendo em vista se tratar de pessoa jurídica distinta e pessoa física que figura tão somente como sócio administrador. Não obstante, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor nos casos de compra e venda de imóveis, considerando-se que as partes se enquadram no conceito de consumidor e fornecedor, na forma do art. 2º e 3º do referido Diploma Legal. Sendo assim, todos aqueles que compõem a cadeia produtiva e/ou de serviços, possuem legitimidade passiva, nos termos do art. 18 do CDC. No caso concreto, a requerida VIVALAR INCORPORACOES IMOBILIARIAS LTDA é incorporadora da empresa PORTAL DA CIDADE DE MIGUEL ALVES SPE LTDA, sendo esta última uma sociedade limitada de propósito específico. Por outro lado, ROGERS RAMON SOARES FREITAS é pessoa física, mas figura como sócio administrador. Além do mais, consta na certidão de registro de imóvel como sendo o apresentante do título que foi levado a registro. Desta forma, REJEITO as preliminares de ilegitimidade passiva. 2.3 - DOS PONTOS CONTROVERSOS Cumpre destacar que se aplica o Código de Defesa do Consumidor nos casos de compra e venda de imóveis, considerando-se que as partes se enquadram no conceito de consumidor e fornecedor. O julgamento desta demanda consiste em analisar as seguintes controvérsias: quem deu causa à rescisão contratual; devolução integral ou não em favor do comprador; validade da comissão de corretagem e sua eventual devolução; e existência de danos morais. 2.4 - DA RESCISÃO CONTRATUAL Narra a inicial, que após a aquisição e durante o pagamento das parcelas ajustadas, o loteamento em questão não foi regularizado e a parte autora permaneceu sem a outorga da escritura de compra e venda até os dias atuais. Os requeridos, em que pese atribuir a responsabilidade a terceiros, confirmam que há pendências junto ao cartório de registro de imóveis da cidade, para a regularização do loteamento. Nesse contexto, mostra-se patente a violação, pela parte ré, do seu dever de lealdade e boa-fé, tidos como deveres anexos do contrato, ao efetuar a venda do imóvel ao autor sem adotar todas as providências cabíveis para a regularização do loteamento. Do referido contrato extrai-se que o vendedor, quando da conclusão da venda em questão, fez constar que o empreendimento seria regularizado pelo mesmo, obrigando-se também, a entregar o lote livre e desimpedido. Sobre o tema, a Lei nº 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e dá outras providências, é clara, em seu artigo 37: Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. Neste sentido, a jurisprudência pátria: APELAÇÃO – LOTEAMENTO IRREGULAR – RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS - A alienação irregular de lotes de terreno sem autorização do Município e registro imobiliário dá ao adquirente o direito de retornar ao estado anterior com o desfazimento do negócio e devolução dos valores pagos – Sentença que declarou a rescisão do contrato e determinou a restituição integral – Inconformismo dos réus afastado - O adquirente não pode ser obrigado a se manter vinculado a contrato levado a efeito em violação à lei – Inteligência do art. 37, da Lei 6.766/79 – Sentença mantida - NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO (TJ-SP 10005540920168260534 SP 1000554-09.2016.8.26.0534, Relator: Alexandre Coelho, Data de Julgamento: 29/09/2017, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/09/2017). APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - LOTEAMENTO IRREGULAR - MORA DO VENDEDOR - RESCISÃO DO CONTRATO - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. O fracionamento ilegal de terreno e a formação de loteamento irregular, por não atender as exigências legais, sendo o empreendimento objeto de ação civil pública, impedindo assim, a fruição do imóvel pelo comprador, autoriza a rescisão do contrato de compra e venda e a devolução do preço pago (TJ-MG - AC: 10377190003568001 Lajinha, Relator: Maria das Graças Rocha Santos, Data de Julgamento: 10/03/2022, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL,Data de Publicação: 18/03/2022). Não se desconhece a existência do Processo 0801602-26.2023.8.18.0061, na qual, este juízo, ao reconhecer erro imputável aos respectivos serviços notariais e de registro, deferiu o pedido de providências formulado por Portal da Cidade de Miguel Alves SPE LTDA e determinou à Serventia Extrajudicial do Ofício Único de Miguel Alves que efetuasse o suprimento, no livro/ficha físico(a) e/ou eletrônico em que se encontra a matrícula imobiliária nº 2.913, do ato registral do loteamento denominado LOTEAMENTO PORTAL DA CIDADE DE MIGUEL ALVES, composto de 788 (setecentos e oitenta e oito) lotes, distribuídos em 23 (vinte e três) quadras residenciais, observando as cautelas legais. Sucede que o consumidor, ora parte demandante, tem a seu favor o princípio da reparação integral, não podendo ser invocado em seu detrimento culpa de terceiros, nos termos do CDC, art. 6º, VI. Ademais, ao comercializar os lotes sem a necessária verificação do registro do loteamento, contentando-se com mera certidão, os demandados assumiram o risco, configurando, portanto, fortuito interno, ou seja, próprio da atividade. Por fim, verifica-se que o pedido de providências só foi apresentado ao Juízo Corregedor permanente em 03 de maio de 2023. Dessa forma, declaro a rescisão do contrato por culpa do vendedor. 2.5 - DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO Em razão do entendimento que a rescisão do contrato de seu por culpa exclusiva do vendedor, a restituição deverá se realizar de forma integral e imediata, conforme entendimento sumulado: Súmula nº 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Do valor a ser pago deverá incidir correção monetária e juros de mora pela SELIC (que já engloba ambos), desde a citação. 2.6 - DA COMISSÃO DE CORRETAGEM Em relação à comissão de corretagem, denominada no contrato de “intermediação do negócio”, consta que a remuneração pelo serviço de intermediação do presente negócio será pago pelo comprador diretamente à empresa que intermediará as vendas, no ato de sua assinatura, no valor constante da cláusula das condições de pagamento, correspondente a 8,5% do valor do imóvel, valor este que compõe o pagamento do preço e será deduzido do saldo devedor do lote. A comissão de corretagem é a quantia paga a um terceiro intermediador que tem função de captar negócios. Nesse sentido, restou evidenciado pelos próprios termos contratuais a existência de pactuação de comissão de corretagem. O Superior Tribunal de Justiça, em 24 de agosto de 2016, decidiu acerca da legalidade de tal cobrança, firmando a seguinte tese no julgamento dos Recursos Especiais nºs 1.551.951, 1.599.511, 1.551.956 e 1.551.968: “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária desde que previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, destacado o valor da comissão de corretagem”. A decisão faz parte das Teses Firmadas no Tema/Repetitivo 938, STJ. No contrato firmado entre as partes consta expressamente menção à comissão de corretagem e o seu valor, razão pela qual reputo válida. Não obstante, tendo em vista entendimento de que o contrato foi rescindido por culpa exclusiva do vendedor, deve ser restituída, de forma simples, ao comprador, sob pena de enriquecimento sem causa. A restituição de forma simples se impõe tendo em vista que o valor cobrado a título de corretagem foi expresso sem exceder o valor global do contrato, não se presumindo a má-fé da vendedora. Do valor a ser pago deverá incidir correção monetária e juros de mora pela SELIC (que já engloba ambos), desde a citação. 2.7 - DO DANO MORAL Restou evidenciada a irregularidade do loteamento, a responsabilidade do vendedor e o direito da parte compradora à rescisão do pacto, assim como à restituição de todos os valores pagos para a aquisição do bem pretendido, sem qualquer abatimento. A não regularização da situação do imóvel negociado entre as partes, frustrando o cumprimento do contrato de compra e venda e causando imensuráveis transtornos e indignação aos compradores, ultrapassa em muito a categoria do simples descumprimento contratual e do mero aborrecimento, dando causa à configuração de um verdadeiro dano moral passível de reparação. Portanto, DEFIRO o pedido de indenização por dano moral, no importe de R$ 2.000,00 (dois mil reais). 3 - DISPOSITIVO Do exposto, com fulcro no art. 487, I CPC, julgo PROCEDENTE o pedido do autor, nos seguintes termos: I - DECLARO RESCINDIDO o contrato entre as partes, devendo a parte RÉ devolver à parte AUTORA, de forma IMEDIATA e INTEGRAL, o valor efetivamente pago por este, incluindo eventual pagamento de comissão de corretagem, com a devida correção monetária e juros de mora pela SELIC, a partir da citação; II – DEFIRO o pedido de indenização por danos morais para condenar a parte ré ao pagamento da quantia de R$ 2.000,00 (dois mil reais), sobre a qual deverão incidir, a SELIC (que já engloba ambos), a título de juros moratórios e de correção monetária, desde esse arbitramento, conforme decisão do STJ (EDcl no REsp 1210732/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 14/06/2021, DJe 21/06/2021); Condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. Considerando que o Código de Processo Civil de 2015 suprimiu o Juízo de admissibilidade dos recursos realizados pelo primeiro grau, sem necessidade de nova conclusão, exceto na hipótese de embargos de declaração, em sendo interposta apelação, intime-se o apelado para apresentar contrarrazões, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias (art. 1.010, §1º, CPC). Na hipótese de sobrevir apelação adesiva, no mesmo lapso, intime-se o recorrido adesivo para apresentar contrarrazões em 15 (quinze) dias (art. 1.010, §2º, CPC). Cumpridas as diligências legais, encaminhe-se a E. Tribunal de Justiça. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado, arquivem-se os autos e dê-se baixa na distribuição. Expedientes necessários. MIGUEL ALVES-PI, datado eletronicamente. ALEXSANDRO DE ARAÚJO TRINDADE Juiz(a) de Direito da Vara Única da Comarca de Miguel Alves
