Ementa
DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO “EXTRA PETITA”. INOCORRÊNCIA. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO NÃO OBTIDO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE RENDA COMPLEMENTAR PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. CULPA PELO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA DE DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO SINAL EM CASO DE NÃO APROVAÇÃO DO CRÉDITO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO INADMISSÍVEL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Trata-se de apelação cível interposta pelas rés em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos materiais e morais, na qual a sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para rescindir o compromisso de compra e venda sem imputação de culpa e determinar a restituição de R$ 5.000,00 pagos como arras confirmatórias, além de julgar improcedente a reconvenção. As Apelantes sustentam que a frustração do negócio decorreu da culpa exclusiva do promissário comprador, por não ter comprovado a renda complementar necessária à obtenção do financiamento, requerendo o reconhecimento dessa culpa e a retenção das arras. Alegam, ainda, que a sentença seria “extra petita”. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Consiste em saber se: a) a sentença incorreu em julgamento “extra petita” ao reconhecer que a frustração do negócio decorreu de circunstância diversa daquela narrada na petição inicial; b) a não obtenção do financiamento imobiliário é imputável ao promissário comprador, diante da ausência de comprovação da renda complementar declarada; e c) reconhecida a culpa do promissário comprador, as promitentes vendedoras podem reter a quantia paga como arras confirmatórias, apesar da cláusula contratual que prevê a devolução integral do sinal se não fosse aprovado o crédito.III. RAZÕES DE DECIDIR3. Não há julgamento “extra petita”, pois a sentença examinou os pedidos formulados na ação e na reconvenção, dentro da controvérsia estabelecida pelas próprias partes acerca da responsabilidade pelo desfazimento do negócio. O reconhecimento de culpa recíproca, exclusiva ou da ausência de culpa constitui consequência jurídica da análise das causas de pedir contrapostas e não representa decisão fora dos limites da demanda. 4. O conjunto probatório demonstra que o promissário comprador não obteve financiamento suficiente para quitar a parcela de R$ 147.135,67 prevista no contrato porque deixou de apresentar os documentos exigidos pela instituição financeira para comprovação da renda complementar declarada. Cabia-lhe comprovar a aprovação do crédito nas condições contratadas, ônus do qual não se desincumbiu. A prova documental e os depoimentos colhidos na audiência de instrução confirmam que a falta dessa documentação interrompeu a análise do financiamento, caracterizando culpa exclusiva do adquirente pela não concretização do negócio.5. A culpa do promissário comprador, contudo, não autoriza a retenção do sinal. O parágrafo primeiro da cláusula terceira do compromisso de compra e venda estabelece expressamente que, se o crédito não fosse aprovado, o valor pago como sinal seria restituído integralmente ao comprador, sem prejuízo ou multa. A disposição abrange, porque não ressalva, a hipótese em que a aprovação deixa de ocorrer por dificuldade do consumidor em comprovar renda e vincula as fornecedoras, especialmente por se tratar de relação de consumo. 6. A quantia paga possui natureza de arras confirmatórias, pois integra o preço do imóvel e não há cláusula que lhe atribua caráter penitencial. Além da previsão contratual específica de restituição, a orientação do Superior Tribunal de Justiça afasta a retenção de arras confirmatórias pelo promitente vendedor no desfazimento da promessa de compra e venda, inclusive quando a resolução decorre de culpa do promissário comprador. 7. A pretensão reconvencional de condenação do comprador ao pagamento da multa contratual não foi devolvida ao Tribunal, porque não foi renovada na apelação. O exame recursal restringe-se, portanto, aos capítulos efetivamente impugnados, segundo o princípio “tantum devolutum quantum appellatum”. IV. DISPOSITIVO E TESE8. Recurso conhecido e não provido, mantida a sentença que determinou a restituição das arras confirmatórias de R$ 5.000,00 ao promissário comprador. Honorários advocatícios devidos pelas Apelantes ao patrono do Apelado, na lide principal, majorados para R$ 2.700,00. 9. Tese de julgamento: “1. Não há julgamento ‘extra petita’ quando o órgão julgador, respeitados os pedidos e os limites objetivos da demanda, atribui aos fatos comprovados qualificação jurídica diversa daquela defendida pelas partes. 2. A cláusula do compromisso de compra e venda que prevê a restituição integral do sinal na hipótese de não aprovação do financiamento vincula os contratantes e impede a retenção da quantia, ainda que o insucesso do crédito seja imputável ao promissário comprador. 3. As arras confirmatórias, por constituírem princípio de pagamento e integrarem o preço do imóvel, não podem ser retidas pelo promitente vendedor em razão do desfazimento do contrato.”LEGISLAÇÃO RELEVANTE CITADA: CPC, arts. 85, § 11, 371, 373, I, 374, II, 492, 1.002 e 1.013, § 1º; CC, arts. 418, 421 e 422; CDC, arts. 47 e 48. JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: STJ, 3ª Turma, AgInt no REsp n. 2.136.016/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 24.06.2024. RESUMO EM LINGUAGEM ACESSÍVELO comprador não conseguiu o financiamento porque deixou de apresentar os documentos necessários para comprovar parte de sua renda. Mesmo assim, as empresas não podem ficar com os R$ 5.000,00 pagos como sinal, pois o próprio contrato dizia que esse valor seria devolvido integralmente se o financiamento não fosse aprovado. Além disso, o sinal fazia parte do preço do imóvel e não funcionava como multa. Por isso, a sentença foi mantida, o recurso das empresas foi rejeitado e o valor deverá ser restituído ao comprador.