Ementa
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL EM RELAÇÃO A CAPÍTULOS DECIDIDOS FAVORAVELMENTE AO APELANTE. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. BENEFÍCIO DEFERIDO NOS AUTOS PRINCIPAIS. EXTENSÃO AOS EMBARGOS À EXECUÇÃO E AO RECURSO, ENQUANTO NÃO REVOGADO. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. INDEFERIMENTO DE PROVA ORAL. CONTROVÉRSIA SOLUCIONÁVEL COM BASE NO CONTRATO E NA PROVA DOCUMENTAL. MÉRITO. CONTRATO DE LOCAÇÃO QUE PODE CONSTITUIR TÍTULO EXECUTIVO, DESDE QUE O CRÉDITO ESTEJA DOCUMENTALMENTE COMPROVADO. ART. 784, VIII, DO CPC. COBRANÇA DE DIFERENÇAS DECORRENTES DE SUPOSTA PERDA DE DESCONTO CONTRATUAL. NECESSIDADE DE APURAÇÃO DO CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA DE PERDA AUTOMÁTICA DO ABATIMENTO. FALTA DE LIQUIDEZ E EXIGIBILIDADE NA VIA EXECUTIVA. IPTU. ENCARGO ACESSÓRIO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DOCUMENTAL SUFICIENTE DA ORIGEM, EXIGIBILIDADE E PAGAMENTO. MANUTENÇÃO DA EXECUÇÃO APENAS QUANTO AOS ALUGUÉIS INADIMPLIDOS, PELO VALOR CONTRATUAL COM DESCONTO. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIDO.
I. Caso em exame:
1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes Embargos à Execução fundada em contrato de locação comercial, reconhecendo a inexigibilidade das diferenças cobradas a título de perda de desconto contratual e dos valores relativos ao IPTU, mas mantendo parcialmente a execução quanto aos aluguéis inadimplidos de outubro e novembro de 2017, pelo valor contratual com desconto, bem como quanto à cláusula penal contratual.
II. Questões em discussão:
2. As questões em discussão consistem em verificar: i) se há interesse recursal quanto aos capítulos da sentença favoráveis ao apelante; ii) se a gratuidade da justiça deferida nos autos principais se estende aos embargos à execução e ao recurso; iii) se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento da prova oral; iv) se as diferenças decorrentes da suposta perda do desconto contratual possuem certeza, liquidez e exigibilidade para cobrança pela via executiva; v) se os valores de IPTU foram documentalmente comprovados; e vi) se deve ser mantida a execução quanto aos aluguéis inadimplidos.
III. Razões de decidir:
3. Não se conhece do recurso quanto aos capítulos relativos à cláusula penal contratual, à prescrição e ao afastamento do art. 940 do Código Civil, pois tais matérias foram decididas na sentença em sentido favorável ao apelante, inexistindo interesse recursal.
4. A gratuidade da justiça deferida nos autos principais estende-se aos embargos à execução e ao recurso, enquanto não houver revogação expressa.
5. Não há cerceamento de defesa quando a prova oral pretendida não se mostra apta a alterar o resultado do julgamento, especialmente porque a controvérsia envolve a suficiência documental do título executivo e dos encargos cobrados.
6. O crédito decorrente de aluguel de imóvel e de encargos acessórios pode constituir título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, VIII, do Código de Processo Civil, desde que documentalmente comprovado e revestido de certeza, liquidez e exigibilidade.
7. As diferenças mensais cobradas a título de perda do desconto contratual não decorrem de obrigação líquida e previamente delimitada no contrato, pois dependem de apuração acerca do cumprimento de obrigação de fazer relacionada à realização de reformas e manutenções no imóvel.
8. A ausência de cláusula expressa prevendo a perda automática do desconto e a cobrança retroativa das diferenças impede a exigência unilateral desses valores pela via executiva.
9. A cobrança de IPTU, embora possa constituir encargo acessório do contrato de locação, exige comprovação documental suficiente da origem, exigibilidade e pagamento dos valores, o que não se verificou no caso.
10. Mantém-se a execução apenas quanto aos aluguéis inadimplidos de outubro e novembro de 2017, pelo valor contratual com desconto, sem majoração automática para o valor integral do aluguel.
11. Cabível a majoração dos honorários advocatícios recursais, diante do não conhecimento parcial do recurso e, na parte conhecida, do seu desprovimento.
IV. Dispositivo e tese:
12. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido.
Tese de julgamento: O contrato de locação pode constituir título executivo extrajudicial quanto aos aluguéis e encargos acessórios documentalmente comprovados, mas não autoriza a cobrança, pela via executiva, de diferenças decorrentes de suposta perda de desconto contratual quando a exigibilidade da parcela depende de apuração sobre o cumprimento de obrigação de fazer controvertida e quando não há previsão expressa de perda automática do abatimento.