Ementa
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE DAR COISA. PROMESSA DE ENTREGA DE LOTE FUTURO EM CONTRAPARTIDA A SERVIÇOS. COMISSÃO DE NEGÓCIO. NATUREZA DA PRETENSÃO DEFINIDA PELO PEDIDO E PELA CAUSA DE PEDIR. IRRELEVÂNCIA DO “NOMEN IURIS”. CONDIÇÃO SUSPENSIVA. TERMO INICIAL DA PRESCRIÇÃO. REGISTRO DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. PUBLICIDADE. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DA “ACTIO NATA” SUBJETIVA. PRAZO PRESCRICIONAL QUINQUENAL. PRESCRIÇÃO CONFIGURADA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Trata-se de apelação cível interposta pelo autor contra sentença que, em ação de obrigação de dar coisa, reconheceu a prescrição e extinguiu o processo com resolução do mérito. A pretensão funda-se em declaração pela qual o réu se comprometeu a entregar ao autor, “a título de comissão de negócio”, lote futuro a ser escolhido após a conclusão de projeto de loteamento ou condomínio. O autor sustenta a incidência do prazo prescricional decenal, contado da conclusão do empreendimento ou de sua ciência inequívoca, e requer o afastamento da prescrição e o prosseguimento do feito, ou o julgamento imediato de procedência do pedido. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Consiste em saber se: a) a pretensão de entrega de lote futuro, prometido como contraprestação por serviços e “a título de comissão de negócio”, submete-se ao prazo prescricional geral de dez anos ou ao prazo quinquenal aplicável à cobrança de remuneração de profissional liberal; b) o prazo prescricional teve início com o registro do empreendimento imobiliário, que implementou a condição suspensiva, ou apenas com a alegada ciência subjetiva do credor. III. RAZÕES DE DECIDIR3. A obrigação descrita no instrumento é de dar coisa incerta, pois o lote prometido não estava individualizado e seria escolhido após a conclusão do loteamento ou condomínio, hipótese compatível com os arts. 243 e 244 do Código Civil. Essa qualificação, contudo, não altera a natureza remuneratória da prestação almejada. 4. A natureza jurídica da demanda deve ser definida pelo pedido e pela causa de pedir, e não pela denominação atribuída à ação. A declaração apresentada como fundamento da pretensão estabelece que a entrega do lote ocorreria “a título de comissão de negócio”, em contrapartida aos serviços prestados, de modo que o pagamento em coisa futura não modifica a natureza da obrigação nem o prazo prescricional incidente. 5. O curso da prescrição estava impedido enquanto pendente a condição suspensiva. A condição foi implementada em 27/07/2016, com o registro do condomínio na matrícula imobiliária, ocasião em que o empreendimento passou a existir juridicamente e o fato adquiriu publicidade, tornando exigível a prestação. 6. Não se aplica a teoria da “actio nata” em sua vertente subjetiva, pois a matrícula e a localização do imóvel estavam precisamente indicadas no instrumento, e o registro imobiliário era público, acessível e consultável pelo credor. Também não incumbia ao devedor comunicar o implemento da condição suspensiva. 7. A pretensão de recebimento de comissão de negócio ou de remuneração por serviços profissionais submete-se ao prazo prescricional de cinco anos. Como a condição suspensiva foi implementada em 27/07/2016 e a ação somente foi ajuizada em 20/03/2024, o prazo quinquenal transcorreu integralmente, não sendo a prescrição afastada pela notificação extrajudicial promovida apenas em 22/02/2024. 8. O não provimento do recurso autoriza a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais de 10% para 12% sobre o valor atualizado da causa, mantida a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça. IV. DISPOSITIVO E TESE9. Recurso conhecido e não provido, mantida a sentença que reconheceu a prescrição e extinguiu o processo com resolução do mérito, com majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais para 12% sobre o valor atualizado da causa, observada a suspensão da exigibilidade. 10. Tese de julgamento: “1. A natureza jurídica da ação é determinada pelo pedido e pela causa de pedir, sendo irrelevante o ‘nomen iuris’ atribuído pela parte. 2. A promessa de entrega de coisa futura como comissão de negócio ou contraprestação por serviços conserva a natureza remuneratória da obrigação e submete a correspondente pretensão ao prazo prescricional quinquenal. 3. Nas obrigações subordinadas a condição suspensiva, a prescrição inicia-se com o implemento da condição e a consequente exigibilidade da prestação. 4. O registro imobiliário que implementa publicamente a condição suspensiva afasta a alegação de ciência subjetiva tardia quando o imóvel está precisamente identificado no instrumento obrigacional.” LEGISLAÇÃO RELEVANTE CITADA: CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, 98, § 3º, 487, II, e 499; CC, arts. 125, 135, 189, 199, I, 205, 206, § 5º, II, 243, 244 e 332; Lei n. 6.766/1979, art. 37. JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: STJ, 3ª Turma, AgInt no AREsp n. 2.438.556/GO, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 08.04.2024; STJ, 2ª Turma, AgRg no REsp n. 594.308/PB, Rel. Min. Herman Benjamin, j. 07.05.2009; STJ, 3ª Turma, REsp n. 2.269.970/SP, Rel. Min. Humberto Martins, j. 08.06.2026. RESUMO EM LINGUAGEM ACESSÍVELO autor pediu a entrega de um lote que lhe teria sido prometido como pagamento por serviços. O Tribunal entendeu que esse pedido corresponde à cobrança de uma comissão ou remuneração, ainda que o pagamento tenha sido combinado por meio de um imóvel. O loteamento foi registrado em 2016, e, a partir desse momento, o autor já poderia exigir o cumprimento da promessa. Como a ação foi proposta somente em 2024, depois do prazo de cinco anos, o direito de cobrar estava prescrito. Por isso, a sentença foi mantida e o recurso não foi acolhido.