Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Anápolis-GO 2ª Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Anápolis-GO SENTENÇA TIPO "A" PROCESSO: 1001376-95.2026.4.01.3502 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: SARA DE OLIVEIRA DUARTE REPRESENTANTES POLO ATIVO: CLAUDIO GONCALVES DE SOUSA - GO70935 POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF REPRESENTANTES POLO PASSIVO: HENIO VIANA VIEIRA - MG99008 SENTENÇA Trata-se de ação de revisão contratual c/c nulidade de cláusulas financeiras c/c repetição de indébito, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por SARA DE OLIVEIRA DUARTE em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF), objetivando, em síntese, a revisão de contrato de financiamento imobiliário, a declaração de nulidade de cláusulas reputadas abusivas, a recomposição do saldo devedor, a restituição de valores indevidamente cobrados e a suspensão de medidas expropriatórias e de negativação. Alega a parte autora que celebrou contrato de financiamento imobiliário nº 8.7877.0710146-1, em 31/10/2019, no valor financiado de R$ 126.319,88, com prazo de 360 meses, sob o Sistema de Amortização Price, com taxa nominal anual de 5,00% e taxa efetiva anual de 5,1161%, destinado à aquisição de unidade no Residencial Arcos da Serra, em Anápolis/GO. Sustenta que a execução econômico-financeira do contrato apresenta ilegalidades estruturais, notadamente quanto à capitalização de juros no sistema Price, à ausência de informação clara do Custo Efetivo Total (CET) no quadro-resumo, à imposição de seguros obrigatórios (MIP e DFI) sem liberdade de escolha, à cobrança de taxa de administração mensal no valor de R$ 25,00 e de outros encargos administrativos sem causa econômica específica. Afirma que os seguros MIP e DFI foram fixados inicialmente em R$ 13,32 e R$ 5,81, respectivamente, totalizando R$ 19,13 mensais, sendo agregados à prestação principal. Aduz que, apesar do pagamento regular das parcelas, o saldo devedor permanece artificialmente elevado ou sofre redução irrisória, em descompasso com os valores já desembolsados. Informa que efetuou pagamentos que totalizam R$ 36.834,24, dos quais apenas R$ 8.605,18 teriam sido amortizados segundo a instituição financeira, apresentando estimativa de que o saldo devedor correto seria de R$ 108.424,49, enquanto o banco exige R$ 117.714,70. A autora apresenta cálculo aritmético preliminar, realizado com base na Calculadora Cidadã do Banco Central do Brasil, indicando que a parcela mensal juridicamente adequada corresponderia a R$ 575,21, em contraposição ao valor exigido de R$ 722,24 (R$ 678,11 de prestação, R$ 19,13 de seguros e R$ 25,00 de taxa de administração). Requer o depósito judicial mensal do valor incontroverso de R$ 575,21, suspensão da exigibilidade do contrato quanto ao excedente controvertido, vedação da negativação de seu nome em cadastros restritivos e impedimento à adoção de medidas expropriatórias, inclusive consolidação da propriedade e leilão extrajudicial do imóvel, sob pena de multa diária. Requer, ainda, a declaração de nulidade de cláusulas reputadas abusivas, a exclusão da capitalização de juros, a limitação dos juros remuneratórios à taxa média de mercado divulgada pelo Banco Central do Brasil, o reconhecimento da abusividade das cobranças de seguros e tarifas administrativas, a restituição em dobro dos valores indevidamente cobrados, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC, bem como indenização por danos morais. Decisão id 2239125047 indeferindo o pedido de tutela de urgência. A CEF apresentou contestação no id 2247094387 arguindo a legalidade da contratação. Argumentou que a atualização do saldo devedor pela Taxa Referencial (TR) antes da amortização respeita a ordem contratual e legal; que a Tabela Price não encerra anatocismo por si só; que os seguros MIP e DFI decorrem de imposição da Lei nº 11.977/2009 e do Decreto-Lei nº 73/1966, tendo sido assegurada opção de escolha de apólice de mercado; e que a cobrança de taxa de administração decorre expressamente de autorização normativa do Conselho Curador do FGTS (Resolução nº 702/2012) e do Conselho Monetário Nacional. Ao final, requereu a total improcedência quanto a matéria de mérito. Réplica no id 2250502039. A CEF informou não ter provas a produzir (id 2264248784). A autora requereu a produção de prova técnica contábil, tendo por objeto a análise da evolução financeira do contrato, especialmente quanto ao saldo devedor, juros, sistema de amortização, encargos, seguros, tarifas e imputação dos pagamentos. Vieram os autos conclusos. É o breve relato. Decido. Esclareço, inicialmente, que o julgamento antecipado da lide (art. 355, I, do CPC) se justifica porque a causa encontra-se madura para tanto, visto serem suficientes para a elucidação dos fatos as provas documentais colacionadas a estes autos. Com efeito, não há necessidade de prova pericial na medida em que o conjunto probatório amealhado aos autos é suficiente para se analisar a validade do sistema de amortização, da previsão de capitalização de juros, da legalidade de encargos administrativos e da higidez das cláusulas securitárias, demandando unicamente a interpretação jurídica das cláusulas do instrumento contratual nº 8.7877.0710146-1 e das normas que regem o Sistema Financeiro da Habitação. Outrossim, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é assente em proclamar a inexistência de cerceamento de defesa pelo indeferimento de perícia em feitos revisionais de contrato bancário quando a prova documental é suficiente à solução da controvérsia. Confira-se: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO BANCÁRIO. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. PROVA PERICIAL. DESNECESSIDADE RECONHECIDA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO A DISPOSITIVO LEGAL DO CÓDIGO CONSUMERISTA. INVIABILIDADE. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. MANUTENÇÃO. RECURSO NÃO CONHECIDO. 1. Não há ofensa ao art. 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem soluciona a lide com fundamentação suficiente, enfrentando adequadamente as questões submetidas ao seu exame, inexistindo omissão ou contradição. 2. Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide quando o feito se encontra suficientemente instruído com elementos probatórios adequados à formação do convencimento judicial, sendo prescindível a produção de prova pericial se a matéria puder ser decidida com base na análise documental dos contratos. 3. O reexame de matéria fático-probatória para concluir pela imprescindibilidade da prova pericial encontra óbice na Súmula 7/STJ. 4. A inaplicabilidade do CDC ao caso, não sendo objeto de impugnação específica no recurso especial, inviabiliza a alegação de violação de dispositivo da legislação consumerista. 5. Mantém-se o reconhecimento de sucumbência recíproca quando a ação é julgada parcialmente procedente, com distribuição igualitária dos ônus sucumbenciais. Recurso especial não conhecido. (REsp n. 2.226.628/PE, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 30/10/2025.) Dessa forma, a apuração de eventuais divergências aritméticas residuais em fase postulatória apenas se justificaria se acolhida alguma ilegalidade de fundo nas cláusulas financeiras, o que não ocorre na espécie. Isso posto, INDEFIRO o pedido de prova técnica pericial bem como dilação de prazo para juntada de parecer particular. Sobre o mérito, ao apreciar o pedido de tutela, expus a seguinte linha argumentativa: "Do contrato celebrado entre as partes: Em 31/10/2019, a autora firmou com a Caixa Econômica Federal o contrato n. 8.7877.0710146-1, de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional e alienação fiduciária em garantia no SFH – SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO – recursos do FGTS, no valor de R$157.899,86, sendo R$126.319.88 com recursos do banco, R$ 2.104,09 valor dos recursos da conta vinculada de FGTS e R$ 2.051,00, valor do desconto complemento concedido pelo FGTS. De acordo com o contrato, a demandante obtive o valor de R$ 126.319,88,00, a serem pagos em 360 parcelas, com incidência de taxa de juros nominal de 5,00% a.a e efetiva de 5,1161% a.a. Em garantia, consta em alienação fiduciária futura unidade autônoma Apartamento de nº401, Bloco 05, condomínio Residencial ARCOS DA SERRA, situado à Rua Albertina de Pina, Lote 05, Qd. 37, Jardim Alexandrina, Anápolis. Confira-se: Inicialmente, impende destacar que o contrato é um acordo de vontades entre as partes que tem por objetivo gerar obrigações que satisfaçam os seus interesses. Um dos princípios contratuais é a autonomia da vontade que implica na ampla liberdade de escolher com quem e sobre o que se deseja contratar. Outro principio fundamental é o da obrigatoriedade dos contratos (pacta sunt servanda) que dispõe acerca da força vinculante das convenções, de modo que, apesar de não haver obrigatoriedade em contratar, aqueles que assim escolherem, assumem a obrigação de cumprir o contrato nos termos celebrados, ou seja, o contrato faz lei entre as partes. A pacta sunt servanda diz que os contratos devem ser cumpridos e a razão deste princípio está na necessidade de segurança jurídica como função social do contrato. Por fim, destaco também o princípio da boa fé objetiva, previsto no art. 422 do Código Civil, o qual exige que as parte se comportem de forma correta não só durante as combinações como também durante a formação e cumprimento do contrato, como leva a lição do doutrinador Carlos Alberto Gonçalves. Da alegação de abusividade das cláusulas contratuais e taxa de administração: A autora afirma que o contrato de financiamento pactuado com a Caixa possui supostas abusividades e juros acima da média do mercado financeiro. Primeiramente, cabe esclarecer que ao assinar o contrato presume-se que as partes estão cientes das cláusulas dispostas no contrato, especialmente das condições de pagamento e das taxas de juros aplicadas. Com efeito, a simples ausência da planilha de Custo Efetivo Total (CET) destacada não gera, por si só, a nulidade do contrato de financiamento, vez que os encargos, taxas e o valor total foram claramente informados no instrumento contratual. Confira-se: O financiamento habitacional ora discutido foi contratado pelo Sistema de Amortização PRICE. O sistema de amortização conhecido como Tabela Price se caracteriza por parcelas em valor fixo, onde a amortização é calculada subtraindo do valor da prestação o valor dos juros e demais encargos. Por sua vez, os juros são calculados mês a mês, aplicando-se a taxa mensal ao saldo devedor. Assim, ao longo do tempo os juros são decrescentes e a amortização é crescente. Dessa forma, indubitavelmente não há ocorrência de juros capitalizados, pois a parcela do encargo correspondente aos juros é calculada mensalmente por meio da aplicação da taxa mensal de juros somente sobre o capital em poder do mutuário, não havendo junto deste capital juros relativos a parcelas pretéritas. Destaca-se que somente seria possível se cogitar em anatocismo ou capitalização de juros caso se demonstrasse a existência de amortização negativa (aumento do saldo devedor ou redução menor que a amortização mensal), em razão da incorporação de juros de determinado período ao capital para cálculo de novos juros no período seguinte. Ainda, não se pode esquecer que o saldo devedor sofre incidência de atualização monetária pela TR. Na espécie, não há qualquer laivo de que estaria ocorrendo anatocismo, até porque o sistema Price não leva, necessariamente, à incidência de juros sobre juros; de todo modo, o contrato é sobremaneira posterior à edição da norma permissiva enxertada na MP 1.963-17, de 31 de março de 2000 – reeditada até ser acolhida no bojo da MP 2.170-36/01, recepcionada na forma do art. 2º da EC n. 32/01 -, que autoriza expressamente o anatocismo nas contratações entabuladas com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional. Outrossim, a adoção da Tabela Price encontra-se prevista no contrato - item B3 das condições do financiamento -, de forma que esse foi o modo de amortização pactuado de comum acordo entre as partes, e nisso não se antevê nenhuma abusividade, até porque se trata de sistema de amortização popularmente adotado no Brasil há inúmeras décadas, em milhões e milhões de contratações semelhantes. Chamo a atenção, aqui, à modicidade da taxa de juros: O baixo fator adotado, aliás, somente se justifica pela índole social do financiamento outorgado à parte autora. Sendo assim, constando em cláusula contratual específica, não verifico abusividade nos juros aplicados, bem como qualquer irregularidade na contratação do aludido sistema Price. Cabe destacar o entendimento do STJ sobre o tema, no sentido de que “[a] jurisprudência desta Corte entende que a utilização da Tabela Price, para o cálculo das prestações da casa própria, não é proibida pela Lei de Usura (Decreto 22.626/33) e não enseja, por si só, a incidência de juros sobre juros.” (STJ, AgInt na PET no AREsp 625.911/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 23/08/2021, DJe 25/08/2021). No mesmo sentido: “A utilização do Sistema Francês de Amortização, Tabela Price, para o cálculo das prestações da casa própria não é ilegal e não enseja, por si só, a incidência de juros sobre juros.” (STJ, AgInt no AREsp 1135799/RS, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2017, DJe 21/11/2017; AgInt no AREsp 751.655/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 10/3/2020, DJe de 31/3/2020; AgInt no AREsp 1672812/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/09/2020, DJe 07/10/2020). Em resumo, não há elementos probatórios a revelar que a parte ré tenha inobservado cláusulas contratuais ou, então, que tenha descumprido os conhecidos parâmetros jurisprudenciais sinalizados pelo egrégio Superior Tribunal de Justiça relativamente a ações como a de que se está a tratar, tudo não passando, a bem da verdade, da utilização do processo judicial como uma tentativa de obter alguma coisa, qualquer coisa que fosse, objetivo, contudo, que, como visto, não encontra amparo jurídico. Do mesmo modo, o STJ já manifestou entendimento favorável à cobrança de taxa de administração e da taxa de risco de crédito nos contratos celebrados pela CEF no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), quando informada antecipadamente ao consumidor (REsp 1568368). Seguro e Venda Casada Quanto ao seguro prestamista, sua contratação em contratos do gênero é obrigatória (art. 5º, IV, da Lei nº 9.514/97) e não configura venda casada, somente sendo possível constatar abusividade quando a instituição financeira compelir o consumidor a contratar determinada seguradora (Tema Repetitivo nº 972). Com efeito, o seguro prestamista é contratado com a finalidade de garantir a quitação do contrato em caso de morte, invalidez ou outras situações específicas que ponham em risco a capacidade de pagamento do mutuário. Não se trata de prática abusiva, na medida em que se trata de uma garantia legítima do contrato livremente pactuada pelas partes. No caso, nada indica que a CEF tenha retirado da parte autora a faculdade de escolher a empresa seguradora; pelo contrário, a cláusula vigésima quarta sinaliza o oposto. Valor para cada parcela no montante de R$575,21e suspensão das obrigações contratuais e vedar qualquer medida de cobrança ou leilão extrajudicial, bem como impedir a inclusão ou manutenção do nome do autor em cadastros de inadimplentes: O cálculo aritmético apresentado pela autora destoa completamente do contrato. Ao contratar o financiamento, a autora sabia do valor das parcelas (R$697,24) e, como visto acima, não há qualquer ilegalidade ou abusividade; não pode, agora, pretender pagar valor das parcelas do financiamento inferior ao acordado, notadamente, insista-se, quando não há qualquer vício no contrato avençado. Outrossim, não há que se falar em suspensão das obrigações contratuais, devendo a parte autora ser orientada a pagar as parcelas do financiamento para não perder o imóvel pela consolidação da propriedade e arrematação em eventual leilão extrajudicial, legalmente previstos para situações de inadimplência nesse tipo de contrato. Não bastasse, o art. 330, § 3º, do CPC é claro em determinar que o valor incontroverso continue a ser pago no tempo e modo contratados. De resto, a inadimplência é causa justa e legal para restrição cadastral e a retomada do imóvel via procedimento extrajudicial. Esse o quadro, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência.” Neste juízo de cognição exauriente, peculiar à prolação de uma sentença, não vislumbro razão para modificar o entendimento adotado. Acrescento que a cobrança da tarifa administrativa nos contratos de financiamento imobiliário operados com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço ostenta expressa fundamentação normativa no art. 38 da Resolução nº 702/2012 do Conselho Curador do FGTS, bem como no art. 14, inciso II, da Resolução nº 3.932/2010 do Conselho Monetário Nacional. Tais normas autorizam a cobrança de tarifa mensal com o escopo de ressarcir os custos de administração e monitoramento do mútuo nas operações habitacionais pactuadas com pessoas físicas, fixando exatamente o teto de R$ 25,00 (vinte e cinco reais) por contrato, tal qual observado pela CEF. Assim, não se divisa excesso ou ilegalidade na estipulação da tarifa administrativa, como reconhece a jurisprudência do STJ, quando devidamente informadas e ajustadas dentro dos limites normativos vigentes (v.g., REsp 1.568.368). De resto, a autora tece considerações genéricas sem plausibilidade fática e jurídica contra a cláusula de tolerância para conclusão das obras e a cláusula de garantia por alienação fiduciária regida pela Lei nº 9.514/1997. Com efeito, a previsão de prazo de tolerância de até 180 dias para conclusão de obras de edificação é expressamente admitida pelo ordenamento e pela jurisprudência, e, na espécie, a ação sequer tem por fundamento atraso na entrega das chaves da unidade residencial. De igual modo, o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária extrajudicial em caso de inadimplemento do mutuário constitui prerrogativa legal estampada na Lei nº 9.514/1997, cuja higidez foi amplamente confirmada pelas Cortes Superiores. Assim sendo, não se verifica nenhuma ilegalidade no contrato a ensejar seja repetição de indébito - na modalidade simples, em dobro, inexistindo quantia indevida a ser ressarcida ou compensada -, seja indenização por danos morais. A atuação da CEF pautou-se no exercício regular de direito e na fiel execução de contrato hígido, inexistindo ato ilícito ou violação a atributo de personalidade da contratante. Esse o quadro, resolvo o mérito do processo (CPC, art. 487, I) e julgo improcedente o pedido. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais são arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, ficando suspensa a execução em razão da gratuidade de justiça. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. Publicada e registrada eletronicamente. Anápolis/GO, data da assinatura eletrônica. GABRIEL BRUM TEIXEIRA Juiz Federal
