Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de São Sebastião Do Paraíso / 1ª Vara Cível da Comarca de São Sebastião do Paraíso Avenida Doutor José de Oliveira Brandão Filho, 300, Jardim Mediterranée, São Sebastião Do Paraíso - MG - CEP: 37950-000 PROCESSO Nº: 5008337-78.2025.8.13.0647 CLASSE: [CÍVEL] EMBARGOS DE TERCEIRO CÍVEL (37) ASSUNTO: [Propriedade] AUTOR: JOSE CARLOS FERREIRA CPF: 729.380.488-15 e outros RÉU: AGROPECUARIA BALAIO LTDA - ME CPF: 41.731.522/0001-40 e outros SENTENÇA Vistos, etc... Marinete Soares da Rocha Ferreira e José Carlos Ferreira ajuizaram o presente embargos de terceiro em face da Fundação Estadual do Meio Ambiente e da Agropecuária Balaio Ltda. Alegaram, em síntese, que são legítimos proprietários do imóvel correspondente ao Lote 10 da Quadra 11 do Condomínio Cachoeira, sendo que desde 19.02.2005 já não pertencia à Agropecuária, sendo que compromisso à venda desde aquela oportunidade, sendo adquirido pelos Embargantes em 25.06.2021, de Ana Maria Shikota. Sustentam que a indisponibilidade decretada nos autos da execução recaiu indevidamente sobre imóvel de propriedade deles. Requereram, em tutela de urgência, a suspensão das medidas constritivas e expropriatórias incidentes sobre o bem. Ao final, pediram a procedência dos embargos para determinar o cancelamento definitivo da constrição judicial, com o reconhecimento de seu domínio sobre o imóvel. Anexaram documentos. Deferidos os benefícios da gratuidade de justiça aos Embargantes. Indeferida a antecipação da tutela, mas determinada a suspensão da execução em relação ao bem objeto dos embargos. Citada, a Fundação Embargada apresentou contestação. Alegou, em suma, que a propriedade pertence formalmente à executada Agropecuária Balaio Ltda, sob o argumento de que os embargantes foram negligentes em não registrar o compromisso de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis. Argumenta que, de toda forma, a constrição deve ser mantida devido à natureza propter rem da obrigação ambiental em execução. Subsidiariamente, requer a aplicação do princípio da causalidade para que a embargante arque com os ônus da sucumbência em caso de procedência da ação, por ter dado causa à constrição indevida ante a omissão no registro cartorário. Por sua vez, a Agropecuária Balaio Ltda, em sua impugnação, sustentou que o contrato original tem data de 19.02.2005, sendo que o compromisso firmado pelos Embargantes tem data de 25.06.2021. A indisponibilidade fora decretada apenas em 05.12.2023, de modo que o imóvel não poderia ter sido objeto de indisponibilidade. Aduz ainda que a execução se encontra garantida. Atribuiu a responsabilidade pela ausência de regularização aos adquirentes, visto que vem divulgando avisos no sentido de que os adquirentes o fizessem. Nega responsabilidade quanto à indisponibilidade. Pede o acolhimento dos embargos, mas sem atribuição da sucumbência a ela embargada. Réplica veio aos autos, sendo que as partes não manifestaram interesse na produção de outras provas. É o relatório. DECIDO. Ausentes preliminares a decidir ou nulidades a sanar. De início é de se registrar que os presentes embargos foram opostos em função de requerimento da Fundação embargada, no sentido de decreto de indisponibilidade de diversos imóveis, considerando-se o CNPJ da executada Agropecuária Balaio Ltda, como se observa do ID 10113051150 dos autos da execução. Inicialmente o imóvel que é objeto dos presentes embargos não se encontrava inserido no pedido da Fundação Embargada, como se observa do ID 10098167254, igualmente dos autos de execução, sendo que somente fora afetado com a medida em decorrência da impossibilidade de lançamento específico em sistema, que não através do CNPJ. Outra questão que deve ser objeto de registro é a de que os Embargantes não figuram como coobrigados na execução fiscal, como se observa da certidão de dívida ativa que sustenta aquele feito, muito embora conste daquele documento que a obrigação decorre de sanção imposta em decorrência de instalação de loteamento, sem licenciamento ambiental, compreendendo aquele empreendimento o imóvel objeto dos embargos. Importante o destaque porque, mesmo em se considerando que se trata de obrigação “propter rem”, a decisão relacionada no ID 10566745381 - Pág. 3 diz respeito à escolha do credor (Embargada) quanto a quem promoveria a execução (proprietário ou possuidor atual e/ou anteriores). A escolha indicada na execução fiscal recaiu em relação à Agropecuária Balaio, de modo que somente o patrimônio daquela deve responder pela obrigação e não os terceiros que adquiriram imóveis daquela e que são os atuais possuidores. Neste contexto, muito embora a obrigação se relacione com licenciamento ambiental de condomínio, integrando o imóvel indisponibilizado aquele empreendimento, os Embargantes não se encontram relacionados na certidão de dívida ativa e a execução não fora dirigida a eles, de modo que o patrimônio destes últimos se encontra imune à ação da Fundação Embargada. Fixados estes pontos, os Embargantes fizeram prova de que firmaram cessão de direitos de compromisso de venda e compra com Ana Maria Shikota em 25.06.2021, sendo que o compromisso originário tem data de 19.02.2005. Este último visava a aquisição do imóvel descrito na inicial, junto à Agropecuária Balaio, matrícula 35.051. Não lavrada a escritura e, por consequência, não levada a registro, de modo que o ato de indisponibilidade afetou aquela unidade. Infelizmente ainda não é possível decidir sobre questões que ainda não se encontram nos autos, mas sim no ocultismo de relações que só se dão a conhecer quando efetivamente a decisão judicial produz efeitos. Não houve erro ou litigância de má fé alguma da Fundação Embargada ao pleitear a indisponibilidade, isto porque são diversos os imóveis que ainda se encontram registrados em nome da Agropecuária, de modo que efetivamente não se sabe quais unidades foram compromissadas a venda, isto por omissão dos compromitentes compradores de averbar a existência dos compromissos ou mesmo de lavrarem as respectivas escrituras, com o registro. De qualquer forma, não se discute a possibilidade de dedução dos embargos, com base no compromisso não registrado, nos termos da Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça: “É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”. Quanto às verbas da sucumbência, com inteira razão os Embargados. A omissão dos Embargantes em proceder ao registro de compromisso de venda e compra, dando a conhecer sua existência, resultou na falsa premissa de que não existiam ônus sobre o imóvel, além do que já constava da matrícula. Desta forma, a conclusão é no sentido de que a existência destes embargos somente pode ser atribuída à ação omissiva dos Embargantes, devendo ser carreada a eles o princípio da causalidade, o que atrai a obrigação quanto ao pagamento das verbas da sucumbência. Neste sentido: “EMBARGOS DE TERCEIRO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - SÚMULA 84 DO STJ - POSSUIDOR DE BOA-FÉ - EMBARGOS PROCEDENTES - ÔNUS SUCUMBENCIAIS - INVERSÃO - PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. A falta de registro da compra e venda do imóvel no cartório competente não obsta a procedência dos embargos de terceiro, quando demonstrado que o adquirente é possuidor de boa-fé do imóvel. Conforme entendimento sumulado (Súmula 84 do STJ), é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de instrumento de alienação de imóvel, ainda que desprovido de registro. Conforme entendimento contido na súmula 303 do STJ, nos "embargos de terceiro, quem deu causa à constrição indevida deve arcar com os honorários advocatícios". Assim, pelo princípio da causalidade, não há como determinar a imposição dos ônus de sucumbência à Fazenda Pública, exeqüente, na hipótese em que esta tenha solicitado penhora de imóvel pertencente a terceiros, mas ainda registrado em nome do executado, antigo proprietário. APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0710.12.002209-4/002 - COMARCA DE VAZANTE - APELANTE(S): ESTADO DE MINAS GERAIS - APELADO(A)(S): MOZAR AMARAL SOUTO E OUTRO(A)(S), HELENA ALVES RODRIGUES”. “EMBARGOS DECLARATÓRIOS - EMBARGOS DE TERCEIROS - ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE CULPA DO EXECUTADO NA REALIZAÇÃO DA PENHORA - QUESTÃO NÃO EXAMINADA - OMISSÃO - AUSÊNCIA DE RESISTÊNCIA AO LEVANTAMENTO DA PENHORA -SUCUMBÊNCIA DO EMBARGANTE. 1. Diante da constatação, em sede de embargos declaratórios, de que no acórdão recorrido não houve manifestação expressa quanto alegação do apelante de que, na aplicação do princípio da causalidade, deve ser observado se o ato de constrição decorreu da inércia do então embargante em não providenciar o registro da compra e venda do imóvel penhorado, impõe-se acolher o recurso com caráter modificativo. 2. O fato de a penhora do imóvel ter se dado em razão de o então embargado não ter conhecimento de venda anterior do imóvel por meio de contrato não registrado no cartório de imóvel respectivo, bem como ter desistido da constrição quando tomou ciência em juízo de não ser o bem imóvel de propriedade do executado, tem-se por indevida sua condenação ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios na ação de embargos de terceiro, cabendo ao então embargante estes ônus sucumbenciais. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO Nº 1.0344.05.026318-7/002 - COMARCA DE ITURAMA - EMBARGANTE: ROMANO TIVERON ESPÓLIO DE, REPDO P/ INVTE LAURO VIEIRA - EMBARGADO: PAULO LOPES DE CAMPOS”. Ante o exposto e por tudo o mais que dos autos consta, julgo procedentes os embargos, para determinar o afastamento da ordem de indisponibilidade decretada nos autos 5001590-59.2018.8.13.0647, em relação ao imóvel objeto da matrícula 35.051, do Cartório do Registro de Imóveis desta Comarca de São Sebastião do Paraíso. Diante da conclusão de que o ato de indisponibilidade somente fora praticado diante da omissão dos Embargantes em proceder ao registro a tempo e modo do compromisso de venda e compra, atribuo a eles Embargantes toda a responsabilidade pela sucumbência, condenando-os no pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor atribuído aos embargos, corrigido, isto em favor de cada uma das Embargadas, com correção a partir desta data e com incidência de juros moratórios a contar do trânsito em julgado desta decisão. Fica suspensa a exigibilidade, nos termos do parágrafo 3º do art. 98 do Código de Processo Civil. Baixar a restrição constante da matrícula em referência, competindo aos Embargantes o ônus advindo daquela providência, pelas razões expostas nesta decisão. P.I. São Sebastião Do Paraíso, data da assinatura eletrônica. OSVALDO MEDEIROS NERI Juiz de Direito 1ª Vara Cível da Comarca de São Sebastião do Paraíso
