Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária de Goiás 10ª Vara Federal de Execução Fiscal da SJGO PROCESSO: 1020510-85.2024.4.01.3500 CLASSE: EMBARGOS À EXECUÇÃO (172) POLO ATIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL – CEF REPRESENTANTES POLO ATIVO: SERVIO TULIO DE BARCELOS - MG44698 e SIMONE HENRIQUES PARREIRA – ES9375 POLO PASSIVO:MUNDO FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS NAO PADRONIZADOS REPRESENTANTES POLO PASSIVO: PAULO ESTEVES SILVA CARNEIRO - BA28559 SENTENÇA relatório O Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, representado pela Caixa Econômica Federal, opõe-se à execução por título extrajudicial nº 1026502-61.2023.4.01.3500, contra si ajuizada por Mundo Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Não Padronizados, a fim de obter o provimento jurisdicional que declare extinta a aludida execução. Argumenta, em síntese, que: a) a execução é nula por ausência de documentos essenciais à higidez do título (arts. 320 e 373, I, do CPC), como a certidão imobiliária atualizada, atas de assembleia que fixaram as cotas, demonstrativo contábil idôneo, ata de eleição do síndico com documentos pessoais e convenção com previsão orçamentária, não bastando boletos extemporâneos; b) não possui legitimidade passiva ad causam, pois as contribuições cobradas (maio de 2019 a janeiro de 2023) recaem sobre unidade alienada fiduciariamente a Genuína Batista da Silva em 17/12/2013 (contrato nº 171001002663-8), a quem incumbe exclusivamente a posse direta e o dever de rateio condominial (art. 12 da Lei nº 4.591/1964 e art. 1.336, I, do CC); c) o art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e o Tema 886 do STJ atribuem os encargos condominiais ao devedor fiduciante até que haja imissão do credor fiduciário na posse, indicando formalmente a adquirente no polo passivo com base no art. 339 do CPC, sob pena de extinção do feito (art. 485, VI, do CPC); d) a CEF detém mera propriedade resolúvel em garantia e jamais exerceu posse sobre a unidade (art. 1.368-B do Código Civil); e) as normas do Programa de Arrendamento Residencial - PAR/FAR (Lei nº 10.188/2001 e norma MN FP 182) imputam expressamente ao ocupante a responsabilidade pelas taxas de condomínio; f) a dívida condominial possui natureza de obrigação pessoal (arts. 624 e 625 do CC), devendo ser exigida de quem usufruiu da coisa e gerou o encargo; g) descabe a incidência de multa e de juros de mora por inexistência de mora da empresa pública (art. 396 do CC) ou, subsidiariamente, tais encargos só devem incidir a partir da citação (art. 397, parágrafo único, do CC), respeitado o limite do art. 1.336, § 2º, do CC. Pede a condenação do embargado no pagamento dos ônus da sucumbência. Mediante decisão de id. nº 2183713753, este Juízo concedeu o pedido de tutela de urgência e determinou a suspensão do curso da execução por título extrajudicial hostilizada até o julgamento final desta ação. Em impugnação de id. nº 2189338830, o embargado alega, em resumo, que: a) não há que se falar em ilegitimidade passiva da embargante, porquanto o registro imobiliário comprova a propriedade do bem em nome do FAR, sendo legítima a cobrança das contribuições em razão da natureza propter rem da obrigação; b) não houve averbação da alienação fiduciária na matrícula do imóvel nem demonstração de ciência inequívoca do condomínio acerca da posse da adquirente, não se aplicando o Tema 886 do Superior Tribunal de Justiça; c) a petição inicial da execução foi devidamente instruída com boletos, convenção condominial, matrícula e demonstrativo do débito, preenchendo todos os requisitos legais; d) os encargos moratórios cobrados decorrem da legislação de regência e da mora incontroversa. Requer sejam julgados improcedentes os pedidos formulados na petição inicial, com a condenação da embargante no pagamento dos ônus da sucumbência. Houve réplica (id. nº 2212859239), mediante a qual a parte autora reitera os argumentos expendidos na petição inicial. Na fase de especificação de provas, as partes nada requereram. fundamentação Pretende o Fundo de Arrendamento Residencial ver-se livre de responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais decorrentes do imóvel matriculado sob o nº 197.852 (CRI da 1ª Circunscrição desta Comarca), referente ao período de 10/05/2019 a 10/01/2023, objeto de cobrança na execução por título extrajudicial nº 1026502-61.2023.4.01.3500, em curso perante este Juízo. Mediante decisão de id. nº 2183713753, este Juízo concedeu a tutela provisória de urgência, pelos seguintes fundamentos, verbis: “(…) Quanto aos requisitos da tutela provisória, prevê o art. 300 do CPC que essa medida será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Nota-se que é evidente a presença do perigo de dano, tendo em vista que a continuidade do processo executivo acarretará a transferência do depósito judicial à parte credora daquele processo, ora embargada. Por outro lado, quanto à probabilidade do direito, a dívida em discussão consiste no inadimplemento das despesas condominiais decorrentes do imóvel matriculado sob o nº 197.852, perante o Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição desta Comarca, referente ao período de 10/05/2019 a 30/03/2023. O contrato de id. nº 2128381081 revela que o aludido bem encontra-se alienado fiduciariamente a Genuína Batista da Silva desde 17.12.2013, figurando o Fundo de Arrendamento Residencial – representado pela CEF - na qualidade de proprietário e credor fiduciário do imóvel. A alienação fiduciária de bem imóvel consiste na operação em que o devedor (fiduciante), visando à garantia de determinada obrigação junto ao credor fiduciário, concede a este a propriedade resolúvel do bem, ocorrendo o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel, nos termos do artigo 23, parágrafo único, da Lei n° 9.514/97. Verifica-se, portanto, que na alienação fiduciária a instituição financeira detém a propriedade do imóvel, que só será resolvida em favor do devedor, que tem direito real de aquisição, com o pagamento da dívida e de seus encargos (art. 25 da Lei nº 9514/1997). Quanto à responsabilidade pelo pagamento das despesas que recaem sobre o imóvel, dispõe o §8º do art. 27 da Lei nº 9.514/97 que, após a consolidação da propriedade, responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. {original sem grifos} Sobre esse assunto, vale transcrever o art. 1.368-B do Código Civil, acrescentado pela Lei n. 13.043/14, verbis: Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014) Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014) Extrai-se da leitura desses dispositivos que a credora fiduciária somente passa a responder pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel após a consolidação da propriedade e imissão direita na posse do bem, não havendo prova neste feito de que isso tenha ocorrido até o presente momento. Nesse mesmo sentido, confira-se o seguinte julgado, verbis: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINAIS. CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Nas razões do agravo em recurso especial a parte agravante impugnou todos os fundamentos da decisão que não admitiu o seu recurso especial. 2. A jurisprudência do STJ encontra-se pacificada no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes. 3. O entendimento desta Corte Superior é no sentido de que: "A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem.". (REsp n. 1.731.735/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/11/2018, DJe de 22/11/2018.). 4. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo em recurso especial. (AgInt no AREsp n. 2.074.722/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/8/2022, DJe de 9/9/2022.) Por isso mesmo, revela-se presente a probabilidade do direito da embargante de que, na qualidade de credora fiduciária, não possui responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais em discussão. Neste contexto, em cognição sumária, própria dessa fase processual, verifica-se a presença dos requisitos para a tutela provisória (art. 300 do CPC), bem como a garantia por depósito da execução embargada, o que impõe a atribuição de efeito suspensivo a esta ação. Pelo exposto, recebo os presentes embargos e determino a suspensão do curso da execução nº 1026502-61.2023.4.01.3500 até o julgamento final desta ação, nos termos do art. 919, §1º, do Código de Processo Civil. (...)” Mantenho o mesmo entendimento, tendo em vista a inexistência de alteração da situação fática ou jurídica a justificar posicionamento diverso. Por isso mesmo, tem-se que a embargante não possui responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais em questão, sendo parte ilegítima para figurar no polo passivo da execução por título extrajudicial guerreada. Por outro lado, não prospera o argumento do embargado de que seria necessária a comprovação da ciência inequívoca do condomínio sobre a transação com fulcro no Tema 886 do Superior Tribunal de Justiça. Isso porque a tese fixada no aludido precedente vinculante aplica-se aos compromissos de compra e venda não registrados, visando a dirimir a responsabilidade entre promitente vendedor e promissário comprador. Não se estende, contudo, à hipótese de alienação fiduciária em garantia, regida por microssistema legal próprio e especial (Lei nº 9.514/1997 e art. 1.368-B do Código Civil), o qual expressamente atribui os encargos condominiais ao devedor fiduciante enquanto mantiver a posse direta, eximindo o credor fiduciário desprovido de posse. Ademais, em relação ao argumento de que a ausência de averbação da alienação fiduciária na matrícula imobiliária autorizaria a cobrança em face do credor fiduciário com esteio na natureza propter rem da obrigação, tem-se que a falta de registro do contrato não descaracteriza a relação de garantia fiduciária nem transfere à instituição credora a posse direta ou a fruição dos serviços condominiais prestados à unidade. A falta de publicidade registral reflete apenas na distribuição dos ônus sucumbenciais, à luz do princípio da causalidade, mas não transmuta a titularidade da obrigação material de custeio. Por fim, no que tange à indicação da mutuária Genuína Batista da Silva para figurar no polo passivo da demanda executiva, formulada pela embargante com base no art. 339 do Código de Processo Civil, verifica-se que o exequente recusou expressamente a substituição em sua impugnação. Diante da recusa do credor, resta inviabilizada a alteração subjetiva do polo passivo da execução, impondo-se a extinção do processo executivo em relação à embargante, tendo em vista a sua manifesta ilegitimidade passiva. Resta prejudicada a análise dos demais argumentos apresentados pelas partes, inclusive quanto aos requisitos formais do título executivo e aos encargos moratórios. dispositivo Pelo exposto, julgo procedente o pedido, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para reconhecer a ilegitimidade do Fundo de Arrendamento Residencial para figurar no polo passivo da execução por título extrajudicial nº 1026502-61.2023.4.01.3500 e, de consequência, declarar extinto o aludido processo executivo. Sobreleva consignar que, embora a falta do registro não afaste os direitos e obrigações decorrentes do contrato de alienação fiduciária, a embargante foi quem ensejou a propositura da presente ação. O registro, com efeito, é que tem o condão de tornar público o desmembramento da posse, sendo que a sua ausência fez com que a exequente ajuizasse de forma equivocada ação de cobrança de taxas condominiais contra a credora fiduciária. Por isso, deve ser prestigiado o princípio da causalidade, a fim de que a embargante arque com os ônus da sucumbência. Desse modo, condeno a embargante no pagamento dos honorários advocatícios, ora fixados em dois mil reais (R$ 2.000,00), considerando a quantidade de atos processuais praticados pelo patrono da parte autora, o grau de zelo, a importância e a natureza da causa, nos termos do art. 85, §8º, do CPC. Isso porque o arbitramento dos honorários sucumbenciais entre o mínimo de 10% e o máximo de 20% sobre o valor da causa, como dispõe o §2º do art. 85 do CPC, remunera de forma ínfima o causídico, em ofensa aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, motivo pelo qual o arbitramento da verba honorária deve seguir o critério da equidade no presente caso. Considerando o aumento significativo de embargos de declaração claramente protelatórios perante este Juízo, o que retarda substancialmente a prestação jurisdicional, advirto que a oposição desse recurso com finalidade diversa de esclarecer ou integrar os pronunciamentos judiciais implicará na condenação da parte embargante ao pagamento da multa prevista no §2º do art. 1.026 do CPC. Após o trânsito em julgado, restitua-se à CEF o valor depositado em juízo como forma de garantir a dívida. Sem custas, por isenção legal. Publique-se. Intimem-se. Arquivem-se, oportunamente. Traslade-se cópia para o processo principal. Goiânia-GO, (data e assinatura digitais). Abel Cardoso Morais JUIZ FEDERAL
