Ementa
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DO PREÇO. FRUIÇÃO DO BEM PELO COMPRADOR. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. DEVER DE INDENIZAR. SUB-ROGAÇÃO EM DÍVIDA HIPOTECÁRIA. COMPENSAÇÃO. FASE DE LIQUIDAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que, em Ação de Indenização, condenou o promitente comprador ao pagamento de indenização pela fruição de imóvel rural, cujo contrato de compra e venda foi parcialmente inadimplido pelos promitentes vendedores.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em definir se o inadimplemento da obrigação do vendedor (baixa de hipoteca), que autoriza o comprador a suspender o pagamento do preço (exceção do contrato não cumprido), também o isenta do dever de indenizar pela fruição econômica do imóvel durante o período de ocupação, sob a alegação de inexistência de enriquecimento sem causa.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A preliminar de nulidade da sentença por fundamentação deficiente deve ser rejeitada quando o magistrado, ainda que de forma sucinta ou em sede de embargos de declaração, enfrenta os argumentos centrais da defesa, sendo a discordância com a tese adotada matéria de mérito recursal.
4. A exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC) é um meio de defesa que permite a um dos contratantes suspender o cumprimento de sua obrigação (pagamento do preço) até que o outro cumpra a sua (baixa de hipoteca), afastando a mora do devedor.
5. Os efeitos da exceção do contrato não cumprido se limitam à suspensão da exigibilidade da obrigação principal, não conferindo ao contratante o direito de, simultaneamente, usufruir gratuitamente do bem objeto do contrato por período prolongado, sob pena de configurar enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do Código Civil.
6. A indenização pela fruição do imóvel (taxa de ocupação) não se confunde com o preço de aquisição. Aquela tem natureza de contraprestação pelo uso da coisa, assemelhando-se a um aluguel, enquanto este visa à transferência do domínio.
7. O ato do comprador de adquirir o crédito hipotecário do credor originário e, posteriormente, adjudicar o imóvel em execução, constitui negócio jurídico distinto (cessão de crédito e sub-rogação), cujos valores despendidos não se compensam automaticamente com a obrigação de indenizar pela fruição, embora possam ser objeto de análise e eventual abatimento na fase de liquidação de sentença, momento adequado para a apuração do quantum debeatur e do equilíbrio final da relação.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. A exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), embora suspenda a exigibilidade da obrigação principal do devedor, não autoriza a fruição gratuita e por tempo indeterminado do bem objeto do contrato, subsistindo o dever de indenizar o proprietário pelo uso da coisa, sob pena de enriquecimento sem causa.
2. Os valores despendidos pelo promitente comprador para se sub-rogar em crédito hipotecário e adjudicar o imóvel não se confundem com a contraprestação pela fruição, devendo eventual compensação ser discutida na fase de liquidação de sentença.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 476, 884.
Jurisprudência relevante citada: TJTO, Apelação Cível, 0000920-89.2019.8.27.2714, Rel. ANGELA MARIA RIBEIRO PRUDENTE, julgado em 29/03/2023.
ACÓRDÃO
A 1ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins decidiu, por unanimidade, CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, para manter incólume a sentença recorrida por seus próprios e bem lançados fundamentos, acrescidos das razões aqui expostas. Em atenção ao disposto no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios de sucumbência devidos pelo apelante de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor final da condenação a ser apurado em liquidação de sentença, nos termos do voto da Exma. Relatora, nos termos do voto do(a) Relator(a).
Palmas, 05 de agosto de 2026.