Ementa
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM COBRANÇA E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. DIALETICIDADE RECURSAL. IMPUGNAÇÃO SUFICIENTE DOS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA. AUSÊNCIA DE OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA. OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA. CONTRATO QUITADO. POSSE ENTREGUE. FRUIÇÃO DO IMÓVEL POR ANOS. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. RESCISÃO CONTRATUAL INCABÍVEL. MORA NA REGULARIZAÇÃO REGISTRAL. MULTA CONTRATUAL MANTIDA. INVERSÃO DE OUTRAS PENALIDADES E TAXA DE FRUIÇÃO. INVIABILIDADE. SENTENÇA MANTIDA.
I. CASO EM EXAME:
1. Apelação cível interposta pelos autores contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com cobrança e indenização por perdas e danos, rejeitou a resolução de compromisso de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade e a restituição dos valores pagos, mas condenou a vendedora ao pagamento de multa de 10% do valor do contrato pela mora na regularização registral.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
2. A questão sub examine envolve: (i) a observância do princípio da dialeticidade recursal; (ii) a natureza e a gravidade do inadimplemento decorrente da ausência de outorga da escritura pública; (iii) a incidência da teoria do adimplemento substancial e da vedação ao comportamento contraditório; (iv) a possibilidade de rescisão contratual e restituição integral dos valores pagos; (v) a manutenção e a extensão da cláusula penal aplicada em razão da mora registral.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
3. A reprodução de argumentos anteriormente deduzidos não impede o conhecimento da apelação quando as razões recursais impugnam suficientemente o fundamento central da sentença;
4. Em contrato de aquisição de fração imobiliária em regime de multipropriedade, a entrega do bem para uso e fruição constitui obrigação principal, enquanto a formalização da propriedade mediante escritura e registro, embora relevante, possui natureza acessória no contexto do negócio examinado;
5. A quitação integral do preço, a entrega da posse e a fruição reiterada do imóvel por anos caracterizam cumprimento substancial do contrato e impedem sua resolução por inadimplemento remanescente de obrigação acessória;
6. A manutenção do pagamento e o usufruto prolongado do bem, seguidos de pretensão de desfazimento integral do negócio fundada em pendência registral já existente durante a execução contratual, configuram comportamento contraditório incompatível com a boa-fé objetiva;
7. A mora na regularização registral e na outorga da escritura pode ser objeto de tutela específica, adjudicação compulsória ou indenização por prejuízos comprovados, sem impor o retorno ao status quo ante de contrato substancialmente cumprido;
8. A multa de 10% do valor do contrato mostra-se adequada para sancionar a mora na formalização da propriedade, não sendo cabível a inversão de penalidades de natureza diversa, como despesas de comercialização, nem a condenação da vendedora ao pagamento de taxa de fruição pelo uso exercido pelos próprios adquirentes;
9. A sucumbência recursal autoriza a majoração dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
10. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida, com majoração dos honorários advocatícios.
Tese(s) de julgamento: 1. A repetição de argumentos anteriormente deduzidos não viola a dialeticidade recursal quando o recurso impugna suficientemente os fundamentos da decisão recorrida; 2. O cumprimento substancial de contrato de aquisição imobiliária, com quitação do preço, entrega da posse e fruição prolongada do bem, impede a resolução do vínculo por inadimplemento remanescente de obrigação acessória de formalização registral; 3. A pretensão de resolução integral do contrato, após prolongada fruição do bem e cumprimento substancial da avença, pode caracterizar comportamento contraditório incompatível com a boa-fé objetiva; 4. A mora na outorga da escritura pode justificar tutela específica ou penalidade contratual, mas não autoriza a inversão de cláusulas de natureza distinta nem o pagamento de taxa de fruição ao adquirente que usufruiu do imóvel.
Dispositivos legais citados: Constituição Federal, art. 5º, XXXVI; Código Civil, arts. 389, 422, 475, 1.227 e 1.358-C; Código de Processo Civil, arts. 85, §§ 2º e 11, 487, I, 932, III, e 1.025; Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, art. 6º.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AgInt no REsp n.º 2.014.740/TO, Rel. Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJe 16/03/2023; STJ, AgInt no AREsp n.º 2.656.253/SC, Rel. Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN 20/02/2025; STJ, REsp n.º 1.912.492/SP, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 10/08/2021; STJ, Tema 971; TJGO, Apelação Cível n.º 5664735-09.2024.8.09.0011, Rel. Des. Wilton Müller Salomão, j. 07/08/2025; TJGO, Apelação Cível n.º 5656914-28.2024.8.09.0051, Rel. Des. Breno Caiado, j. 24/07/2025; TJGO, Apelação Cível n.º 5212675-43.2020.8.09.0051, Rel. Dr. Fernando de Mello Xavier, j. 25/07/2023.
Gabinete do Desembargador Murilo Vieira de Faria
3ª Câmara Cível
APELAÇÃO CÍVEL Nº 5714468-06.2024.8.09.0152
COMARCA: URUAÇU
APELANTES: GERALDO XAVIER DE SOUZA e SIRLENE MARIA DA SILVA XAVIER
APELADA: LAGOA QUENTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
RELATOR: DESEMBARGADOR MURILO VIEIRA DE FARIA