Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE GOIÁS
COMARCA DE GOIÂNIA
12ª Vara Cível
Avenida Olinda, n. 722, Setor Park Lozandes, Goiânia, Goiás, CEP: 74884-120
Protocolo: 5128161-84.2025.8.09.0051
Natureza: Procedimento Comum Cível
Polo ativo: Claudia Alves de Sa Ferreira
Polo passivo: Marcelo Oliveira Soares e outros
S E N T E N Ç A
(Nos termos do art. 136 do Código de Normas e Procedimento do Foro Judicial, o presente ato servirá, também, como mandado e ofício)
Trata-se de AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS CONTRATUAIS, ajuizada por CLÁUDIA ALVES DE SÁ FERREIRA em desfavor de MARCELO OLIVEIRA SOARES, ÉRICA BERANGER SILVA SOARES, SEBASTIÃO CORREA SOARES e LÍGIA MARIA FISCINA OLIVEIRA SOARES, tendo como assunto cobrança de aluguéis sem despejo e valor da causa de R$ 34.562,41.
Na petição inicial do evento n. 1, a autora relatou que celebrou contrato de locação residencial referente ao apartamento n. 904 do Edifício Residencial Solar dos Girassóis, situado na Avenida T-5, Quadra 158, Lotes 3/4, n. 1.134, Setor Bueno, Goiânia/GO, figurando Marcelo Oliveira Soares e Érica Beranger Silva Soares como locatários e Sebastião Correa Soares e Lígia Maria Fiscina Oliveira Soares como fiadores. O contrato foi firmado em 22/12/2022, com vigência de 30 meses, de 26/12/2022 a 25/06/2025, mediante aluguel mensal de R$ 1.800,00, além dos encargos relativos a condomínio, água, energia elétrica, gás e IPTU.
Sustentou que os locatários promoveram a desocupação antecipada do imóvel, mas deixaram de quitar o acerto final da locação, que compreenderia aluguel proporcional, encargos de consumo, condomínio, IPTU, multa pela rescisão antecipada e despesas necessárias à recomposição do imóvel, conforme vistorias de saída e orçamentos apresentados.
Alegou que o imóvel não teria sido restituído nas mesmas condições em que foi recebido e que as tentativas de solução extrajudicial não obtiveram êxito.
Requereu, assim, a condenação solidária dos requeridos ao pagamento do débito apurado em R$ 34.562,41, acrescido dos encargos cabíveis, juntando contrato de locação, vistorias de entrada e saída, termos relativos às chaves, demonstrativo do acerto final, orçamentos e documentos referentes aos encargos locatícios. A petição inicial e seus documentos foram protocolizados no evento n. 1.
O contrato de locação estabelece, entre outras obrigações, que os locatários deveriam restituir o imóvel no estado em que o receberam, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal, responsabilizando-se pelos danos constatados na vistoria de saída. Prevê, ainda, a responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis e encargos até a efetiva devolução do bem, disposições relativas ao período necessário à realização de reparos, multa pela rescisão antecipada e responsabilidade solidária dos fiadores até a efetiva entrega das chaves.
Recebida a inicial, foi determinada a realização dos atos citatórios e a designação de audiência de conciliação. Foram expedidas cartas de citação aos quatro integrantes do polo passivo nos eventos n. 13 a 16, havendo, no decorrer do feito, diferentes diligências para localização e citação dos locatários Marcelo e Érica.
A primeira audiência de conciliação foi realizada no evento n. 31, em 11/04/2025, sem composição entre as partes. Na oportunidade, compareceu a autora acompanhada de seu procurador e houve comparecimento de Lígia Maria Fiscina Oliveira Soares, representada por sua advogada, enquanto Marcelo Oliveira Soares, Érica Beranger Silva Soares e Sebastião Correa Soares não compareceram.
No evento n. 34, foi apresentada contestação pela defesa, sustentando, em síntese, que os fatos não teriam ocorrido da forma descrita na inicial. A defesa afirmou que a intenção de desocupação foi comunicada previamente à administradora e as chaves teriam sido inicialmente entregues em setembro de 2024, seguindo-se sucessivas retiradas para realização dos reparos indicados nas vistorias.
Alegou que os locatários atenderam às exigências apontadas nas primeiras inspeções e a vistoria realizada posteriormente, em 11/11/2024, seria unilateral e inválida, porque realizada sem comunicação dos requeridos e após o imóvel ter ficado sob a posse de terceiro. Impugnou, ainda, a cobrança de aluguéis e encargos posteriores à entrega das chaves, os valores relativos aos reparos, a multa rescisória e os honorários contratuais, sustentando não haver notas fiscais ou comprovantes de efetiva realização das obras. Também invocou a existência de valores pagos pelos locatários a título de fundo de reserva e despesas extraordinárias de condomínio, postulando sua compensação. O registro processual confirma a juntada da contestação no evento n. 34.
Após impugnação da autora, Lígia Maria Fiscina Oliveira Soares e Sebastião Correa Soares apresentaram, no evento n. 54, resposta à impugnação, reiterando que as chaves teriam sido entregues em 23/09/2024 e que os reparos indicados na primeira vistoria, realizada em 27/09/2024, foram posteriormente executados.
Afirmaram que as chaves permaneceram, em regra, em poder da administradora, tendo sido retiradas em 07/10/2024 e devolvidas no dia seguinte, bem como novamente retiradas e devolvidas em 14/10/2024.
Defenderam, por isso, não ser cabível a cobrança de aluguéis pelo período em que o locatário já não residia no imóvel e as chaves se encontravam em poder da administradora.
Sustentaram, ainda, que as vistorias anteriores não apontaram diversos dos danos posteriormente indicados no laudo de 11/11/2024 e que, em 01/11/2024, as chaves teriam sido entregues pela administradora a terceiro identificado como Gustavo Sá, sem autorização dos locatários.
Nessa linha, impugnaram a vistoria de 11/11/2024 e o orçamento dela decorrente, alegando ausência de comunicação, impossibilidade de imputar aos locatários danos constatados depois da entrega das chaves a terceiro e ausência de comprovantes de efetivo dispêndio pela locadora.
No evento n. 55, a defesa promoveu a juntada de arquivos de vídeo destinados a demonstrar a realização dos reparos. Os documentos foram invocados para comprovar, entre outros pontos, a pintura, o funcionamento do fogão, o reparo da gaveta do rack, da torneira, do vaso sanitário e do chuveiro, bem como para sustentar que determinadas exigências constantes das primeiras vistorias teriam sido posteriormente aprovadas.
No curso do processo, permaneceram frustradas diversas tentativas de citação de Marcelo Oliveira Soares e Érica Beranger Silva Soares. Em razão disso, a autora, no evento n. 75, requereu a realização da citação por WhatsApp.
Pela decisão do evento n. 78, foi deferido o pedido, reconhecendo a possibilidade de utilização do aplicativo para a prática do ato, desde que adotadas cautelas destinadas à confirmação da identidade do destinatário, envio da carta de citação e do código de acesso aos autos e certificação circunstanciada do procedimento, inclusive mediante captura da tela. Também determinou a designação de nova audiência conciliatória.
Foram expedidas as citações por WhatsApp no evento n. 102, porém a tentativa relativa a Marcelo Oliveira Soares não foi efetivada, conforme evento n. 103, havendo certidão referente a Érica Beranger Silva Soares no evento n. 104.
Foi designada nova audiência de conciliação para 18/12/2025, conforme evento n. 84, a qual se realizou sem acordo, com registro no evento n. 121.
Diante da persistência das dificuldades de localização dos requeridos ainda não regularmente citados, a autora formulou pedido de pesquisa de endereço no evento n. 112.
Por decisão do evento n. 118, foi deferida a medida e determinou-se, após o recolhimento das taxas pertinentes, a realização de consultas nos sistemas RENAJUD, INFOJUD, SISBAJUD e SIEL, a fim de localizar endereços atualizados, com posterior renovação das diligências citatórias. Os resultados das buscas foram juntados nos eventos n. 123 e 124.
Seguiram-se novas tentativas de citação de Marcelo e Érica pelos Correios, inclusive nos eventos n. 128, 129, 133 e 134.
Ao final, a citação de Marcelo Oliveira Soares foi efetivada no evento n. 136, em maio de 2026. Posteriormente, foi expedida nova citação para Érica no evento n. 138, vindo sua citação a ser efetivada no evento n. 143, em 12/06/2026.
Regularmente citado, Marcelo Oliveira Soares apresentou contestação com reconvenção no evento n. 139, em 09/06/2026. Na defesa, afirmou ter comunicado previamente a desocupação e seguido os procedimentos indicados pela administradora. Sustentou que realizou todos os reparos apontados nas vistorias das quais teve conhecimento, tendo inicialmente solicitado orçamento no valor de R$ 7.650,00, mas optando por executar diretamente os serviços, conforme vídeos, fotografias, mensagens e documentos anexados. Alegou que nunca se recusou a quitar o saldo efetivamente devido, afirmando ter solicitado boletos e comprovantes para realização do acerto.
O requerido Marcelo impugnou especificamente a multa rescisória cobrada pela autora. Segundo sua interpretação do art. 4º da Lei n.º 8.245/91, após o cumprimento de 22 dos 30 meses contratados, restariam oito meses, razão pela qual calculou a multa proporcional em R$ 384,00. Impugnou integralmente a vistoria de 11/11/2024, por considerá-la unilateral, não comunicada e realizada depois do ingresso de terceiros no imóvel. Afirmou que a vistoria de 27/09/2024 apontou reparos na gaveta do rack, fogão, torneira, interfone, assento sanitário, chuveiros e pintura, e que, na vistoria posterior, a maior parte desses itens já teria sido aprovada. Sustentou, ainda, ter substituído o chuveiro e corrigido a pintura remanescente.
Como prova de suas alegações, foram juntados no evento n. 140 diversos vídeos referentes ao chuveiro, fogão, pintura, rack, torneira e vaso sanitário.
Na reconvenção do evento n. 139, Marcelo alegou que, durante os 22 meses da locação, teria suportado despesas extraordinárias de condomínio que competiam à locadora. Afirmou possuir crédito atualizado de R$ 5.774,44, relativo a rateios e fundo de reserva de janeiro de 2023 a outubro de 2024.
Reconheceu, por outro lado, como valores a pagar R$ 384,00 de multa rescisória, R$ 840,00 correspondentes a 14 dias de aluguel de outubro, R$ 124,65 de Saneago, R$ 681,37 de condomínio e R$ 217,87 de energia, indicando total nominal de R$ 2.247,89 e total atualizado de R$ 2.924,30.
Defendeu, portanto, que, depois da compensação, seria credor da autora, requerendo a procedência da reconvenção, com condenação da reconvinda e imposição dos ônus sucumbenciais. A reconvenção foi acompanhada, entre outros documentos, de cálculo das despesas extraordinárias, conversas de WhatsApp, declaração relativa ao interfone, e-mails referentes ao acerto final e nota fiscal do chuveiro.
Consta, entre a documentação defensiva, e-mail encaminhado em 19/12/2024 pela advogada dos requeridos à administradora e ao patrono da autora, no qual Marcelo manifestou concordância com a incidência de multa rescisória e com o pagamento proporcional de água, energia e gás até 23/09/2024, desde que apresentadas as respectivas contas, ao mesmo tempo em que postulou restituição de valores de fundo de reserva e rateios. Na ocasião, afirmou reconhecer apenas as primeiras vistorias das quais teria sido comunicado, sustentando ter executado os reparos nelas exigidos.
A autora apresentou impugnação à contestação de Marcelo no evento n. 144, em 17/06/2026. Sustentou que os reparos necessários jamais foram realizados de forma satisfatória e que os laudos de saída demonstrariam a existência das irregularidades.
Defendeu a validade das vistorias, afirmando que Marcelo tinha conhecimento das datas e possibilidade de acompanhá-las, mas não teria comparecido. Argumentou que a solicitação de orçamento pelo próprio locatário evidenciaria sua ciência quanto à existência de serviços pendentes. Quanto aos reparos, afirmou não possuir notas fiscais ou recibos porque as obras ainda não teriam sido realizadas, alegando não dispor de recursos para antecipar despesas que seriam obrigação contratual dos requeridos.
Sustentou que os orçamentos possuem caráter estimativo e seriam suficientes à quantificação da obrigação, afirmando terem sido obtidos dois orçamentos e adotado o de menor valor.
Quanto à multa rescisória, a autora impugnou o cálculo de R$ 384,00 apresentado por Marcelo e sustentou que o contrato estabelece multa correspondente a 10% dos aluguéis vincendos, afirmando que, considerada a rescisão em 14/10/2024 e o término contratual em 25/06/2025, a penalidade cobrada seria devida nos moldes da avença. Também impugnou a pretensão de restituição do fundo de reserva e das despesas extraordinárias, alegando ausência de prova suficiente da natureza das parcelas. Ao final, requereu a rejeição da defesa, a procedência integral da ação e a condenação de Marcelo por litigância de má-fé. O protocolo da impugnação consta do evento n. 144.
Após a impugnação, houve ainda manifestação defensiva no evento n. 145, intitulada “réplica”, seguindo-se a abertura da fase de especificação de provas. É relevante registrar que Érica Beranger Silva Soares, embora citada no evento n. 143, deixou transcorrer o prazo sem apresentação de defesa, conforme certificado no evento n. 146.
No evento n. 147, as partes foram intimadas para especificar as provas que pretendiam produzir. A autora, no evento n. 156, informou expressamente não possuir outras provas a produzir, reiterou a petição inicial, as impugnações e os documentos já juntados e requereu o julgamento da lide. Os requeridos Marcelo, Sebastião e Lígia, por sua vez, deixaram transcorrer o prazo para especificação de novas provas, conforme eventos n. 157, 158 e 159.
No evento n. 160, foi determinada a intimação da autora para apresentação de resposta à reconvenção deduzida no evento n. 139. Em cumprimento, a autora apresentou manifestação no evento n. 163, impugnando a pretensão reconvencional. Alegou, inicialmente, que manifestação defensiva posterior à sua impugnação seria processualmente incabível e meramente reiterativa. Quanto à reconvenção, sustentou que os valores de fundo de reserva e rateios extraordinários já teriam sido considerados e abatidos no acerto final da locação. Especificou que a planilha contemplaria deduções de R$ 46,56, R$ 692,64, R$ 2.333,16 e R$ 145,76, relativas a devoluções de fundo de reserva, condomínio e rateios, defendendo que nova restituição ocasionaria pagamento em duplicidade. Requereu, assim, a improcedência da reconvenção, a procedência da ação e o julgamento antecipado do mérito.
A autora juntou, ainda no evento n. 163, planilha atualizada em 27/07/2026, na qual o saldo cobrado passou a constar como R$ 34.986,35. O demonstrativo inclui, entre outras rubricas, aluguel proporcional de 26/09/2024 a 14/10/2024, no valor de R$ 1.140,00; obras e reparos no valor de R$ 26.850,00; multa de rescisão proporcional indicada em R$ 1.620,00; encargos de gás, água, energia, condomínio e IPTU; valores correspondentes a dez dias de obras; honorários advocatícios e despesas processuais. Na mesma planilha constam, como abatimentos, as devoluções de fundo de reserva e rateios mencionados pela autora. O evento n. 163 contém tanto a manifestação quanto a planilha de débito.
Concluída a fase de manifestações, os autos vieram conclusos para sentença no evento n. 164, em 07/08/2026. Posteriormente, consta no evento n. 165 a juntada de petição de renúncia de mandato pelo advogado Ronaldo José da Silva, acompanhada de substabelecimento sem reserva de poderes.
Breve relato. Decido.
Verifica-se que a causa se encontra suficientemente instruída para julgamento. No evento n. 147, as partes foram intimadas para especificação das provas que pretendiam produzir. A autora, no evento n. 156, informou expressamente não possuir outras provas a produzir e requereu o julgamento da lide, enquanto Marcelo Oliveira Soares, Sebastião Correa Soares e Lígia Maria Fiscina Oliveira Soares deixaram transcorrer o prazo sem requerer outras provas, conforme eventos n. 157, 158 e 159. Após, a autora foi intimada a responder à reconvenção formulada no evento n. 139, tendo se manifestado no evento n. 163. Assim, inexistindo requerimento de produção de prova pendente de apreciação e estando a controvérsia suficientemente documentada, mostra-se cabível o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil.
Antes do exame do mérito, cumpre registrar que, após a conclusão dos autos para sentença, ocorrida no evento n. 164, foi protocolizada, no evento n. 165, petição de renúncia de mandato pelo advogado Ronaldo José da Silva. Ocorre que o referido expediente contém dados manifestamente estranhos a estes autos, pois faz referência ao processo n. 6121336-44.2024.8.09.0051, em trâmite perante a 6ª UPJ das Varas Cíveis da Comarca de Goiânia, bem como à parte diversa da presente demanda. Trata-se, portanto, de petição protocolizada equivocadamente neste processo. Desse modo, deverá se proceder com o bloqueio do evento n. 165 e respectivos documentos, por não guardarem qualquer relação com a presente ação, sem produção de efeitos nestes autos.
Ainda em sede processual, verifica-se que todos os requeridos foram regularmente citados. Sebastião Correa Soares e Lígia Maria Fiscina Oliveira Soares apresentaram defesa anteriormente, enquanto Marcelo Oliveira Soares teve a citação efetivada no evento n. 136 e, posteriormente, apresentou contestação com reconvenção no evento n. 139. Érica Beranger Silva Soares, por sua vez, foi citada no evento n. 143 e deixou transcorrer o prazo sem apresentação de contestação, conforme certificado no evento n. 146. Deve, portanto, ser reconhecida sua revelia. Todavia, seus efeitos materiais não incidem de forma automática, uma vez que os demais corréus apresentaram contestação e impugnaram os fatos comuns à relação jurídica discutida, hipótese prevista no art. 345, I, do Código de Processo Civil.
Superadas essas questões, passa-se ao mérito.
É incontroversa a existência da relação jurídica locatícia entre as partes. A autora Cláudia Alves de Sá Ferreira figurou como locadora do imóvel situado no apartamento n. 904 do Edifício Residencial Solar dos Girassóis, tendo Marcelo Oliveira Soares e Érica Beranger Silva Soares figurado como locatários e Sebastião Correa Soares e Lígia Maria Fiscina Oliveira Soares como fiadores. O contrato foi firmado em 22/12/2022, com início da locação em 26/12/2022 e término previsto para 25/06/2025, pelo prazo de 30 meses, mediante aluguel mensal de R$ 1.800,00, além dos encargos previstos contratualmente.
Também não há controvérsia quanto ao fato de que a locação foi encerrada antecipadamente. As partes igualmente reconhecem que houve devolução das chaves antes do termo final originalmente previsto, embora divirjam acerca do marco exato a partir do qual deve ser considerada encerrada a responsabilidade dos locatários pelos aluguéis e encargos. Da mesma forma, é incontroverso que houve sucessivas vistorias de saída e que os locatários tiveram acesso ao imóvel, em determinados momentos, para realização de ajustes e reparos indicados pela administradora.
Há, ainda, obrigações cuja existência não é propriamente controvertida, mas apenas seu valor ou extensão. O próprio Marcelo reconheceu, em sua contestação com reconvenção do evento n. 139, a incidência de multa pela rescisão antecipada, bem como a existência de débitos relativos a aluguel proporcional, Saneago, condomínio e energia elétrica, embora tenha apresentado cálculo próprio. Em manifestações anteriores, a defesa também admitiu a existência de determinados encargos locatícios e da multa rescisória. Assim, a discussão não reside propriamente na existência abstrata dessas obrigações, mas no respectivo termo final, base de cálculo e valor efetivamente devido.
Também é incontroverso que foram pagos pelos locatários valores inseridos nas cobranças condominiais a título de fundo de reserva e rateios. A controvérsia, nesse ponto, restringe-se à natureza dessas parcelas, ao montante efetivamente suportado pelos locatários e à extensão dos abatimentos já efetuados pela autora no acerto final.
Diante desse quadro, dispensam maior aprofundamento probatório a existência do contrato de locação, a qualidade das partes na relação contratual, a rescisão antecipada da avença, a existência de obrigações locatícias remanescentes e a realização de vistorias após a desocupação. O julgamento deve se concentrar nas matérias efetivamente controvertidas.
Permanecem, portanto, pendentes de solução: a definição da data da efetiva devolução do imóvel e, consequentemente, do termo final para cobrança de aluguéis e encargos; a validade e a força probatória das sucessivas vistorias de saída, especialmente da realizada em 11/11/2024; a identificação dos reparos efetivamente imputáveis aos locatários, com distinção entre dano indenizável e desgaste decorrente do uso normal; a possibilidade e o valor da cobrança de reparos com fundamento nos orçamentos apresentados; o correto cálculo da multa por rescisão antecipada; a exigibilidade das demais rubricas lançadas na planilha de débito, inclusive honorários contratuais, despesas administrativas e despesas processuais; a extensão da responsabilidade dos fiadores; e, por fim, o exame da reconvenção formulada no evento n. 139, especialmente quanto ao alegado crédito decorrente de fundo de reserva e despesas extraordinárias de condomínio e aos abatimentos já realizados pela autora no acerto final.
- Da devolução das chaves e do termo final da locação
A primeira controvérsia diz respeito à data em que ocorreu a efetiva devolução do imóvel, circunstância relevante para a definição do termo final da responsabilidade dos locatários pelo pagamento dos aluguéis e encargos decorrentes da ocupação.
A autora sustenta que a devolução definitiva das chaves ocorreu em 14/10/2024, razão pela qual incluiu no acerto final aluguel proporcional correspondente ao período compreendido entre 26/09/2024 e 14/10/2024.
A defesa, por sua vez, sustentou inicialmente que as chaves haviam sido entregues em 23/09/2024 e que as retiradas posteriores ocorreram exclusivamente para realização dos reparos apontados pela administradora nas sucessivas vistorias.
A documentação acostada aos autos, contudo, demonstra que, mesmo após a primeira disponibilização das chaves à administradora, estas voltaram à posse dos locatários para execução de reparos. Há registro de retirada das chaves em 07/10/2024 e, posteriormente, em 14/10/2024, data em que Marcelo autorizou terceiro a retirá-las e, ao final do dia, comunicou à administradora que estavam sendo novamente devolvidas.
Além disso, na contestação com reconvenção apresentada no evento n. 139, o próprio Marcelo afirma que as chaves foram definitivamente entregues em 14/10/2024, circunstância que converge com a data indicada pela autora.
A jurisprudência reconhece que a entrega das chaves constitui o marco para o encerramento da relação locatícia e, consequentemente, para a cessação da obrigação de pagamento dos aluguéis e encargos inerentes à posse do imóvel. Nesse sentido:
“CONTRATO DE LOCAÇÃO. CONSIGNAÇÃO DAS CHAVES. ENCERRAMENTO DA RELAÇÃO CONTRATUAL. DATA DO DEPÓSITO EM JUÍZO. PAGAMENTO DE ALUGUEL E ENCARGOS RESPECTIVOS. [...] A consignação das chaves detém efeito liberatório produzido em favor do locatário, pois a partir do depósito considera-se finda a relação contratual e extintas as obrigações pactuadas. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a entrega das chaves do imóvel em juízo põe fim à relação locatícia, sendo devido o aluguel e demais encargos atinentes ao período que antecedeu à referida extinção.” (TJGO, Apelação Cível n. 5458459-88.2022.8.09.0051, publicada em 16/09/2024).
No mesmo sentido, o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás já decidiu que incumbe ao locatário comprovar a data da efetiva entrega das chaves, quando pretende afastar a cobrança dos aluguéis a partir de momento anterior:
“DATA DE ENTREGA DAS CHAVES. ÔNUS DO LOCATÁRIO. [...] o ônus de comprovar a data da efetiva entrega das chaves é do locatário, que, no caso, não se desincumbiu do seu encargo, porque não apresentou nenhum documento fidedigno que comprovasse o dia específico da devolução do imóvel na data alegada.” (TJGO, Apelação Cível n. 2869319-12.2010.8.09.0051, publicada em 01/10/2018).
No caso concreto, embora tenha ocorrido entrega anterior das chaves para início do procedimento de vistoria, os elementos dos autos demonstram que elas foram posteriormente retomadas pelos locatários para realização de reparos, não se mostrando possível considerar a primeira entrega como encerramento definitivo da relação locatícia.
Ao contrário, a prova documental, somada ao reconhecimento expresso formulado pelo próprio locatário Marcelo no evento n. 139, converge no sentido de que a entrega definitiva ocorreu em 14/10/2024.
Fixo, portanto, o dia 14/10/2024 como data da devolução definitiva das chaves e termo final da responsabilidade dos locatários pelos aluguéis e encargos ordinários inerentes à locação, ressalvada a análise específica das obrigações eventualmente decorrentes de danos ao imóvel.
- Dos danos ao imóvel e das despesas com reparos
Definido o dia 14/10/2024 como termo final da locação, cumpre examinar, separadamente, a pretensão de ressarcimento dos valores referentes aos reparos que a autora afirma terem sido necessários para restabelecer o imóvel às condições em que foi entregue aos locatários.
Nos termos do art. 23, III, da Lei n. 8.245/1991, incumbe ao locatário restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes de seu uso normal. Assim, a devolução das chaves não afasta eventual responsabilidade por danos causados durante a locação, desde que suficientemente demonstrados.
A autora pretende receber R$ 26.850,00 a esse título, amparando a cobrança nos laudos de vistoria e no orçamento apresentado com a petição inicial.
Os elementos dos autos demonstram, contudo, que o imóvel foi submetido a sucessivas vistorias de saída, tendo os locatários retomado as chaves em mais de uma oportunidade, justamente para providenciar os reparos que lhes eram apontados pela administradora. As conversas mantidas entre Marcelo e o setor de acerto final revelam que houve efetiva realização de serviços e posterior conferência, inclusive com envio de vídeos pelo locatário em 17/10/2024, nos quais afirma ter atendido às recomendações formuladas.
As sucessivas verificações, entretanto, não apresentaram resultados uniformes, havendo inclusão e exclusão de pendências ao longo do procedimento, circunstância que assume especial relevância porque, conforme já reconhecido, a posse dos locatários se encerrou definitivamente em 14/10/2024.
É ilustrativa a controvérsia relativa ao chuveiro da suíte. Em 22/10/2024, a administradora informou que, segundo o vistoriador, o equipamento não estaria aquecendo. No dia seguinte, porém, comunicou que o profissional retornara ao imóvel, alterara as configurações do chuveiro e constatara seu regular funcionamento, consignando expressamente ao locatário que “não será cobrado esse item”.
Coerentemente, no laudo datado de 25/10/2024, não consta qualquer pendência relacionada ao chuveiro. Não obstante, no laudo posterior, encaminhado em 11/11/2024, o mesmo equipamento voltou a figurar entre os itens a serem reparados, com a indicação de que deveria ser substituído por supostamente não estar aquecendo.
A própria administradora, ao encaminhar esse último documento a Marcelo, esclareceu que se tratava de “laudo de vistoria de saída corrigido pelo vistoriador”, acrescentando que a alteração ocorreu porque “não houve aprovação da vistoria por parte do locador”. As fotografias correspondentes ao último laudo somente foram encaminhadas ao locatário no dia seguinte, em 12/11/2024.
A divergência não é irrelevante, pois evidencia que o laudo posterior não pode ser considerado, isoladamente, retrato seguro das condições em que o imóvel se encontrava quando devolvido pelos locatários. Ao contrário, há item expressamente considerado regular pela própria administradora que, posteriormente, voltou a integrar a relação de avarias.
Nesse sentido, o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás já assentou que “a exigibilidade dos valores provenientes dos reparos advindos do mau uso e conservação do imóvel locado, depende de comprovação inconteste de que os danos foram causados pelo locatário” (TJGO, Apelação Cível n. 5416963-79.2022.8.09.0051, publicada em 27/11/2023).
Embora o orçamento constitua meio de prova admissível para demonstração do custo dos reparos, sua apresentação não supre a necessidade antecedente de comprovação de que os danos nele contemplados existiam quando da restituição do imóvel e eram imputáveis aos locatários. No caso, as divergências entre os sucessivos laudos, somadas à realização de reparos durante o procedimento de desocupação e às alterações posteriores das pendências, impedem estabelecer essa correspondência com a segurança necessária.
Também não se mostra possível ao Juízo selecionar determinados itens do orçamento ou arbitrar valores por estimativa, pois os elementos produzidos não permitem individualizar, de maneira segura, quais avarias permaneciam existentes na data da devolução definitiva das chaves e qual parcela do orçamento corresponderia exclusivamente a danos atribuíveis aos requeridos.
Dessa forma, não tendo a autora se desincumbido do ônus de demonstrar suficientemente o fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC, afasto a cobrança de R$ 26.850,00 referente aos reparos do imóvel.
- Da cobrança de aluguéis e encargos durante o período destinado aos reparos
A autora incluiu no acerto final, além dos aluguéis e encargos incidentes até a devolução definitiva das chaves, valores correspondentes a 10 dias estimados para a realização dos reparos no imóvel, compreendendo aluguel, condomínio, água, energia elétrica e IPTU.
O contrato de locação prevê a responsabilidade dos locatários pelos aluguéis e encargos durante o período necessário à execução de reparos decorrentes de danos a eles imputáveis.
A incidência dessa previsão contratual, contudo, pressupõe a demonstração de que os reparos eram efetivamente de responsabilidade dos locatários e, ainda, de que o período indicado correspondia ao tempo necessário à sua execução.
No caso, conforme anteriormente fundamentado, a prova produzida não permite individualizar, com segurança, os danos existentes na data da devolução definitiva das chaves e atribuíveis aos requeridos, razão pela qual foi afastada a cobrança de R$ 26.850,00 referente aos reparos.
Pela mesma razão, não se mostra possível transferir aos locatários os aluguéis e encargos correspondentes ao período estimado para realização dessas obras. Admitir a cobrança acessória, depois de não reconhecida a própria obrigação principal que lhe serviria de fundamento, conduziria a resultado contraditório.
Há, ainda, fundamento autônomo para afastar a cobrança. Conforme definido no tópico anterior, a devolução definitiva das chaves ocorreu em 14/10/2024, momento em que cessou a posse direta dos locatários e, por consequência, a obrigação ordinária de pagamento dos aluguéis e encargos inerentes à fruição do imóvel.
A jurisprudência reconhece que a entrega das chaves constitui o marco de encerramento da relação locatícia, sendo devidos os aluguéis e encargos correspondentes ao período anterior à restituição do imóvel (TJGO, Apelação Cível n. 5458459-88.2022.8.09.0051, publicada em 16/09/2024).
Assim, ausente prova suficiente dos danos que justificariam a incidência excepcional da cláusula contratual e já encerrada a relação locatícia em 14/10/2024, afasto a cobrança dos valores correspondentes aos 10 dias estimados para realização dos reparos, inclusive aluguel e respectivos encargos.
- Da multa pela rescisão antecipada
É incontroverso que a locação foi encerrada antes do termo final previsto contratualmente, fixado em 25/06/2025, por iniciativa dos locatários.
Nos termos do art. 4º da Lei n. 8.245/1991, durante o prazo estipulado para a duração do contrato, o locatário poderá devolver o imóvel, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato.
No caso, a cláusula contratual prevê, para a hipótese de devolução antecipada do imóvel, multa correspondente a 10% sobre os aluguéis vincendos.
A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás reconhece a exigibilidade da multa decorrente da rescisão antecipada da locação, observada sua proporcionalidade ao período restante do contrato (TJGO, Apelação Cível n. 5130089-12.2021.8.09.0051, publicada em 01/04/2024).
A penalidade é, portanto, devida. A controvérsia restringe-se ao respectivo valor.
Conforme definido anteriormente, a devolução definitiva das chaves ocorreu em 14/10/2024, enquanto o termo final do contrato estava previsto para 25/06/2025. Assim, a apuração da multa deve considerar os aluguéis que seriam devidos no período remanescente da locação.
Não procede, nesse aspecto, o cálculo apresentado pelo requerido Marcelo no evento n. 139, pois a incidência de nova redução sobre o resultado obtido a partir dos aluguéis vincendos implicaria dupla aplicação da proporcionalidade. Isso porque a própria cláusula contratual, ao estabelecer a multa em percentual incidente sobre as prestações que ainda venceriam, já vincula o montante da penalidade ao período contratual não cumprido.
Considerando que a devolução definitiva das chaves ocorreu em 14/10/2024 e que o contrato possuía termo final em 25/06/2025, restavam 8 meses e 14 dias para o encerramento da locação. Tomando-se por base o aluguel mensal de R$ 1.800,00, os aluguéis correspondentes ao período remanescente perfazem R$ 15.240,00, sobre os quais incide o percentual contratual de 10%, resultando em multa rescisória de R$ 1.524,00.
Acolho, portanto, parcialmente a cobrança da multa por rescisão antecipada, limitando-a a R$ 1.524,00.
- Dos aluguéis e demais encargos locatícios
Fixado o dia 14/10/2024 como termo final da locação, são de responsabilidade dos locatários os aluguéis e encargos ordinários incidentes até essa data, nos termos do contrato e do art. 23, I, da Lei n. 8.245/1991.
A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás reconhece que o locatário responde pelos aluguéis e encargos da locação até a efetiva entrega das chaves, não subsistindo a obrigação quanto ao período posterior (TJGO, Apelação Cível n. 5394992-09.2020.8.09.0051, publicada em 14/09/2022).
A cláusula décima quarta, § 6º, estabelece expressamente que, para fins de liquidação do contrato, o aluguel correspondente aos dias excedentes ao último vencimento será contado até a data em que o imóvel for real e efetivamente devolvido ao locador.
Nesse contexto, mostra-se correta a cobrança de R$ 1.140,00 a título de aluguel proporcional referente ao período de 26/09/2024 a 14/10/2024, correspondente a 19 dias de locação, considerando o aluguel mensal de R$ 1.800,00.
Também são devidos os encargos de condomínio, IPTU, água, energia elétrica e gás correspondentes ao período em que os locatários permaneceram responsáveis pelo imóvel, desde que documentalmente comprovados. Para tanto, deve ser considerado o período a que se refere cada obrigação, e não exclusivamente sua data de vencimento, uma vez que determinadas faturas podem vencer posteriormente à devolução das chaves, embora correspondam a consumo ocorrido durante a vigência da locação.
Diversa é a situação das parcelas lançadas na planilha como referentes aos “10 dias de obras”. O § 9º da cláusula décima quarta prevê a responsabilidade dos locatários pelo aluguel e encargos incidentes durante o período destinado às reformas ou pinturas somente quando necessárias em razão de danos comprovadamente causados pelos locatários.
Conforme anteriormente fundamentado, não houve comprovação suficiente dos danos que embasaram a cobrança dos reparos. Ausente, portanto, a própria condição contratualmente estabelecida para prorrogação excepcional da responsabilidade dos locatários após a devolução das chaves.
Por conseguinte, são inexigíveis as parcelas referentes aos 10 dias de obras, consistentes em R$ 600,00 de aluguel, R$ 165,20 de condomínio, R$ 11,60 de IPTU, R$ 12,10 de Saneago e R$ 12,80 de energia elétrica, totalizando R$ 801,70.
Quanto ao fornecimento de energia elétrica, a fatura de R$ 217,87 corresponde ao período de leitura compreendido entre 14/08/2024 e 13/09/2024, sendo integralmente devida. A fatura subsequente, no valor de R$ 112,67, abrange o período de 13/09/2024 a 15/10/2024, tendo a leitura ocorrido apenas um dia após a devolução definitiva das chaves, razão pela qual também deve ser suportada pelos locatários. Diversamente, a fatura de R$ 38,52 refere-se ao período de 15/10/2024 a 14/11/2024, posterior à restituição do imóvel, devendo ser afastada, assim como a taxa de corte e religação de R$ 10,78. São devidos, portanto, R$ 330,54 a título de energia elétrica.
Em relação ao fornecimento de água, mostra-se comprovada a obrigação correspondente à fatura com vencimento em 18/10/2024, no valor de R$ 113,32, não havendo suporte documental para o montante de R$ 124,65 lançado na planilha da autora. A fatura subsequente apresenta consumo faturado igual a zero e é posterior ao encerramento da locação, razão pela qual não deve ser imputada aos requeridos.
Quanto ao gás, é devida a fatura de R$ 34,10, referente ao consumo apurado durante a vigência da locação. Afasta-se, contudo, a cobrança posterior de R$ 10,60, bem como a taxa de corte e religação de R$ 40,00, por ausência de demonstração de que tais valores sejam imputáveis aos locatários até a devolução definitiva do imóvel.
O IPTU proporcional de R$ 29,77 deve ser mantido, por se tratar de encargo contratualmente atribuído aos locatários e já limitado pela própria autora ao período correspondente à ocupação do imóvel.
No que se refere às despesas condominiais, verifica-se que o boleto apresentado no valor de R$ 681,37 é composto por R$ 46,56 de fundo de reserva, R$ 145,76 de rateio de assembleia, R$ 465,70 de taxa ordinária de condomínio e R$ 23,35 de juros e multa por atraso. Os dois primeiros valores foram expressamente restituídos aos locatários na própria planilha que instrui a cobrança, subsistindo a quantia de R$ 489,05, correspondente à despesa ordinária e aos encargos decorrentes de seu inadimplemento.
Quanto ao condomínio proporcional lançado pela autora em R$ 247,79, relativo aos primeiros 14 dias do mês de outubro de 2024, a cobrança é cabível apenas em relação à parcela ordinária. Considerando que a taxa ordinária do período subsequente correspondia a R$ 465,65, o valor proporcional aos 14 dias anteriores à devolução das chaves perfaz R$ 217,30, devendo ser excluídas da base de cálculo as despesas extraordinárias atribuíveis ao locador.
Desse modo, são devidos R$ 706,35 a título de despesas condominiais.
Assim, quanto às rubricas examinadas neste tópico, reconheço como devidos R$ 2.354,08, correspondentes a R$ 1.140,00 de aluguel proporcional, R$ 330,54 de energia elétrica, R$ 113,32 de água, R$ 34,10 de gás, R$ 29,77 de IPTU e R$ 706,35 de despesas condominiais, afastadas as cobranças posteriores ao encerramento da locação e aquelas vinculadas aos dez dias destinados aos reparos.
Quanto à tarifa bancária de R$ 2,40, embora haja previsão contratual acerca de sua cobrança, não foi apresentado documento comprobatório da efetiva incidência da despesa, sendo insuficiente, para tanto, o mero lançamento unilateral na planilha de débito. Assim, afasto a respectiva cobrança.
- Do fundo de reserva, dos rateios extraordinários e da reconvenção
O requerido Marcelo, em reconvenção apresentada no evento n. 139, sustenta possuir crédito decorrente de valores pagos a título de fundo de reserva e despesas extraordinárias de condomínio, requerendo sua restituição ou compensação com os débitos decorrentes da locação.
Nos termos do art. 22, X, da Lei n. 8.245/1991, incumbe ao locador o pagamento das despesas extraordinárias de condomínio, assim compreendidas aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, incluindo-se, entre outras, a constituição de fundo de reserva.
No caso, contudo, não há controvérsia efetiva entre as partes quanto ao direito dos locatários ao abatimento dessas despesas.
A própria autora reconheceu que tais valores não incumbiam aos locatários e, na planilha que instruiu a cobrança, lançou em favor destes créditos de R$ 46,56 e R$ 692,64 a título de fundo de reserva, bem como de R$ 145,76 e R$ 2.333,16 referentes a rateios extraordinários, totalizando R$ 3.218,12.
A documentação apresentada pelos requeridos converge substancialmente com esses valores, tendo a defesa indicado créditos de R$ 739,20 referentes ao fundo de reserva e R$ 2.477,92 relativos aos rateios, no total de R$ 3.217,12. O montante reconhecido pela autora é, portanto, inclusive R$ 1,00 superior ao então indicado pelos requeridos.
Não houve, assim, negativa do direito invocado pelo reconvinte quanto a essas rubricas. Ao contrário, o crédito foi reconhecido pela autora e incorporado ao próprio acerto final da locação.
A circunstância de esta sentença ter afastado diversas parcelas que integravam a planilha original, notadamente os valores relativos aos reparos, aos dez dias de obras e aos encargos posteriores à devolução das chaves, impõe apenas que, na nova apuração do saldo, seja preservado o abatimento de R$ 3.218,12 já reconhecido pela autora.
Desse modo, do montante das obrigações locatícias reconhecidas nesta sentença deverá ser deduzida a quantia de R$ 3.218,12, correspondente aos créditos de fundo de reserva e rateios extraordinários.
Quanto à pretensão reconvencional formulada especificamente para obter o reconhecimento e a compensação dessas mesmas parcelas, verifica-se a ausência de interesse processual, uma vez que o direito ao abatimento já havia sido reconhecido pela autora na própria planilha que instruiu a inicial, inexistindo resistência quanto a essas rubricas.
Desse modo, a reconvenção deve ser extinta sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil, sem prejuízo da preservação do abatimento de R$ 3.218,12 na apuração do saldo devido.
- Da repetição do indébito
Os requeridos Sebastião e Lígia postulam a incidência da penalidade prevista no art. 940 do Código Civil, ao argumento de que a autora teria promovido cobrança de valores indevidos.
O pedido não comporta acolhimento.
A aplicação da sanção prevista no art. 940 do Código Civil não decorre da simples constatação de que parte dos valores exigidos judicialmente era indevida, exigindo-se demonstração de que o credor agiu de má-fé ao cobrar dívida já paga, no todo ou em parte, ou quantia superior à efetivamente devida.
Nesse sentido, a Súmula n. 159 do Supremo Tribunal Federal estabelece que a cobrança excessiva, mas de boa-fé, não enseja as sanções do art. 940 do Código Civil.
No caso, embora parte substancial da pretensão autoral tenha sido afastada, especialmente quanto aos reparos do imóvel e aos encargos posteriores à devolução das chaves, não se evidencia comportamento doloso da locadora.
A controvérsia decorreu de divergências acerca do estado do imóvel, das sucessivas vistorias, da data da devolução definitiva das chaves e da extensão das obrigações contratuais dos locatários. A própria existência de elementos documentais utilizados pela autora para fundamentar a cobrança, ainda que considerados insuficientes para demonstrar determinadas parcelas, afasta a conclusão de que tenha havido cobrança conscientemente indevida.
Ademais, no tocante às despesas extraordinárias de condomínio, a própria autora promoveu abatimentos na planilha que instruiu a inicial, circunstância incompatível com a intenção de exigir novamente valores reconhecidamente suportados pelos locatários.
Assim, afasto a incidência da penalidade prevista no art. 940 do Código Civil e julgo improcedente o pedido formulado a esse título.
- Da responsabilidade dos fiadores
Sebastião Correa Soares e Lígia Maria Fiscina Oliveira Soares figuraram no contrato na qualidade de fiadores e principais pagadores, tendo assumido responsabilidade solidária pelas obrigações decorrentes da locação.
A cláusula vigésima estabelece expressamente que a garantia compreende aluguéis, impostos, taxas, seguros e demais encargos, estendendo a responsabilidade dos fiadores até a efetiva entrega das chaves.
No caso, a devolução definitiva ocorreu em 14/10/2024, conforme anteriormente definido. As obrigações reconhecidas nesta sentença decorrem do período garantido e do encerramento antecipado da relação contratual.
Não se verifica causa de exoneração da garantia nem alteração contratual capaz de afastar a obrigação assumida.
Desse modo, Sebastião Correa Soares e Lígia Maria Fiscina Oliveira Soares respondem solidariamente com os locatários Marcelo Oliveira Soares e Érica Beranger Silva Soares pelas parcelas reconhecidas como devidas nesta sentença.
- Dos honorários advocatícios contratuais
A autora incluiu na planilha a quantia de R$ 5.760,41, correspondente a honorários advocatícios contratuais de 20%.
A cláusula décima quarta, § 1º, estabelece que, em caso de inadimplemento, incidirão honorários advocatícios de 10% na cobrança extrajudicial e de 20% na hipótese de cobrança judicial.
A previsão contratual é aplicável ao caso, uma vez que foi necessário o ajuizamento da presente demanda para cobrança das obrigações decorrentes da locação.
Todavia, o valor indicado pela autora foi calculado sobre montante que incluía parcelas posteriormente reputadas inexigíveis, especialmente os valores referentes aos reparos do imóvel, aos encargos correspondentes aos dez dias estimados para realização das obras e às demais despesas afastadas na fundamentação.
Além disso, para apuração da base de incidência dos honorários contratuais, devem ser considerados os créditos reconhecidos em favor dos locatários a título de fundo de reserva e rateios extraordinários.
As parcelas reconhecidas como devidas perfazem R$ 3.878,08, correspondentes a R$ 2.354,08 de aluguel proporcional e encargos locatícios e R$ 1.524,00 de multa pela rescisão antecipada.
Desse montante deve ser abatido o crédito de R$ 3.218,12 relativo ao fundo de reserva e aos rateios extraordinários, resultando em saldo devedor de R$ 659,96.
Assim, os honorários advocatícios contratuais de 20% devem incidir sobre o saldo efetivamente devido após a compensação, perfazendo R$ 131,99.
Por conseguinte, acolho parcialmente a cobrança dos honorários advocatícios contratuais, limitando-a a R$ 131,99.
- Da litigância de má-fé
As partes formularam pedidos recíprocos de condenação por litigância de má-fé.
Nenhum deles comporta acolhimento.
A configuração da litigância de má-fé exige a demonstração de conduta processual enquadrável em alguma das hipóteses previstas no art. 80 do Código de Processo Civil, não sendo suficiente, para tanto, a mera apresentação de teses contrapostas, a resistência à pretensão da parte adversa ou o acolhimento apenas parcial dos pedidos formulados.
No caso, a autora apresentou cobrança amparada no contrato de locação, vistorias, orçamentos e demonstrativo de débito. Embora parcela substancial dos valores tenha sido afastada nesta sentença por insuficiência probatória ou inexigibilidade, não há elementos que demonstrem que tenha alterado dolosamente a verdade dos fatos ou utilizado o processo para finalidade ilícita.
De igual modo, as teses defensivas deduzidas pelos requeridos, inclusive por Marcelo Oliveira Soares, foram acompanhadas de documentos e fundadas em interpretação própria dos fatos e das disposições contratuais, não se identificando comportamento que extrapole o exercício regular do direito de defesa.
A divergência entre as partes acerca da data de encerramento da locação, da responsabilidade pelos reparos, dos encargos devidos, da multa rescisória e dos créditos decorrentes das despesas condominiais extraordinárias insere-se nos limites da controvérsia submetida à apreciação judicial e não caracteriza, por si só, deslealdade processual.
Assim, rejeito os pedidos recíprocos de condenação por litigância de má-fé.
Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na ação principal, para condenar MARCELO OLIVEIRA SOARES, ÉRICA BERANGER SILVA SOARES, SEBASTIÃO CORREA SOARES e LÍGIA MARIA FISCINA OLIVEIRA SOARES, solidariamente, ao pagamento das seguintes parcelas:
a) R$ 1.140,00, a título de aluguel proporcional referente ao período de 26/09/2024 a 14/10/2024;
b) R$ 706,35, a título de despesas condominiais;
c) R$ 330,54, referentes às faturas de energia elétrica reconhecidas como devidas;
d) R$ 113,32, referente ao consumo de água;
e) R$ 34,10, referente ao consumo de gás;
f) R$ 29,77, referente ao IPTU proporcional;
g) R$ 1.524,00, a título de multa pela rescisão antecipada do contrato.
As parcelas acima totalizam R$ 3.878,08.
Desse montante deverá ser abatido o crédito de R$ 3.218,12, correspondente aos valores de fundo de reserva e rateios extraordinários reconhecidos pela própria autora, resultando no saldo de R$ 659,96.
Sobre o saldo remanescente incidem os honorários advocatícios contratuais de 20%, previstos na cláusula décima quarta, § 1º, do contrato, no valor nominal de R$ 131,99, perfazendo a condenação em R$ 791,95.
Para fins de atualização, as parcelas reconhecidas como devidas e os créditos objeto de abatimento deverão ser atualizados individualmente a partir dos respectivos vencimentos, procedendo-se, após, à compensação. Sobre as obrigações inadimplidas incidirão juros de mora de 1% ao mês, conforme expressamente convencionado na cláusula décima quarta, § 1º, do contrato, observada a mora de pleno direito prevista no art. 397 do Código Civil. Ausente estipulação contratual específica quanto ao índice de atualização monetária do débito inadimplido, será aplicado o IPCA, nos termos do art. 389, parágrafo único, do Código Civil, com a redação conferida pela Lei n. 14.905/2024, não incidindo a taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil, diante da existência de taxa de juros moratórios expressamente convencionada.
JULGO IMPROCEDENTES os demais pedidos formulados na inicial, inclusive os relativos aos reparos do imóvel, aos aluguéis e encargos referentes aos dez dias destinados às obras, às despesas posteriores à devolução das chaves e às demais rubricas expressamente afastadas na fundamentação.
Quanto à reconvenção apresentada por MARCELO OLIVEIRA SOARES no evento n. 139, tendo em vista que o crédito relativo ao fundo de reserva e aos rateios extraordinários já havia sido reconhecido pela autora na própria planilha que instruiu a inicial, JULGO-A EXTINTA SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, por ausência de interesse processual, com fundamento no art. 485, VI, do Código de Processo Civil, preservado o abatimento de R$ 3.218,12 acima determinado.
Rejeito o pedido de aplicação da penalidade prevista no art. 940 do Código Civil formulado por Sebastião Correa Soares e Lígia Maria Fiscina Oliveira Soares.
Em razão da sucumbência recíproca, considerados o acolhimento parcial da pretensão autoral, a rejeição de parcela dos valores cobrados e a extinção da reconvenção sem resolução do mérito, condeno a autora ao pagamento de 30% das custas e despesas processuais e os requeridos ao pagamento dos 70% restantes, nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil.
Quanto aos honorários advocatícios sucumbenciais, condeno a autora ao pagamento, em favor dos patronos dos requeridos, de 10% sobre o proveito econômico obtido com a rejeição da pretensão autoral, e condeno os requeridos ao pagamento, em favor do patrono da autora, de 10% sobre o valor atualizado da condenação, vedada a compensação, nos termos do art. 85, §§ 2º e 14, do CPC.
Caso haja oposição de embargos de declaração, e na possibilidade de serem aplicados efeitos infringentes, deverá a parte contrária ser intimada para manifestação no prazo legal, independentemente de nova conclusão, mediante ato ordinatório pela UPJ, com advertência de que, se constatado o caráter protelatório, ou seja, com nítido propósito de rediscutir o mérito da controvérsia, será aplicada multa de 2% (dois por cento) com fulcro no art. 1.026, § 2º, do CPC.
Na eventualidade de recurso de apelação interposto pelas partes, intime-se a parte contrária para apresentação de contrarrazões e, em seguida, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, nos termos do artigo 1.010 do CPC, com as homenagens deste juízo.
Com o trânsito em julgado, e na ausência de requerimentos, arquivem-se imediatamente.
Publicada e registrada. Intimem-se.
Cumpra-se.
Goiânia, data da assinatura eletrônica.
Soraya Fagury Brito
Juíza de Direito
Assinado digitalmente, nos termos do art. 1º, §2º, III, "a", da Lei nº 11.419/06
[email protected] - Balcão virtual: (62) 3018-6762
