Ementa
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. RECURSOS DO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF E DA CONSTRUTORA. AUSÊNCIA DE RECLAMAÇÃO ADMINISTRATIVA PRÉVIA. INEXISTÊNCIA DE PRESCRIÇÃO E DECADÊNCIA. LAUDO PERICIAL. DANOS MATERIAIS. BDI. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. APELAÇÕES DESPROVIDAS.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações cíveis interpostas pela autora, pela Caixa Econômica Federal – CEF e pela Cury Construtora e Incorporadora S.A. contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido de indenização por vícios construtivos em imóvel residencial vinculado ao Programa Minha Casa Minha Vida, condenando solidariamente a CEF e a construtora ao pagamento de R$ 6.406,51 por danos materiais, sem indenização por danos morais. A autora pretende a inclusão do BDI de 30,45%, elevando a indenização para R$ 8.357,29, e o pagamento de R$ 10.000,00 por danos morais. A CEF e a construtora suscitam, entre outras matérias, ilegitimidade passiva, ausência de interesse de agir por falta de reclamação administrativa, prescrição, decadência, nulidade da sentença e inexistência de responsabilidade pelos vícios.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a CEF e a construtora possuem legitimidade passiva para responder pelos vícios construtivos do imóvel; (ii) estabelecer se a ausência de reclamação administrativa prévia afasta o interesse de agir; (iii) determinar se a pretensão indenizatória está sujeita à decadência ou à prescrição, considerado o prazo de garantia do art. 618 do Código Civil; (iv) verificar a suficiência do laudo pericial para comprovar os vícios construtivos e a extensão dos danos materiais, inclusive quanto à inclusão do BDI; e (v) estabelecer se os vícios constatados configuram dano moral indenizável.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A CEF possui legitimidade passiva porque, na faixa 1 do Programa Minha Casa Minha Vida, atua como agente executora da política habitacional, representa o Fundo de Arrendamento Residencial e contrata e fiscaliza diretamente a construtora.
4. A construtora possui legitimidade passiva porque, embora não tenha celebrado diretamente o contrato com a autora, foi responsável pela execução do empreendimento habitacional e está vinculada à relação jurídica controvertida.
5. A CEF e a construtora respondem solidariamente pelos prejuízos decorrentes dos vícios construtivos comprovados, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor.
6. A ausência de prévia reclamação administrativa no canal “De Olho na Qualidade” não afasta o interesse de agir, pois o art. 5º, XXXV, da Constituição Federal assegura o acesso à jurisdição e não exige o esgotamento ou a provocação prévia da via administrativa para o ajuizamento de ação indenizatória civil.
7. A resistência manifestada pelas rés por meio de contestação e recursos demonstra a existência de conflito e o interesse processual da autora, enquanto a perícia individualizada afasta a alegação genérica de atuação abusiva ou de demanda sem fundamento.
8. O prazo previsto no art. 618 do Código Civil constitui garantia mínima quanto à solidez e à segurança da obra, não correspondendo a prazo prescricional ou decadencial para o exercício da pretensão indenizatória por vícios construtivos.
9. A pretensão indenizatória decorrente de vícios construtivos submete-se ao prazo prescricional de dez anos previsto no art. 205 do Código Civil, e não ao prazo decadencial do art. 26 do Código de Defesa do Consumidor nem ao prazo de garantia do art. 618 do Código Civil.
10. A ação, ajuizada em 28/07/2021, após a entrega das chaves em 24/05/2017, não está prescrita, pois foi proposta antes do transcurso do prazo decenal.
11. A sentença não apresenta deficiência de fundamentação, pois o magistrado pode adotar as conclusões do laudo pericial que considere suficientes para solucionar a controvérsia, não estando obrigado a rebater individualmente todas as observações do parecer técnico da assistente da parte.
12. O laudo do perito judicial, elaborado sob contraditório e em conformidade com os requisitos do art. 473 do CPC, prevalece como elemento probatório sujeito à valoração judicial, cabendo ao magistrado apreciar as divergências entre o laudo judicial e o parecer do assistente técnico segundo o conjunto probatório.
13. A perícia judicial identifica trincas no piso, infiltrações nas paredes e nos peitoris das janelas, falta de estanqueidade das partes externas, manchas de mofo, desprendimento de piso, desplacamento de revestimento externo e deficiência nos revestimentos e acabamentos, atribuindo as anomalias a defeitos físicos e mecânicos de construção, e não ao uso inadequado do imóvel.
14. A expedição de “habite-se” atesta o atendimento às exigências urbanísticas e edilícias municipais, mas não constitui atestado de solidez civil nem exonera a construtora do dever de reparar defeitos de projeto ou execução.
15. A condenação pecuniária mostra-se cabível porque corresponde ao custo das obras necessárias à restauração do imóvel, permitindo à autora, que exerce a posse direta e reside na unidade, realizar os reparos, em observância ao princípio da reparação integral previsto no art. 944 do Código Civil.
16. O BDI de 30,45% não integra a indenização material, pois corresponde a despesas indiretas e margem de lucro da empresa executora, não representando prejuízo efetivamente suportado pela autora; mantém-se, portanto, a indenização em R$ 6.406,51.
17. A existência de vícios construtivos não gera, por si só, dano moral, que exige circunstâncias capazes de configurar violação significativa ao direito da personalidade do adquirente do imóvel.
18. Os defeitos constatados não comprometem a habitabilidade da unidade nem exigem sua desocupação, inexistindo indicação pericial de despesas com aluguel, mudança ou desmobilização, razão pela qual não se configura dano moral indenizável.
IV. DISPOSITIVO E TESE
19. Apelações desprovidas.
Teses de julgamento:
1. A CEF possui legitimidade passiva para responder por vícios construtivos em imóvel do Programa Minha Casa Minha Vida, faixa 1, quando atua como agente executora da política habitacional, representa o FAR e contrata e fiscaliza a construtora.
2. A construtora responsável pela execução do empreendimento possui legitimidade passiva para responder pelos vícios construtivos, ainda que não tenha contratado diretamente com a beneficiária.
3. A ausência de prévia reclamação administrativa não afasta o interesse de agir em ação indenizatória por vícios construtivos.
4. A pretensão indenizatória por vícios construtivos submete-se ao prazo prescricional de dez anos do art. 205 do Código Civil, não sendo limitada pelo prazo de garantia do art. 618 do mesmo diploma nem pelo prazo decadencial do art. 26 do CDC.
5. O laudo pericial judicial suficientemente fundamentado e produzido sob contraditório constitui elemento apto a fundamentar a condenação por danos materiais.
6. O BDI destinado a despesas indiretas e margem de lucro da empresa executora não integra a indenização correspondente aos prejuízos efetivamente suportados pela autora.
7. A constatação de vícios construtivos não implica, por si só, dano moral, quando os defeitos não comprometem a habitabilidade do imóvel nem exigem sua desocupação.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXV; CPC, arts. 85, § 11, 98, § 3º, 371, 473 e 489, § 1º, IV; CC, arts. 205, 618 e 944; CDC, arts. 7º, parágrafo único, 25, § 1º, 26 e 27.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.102.539; STJ, AgInt no AREsp nº 1.711.018/PR, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 12.04.2021, DJe 12.05.2021; STJ, AgInt no REsp nº 1.889.229, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 21.06.2021; STJ, AgInt no AREsp nº 1.893.715/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, DJe 31.03.2022; STJ, AgInt no AREsp nº 2.172.556/RS, Rel. Min. Humberto Martins, 3ª Turma, j. 13.11.2023, DJe 17.11.2023; STJ, AgInt no AREsp nº 2.092.461/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 12.06.2023, DJe 14.06.2023; TRF2, AC nº 5001549-22.2022.4.02.5003, 8ª Turma Especializada, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo da Silva Araújo Filho, j. 11.11.2024; TRF2, AC nº 5003265-04.2020.4.02.5117, 7ª Turma Especializada, Rel. Des. Fed. Luiz Norton Baptista de Mattos, j. 08.04.2025; TRF2, AC nº 5004412-62.2020.4.02.5118, 6ª Turma Especializada, Rel. Des. Fed. Reis Friede, j. 14.03.2025.
MAE/TBK