Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 8ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SALVADOR Processo: [Despejo para Uso Próprio] nº 8099862-18.2022.8.05.0001 Órgão Julgador: 8ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SALVADOR AUTOR: ASSOCIACAO DE MORADORES COLINA DAS ARVORES Advogado(s) do reclamante: GIOVANA NATALY PIRES CORREIA LIMA REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO GIOVANA NATALY PIRES CORREIA LIMA, WAGNER ROCHA FARIAS, NARA DUARTE TEIXEIRA REU: ANTONIO MATEUS DOS SANTOS JUNIOR Advogado(s) do reclamado: IGOR MOTTA DA FONSECA SENTENÇA ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DO CONJUNTO COLINA DAS ÁRVORES propôs Ação De Despejo Para Retomada Por Término De Contrato em desfavor de ANTONIO MATEUS DOS SANTOS JUNIOR, alegando ter mantido com o demandado relação de locação comercial relativa aos Boxes 05 e 06, situados no conjunto residencial administrado pela entidade autora. Sustentou que o contrato havia sido celebrado em 10/09/2009, com término previsto para 09/09/2013, permanecendo o ocupante nas unidades após o vencimento, sem celebração de novo ajuste e sem atualização do valor locatício. Afirmou ter procurado o requerido para regularização da relação e, diante da resistência, promovido notificação extrajudicial para desocupação. Juntou contrato de locação, documentos relativos à titularidade da área comercial e notificação extrajudicial. Ao final, postulou a decretação do despejo e a condenação do requerido ao pagamento da multa contratual e dos ônus sucumbenciais. A parte autora requereu a citação da parte suplicada e a procedência dos pedidos. A petição inicial atribuiu à causa o valor de R$ 1.800,00. Foi deferida à autora a gratuidade da justiça e determinada a citação do demandado. A citação foi regularmente efetivada. O réu apresentou contestação, na qual suscitou ausência de válida notificação premonitória, inépcia da inicial, falta de interesse de agir e inadequação da via eleita. Sustentou que o Box 05 não fora objeto de locação, mas de negócio de compra e venda, afirmando que os pagamentos efetuados à associação relativamente a essa unidade corresponderiam a taxas e encargos. Quanto ao Box 06, reconheceu a existência da relação locatícia, mas afirmou que o contrato se prorrogara por prazo indeterminado, que os pagamentos vinham sendo realizados e que eventual pretensão de elevação do aluguel deveria ser exercida mediante ação revisional. Impugnou ainda a titularidade alegada pela autora e requereu condenação desta por litigância de má-fé. Na mesma oportunidade, o demandado formulou reconvenção, postulando, para a hipótese de retomada do Box 06, indenização pelas benfeitorias que afirmou ter realizado, direito de retenção e ressarcimento pelo ponto e fundo de comércio. Alegou ter recebido a unidade sem estrutura comercial e nela instalado fachada, estantes, iluminação e pintura, requerendo prova pericial para avaliação das intervenções e do alegado fundo de comércio. Requereu o acolhimento das preliminares e a improcedência dos pedidos. A autora apresentou réplica, impugnando as preliminares e sustentando a existência da relação locatícia, a regularidade da notificação e a propriedade das unidades comerciais. Contestou também a reconvenção, arguindo sua inépcia e, no mérito, sustentando inexistir direito à indenização por benfeitorias, diante das disposições do contrato e da ausência de autorização escrita. No curso do feito houve redistribuição para este Juízo, com ciência às partes. Posteriormente, foi determinado que o reconvinte apresentasse elementos para apreciação do pedido de gratuidade e que fosse regularizado o processamento da reconvenção. A resposta reconvencional foi recebida. Durante a tramitação, a autora informou o falecimento de ANTONIO MATEUS DOS SANTOS, ocorrido em 16/01/2022. O processo foi suspenso com fundamento no art. 313, I, do CPC e determinada a intimação do espólio, sucessores ou herdeiros para regularização do polo passivo. Compareceram aos autos ANTONIO MATEUS DOS SANTOS JUNIOR, ALINE CELESTINA DOS SANTOS e EXIDA CELESTINA DOS SANTOS, requerendo habilitação. A autora, posteriormente intimada na forma do art. 690 do CPC, manifestou expressamente não se opor à sucessão processual e requereu julgamento do feito. Em demanda posterior do ano de 2022, ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DO CONJUNTO COLINA DAS ÁRVORES propôs Ação De Despejo Com Pedido Liminar E Cobrança De Aluguéis E Acessórios em desfavor de ANTONIO MATEUS DOS SANTOS JUNIOR, também referido em parte dos documentos como Antonio Mateus dos Santos Filho, sustentando que, após o falecimento do locatário originário, o requerido permaneceu na utilização dos Boxes 05 e 06. Alegou sublocação sem autorização, descumprimento de regras do empreendimento, recusa à celebração de termo aditivo e inadimplemento a partir de janeiro de 2022. Afirmou que os valores originalmente praticados eram de R$ 100,00 para o Box 05 e R$ 50,00 para o Box 06 e apresentou cálculos utilizando o IGP-M, chegando aos valores de R$ 270,75 e R$ 135,37, respectivamente. Pediu o despejo, a cobrança de R$ 1.152,66, parcelas vincendas, encargos e multa de 20% que afirmou prevista na convenção da associação. A parte autora requereu a citação da parte suplicada e a procedência dos pedidos. Inicialmente, foi determinada a apresentação de documentos destinados à apreciação da gratuidade da justiça. Em 24/08/2022, o pedido liminar de despejo foi indeferido, por se considerar necessária a formação do contraditório, registrando-se naquela oportunidade que o contrato se encontrava prorrogado por prazo indeterminado desde 2013 e que ainda não havia sido localizada a notificação invocada. O réu foi regularmente citado e apresentou contestação. Suscitou litispendência em relação ao processo nº 0562083-55.2015.8.05.0001, ilegitimidade passiva em razão de o contrato ter sido celebrado por seu genitor, ausência de notificação, inépcia da inicial, falta de interesse processual e inadequação da pretensão. No mérito, sustentou não haver inadimplemento, juntando comprovantes de pagamentos efetuados à associação. Reiterou que o Box 05 não teria natureza locatícia e que o Box 06 se encontrava submetido ao contrato anteriormente celebrado. Impugnou a multa de 20%, afirmando que ela não consta do contrato de locação. Os documentos juntados demonstram, inclusive, pagamentos referentes a competências de 2022 realizados posteriormente ao ajuizamento, como os valores de R$ 50,00 destinados ao Box 06 e R$ 100,00 relacionados ao Box 05. Requereu o acolhimento das preliminares e a improcedência dos pedidos. Em réplica, a autora afastou a alegação de litispendência, argumentando que o processo anterior fora ajuizado contra o pai do requerido e que a demanda mais recente estava fundada também em fatos posteriores, especialmente inadimplemento, sublocação e infrações contratuais. Defendeu a legitimidade passiva do requerido como sucessor no negócio e ocupante das unidades. Sustentou a suficiência da documentação e reiterou os pedidos. Em 19/11/2024, as partes foram expressamente intimadas para especificar as provas que ainda pretendiam produzir, com advertência de que requerimentos genéricos não seriam admitidos e de que o silêncio acarretaria preclusão e julgamento antecipado. O requerido apresentou comprovantes de pagamento e requereu audiência de conciliação, sem especificar prova testemunhal ou pericial. A autora permaneceu inerte quanto à produção probatória. Por decisão de 10/04/2025, foi reconhecida a conexão com o processo nº 0562083-55.2015.8.05.0001 e o risco de decisões incompatíveis, sendo determinada a remessa do processo ao Juízo prevento para apreciação conjunta. Na sequência, foi oportunizada manifestação da autora sobre o interesse conciliatório do requerido e, após novas intimações para impulsionamento do feito, a associação manifestou interesse no prosseguimento e requereu audiência de conciliação. Não houve realização de audiência de instrução ou de prova pericial. É o Relatório. Processo julgado conjuntamente com o de nº 0562083-55.2015.8.05.0001 Inicialmente analiso as preliminares. Habilitação dos sucessores no processo nº 0562083-55.2015.8.05.0001 O falecimento da parte no curso do processo determina a suspensão prevista no art. 313, I, do CPC, até que se opere a sucessão processual, disciplinada pelos arts. 687 a 692 do mesmo diploma. Tratando-se de locação não residencial, o art. 11, II, da Lei nº 8.245/1991 estabelece a sub-rogação do espólio e, quando for o caso, do sucessor no negócio. Os sucessores compareceram aos autos, constituíram advogado e a própria autora declarou não se opor à habilitação. Não subsiste, portanto, qualquer óbice à regularização formal. Defiro a habilitação de ANTONIO MATEUS DOS SANTOS JUNIOR, ALINE CELESTINA DOS SANTOS e EXIDA CELESTINA DOS SANTOS no processo nº 0562083-55.2015.8.05.0001, determinando à Secretaria a correspondente retificação do polo passivo. Litispendência e conexão: Embora exista evidente proximidade entre as demandas, não há identidade integral dos elementos previstos no art. 337, §§ 1º a 3º, do CPC. A primeira ação foi ajuizada em 2015 contra o locatário originário e fundada, essencialmente, no término do prazo contratual e na posterior denúncia da locação. A segunda foi ajuizada em 2022 contra quem passou a ocupar as unidades após o falecimento daquele, agregando fatos posteriores, como alegado inadimplemento, sublocação e infrações condominiais. Existe, entretanto, conexão de intensidade suficiente para justificar o julgamento simultâneo. A finalidade da conexão não é apenas organizar a competência, mas sobretudo impedir comandos jurisdicionais incompatíveis acerca da mesma relação material. O art. 55, § 3º, do CPC consagrou expressamente essa perspectiva ao permitir a reunião sempre que houver risco de decisões contraditórias, ainda que não esteja configurada conexão em sentido estrito. Rejeito, portanto, a litispendência e mantenho o julgamento conjunto. Ilegitimidade passiva no processo nº 8099862-18.2022.8.05.0001 Pela teoria da asserção, adotada de forma predominante pela doutrina processual representada por Fredie Didier Jr., Humberto Theodoro Júnior e Daniel Amorim Assumpção Neves, as condições para o exercício da ação são verificadas inicialmente a partir das afirmações feitas pelo demandante, sem confusão com a efetiva procedência da pretensão. A autora afirmou que o requerido permaneceu na exploração das unidades após o falecimento do pai e que passou a cumprir obrigações relacionadas a elas. O próprio demandado juntou comprovantes de pagamentos por ele realizados diretamente à associação, circunstância incompatível com a alegação de completa estranheza à relação material. Além disso, o art. 11, II, da Lei nº 8.245/1991 contempla expressamente, na locação não residencial, a continuidade da relação com o espólio e, quando existente, com o sucessor no negócio. Ausência de notificação prévia No processo de 2015, a alegação de inexistência de denúncia escrita não resiste à documentação posteriormente incorporada aos autos. Há notificação extrajudicial datada de 15/07/2015, dirigida a ANTONIO MATEUS DOS SANTOS, comunicando expressamente a intenção de retomada das unidades e estabelecendo prazo para desocupação e consta ainda que o documento foi recebido em 21/07/2015. Embora a correspondência tenha indicado 15/08/2015 como data de saída, a ação somente foi ajuizada em outubro de 2015, quando já havia transcorrido período superior a 30 dias desde a ciência inequívoca da denúncia. Não se identifica prejuízo ao exercício do prazo material assegurado pelo art. 57 da Lei nº 8.245/1991. O STJ considera indispensável a notificação premonitória nas hipóteses de denúncia vazia de contrato prorrogado por prazo indeterminado, justamente para assegurar conhecimento inequívoco da intenção de encerrar a relação e oportunidade prévia de desocupação e a finalidade foi atingida no caso concreto. No processo de 2022, por outro lado, a demanda foi também fundamentada em falta de pagamento, hipótese do art. 9º, III, da Lei nº 8.245/1991, para a qual não se exige notificação constitutiva da mora quando a obrigação possui vencimento determinado. Inépcia das iniciais, da falta de interesse de agir e da inadequação da via eleita: As petições iniciais descrevem a relação jurídica afirmada, identificam as unidades discutidas, expõem os fatos que, segundo a autora, justificam a retomada e formulam pedidos determinados. Estão, portanto, presentes os requisitos dos arts. 319 e 330 do CPC. A ausência de prova suficiente de locação do Box 05, como adiante será examinada, não torna inepta a inicial, porque constitui, na verdade, questão de mérito relacionada ao ônus probatório. Também não procede a tese de que, estando os pagamentos em dia, a única via possível seria ação revisional. A ação revisional disciplinada pelos arts. 19 e 68 e seguintes da Lei nº 8.245/1991 busca fixação judicial do valor locatício. A denúncia vazia prevista no art. 57 possui finalidade diversa e permite ao locador encerrar a locação comercial prorrogada por prazo indeterminado independentemente de inadimplemento. Quanto à alegação de que a autora não comprovou ser proprietária, ela tampouco conduz à extinção. A ação de despejo decorre da relação pessoal de locação. O STJ reconhece que o locador pode ajuizá-la mesmo sem ser proprietário, salvo nas hipóteses em que a própria Lei nº 8.245/1991 exige prova dominial específica. Inépcia da reconvenção e prova pericial requerida A reconvenção identifica suficientemente a causa de pedir e o resultado pretendido. A ausência de prévia quantificação das benfeitorias não a torna inepta, pois o art. 324, § 1º, II, do CPC admite pedido genérico quando não seja possível determinar imediatamente todas as consequências econômicas do fato, regra aplicável também à reconvenção, na forma do § 2º. Isso, entretanto, não significa que a perícia requerida seja necessária. O art. 370 do CPC atribui ao magistrado a direção da instrução e autoriza o indeferimento fundamentado das diligências inúteis ou meramente protelatórias. O direito à prova não impõe a realização de toda prova requerida, mas apenas daquela apta a influenciar a solução da controvérsia. No caso, a prova pericial teria como finalidade exclusivamente demonstrar a existência e o valor das benfeitorias, contudo, o contrato do Box 06 contém cláusula expressa excluindo indenização e direito de retenção pelas benfeitorias incorporadas ao imóvel, além de condicionar obras e intervenções à autorização escrita do locador. A existência dessa cláusula foi expressamente discutida na resposta à reconvenção. O art. 35 da Lei nº 8.245/1991 ressalva expressamente a possibilidade de disposição contratual em sentido contrário à indenização e à retenção. A solução encontra respaldo recente e particularmente próximo no TJBA. Na Apelação Cível nº 0000905-85.2013.8.05.0114, a Terceira Câmara Cível afastou alegação de cerceamento de defesa, reconheceu a validade da cláusula de renúncia às benfeitorias, aplicou a Súmula 335 do STJ e manteve o julgamento sem a perícia pretendida. Indefiro, portanto, a prova pericial e reconheço estarem os feitos maduros para julgamento, nos termos do art. 355, I, do CPC. Passo agora a apreciar o mérito. Situação jurídica do Box 05: A controvérsia relativa ao Box 05 exige distinção entre propriedade do imóvel, titularidade de ponto comercial e existência de relação locatícia. Para a ação de despejo, portanto, a questão central não é exclusivamente saber quem detém o domínio, mas demonstrar que a posse exercida pelo demandado deriva de vínculo locatício. O documento apresentado pela defesa sob a denominação de compra e venda não constitui título de transmissão da propriedade imobiliária. Seu objeto é o ponto comercial relativo ao Box 05, negociado entre o anterior ocupante e ANTONIO MATEUS DOS SANTOS. A defesa também afirma expressamente que os valores pagos à associação quanto a essa unidade seriam taxas condominiais. Por outro lado, embora a associação tenha apresentado documento de doação para demonstrar sua titularidade sobre a área comercial e tenha reiteradamente afirmado que o Box 05 era locado, o único instrumento de locação individualizado que se identifica nos autos refere-se expressamente ao Box 06. Os pagamentos posteriores realizados pelo sucessor aparecem identificados como "taxa box 05", o que, diante da impugnação específica, não permite concluir de forma segura que constituam aluguel. O art. 373, I, do CPC atribui ao autor o ônus de demonstrar os fatos constitutivos do direito invocado. A propriedade alegada pela associação não supre, por si só, a ausência de demonstração segura do vínculo locatício, porque a ação escolhida é de despejo. Os arts. 141 e 492 do CPC impedem que o Juízo converta a demanda, no momento da sentença, em ação reivindicatória ou possessória baseada exclusivamente no domínio. Por isso, não reconheço direito de propriedade do réu ou de seus sucessores sobre o Box 05. Apenas concluo que, nestes processos e diante da causa de pedir escolhida, não foi suficientemente comprovada relação locatícia que autorize a retomada dessa unidade mediante ação de despejo. Os pedidos de despejo e de cobrança de aluguel referentes ao Box 05 são, portanto, improcedentes, sem prejuízo de eventual tutela dominial ou possessória pela via processual própria. Locação do Box 06 e da denúncia vazia A situação do Box 06 é distinta e documentalmente definida. O contrato juntado aos autos identifica a Associação como locadora e ANTONIO MATEUS DOS SANTOS como locatário do Box 06, com início em 10/09/2009, término em 09/09/2013 e aluguel mensal inicialmente fixado em R$ 50,00. O instrumento prevê reajuste anual pelo INPC. Encerrado o prazo determinado e permanecendo o locatário no imóvel por mais de 30 dias sem oposição imediata, operou-se a prorrogação legal prevista no art. 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991, passando a relação a vigorar por prazo indeterminado. Nessa situação, o art. 57 confere ao locador o direito de denunciar o contrato por escrito e conceder prazo de 30 dias para desocupação. A denúncia vazia na locação não residencial prorrogada por prazo indeterminado constitui exercício de direito potestativo. Não depende da demonstração de falta grave do locatário, inadimplemento ou necessidade específica do bem, bastando o preenchimento dos requisitos legais. A notificação premonitória foi realizada em 2015 e chegou ao conhecimento do locatário, sendo que, a circunstância de a correspondência mencionar intenção de uso próprio não restringe a pretensão, pois a locação já estava prorrogada por prazo indeterminado e o art. 57 não exige motivação específica. A alegação defensiva de que os aluguéis estavam sendo pagos não impede a denúncia vazia. Adimplemento e direito de resilição são questões distintas e a continuidade de recebimentos durante a tramitação da ação também não caracteriza nova contratação quando permanece inequívoca, por anos, a manifestação judicial da locadora no sentido de extinguir a relação. Consequentemente, procede o pedido de retomada do Box 06. Falecimento do locatário e da continuidade da ocupação O falecimento do locatário originário não extinguiu automaticamente a relação nem eliminou os efeitos da denúncia anteriormente realizada. O art. 11, II, da Lei nº 8.245/1991 determina que, nas locações não residenciais, ficam sub-rogados nos direitos e obrigações o espólio e, quando houver, o sucessor no negócio. Os documentos do processo nº 8099862-18.2022.8.05.0001 demonstram que ANTONIO MATEUS DOS SANTOS JUNIOR passou a efetuar pagamentos diretamente à associação e permaneceu vinculado à utilização das unidades após o falecimento do pai. A própria defesa juntou comprovantes em nome do requerido. A sub-rogação não cria para o sucessor posição jurídica melhor do que aquela existente no momento do falecimento. Assim, quanto ao Box 06, recebeu relação já denunciada e submetida a ação de despejo pendente. Cobrança formulada no processo nº 8099862-18.2022.8.05.0001 A cobrança não pode ser acolhida nos valores e critérios apresentados pela autora, mas também não pode ser integralmente rejeitada. A associação calculou a evolução do aluguel utilizando o IGP-M e afirmou que o aluguel do Box 06 teria alcançado R$ 135,37. Ocorre que o contrato juntado aos autos prevê reajuste anual pelo INPC, e não pelo IGP-M. Os arts. 421, 421-A e 422 do Código Civil impõem respeito ao conteúdo contratualmente pactuado e à boa-fé. A Lei nº 8.245/1991, em seus arts. 17 e 18, admite livre estipulação do aluguel e permite alteração de valor e da cláusula de reajuste mediante acordo. Não houve prova de aditivo substituindo o INPC pelo IGP-M. A própria narrativa de que o requerido se recusou a firmar termo aditivo demonstra inexistência de consenso para a modificação pretendida. Por outro lado, os comprovantes apresentados pela defesa mostram que vários pagamentos relativos ao início de 2022 somente foram efetuados meses depois. O pagamento do Box 06 referente a janeiro de 2022, por exemplo, foi realizado em outubro, assim como os relativos aos meses subsequentes. Portanto, a documentação não sustenta a afirmação de adimplemento pontual. Nos termos do art. 373, I e II, do CPC, incumbia à autora demonstrar a obrigação e ao réu comprovar o pagamento. A relação locatícia do Box 06 está demonstrada e o próprio réu trouxe comprovantes que evidenciam pagamentos posteriores aos respectivos vencimentos. O art. 323 do CPC inclui na condenação as prestações sucessivas vencidas durante o processo. Contudo, todas as quantias comprovadamente pagas devem ser abatidas, sendo vedado enriquecimento sem causa. Assim, a cobrança procede apenas quanto ao Box 06 e somente relativamente aos aluguéis e acessórios que, após a sub-rogação decorrente do falecimento do locatário originário, não tenham sido comprovadamente quitados, inclusive eventuais diferenças resultantes da aplicação do INPC, na periodicidade anual prevista no contrato, afastado o IGP-M. Todos os pagamentos já documentados deverão ser integralmente deduzidos. A apuração poderá ser realizada mediante simples cálculo aritmético, na forma do art. 509, § 2º, do CPC. Alegada sublocação e das infrações ao regulamento: O art. 13 da Lei nº 8.245/1991 condiciona a cessão da locação e a sublocação ao consentimento prévio e escrito do locador. Todavia, a existência de regra jurídica proibitiva não dispensa a demonstração concreta de sua violação. A autora alegou que o requerido sublocava os boxes, mantinha o estabelecimento fechado em horários indevidos e desrespeitava regras do empreendimento, entretanto, quando expressamente intimada para especificar provas sobre os fatos controvertidos, permaneceu inerte. Não foram individualizados sublocatários, contratos de sublocação ou outros elementos probatórios suficientes. Não reconheço, portanto, infração contratual por esses fundamentos. Multas pretendidas No processo de 2015, a autora pediu aplicação de multa contratual pela não restituição do imóvel. O contrato, contudo, não apresenta estipulação líquida e definida capaz de sustentar a penalidade pretendida nos moldes formulados. No processo de 2022, a autora postulou multa de 20%, no valor então indicado de R$ 230,53, afirmando sua previsão na convenção da associação. A defesa impugnou especificamente a cobrança e observou que a penalidade não integra o contrato locatício. Não há demonstração suficiente de que essa multa associativa ou condominial tenha sido incorporada à relação locatícia do Box 06 como cláusula penal incidente sobre atraso de aluguel. A cobrança não pode decorrer apenas da condição institucional da parte autora. Rejeito ambos os pedidos de multa. Reconvenção, benfeitorias e do direito de retenção O pedido reconvencional não merece acolhimento. O art. 35 da Lei nº 8.245/1991 assegura, como regra, indenização e retenção por determinadas benfeitorias, mas expressamente admite disposição contratual em contrário. O contrato do Box 06 contém justamente disposição dessa natureza, com renúncia à indenização e ao direito de retenção. Sylvio Capanema de Souza, Sílvio de Salvo Venosa e Maria Helena Diniz reconhecem a disponibilidade patrimonial do direito à indenização por benfeitorias na relação locatícia, ressalvadas hipóteses estranhas ao caso concreto. Havendo cláusula expressa, ela integra a distribuição econômica de riscos estabelecida pelas partes. A Súmula 335 do STJ consolidou a validade dessa renúncia. O REsp 265.136/MG acrescenta consequência processual diretamente aplicável ao caso, ao afastar necessidade de perícia destinada à avaliação das benfeitorias quando o contrato exclui previamente indenização e retenção. Também o TJBA, no julgamento da Apelação nº 0000905-85.2013.8.05.0114, manteve sentença de despejo por denúncia vazia e rejeitou pretensão reconvencional de indenização, aplicando exatamente a Súmula 335 do STJ. Ainda que efetivamente tenham sido instaladas fachada, iluminação, estantes e pintura, a perícia somente poderia quantificar tais intervenções. Não poderia eliminar a cláusula contratual válida que afasta o direito material à indenização. A reconvenção é improcedente nesse aspecto. Ponto e do fundo de comércio Também não existe direito à indenização pelo ponto ou fundo de comércio nas circunstâncias presentes. A proteção especial ao fundo empresarial nas locações comerciais está vinculada ao regime da renovação compulsória dos arts. 51 e 52 da Lei nº 8.245/1991. O art. 52, § 3º, prevê indenização em situações específicas decorrentes da não renovação, não estabelecendo obrigação geral de o locador adquirir ou indenizar o fundo de comércio sempre que retoma imóvel submetido a locação por prazo indeterminado. O STJ resolveu especificamente essa questão no REsp 282.473/BA, assentando que não é devida indenização pela perda do fundo de comércio quando a locação não residencial vigora por prazo indeterminado e não houve exercício do direito à renovação: CIVIL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO. FUNDO DE COMÉRCIO . PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO. IMPROCEDÊNCIA. LEI Nº 8.245/91 . ART. 52, § 3º. - Pela compreensão sistemática dos arts. 51 e 52, § 3º, da Lei do Inquilinato - Lei nº 8 .245/91 -, não é devida a indenização a título de perda do fundo de comércio na hipótese de rescisão unilateral de contrato de locação não residencial por prazo indeterminado, sem pleito de renovação. - Recurso especial conhecido e provido.(STJ - REsp: 282473 BA 2000/0104715-9, Relator.: Ministro VICENTE LEAL, Data de Julgamento: 27/08/2002, T6 - SEXTA TURMA, Data de Publicação: --> DJ 16/09/2002 p. 236) Improcede também essa parcela da reconvenção. Litigância de má-fé As acusações recíprocas de litigância de má-fé não merecem acolhimento. A aplicação dos arts. 79, 80 e 81 do CPC exige demonstração de comportamento processual objetivamente enquadrável nas hipóteses legais, não bastando o fato de a parte sustentar tese posteriormente rejeitada. Neste caso, embora algumas afirmações das partes tenham sido formuladas de maneira excessivamente enfática, a controvérsia é antiga e envolve documentos cuja significação jurídica efetivamente comportava debate. Não identifico prova suficiente de alteração dolosa da verdade ou utilização abusiva do processo. Rejeito os pedidos de condenação por litigância de má-fé. Conclusão. Ante os fatos aqui expostos e tudo mais que dos autos constam, julgo procedentes em parte os pedidos da inicial do processo nº 0562083-55.2015.8.05.0001, com fundamento no art. 487, I, do CPC, para declarar extinta a relação de locação não residencial relativa ao Box 06, por denúncia do contrato prorrogado por prazo indeterminado, e decretar o despejo dos sucessores e de quaisquer ocupantes que deles derivem sua posse, rejeitando o pedido quanto ao Box 05 e o pedido de imposição de multa contratual. Julgo improcedentes os pedidos formulados na reconvenção do processo nº 0562083-55.2015.8.05.0001, inclusive os relativos à indenização por benfeitorias, direito de retenção, ponto comercial e fundo de comércio, resolvendo o mérito reconvencional na forma do art. 487, I, do CPC. Ante os fatos aqui expostos e tudo mais que dos autos constam, julgo procedentes em parte os pedidos da inicial do processo nº 8099862-18.2022.8.05.0001, com fundamento no art. 487, I, do CPC, para reconhecer que a ocupação do Box 06 se encontra alcançada pela extinção da relação locatícia e pela ordem de despejo ora proferida no processo conexo e condenar ANTONIO MATEUS DOS SANTOS JUNIOR, na extensão de sua sub-rogação na relação não residencial, ao pagamento dos aluguéis e acessórios relativos exclusivamente ao Box 06 que tenham vencido após o falecimento do locatário originário e até a efetiva entrega das chaves, apenas na medida em que não estejam comprovadamente quitados, devendo o valor do aluguel observar o reajuste anual pelo INPC, conforme estipulação contratual, afastado o IGP-M, com dedução integral de todos os pagamentos já realizados e incidência dos encargos moratórios contratualmente previstos sobre as parcelas efetivamente pagas com atraso ou ainda em aberto. O montante será apurado mediante cálculo aritmético, nos termos do art. 509, § 2º, do CPC. Julgo improcedentes, no processo nº 8099862-18.2022.8.05.0001, os pedidos relativos ao Box 05, a cobrança calculada pelo IGP-M, a multa de 20% e os pedidos fundados autonomamente em alegada sublocação ou descumprimento das normas internas, por ausência de prova suficiente. A ordem de desocupação será única e restrita ao Box 06. Considerando que entre a citação e esta sentença transcorreram mais de quatro meses, assino o prazo de 15 dias para desocupação voluntária, contado da intimação para cumprimento do julgado, nos termos do art. 63, § 1º, "a", da Lei nº 8.245/1991, após o qual poderá ser expedido mandado de despejo coercitivo. Para eventual execução provisória do despejo, fixo caução correspondente a seis meses do aluguel vigente do Box 06, considerado o valor contratual devidamente atualizado até a data da prestação, nos termos dos arts. 63, § 4º, e 64 da Lei nº 8.245/1991. No processo nº 0562083-55.2015.8.05.0001, diante da sucumbência recíproca na ação principal, distribuo as custas em partes iguais entre autora e polo passivo e fixo honorários advocatícios em 10% sobre o valor atualizado da causa, cabendo a cada polo suportar 50% da verba devida ao patrono da parte contrária, vedada a compensação, conforme arts. 85, § 2º, 86 e 85, § 14, do CPC. Quanto à reconvenção, condeno o polo reconvinte integralmente nas respectivas custas e em honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado atribuído à reconvenção. No processo nº 8099862-18.2022.8.05.0001, considerada a sucumbência recíproca, distribuo as custas em partes iguais entre as partes e fixo honorários advocatícios em 10% sobre o valor atualizado da causa, cabendo a cada polo suportar 50% da verba em favor dos patronos da parte adversa, vedada a compensação. Quanto às obrigações sucumbenciais impostas à associação autora, observe-se a suspensão de exigibilidade decorrente da gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. Determino à Secretaria que proceda à regularização definitiva do polo passivo do processo nº 0562083-55.2015.8.05.0001 e mantenha a vinculação entre os feitos para os atos de cumprimento desta sentença, evitando duplicidade de ordens de despejo ou de cobrança. Após o trânsito em julgado e cumpridas as formalidades legais, arquivem-se os autos. P.R.I. Salvador, 1 de setembro de 2026 Assinatura Digital (Lei Federal 11.419/2006) Ana Cláudia Silva Mesquita Braid Juíza de Direito
