Inteiro teor
ADV: PATRICIA FERREIRA DA SILVA (OAB 81870/RS), ADV: PATRICIA FERREIRA DA SILVA (OAB 81870/RS), ADV: JÚLIA BITTENCOURT GONÇALVES (OAB 72349/SC), ADV: NADIA MIDORI FERREIRA MATSUDA (OAB 36195/GO) - Processo 0728930-45.2026.8.02.0001 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - AUTOR: MAURO ROGERIO SANGELOPES, registrado civilmente como Mauro Rogerio Sangelopes - RÉU: Ipioca Empreendimentos Imobiliarios Spe Ltda - SENTENÇA Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e pedido de tutela provisória de urgência ajuizada por Mauro Rogério Sangelopes em face de Ipioca Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., ambos devidamente qualificados nos autos em epígrafe. Narra a parte autora, em sua petição inicial, ter celebrado com a ré, em 04/12/2021, Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Fração Ideal sob o regime de multipropriedade em tempo compartilhado, relativo ao empreendimento Ipioca Beach Residence, concernente à unidade autônoma SD-G/310-A, pelo preço total de R$ 69.897,45. Afirma ter adimplido o montante de R$ 55.700,25. Sustenta que a contratação decorreu de abordagem comercial incisiva e que as promessas de rentabilidade mediante locação não se confirmaram, acarretando desinteresse na continuidade da avença. Assevera a abusividade da Cláusula 5.7 do contrato, que impõe retenção de 20% das parcelas pagas cumulada com 5% sobre o valor global do contrato a título de corretagem e devolução no prazo de 90 dias. Formulou pedido de tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas e obstar a inclusão de seu nome em cadastros restritivos. Ao final, pugnou pela rescisão do negócio por iniciativa do adquirente, pela declaração de nulidade da cláusula de retenção com limitação de abatimento ao teto de 25% dos valores pagos, com a consequente restituição de no mínimo 75% da quantia adimplida, em parcela única e com os consectários legais, além da inversão do ônus da prova. Juntou documentos (fls. 18/67). Por meio da decisão interlocutória de fls. 68/73, foi determinada a intimação da parte autora para recolhimento das custas iniciais, sob pena de cancelamento da distribuição. No mesmo ato, deferiu-se a inversão do ônus probatório com fulcro no art. 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, postergando-se a análise da tutela provisória de urgência para após o contraditório. As custas iniciais foram integralmente quitadas conforme guia e certidão de pagamento (fls. 81/82), manifestando-se o autor às fls. 83/84. Citada regularmente por aviso de recebimento (fls. 85/86), a demandada apresentou contestação tempestiva acompanhada de documentos (fls. 87/182). Em sua peça de defesa, não se opôs à rescisão contratual, sustentando, contudo, a validade integral do negócio jurídico e a ausência de vícios de consentimento. Destacou que o empreendimento foi entregue em 05/01/2023 e o condomínio instalado em 20/03/2023, asseverando que o autor exerceu a fruição da cota ao realizar 16 agendamentos de semanas entre 2023 e 2026, auferindo rendimentos no montante de R$ 6.997,85 decorrentes do pool hoteleiro. Afirmou a existência de débito condominial em aberto no valor de R$ 681,83 e interrupção voluntária dos pagamentos a partir de 25/09/2025. Defendeu a legalidade das retenções contratuais com arrimo no art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, pugnando pela dedução cumulativa da cláusula penal de 20%, da comissão de corretagem de 5% sobre o valor do contrato (R$ 3.494,87), da indenização por fruição à razão de 0,5% pro rata die, das cotas condominiais e dos valores recebidos pelo autor no pool hoteleiro. Pugnou-se pelo cômputo dos juros moratórios apenas a partir do trânsito em julgado (fls. 105/106) e pelo indeferimento da liminar, postulando, por fim, a improcedência das pretensões formuladas. Instada a se manifestar (fls. 183/186), a parte autora apresentou réplica (fls. 187/197), rebatendo os argumentos defensivos, defendendo o teto global de 25% de retenção e a preclusão da matéria alusiva à inversão do ônus da prova, reiterando o pedido de tutela de urgência e os pleitos autorais. Posteriormente, acostou substabelecimento com reserva de poderes (fls. 198). É o relatório. Fundamento e decido. O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. A matéria controvertida é preponderantemente de direito, encontrando-se as questões fáticas plenamente elucidadas pela prova documental coligida ao caderno processual (fls. 22/67 e 87/182), tornando despicienda a dilação probatória em audiência ou produção pericial, em observância à celeridade e à razoável duração do processo, haja vista que os documentos dos autos são suficientes para formação do convencimento deste magistrado. Cumpre consignar que inexistem preliminares processuais pendentes de apreciação. A insurgência manifestada pela demandada em sua contestação acerca da inversão do ônus da prova não merece acolhimento nesta oportunidade. O encargo probatório foi expressamente disciplinado na decisão interlocutória de fls. 70/72, oportunidade em que se reconheceu a relação consumerista e a hipossuficiência técnica do adquirente, pronunciamento contra o qual não se interpôs o recurso cabível, operando-se a preclusão formal sobre o tema, a teor do disposto no art. 507 do Código de Processo Civil. Passando ao exame da tutela de urgência, cujo pronunciamento foi diferido para momento posterior à oitiva da parte ré (fls. 72), verifico que os elementos presentes autorizam o deferimento do pleito de urgência. Com efeito, o direito potestativo do promitente comprador em rescindir a promessa de compra e venda torna injustificada a continuidade das cobranças de prestações vincendas e afasta a legitimidade de apontamentos desabonadores perante os cadastros restritivos. Desse modo, encontram-se preenchidos a probabilidade do direito e o perigo de dano exigidos pelo art. 300 do CPC, razão pela qual defiro a tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas contratuais do preço vincendas a partir do ajuizamento da ação, determinando que a ré se abstenha de promover atos de cobrança sobre tais prestações e de incluir os dados do autor em cadastros de inadimplentes sob o mesmo título. No mérito, impende salientar que o liame jurídico estabelecido entre os litigantes rege-se pelas disposições cogentes do Código de Defesa do Consumidor, amoldando-se o demandante ao conceito de destinatário final insculpido no art. 2º e a requerida ao de fornecedora de produtos imobiliários previsto no art. 3º do mencionado diploma consumerista. O pleito de rescisão contratual constitui direito potestativo do promitente comprador, sendo admitido o desfazimento do vínculo negocial independentemente da demonstração de culpa da promitente vendedora, incumbindo ao Poder Judiciário disciplinar os efeitos patrimoniais da resolução, com a fixação de retenção justa para recompor as perdas operacionais suportadas pela incorporadora, evitando-se o enriquecimento indevido de qualquer dos polos. Na hipótese dos autos, o contrato foi celebrado em 04/12/2021, após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), aplicando-se ao negócio as diretrizes do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, conjugadas com os princípios protetivos estatuídos nos arts. 51, inciso IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor. A Cláusula 5.7 do contrato firmado entre as partes estipulou que, na rescisão por iniciativa ou inadimplemento do comprador, incidiria a retenção de 20% das quantias pagas cumulada com desconto de 5% sobre o valor total do contrato a título de comissão de corretagem, estabelecendo devolução em 90 dias. Tal regramento contratual padece de parcial abusividade ao cumular base de cálculo sobre o valor integral do pacto com abatimento sobre os valores solvidos em prejuízo desmedido ao consumidor. O art. 67-A, inciso II, da Lei nº 4.591/1964, autoriza a fixação de pena convencional de até 25% da quantia paga. Não tendo a fornecedora comprovado documentalmente a submissão do empreendimento ao regime de patrimônio de afetação (art. 67-A, § 5º), prevalece o patamar geral estabelecido na legislação de regência. Assim, a estipulação da penalidade contratual no importe de 20% sobre o total dos valores pagos mostra-se razoável, proporcional e plenamente alinhada aos limites legais, prestando-se adequadamente à recomposição dos prejuízos operacionais e administrativos decorrentes do rompimento imotivado pelo comprador. No que concerne à comissão de corretagem, a retenção de referida verba depende do cumprimento dos deveres de informação e transparência. Todavia, a cobrança cumulativa com a penalidade moratória nos moldes em que postulada compromete os limites materiais de equilíbrio econômico do negócio. Outrossim, os custos de intermediação já se encontram absorvidos pelas perdas operacionais albergadas pela cláusula penal compensatória expressamente mantida no patamar de 20% dos valores adimplidos. Por outro lado, merece acolhida a pretensão defensiva quanto à dedução das despesas condominiais vencidas até a data da resolução contratual. A responsabilidade pelas taxas do condomínio constituído decorre da disponibilização da fração imobiliária a partir da instalação formal do condomínio ocorrida em 20/03/2023, estando o débito devidamente comprovado às fls. 172 no importe de R$ 681,83, autorizada a dedução com fulcro no art. 67-A, § 2º, inciso II, da Lei nº 4.591/1964. No tocante à taxa de ocupação ou indenização por fruição, os elementos probatórios confirmam que a unidade imobiliária foi entregue em 2023 e posta à disposição do demandante, que realizou múltiplos agendamentos e disponibilizou semanas para comercialização no pool hoteleiro (fls. 177). A remuneração pela fruição do bem no regime de multipropriedade, todavia, não incide por período corrido, mas proporcionalmente ao uso e à efetiva disponibilização das frações de tempo. Nesse prisma, restou comprovado que a exploração econômica da cota pelo pool de locação gerou repasses financeiros creditados em favor do autor no montante de R$ 6.997,85 (fls. 177). O desfazimento da avença exige a restauração dos litigantes ao estado anterior, sendo vedado que o promitente comprador recupere os valores pagos e, ao mesmo tempo, retenha os frutos civis produzidos diretamente pelo imóvel cuja aquisição veio a desconstituir. Portanto, para assegurar a vedação ao enriquecimento sem causa prevista no art. 884 do Código Civil e remunerar adequadamente a fruição exercida, o montante de R$ 6.997,85 auferido pelo autor deve ser compensado no montante a ser restituído. Quanto à forma de restituição, a pretendida postergação por 90 ou 180 dias não encontra respaldo nas relações tuteladas pela legislação consumerista. A devolução do saldo credor em favor do promitente comprador deve operar-se de forma imediata e em parcela única, afastando-se cláusulas contratuais de parcelamento ou carência desproporcional. Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos na petição inicial para: a) Deferir a tutela provisória de urgência deferida e declarar rescindido o Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Fração Ideal celebrado entre as partes referente à unidade SD-G/310-A do empreendimento Ipioca Beach Residence, devendo a parte ré cessar as cobranças referentes às parcelas vencidas e vincendas a partir da data da resolução contratual; b) declarar a nulidade parcial da Cláusula 5.7 do contrato e fixar a retenção penal devida à ré no importe de 20% (vinte por cento) sobre as importâncias comprovadamente desembolsadas pelo autor a título de parcelas contratuais; c) condenar a ré a restituir à parte autora, em parcela única e de forma imediata, o montante equivalente a 80% (oitenta por cento) dos valores comprovadamente quitados (total de R$ 55.700,25), autorizada a dedução dos valores devidos a título de cotas condominiais pendentes no importe de R$ 681,83 (fls. 172) e a compensação do montante de R$ 6.997,85 auferido pelo autor no pool hoteleiro a título de frutos da fruição da fração (fls. 177); d) Determinar que o o valor a ser ressarcido pela parte ré em prol do demandante seja atualizado monetariamente pela SELIC a contar de cada desembolso, da mesma forma, os valores a serem compensados, também deverão ser atualizados pela SELIC a partir de cada desembolso, e, somente após as atualizações, deverá ocorrer a compensação. Diante da sucumbência recíproca, com esteio no art. 86, caput, do Código de Processo Civil, condeno as partes no pagamento proporcional das custas processuais, fixada a distribuição em 20% (vinte por cento) a cargo da parte autora e 80% (oitenta por cento) a cargo da ré. Condeno as partes, na mesma proporção sucumbencial, ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em favor dos patronos da parte adversa, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação líquida apurada, com fulcro no art. 85, § 2º, do CPC. Em caso de interposição de recurso de apelação, intime-se a parte recorrida para oferecer contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias (art. 1.010, § 1º, do CPC) e, decorrido o prazo legal, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Alagoas com as devidas cautelas. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais. Maceió,11 de setembro de 2026. Maurício César Breda Filho Juiz de Direito
