Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE MARINGÁ - FORO REGIONAL DE SARANDI VARA CÍVEL DE SARANDI - PROJUDI Avenida Maringá, 3033 - Jardim Nova Aliança - Sarandi/PR - CEP: 87.111-001 - Fone: 44-3042-1461 - Celular: (44) 3042-1461 - E-mail: [email protected] Autos nº. 0009933-10.2025.8.16.0160 Processo: 0009933-10.2025.8.16.0160 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Adjudicação Compulsória Valor da Causa: R$5.230,00 Autor(s): Design Empreendimentos Ltda Réu(s): MARIA ELIANE DA ROCHA SILVA SENTENÇA Vistos. I. RELATÓRIO Trata-se de ação de adjudicação compulsória inversa c/c obrigação de fazer cumulada com perdas e danos, ajuizada por DESIGN EMPREENDIMENTOS LTDA. em face de MARIA ELIANE DA ROCHA SILVA. Narra a parte autora que firmou, em 19/05/2007, compromisso de compra e venda referente à data de terras n.º 10, quadra n.º 35, do loteamento Jardim Monte Rey, no Município de Sarandi/PR, sendo que os direitos aquisitivos foram posteriormente cedidos à requerida mediante contrato particular celebrado em 19/03/2008. Sustenta que após a quitação integral do imóvel, incumbia à requerida providenciar a outorga e o registro da escritura definitiva, obrigação contratualmente prevista, mas jamais cumprida. Aduz que encaminhou notificação extrajudicial à requerida, a qual foi regularmente recebida, sem que houvesse a regularização da situação dominial do imóvel. Afirma, ainda, que inexiste matrícula individualizada da unidade, permanecendo o bem vinculado à matrícula-mãe n.º 21.653, circunstância que impede a transferência registral e mantém a autora vinculada perante a municipalidade como contribuinte do imóvel. Alega que vem sendo indevidamente exposta à cobrança de tributos incidentes sobre o bem, existindo débitos de IPTU vinculados ao cadastro municipal n.º 321362, cuja responsabilidade atribui exclusivamente à requerida. Requereu, ao final, a procedência da demanda para reconhecer a adjudicação compulsória inversa, compelir a requerida à transferência do imóvel perante os órgãos competentes, declarar sua responsabilidade pelos encargos incidentes sobre o bem desde a aquisição, determinar a alteração cadastral junto ao Município de Sarandi/PR, condená-la ao ressarcimento dos danos materiais suportados pela autora e ao pagamento dos ônus sucumbenciais. No mov. 15.1 foi parcialmente deferida a tutela de urgência para determinar a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis de Sarandi/PR para abertura de matrícula provisória e individualizada do imóvel. A requerida foi regularmente citada no mov. 41 e deixou transcorrer o prazo legal sem apresentação de resposta. No mov. 47 foi certificado o decurso de prazo. Posteriormente, foi protocolada contestação no mov. 49 em que a requerida basicamente admite o atraso, mas justifica-o pela falto de recursos financeiros. Impugnação à contestação apresentada no mov. 60.1. É o relatório. Decido. II. FUNDAMENTAÇÃO No presente caso, as provas já produzidas nos autos são suficientes para a formação da convicção deste Magistrado, mostrando-se despicienda a dilação probatória, razão pela qual, com fulcro no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, promovo o julgamento antecipado da lide. Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo ao exame do mérito. Da revelia Conforme se observa dos autos, a requerida foi regularmente citada (mov. 41), deixando escoar integralmente o prazo legal para apresentação de contestação, circunstância certificada no mov. 47. Somente após a consumação dos efeitos processuais da revelia houve a juntada da contestação de mov. 49. Nos termos do art. 344 do Código de Processo Civil, a ausência de contestação enseja a presunção de veracidade dos fatos articulados pela parte autora. Todavia, a revelia não conduz automaticamente à procedência do pedido, cabendo ao magistrado verificar se os fatos narrados encontram amparo no conjunto probatório produzido. No caso concreto, a presunção decorrente da revelia é amplamente corroborada pela documentação acostada à petição inicial. Os contratos juntados demonstram que a requerida adquiriu os direitos aquisitivos sobre o imóvel objeto da demanda, assumindo as obrigações inerentes ao negócio jurídico. Da mesma forma, a documentação evidencia a quitação da avença e a inexistência de qualquer providência destinada à regularização registral do imóvel, mesmo após o transcurso de mais de quinze anos da cessão dos direitos. Ainda que se examine a contestação apresentada intempestivamente, observa-se que a requerida não impugna os fatos essenciais da demanda. Pelo contrário. Em sua defesa, a requerida reconhece expressamente que reside no imóvel, admite não ter promovido a regularização registral, confirma sua condição de adquirente do bem e sustenta, unicamente, não possuir condições financeiras para arcar com as despesas necessárias à transferência da propriedade. Assim, os fatos centrais da demanda são incontroversos. Não há controvérsia quanto à compra do imóvel, à quitação do preço, ao exercício da posse pela requerida e à ausência de transferência do registro imobiliário para o seu nome. A única justificativa apresentada consiste na alegada hipossuficiência econômica. Todavia, tal argumento não é apto a afastar a obrigação contratualmente assumida, tampouco a justificar a manutenção da irregularidade registral, sobretudo porque dificuldades financeiras não têm o condão de exonerar a parte do cumprimento das obrigações livremente assumidas. A controvérsia cinge-se ao reconhecimento do direito da autora à adjudicação compulsória inversa, cumulada com obrigação de fazer consistente na regularização da transferência do imóvel à requerida e na responsabilização desta pelos encargos incidentes sobre o bem. A pretensão merece integral acolhimento. Conforme demonstrado nos documentos que instruem a inicial, a autora celebrou compromisso de compra e venda do imóvel e posteriormente cedeu os respectivos direitos aquisitivos à requerida mediante contrato firmado em 19/03/2008. Os contratos juntados aos autos estabelecem expressamente que competia à adquirente providenciar a escritura definitiva e promover seu respectivo registro, bem como arcar com todas as despesas inerentes à transferência do bem. Também restou comprovado que a requerida foi regularmente notificada para cumprir suas obrigações contratuais e permaneceu inerte. A ação de adjudicação compulsória pressupõe a existência de contrato válido e o adimplemento integral da obrigação assumida por quem busca a formalização da transferência dominial. Na modalidade inversa, admite-se o manejo da ação pelo promitente vendedor com o objetivo de compelir o comprador a promover a regularização registral do imóvel, especialmente quando a omissão do adquirente perpetua obrigações e riscos indevidos ao alienante. Nesse sentido: DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA “INVERSA”. INSTRUMENTO DE COMPRA E VENDA QUITADO. INJUSTIFICADA NEGATIVA DO COMPRADOR EM OUTORGAR A ESCRITURA PÚBLICA DO BEM PARA MATRÍCULA NO REGISTRO DE IMÓVEIS. DEMONSTRAÇÃO DE PRETENSÃO RESISTIDA A AUTORIZAR A PROPOSITURA DA DEMANDA. ARTIGOS 1.417 E 1.418 DO CC/02. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA SUCUMBÊNCIA.QUANTIA ATRIBUÍDA À CAUSA QUE DEVE OBSERVAR O PREÇO DO IMÓVEL NO CONTRATO. INAPLICABILDIADE DO TEMA 1076, DO STJ. ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO NÃO PROVIDO. I. Caso em exame1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente a ação de adjudicação compulsória, condenando a parte ré a promover a transferência e o registro de imóvel, sob pena de multa diária em caso de descumprimento, além de determinar o pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. A parte ré alega que não houve recusa em realizar a transferência, argumentando que a autora poderia ter feito a lavratura da escritura pública e que não foi devidamente notificada sobre a pretensão da autora de lavrar a escritura pública.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se a parte ré se recusou a outorgar a escritura pública de compra e venda do imóvel, justificando a procedência da ação de adjudicação compulsória e a condenação em honorários sucumbenciais.III. Razões de decidir3. A parte ré não cumpriu a obrigação de outorgar a escritura pública de compra e venda do imóvel, configurando a recusa, o que justifica a propositura da ação, já que os demais requisitos para tanto foram cumpridos (existência de contrato válido de compra e venda e quitação do preço do imóvel).4. A parte autora enviou notificações por e-mail à ré, que não foram impugnadas, demonstrando a tentativa de cumprimento da obrigação.5. A cláusula contratual permitia que a parte autora lavrasse a escritura apenas se a ré tivesse outorgado procuração específica, o que não ocorreu.6. A resistência da ré ao cumprimento da obrigação caracteriza a sucumbência, impondo-lhe o pagamento das custas e honorários advocatícios.7. O valor da causa foi corretamente fixado com base no preço do imóvel, conforme a jurisprudência do STJ.IV. Dispositivo e tese8. Apelação cível conhecida e não provida, mantendo-se a sentença que condenou a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sobre o valor atualizado da causa, com majoração para 11%.Tese de julgamento: A recusa do compromissário comprador em outorgar a escritura definitiva de compra e venda, após a quitação integral do preço, configura a possibilidade de propositura de ação de adjudicação compulsória “inversa”. _________Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 85, § 1º e 2º, 497, 814, 1.417 e 1.418; CC/2002, art. 661, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.888.537 /RN, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 21.08.2023; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1.756.639/DF, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 26.04.2021; TJPR, Apelação Cível 0001688-82.2022.8.16.0170, Rel. Des. Rosaldo Elias Pacagnan, 20ª Câmara Cível, j. 20.05.2023; Súmula nº 239/STJ. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0083723-48.2023.8.16.0014 - Londrina - Rel.: SUBSTITUTA RENATA ESTORILHO BAGANHA - J. 18.11.2025) - Destaquei. No caso concreto, verifica-se que a autora cumpriu totalmente suas obrigações contratuais, ao passo que a requerida permaneceu inerte por mais de uma década, deixando de promover a regularização registral do imóvel adquirido. Tal conduta viola diretamente os deveres anexos de cooperação, lealdade e boa-fé previstos no art. 422 do Código Civil. Não procede a alegação de que a ausência de recursos financeiros afastaria sua responsabilidade. A insuficiência econômica eventualmente existente não possui o condão de extinguir, modificar ou afastar obrigações livremente assumidas em contrato. Ao adquirir o imóvel e assumir a posição contratual dos compradores originários, a requerida também assumiu os encargos decorrentes da aquisição, dentre eles os custos necessários à formalização da transferência da propriedade. Admitir o contrário significaria permitir que a obrigação permanecesse indefinidamente pendente, transferindo à autora os riscos, tributos e responsabilidades vinculados ao imóvel, situação manifestamente incompatível com a boa-fé objetiva. Além disso, a própria contestação confirma que a requerida possui interesse na regularização do imóvel e reconhece sua condição de legítima adquirente e possuidora do bem. Também não merece acolhimento a tese de inexistência de culpa. Ainda que tenha havido necessidade de abertura de matrícula individualizada, circunstância inclusive reconhecida por este Juízo ao deferir parcialmente a tutela de urgência no mov. 15.1, tal fato não elimina o dever contratual assumido pela requerida nem justifica sua inércia prolongada por tantos anos. A matrícula provisória foi precisamente viabilizada para permitir a regularização do imóvel. Superado esse obstáculo, não subsiste qualquer fundamento para manutenção da situação irregular. Por outro lado, os documentos acostados aos autos demonstram que o imóvel possui cadastro municipal n.º 321362 e que existem cobranças tributárias vinculadas ao bem, circunstância que vem expondo a autora a encargos indevidos. Reconhecida a aquisição do imóvel pela requerida, impõe-se declarar sua responsabilidade exclusiva pelos tributos, taxas e demais encargos incidentes sobre o imóvel desde a cessão dos direitos aquisitivos ocorrida em março de 2008. Da mesma forma, eventual despesa comprovadamente suportada pela autora em razão de obrigações inerentes ao imóvel deverá ser ressarcida pela requerida, em liquidação por simples cálculo e mediante demonstração documental. No tocante à obrigação de fazer, o art. 497 do Código de Processo Civil autoriza a concessão de tutela específica destinada à obtenção do resultado prático equivalente ao adimplemento da obrigação. Já o art. 536, § 1º, do Código de Processo Civil autoriza a imposição de medidas coercitivas, inclusive multa diária, para assegurar a efetividade da decisão judicial. No caso concreto, considerando a prolongada resistência da requerida em regularizar a situação do imóvel, mostra-se inócua a fixação de astreintes. Ademais, diante da possibilidade de persistência da inércia do requerido, revela-se necessária a adoção de providência substitutiva apta a assegurar efetividade à prestação jurisdicional. III. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial apresentada por DESIGN EMPREENDIMENTOS LTDA. em face de MARIA ELIANE DA ROCHA SILVA, resolvendo o mérito na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) CONDENAR a requerida MARIA ELIANE DA ROCHA SILVA na obrigação de fazer consistente em promover a transferência do imóvel objeto da lide perante os cartórios competentes, especialmente junto ao Registro de Imóveis de Sarandi/PR, no prazo de 15 (quinze) dias contados de sua intimação desta sentença; b) Em caso de inércia da parte ré em dar cumprimento à obrigação, determino a ADJUDICAÇÃO do imóvel descrito na petição inicial em favor da requerida. Para tanto, expeça-se carta de adjudicação. Levando em conta a substituição da vontade da requerida por decisão judicial, desnecessária a fixação de multa; c) OFICIAR ao Município de Sarandi/PR para que proceda à alteração da identificação do contribuinte do imóvel objeto da demanda, excluindo o nome da autora e incluindo/mantendo apenas o nome da requerida no cadastro municipal n.º 321362; d) DECLARAR que a aquisição do imóvel pela requerida ocorreu em 19 de março de 2008, reconhecendo sua responsabilidade exclusiva pelos ônus, tributos, taxas e encargos incidentes sobre o imóvel desde então; e) CONDENAR a requerida ao ressarcimento de todos os danos materiais comprovadamente suportados pela autora relativamente a obrigações inerentes ao imóvel, especialmente IPTU e demais encargos incidentes sobre o bem, observando-se correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso e, a partir da citação, incidência exclusiva da taxa SELIC, na forma da Lei n.º 14.905/2024; CONDENO a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% sobre o valor atualizado da causa pelo IPCA, com substituição pela SELIC a partir do trânsito em julgado, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, considerando a natureza da demanda, o trabalho realizado e a resistência injustificada da requerida mesmo após notificação extrajudicial. Defiro neste oportunidade a justiça gratuita à requerida. Fica suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais em razão da gratuidade da justiça, que ora defiro, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, cumpram-se as determinações e, nada mais sendo requerido, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Sarandi, datado e assinado eletronicamente. Gustavo Adolpho Perioto Magistrado
