Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Governador Valadares / 4ª Vara Cível da Comarca de Governador Valadares Rua Juiz de Paz José de Lemos, 537, Vila Bretas, Governador Valadares - MG - CEP: 35030-260 PROCESSO Nº: 5036854-70.2025.8.13.0105 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Espécies de Contratos] AUTOR: LORENA TIRZA DE ASSIS MAGALHAES CPF: 058.042.595-98 RÉU: JARDEL DA COSTA MOREIRA CPF: 064.280.836-80 e outros SENTENÇA Vistos. 1 - Relatório Trata-se de “ação ordinária para devolução de valores pagos”, ajuizada por LORENA TIRZA DE ASSIS MAGALHÃES em face de JARDEL DA COSTA MOREIRA e ÉRICA MARCELA MOREIRA PINAS. A autora afirma que celebrou com os réus, em 2 de dezembro de 2024, promessa de compra e venda pelo preço de R$ 200.000,00, e que, durante a vigência do contrato, desembolsou R$ 32.240,24, correspondentes ao pagamento inicial de R$ 10.000,00 e a quatro parcelas de R$ 5.560,06 do preço ajustado. Sustenta que a maior parte do preço seria satisfeita mediante financiamento bancário e que, no curso das tratativas, as condições inicialmente simuladas se tornaram mais gravosas, com elevação da prestação estimada de R$ 687,56 para R$ 870,13. Invoca cláusula contratual de rescisão sem ônus, onerosidade excessiva, incidência do Código de Defesa do Consumidor e abusividade da cláusula penal de 10% do valor total da venda. Pede, em caráter principal, restituição integral de R$ 32.240,24 e, subsidiariamente, restituição de 90% do montante pago, além de correção monetária, juros, custas e honorários. Requer, ainda, inversão do ônus da prova e sustenta a existência de má-fé na retenção dos valores. Os réus contestaram. Alegam que a relação é estritamente civil, celebrada entre particulares, que não houve distrato consensual, que a cláusula de rescisão sem ônus não abrange a dificuldade financeira da adquirente nem variações das condições de financiamento, que inexiste fato extraordinário apto a justificar a teoria da imprevisão; e que a desistência da autora atrai a cláusula penal de 10% do preço. Subsidiariamente, requerem retenção em patamar compatível com a multa e compensação de eventuais prejuízos, inclusive pela indisponibilidade do imóvel. Pleiteiam gratuidade da justiça e a improcedência dos pedidos. Houve réplica, na qual a autora reiterou suas teses e, ao final, passou a requerer condenação solidária dos réus. Instadas a especificar provas, a autora requereu prova testemunhal e depoimento pessoal dos réus (ID 10669169829), enquanto os réus requereram depoimento pessoal da autora e oitiva do intermediário que participou das tratativas (ID 10669718752). É o relatório. Decido. 2 - Fundamentação 2.1 - Delimitação do objeto litigioso e dos limites da sentença Antes do exame do mérito, cumpre precisar o objeto submetido a julgamento, em observância aos arts. 141 e 492 do CPC. Interpretada a petição inicial em seu conjunto, e não apenas isoladamente o capítulo final, a autora pretende: a) a restituição integral dos R$ 32.240,24 pagos em razão da promessa de compra e venda; b) subsidiariamente, a restituição de 90% desse montante, equivalente nominalmente a R$ 29.016,22, com redução da penalidade a 10% dos valores pagos; c) pagamento em parcela única; d) atualização monetária, cuja formulação mais específica consta do item 5 dos pedidos, desde cada desembolso, e juros moratórios a partir da citação; e) custas e honorários advocatícios; f) aplicação do Código de Defesa do Consumidor e inversão do ônus da prova. A alegação de má-fé integra a argumentação destinada a justificar a tutela restitutória e a inversão probatória, não havendo pedido autônomo de indenização por esse fundamento. A contestação busca, como defesa de mérito, a improcedência integral e, subsidiariamente, a retenção de valor compatível com a cláusula penal e abatimentos por alegados prejuízos, indisponibilidade do imóvel e despesas relacionadas à negociação. Não houve reconvenção. Desse modo, tais pretensões defensivas podem, se demonstradas, reduzir ou extinguir o crédito postulado pela autora, mas não autorizam condenação autônoma desta ao pagamento de saldo eventualmente favorável aos réus. Há ainda um limite subjetivo relevante. A petição inicial dirigiu o pedido condenatório contra ambos os réus, mas não postulou de forma inequívoca responsabilidade solidária. A solidariedade foi mencionada expressamente apenas ao final da réplica (ID 10650841687, Pág. - 8). Após a citação, a alteração do pedido ou da causa de pedir depende do consentimento da parte contrária, até o saneamento, nos termos do art. 329, II, do CPC. A réplica, por si, não amplia objetivamente a demanda. Além disso, a solidariedade não se presume, resultando da lei ou da vontade das partes, conforme art. 265 do Código Civil. Em obrigação pecuniária divisível com pluralidade de devedores, a regra é a divisão em quotas iguais, na forma do art. 257 do Código Civil. A cláusula contratual que vincula partes, herdeiros e sucessores não contém, com suficiente clareza, estipulação de solidariedade passiva entre os dois vendedores. Por isso, eventual condenação pecuniária será repartida igualmente entre os réus, sem que a formulação tardia da réplica altere os limites da demanda. 2.2 - Gratuidade da justiça A gratuidade concedida à autora permanece inalterada. Os réus também requereram o benefício na contestação e apresentaram declaração de insuficiência. Tratando-se de pessoas naturais, incide a presunção relativa prevista no art. 99, § 3º, do CPC. A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 1.178, firmou entendimento vinculante no sentido de que critérios objetivos não autorizam, isoladamente, o indeferimento imediato da gratuidade requerida por pessoa natural, havendo elementos capazes de afastar a presunção, deve-se antes oportunizar comprovação específica. No presente caso, não há nos autos elementos concretos suficientemente consistentes para negar o benefício. Defiro, portanto, a gratuidade da justiça aos réus. 2.3 - Julgamento antecipado e requerimentos de prova O processo comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do CPC. A existência de requerimento de prova oral não impede, por si só, a sentença. Ao juiz incumbe determinar as provas necessárias e indeferir, mediante fundamentação, as diligências inúteis ou desnecessárias, conforme art. 370 do CPC. O Tema Repetitivo 437 do STJ, estabeleceu que “não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide, ante os elementos documentais suficientes”. No caso concreto, a autora pretende ouvir testemunhas que acompanharam as negociações do financiamento para demonstrar que realizou os atos necessários à sua obtenção e que as condições se agravaram em mais de 30%, tornando o negócio inviável. A diferença entre as prestações simuladas, contudo, já está documentalmente demonstrada. A primeira simulação indica prestação inicial de R$ 687,56, renda familiar de R$ 2.334,50, imóvel no valor de R$ 200.000,00, quota máxima financiável de 80%, entrada de R$ 65.600,58, financiamento de R$ 131.211,42 e taxa nominal de 5% ao ano (ID 10568226878). A segunda registra prestação inicial de R$ 870,13, renda de R$ 5.000,00, imóvel avaliado em R$ 227.000,00, quota máxima financiável de 50%, entrada de R$ 113.500,00, financiamento de R$ 113.500,00 e taxa nominal de 8,16% ao ano (ID 10568189970). A testemunha não acrescentaria utilidade à constatação matemática de que a prestação simulada aumentou. E não pode substituir a documentação da instituição financeira para demonstrar a razão técnica pela qual determinada proposta de crédito foi aprovada, alterada, recusada ou deixou de ser contratada. Esse aspecto é especialmente relevante porque a tese central da autora pressupõe relação causal entre a alteração financeira e a incidência de cláusula contratual específica. A causa objetiva da não contratação de financiamento, quando existente procedimento bancário formal, é fato essencialmente documentável. Não foi juntado comunicado da instituição financeira que demonstre reprovação do imóvel, impedimento relacionado aos vendedores ou mesmo negativa formal de crédito. O depoimento pessoal dos réus, requerido para que esclareçam por que mantiveram os valores recebidos e quais eram as condições da negociação, tampouco é indispensável (ID 10669169829). A razão pela qual entendem legítima a retenção está explicitada na contestação e constitui essencialmente matéria jurídica. O eventual conhecimento da situação econômica da autora não transfere, por si, aos vendedores o risco de concessão futura de crédito bancário, e a inicial não contém causa de pedir baseada em garantia específica, prestada pelos réus, de que o financiamento seria obtido em taxa e prestação determinadas. Os réus, por sua vez, requereram o depoimento pessoal da autora e a oitiva do intermediário sob a afirmação genérica de que este acompanhou o procedimento e poderia “corroborar” os fatos da contestação. Nota-se que não individualizaram fato controvertido decisivo cuja demonstração dependesse da prova oral. A entrega das chaves poderia, em tese, ser objeto de esclarecimento testemunhal. Contudo, isso não altera o julgamento dos pedidos formulados. A pretensão defensiva de abatimento por fruição não veio acompanhada de prova do valor locativo, delimitação econômica ou elemento capaz de quantificar a compensação. A simples fixação de datas por testemunha não permitiria ao juízo criar um valor locativo ausente dos autos. A instrução oral também não pode servir para introduzir fatos essenciais não alegados oportunamente, como eventual garantia extracontratual específica acerca da aprovação do financiamento. Indefiro, portanto, as provas orais requeridas por ambas as partes e procedo ao julgamento antecipado. A insuficiência de prova de fato constitutivo produzirá as consequências ordinárias do art. 373 do CPC, não é função da audiência substituir documento que incumbia à parte interessada produzir. 2.4 - Regime jurídico aplicável A autora pretende submeter o negócio ao Código de Defesa do Consumidor. Os autos, contudo, não demonstram os pressupostos dessa incidência. O CDC considera fornecedor quem desenvolve atividade de produção, construção, distribuição, comercialização de produtos ou prestação de serviços. Não basta que alguém venda um bem, é necessário que a operação se insira em atividade de fornecimento desenvolvida no mercado. O contrato revela venda de imóvel residencial entre pessoas naturais. Não há prova de que os réus explorem habitual ou profissionalmente atividade de incorporação, construção ou comercialização imobiliária. Nesse sentido entende o Eg. TJMG: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADO ENTRE PARTICULARES - FORNECEDOR - ART. 3° DO CDC - NÃO CONFIGURAÇÃO - INAPLICABILIDADE DO CDC - CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA - ILEGALIDADE - INEXISTÊNCIA - EXTINÇÃO DA AÇÃO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. Em se tratando de contrato de compra e venda de fração de imóvel a ser construído firmada entre particulares, não são aplicáveis as disposições do CDC, uma vez que não caracterizada a figura do fornecedor disposta no art. 3°, do CDC, dada a ausência das características de habitualidade e profissionalismo. Deve ser mantida a sentença extintiva da ação, pois inexistente qualquer ilegalidade na cláusula compromissária prevista no contrato. Recurso desprovido. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.225697-2/001, Relator(a): Des.(a) Amorim Siqueira, 9ª Câmara Cível, julgamento em 27/08/2024, publicação da súmula em 30/08/2024). EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - SENTENÇA TERMINATIVA QUE ACOLHE PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA SEGUNDA DEMANDADA - ILEGITIMIDADE QUE NÃO SE REVELA PELA APLICAÇÃO DA TEORIA DA ASSERÇÃO - NECESSIDADE DE ANÁLISE DAS PROVAS PARA AFERIÇÃO DA FALTA DE LEGITIMIDADE - IMOBILIÁRIA - MERA INTERMEDIÁRIA DO NEGÓCIO JURÍDICO - INEXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE EM RAZÃO DO NÃO CUMPRIMENTO DAS CLÁUSULAS AJUSTADAS PELO PROMITENTE VENDEDOR - CASO DE EXTINÇÃO DO PROCESSO COM EXAME DE MÉRITO - PROIBIÇÃO DA REFORMATIO IN PEJUS - MANUTENÇÃO DO CAPÍTULO DA SENTENÇA QUE EXTINGUE O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO EM RELAÇÃO À SEGUNDA RÉ - CONTRATO ENTRE PARTICULARES - NÃO INCIDÊNCIA DO CDC - MULTA COMPENSATÓRIA ESTIPULADA APENAS EM FAVOR DO PROMITENTE VENDEDOR - AUSÊNCIA DA VIOLAÇÃO DA BOA-FÉ - NÃO IDENTIFICAÇÃO DE VÍCIO DE EXISTÊNCIA OU VALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO - PREVALÊNCIA DO QUE FOI LIVREMENTE PACTUADO ENTRE AS PARTES - INEXISTÊNCIA DO DIREITO DO COMPRADOR À INVERSÃO DA MULTA […] - Uma vez que contrato de compromisso de compra e venda foi firmado entre particulares e inexistente qualquer indicativo de que o promitente vendedor atua no mercado de consumo de forma habitual, comercializando lotes e/ou outros imóveis, sendo a venda questionada em juízo fato isolado e esporádico, não há como enquadrá-lo na definição de fornecedor constante no art. 3º do CDC, sendo inaplicáveis na espécie a legislação consumerista [...] (TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.198293-7/001, Relator(a): Des.(a) Fernando Lins, 20ª Câmara Cível, julgamento em 15/02/2023, publicação da súmula em 16/02/2023). Nesse sentido, não incidem, na espécie, as disposições do CDC. Pela mesma razão, não se aplica automaticamente a Súmula 543 do STJ. A orientação que lhe deu origem, consolidada no Tema 577, delimita expressamente seu âmbito aos contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor. Também não se aplica o art. 32-A da Lei 6.766/1979. A norma pertence ao regime jurídico do parcelamento do solo urbano e disciplina contratos relativos a lotes. O objeto dos autos é unidade residencial construída, e não lote integrante de loteamento. Igualmente inaplicável o art. 67-A da Lei 4.591/1964, introduzido pela Lei 13.786/2018, cuja própria redação restringe seu alcance ao desfazimento de contrato celebrado exclusivamente com incorporador. Os réus não figuram nos autos como incorporadores e o negócio não tem por objeto unidade futura submetida a incorporação imobiliária. A distribuição do ônus da prova segue, portanto, o art. 373, I e II, do CPC: competia à autora demonstrar os fatos constitutivos de seu direito à exoneração da penalidade e restituição integral, aos réus, os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos e os prejuízos específicos invocados para reduzir eventual restituição. Não há base para presumir má-fé de qualquer das partes. Boa-fé e má-fé são aferidas a partir de fatos concretos, e o desacordo jurídico sobre a extensão da retenção contratual não autoriza, isoladamente, conclusão sancionatória. 2.5 - Desfazimento do contrato e ausência de distrato bilateral Os réus têm razão ao afirmar que não foi demonstrado distrato bilateral formalizado. A autora manifestou unilateralmente intenção de encerrar a relação. A notificação extrajudicial foi registrada em abril de 2025, mas a certidão cartorária demonstra ciência efetiva dos réus apenas em 29 de maio de 2025, depois de tentativas anteriores (ID 10568184064 - Pág. 3-7). Telegrama também entregue em 29 de maio informou que o imóvel estaria desocupado e que as chaves haviam sido deixadas com o intermediário (ID 10568226880 – Pág. 1-3). Esses documentos demonstram inequívoca manifestação da autora de não prosseguir com o negócio. Não demonstram, porém, acordo bilateral sobre as condições econômicas do desfazimento. Isso não significa que o contrato deva permanecer artificialmente vigente. A cláusula penal expressamente disciplina a hipótese de a parte “desistir” do negócio, sujeitando-a a multa de 10% do valor total da venda (ID 10568140827). O próprio contrato, portanto, antecipa consequência jurídica para a retirada unilateral. Além disso, os réus não pretendem cumprimento específico do contrato. Na contestação, postulam precisamente o reconhecimento de que houve rescisão unilateral por iniciativa da autora e discutem apenas suas consequências patrimoniais (ID 10631747290). O ponto controvertido é outro: saber se o desfazimento ocorreu sem penalidade, nas hipóteses excepcionais alegadas pela autora, ou se a desistência atrai a multa convencionada. 2.6 - Alcance da cláusula de rescisão sem ônus A cláusula 3 do instrumento prevê rescisão sem ônus, com restituição do sinal e das parcelas da entrada, para hipóteses relacionadas à reprovação do imóvel na avaliação da instituição financeira quanto à construção ou a critérios não atendidos, bem como à existência de ônus relacionado ao imóvel ou ao vendedor (ID 10568140827). A redação é específica. Ela não estabelece que qualquer impossibilidade de obtenção de financiamento, qualquer alteração de taxa de juros ou qualquer insuficiência econômica do comprador produziria rescisão sem penalidade. A interpretação proposta pela autora ampliaria a cláusula para risco não previsto no texto. Nesse sentido, colaciono o seguinte julgado do Superior Tribunal de Justiça: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA CUMULADA COM RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL. INTERPRETAÇÃO RESTRITA. PRINCÍPIOS. AUTONOMIA PRIVADA. FORÇA OBRIGATÓRIA DO CONTRATO. CONTRATOS PARITÁRIOS. RECURSO PROVIDO. […] II. Questão em discussão 3. Saber se é possível interpretar extensivamente cláusula penal, pactuada em contrato paritário, estipulada de forma expressa e específica para determinado descumprimento contratual, de modo a estendê-la para outra hipótese de inadimplemento. 4. A cláusula penal é convenção acessória que decorre exclusivamente da autonomia privada das partes, não resultando automaticamente da lei nem da natureza do contrato. Sua interpretação é necessariamente restrita ao escopo fixado pelos contratantes, vedada a extensão a hipóteses não expressamente previstas no ajuste. 5. Não é legítimo ao intérprete, sem a efetiva existência de violação aos princípios da boa-fé e da função social do contrato, expandir a incidência de cláusula penal para situação não expressamente prevista pelos contratantes. Tal procedimento viola o princípio da autonomia privada e compromete a segurança contratual que as partes razoavelmente esperavam ao estruturar seus negócios […]. […] 7. Resultado do julgamento: Recurso especial provido para afastar a condenação ao pagamento da multa penal contratual. Teses de julgamento: 1. Nas relações paritárias, a cláusula penal, por ter natureza sancionadora e derivar exclusivamente da autonomia privada, admite apenas interpretação restritiva, não podendo ser aplicada a situações não expressamente previstas no contrato. 2. Em contratos empresariais paritários, a intervenção judicial sobre o conteúdo das cláusulas penais deve observar o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual, não sendo lícito ao Judiciário criar ou ampliar penalidades com base genérica na boa-fé ou na função social do contrato (REsp n. 2.013.493/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 5/5/2026, DJEN de 15/5/2026). Embora o caso paradigma trata-se relação empresarial, nota-se que o raciocínio relativo à paridade entre as partes se faz presente nos presentes autos, autorizando, portanto, a aplicação das razões de decidir do precedente. Assim, o método ali empregado vale para a exceção contratual à incidência da penalidade: é preciso verificar se ocorreu o evento objetivamente previsto. Não há nos autos documento da instituição financeira indicando que o imóvel tenha sido reprovado por condição construtiva, documental, registral ou por ônus relativo aos vendedores. As simulações bancárias não suprem essa ausência. Elas apenas apresentam cenários distintos de financiamento. A primeira, no ID 10568226878, considerou renda familiar de R$ 2.334,50, preço de R$ 200.000,00, financiamento de R$ 131.211,42, quota máxima de 80% e taxa nominal de 5% ao ano. A segunda, no ID 10568189970, considerou renda de R$ 5.000,00, imóvel avaliado em R$ 227.000,00, financiamento de R$ 113.500,00, quota máxima de 50% e taxa nominal de 8,16% ao ano. Portanto, não ocorreu simples substituição de uma taxa de juros por outra sobre operação idêntica. Mudaram, simultaneamente, renda considerada, valor do imóvel, percentual financiável, montante financiado, entrada exigida e taxa. Nenhuma dessas simulações é comunicação de recusa de crédito, muito menos demonstração de que eventual recusa tenha decorrido de condição do imóvel ou dos vendedores. Incumbia à autora comprovar a ocorrência do fato que atrairia a cláusula excepcional. Não o fez. Não reconheço, por isso, a incidência da cláusula de rescisão sem ônus. 2.7 - Elevação da taxa Selic e teoria da imprevisão É verdadeiro que houve elevação relevante da taxa básica de juros no período. Segundo o histórico oficial do Banco Central, a meta Selic era de 11,25% ao ano no início de dezembro de 2024, passou a 12,25% em 12 de dezembro de 2024, 13,25% em 30 de janeiro de 2025, 14,25% em 20 de março de 2025 e 14,75% em 8 de maio de 2025. Esse dado, contudo, não basta para resolver o contrato com fundamento no art. 478 do Código Civil. Nos contratos civis, o art. 421-A presume paridade e simetria até que elementos concretos demonstrem o contrário, determina respeito à alocação negocial de riscos e estabelece caráter excepcional da revisão. Já o art. 478 exige prestação excessivamente onerosa decorrente de acontecimento extraordinário e imprevisível, dentro da estrutura legal ali estabelecida. No caso, não houve contratação de financiamento bancário a determinada taxa posteriormente alterada. Havia expectativa de contratação futura, retratada em simulações. A promessa de compra e venda não assegurou à autora financiamento em taxa, valor de prestação ou percentual de créditos determinados. Ao contrário, o instrumento tratou expressamente de determinados riscos vinculados ao financiamento e escolheu atribuir aos vendedores apenas aqueles relacionados à situação do imóvel ou dos próprios vendedores, na forma da cláusula 3 (ID 10568140827). Não há prova de que os réus tenham assumido o risco geral de os bancos modificarem suas políticas de crédito, quotas financiáveis ou taxas. Também não é possível atribuir causalmente o aumento de R$ 687,56 para R$ 870,13 apenas à taxa de juros, porque as duas simulações foram elaboradas com bases econômicas substancialmente distintas. O fato de a nova operação se mostrar menos conveniente ou até incompatível com a capacidade econômica da adquirente não transforma, sem outros elementos, o risco de contratação futura de crédito em acontecimento extraordinário imputável à contraparte. A tese de onerosidade excessiva, portanto, não foi demonstrada. 2.8 - Incidência e controle da cláusula penal A cláusula 7 estipula multa de 10% do valor total da venda para a parte que infringir o contrato ou dele desistir. O preço total é de R$ 200.000,00. A penalidade nominal corresponde, portanto, a R$ 20.000,00. Reconhecida a retirada unilateral da autora e afastadas as causas de exoneração por ela invocadas, a hipótese contratual de incidência da multa está configurada. Isso não dispensa o controle judicial previsto no art. 413 do Código Civil. O dispositivo estabelece que a penalidade deve ser equitativamente reduzida quando houver cumprimento parcial da obrigação ou quando seu montante for manifestamente excessivo, consideradas a natureza e a finalidade do negócio. O art. 416, por sua vez, dispensa o credor de demonstrar prejuízo para exigir a pena convencional e somente admite indenização suplementar, além dela, quando essa possibilidade tiver sido convencionada e o prejuízo excedente for provado. A multa ora discutida é de 10% do valor global do negócio. Não excede a obrigação principal, não há prova de que tenha sido imposta em relação de consumo ou de adesão e não foram demonstrados vícios de consentimento, lesão, estado de perigo ou posição econômica profissional dos vendedores. É certo que os R$ 20.000,00 representam aproximadamente 62,03% dos R$ 32.240,24 pagos pela autora. Esse dado deve ser considerado, mas não resolve sozinho a análise. A base contratual escolhida para a penalidade foi o valor da venda, e não o montante pago até o momento da desistência. Reduzi-la para 10% das quantias desembolsadas, como requer subsidiariamente a autora, resultaria em multa de R$ 3.224,02, equivalente a apenas 1,61% do preço global. Isso significaria substituir judicialmente a base econômica expressamente escolhida pelas partes, sem norma legal aplicável que estabeleça essa tarifa. Também não há cumprimento parcial economicamente aproveitável pelos vendedores na mesma proporção dos pagamentos realizados. A aquisição não se consumou, o preço integral não foi pago, o financiamento não foi contratado, e o imóvel esteve na posse da autora desde a assinatura, por força da cláusula contratual de imissão imediata. A multa de 10% do preço total, nesse contexto específico, não se mostra manifestamente excessiva a ponto de impor a redução do art. 413. A passagem do REsp 330.017/SP reproduzida pela autora na petição inicial é utilizada para sustentar a possibilidade abstrata de redução judicial da pena. Essa possibilidade não está em discussão: ela decorre diretamente do art. 413 e é reafirmada pela jurisprudência do STJ. O que não se extrai daí é um percentual obrigatório de redução. O juízo deve examinar o contrato concreto, e, pelas razões expostas, não identifico excesso manifesto no patamar de 10% do preço global. Mantenho, assim, a cláusula penal em R$ 20.000,00. 2.9 - O sinal e a impossibilidade de dupla retenção Dos R$ 32.240,24 pagos, R$ 10.000,00 foram denominados “sinal” no contrato. Esse valor não pode ser simplesmente acrescido à multa de R$ 20.000,00 como uma segunda sanção pela mesma desistência, pois o contrato já fixa consequência econômica específica para a desistência: 10% do preço total. Consequentemente, o montante qualificado como sinal integra os pagamentos realizados e não será perdido cumulativamente com a multa. A penalidade será abatida uma única vez do total a ser restituído. 2.10 - Valor devido à autora Os comprovantes juntados demonstram pagamentos que totalizam R$ 32.240,24, montante também adotado pelas partes como referência da controvérsia. Parte dos pagamentos foi realizada diretamente ao intermediário indicado no próprio instrumento contratual. Isso não descaracteriza o adimplemento da compradora. O contrato determinou que as parcelas iniciais fossem transferidas à pessoa nele indicada, e o art. 308 do Código Civil reconhece eficácia ao pagamento realizado ao credor ou a quem de direito o represente. Não é possível aos vendedores, perante a compradora, considerar válidos esses pagamentos para execução da promessa e, depois do desfazimento, tratá-los como se não integrassem o preço apenas porque foram direcionados ao recebedor contratualmente indicado. Do total nominal de R$ 32.240,24 deve ser deduzida apenas a multa contratual de R$ 20.000,00. O saldo nominal correspondente é de R$ 12.240,24. A tese defensiva de inexistência absoluta de restituição não encontra suporte na cláusula contratual. A multa prevista não é de 100% dos valores pagos. Tampouco há norma civil que autorize retenção integral do excedente simplesmente porque o rompimento partiu da compradora. A restituição do saldo, longe de afastar a força obrigatória do contrato, é consequência da própria resolução: o vendedor conserva aquilo que lhe é assegurado pela cláusula penal e devolve o excedente do preço recebido por negócio que não chegará à aquisição definitiva. A procedência, portanto, é parcial. A autora não tem direito aos R$ 32.240,24 integrais nem aos 90% pedidos subsidiariamente, mas tem direito à restituição da parcela que excede a penalidade válida. A concessão de quantia inferior à postulada não viola os arts. 141 e 492 do CPC, pois permanece dentro do mesmo bem da vida e do limite quantitativo traçado pela inicial. 2.11 - Alegados prejuízos adicionais, indisponibilidade e fruição do imóvel Os réus requerem, subsidiariamente, abatimentos por indisponibilidade do imóvel, despesas da negociação e outros prejuízos. O pedido não procede. A cláusula penal compensatória prefixa as perdas ordinariamente decorrentes da ruptura. Pelo art. 416, parágrafo único, do Código Civil, o credor não pode exigir indenização suplementar além da pena se essa possibilidade não tiver sido convencionada; se tiver sido, deve comprovar o dano excedente. Não há demonstração, no caso, de despesa extraordinária concretamente suportada pelos réus e juridicamente cumulável com a multa. A alegação de custos de negociação é genérica. A comissão de corretagem também não pode ser deduzida sem prova de pagamento pelos réus. O próprio contrato contém disciplina própria acerca de responsabilidade pelo pagamento da intermediação. Quanto à fruição, a tese da autora de que um imóvel residencial construído não produziria expressão econômica pelo simples uso não é correta. O STJ, no REsp 2.024.829/SC, Terceira Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 7 de março de 2023, reconheceu que a indenização pela ocupação pode ter fundamento autônomo em relação à cláusula penal, porque remunera o uso efetivo do bem e depende do período de posse e de seu valor locativo. A possibilidade jurídica, contudo, não equivale a prova no caso concreto. O contrato concedeu posse à autora desde a assinatura. Há comunicação documental de que o imóvel estaria desocupado e as chaves disponíveis com o intermediário em 28 de maio de 2025, recebida pelos réus em 29 de maio. Isso não demonstra, por si só, entrega física das chaves aos vendedores. Por outro lado, os réus não apresentaram avaliação locativa, contrato de locação comparável, prova pericial, recibos ou qualquer parâmetro objetivo de valor de fruição. Também não individualizaram o período pelo qual pretendem cobrar ou compensar a ocupação nem formularam reconvenção condenatória. O juízo não pode criar, de ofício, percentual de aluguel ou base econômica inexistente nos autos. A prova oral requerida tampouco sanaria essa deficiência. Ainda que uma testemunha esclarecesse quando as chaves foram entregues, faltaria a prova objetiva necessária à quantificação da alegada fruição. Rejeito, portanto, os abatimentos adicionais. 2.12 - Alegação de revenda do imóvel A autora afirma que o imóvel teria sido novamente negociado pouco depois do desfazimento. Não há nos autos prova segura de nova alienação. As comunicações e demais documentos juntados podem indicar que terceiros tiveram contato com o imóvel, mas não comprovam contrato posterior de compra e venda. Esse fato, portanto, não será utilizado para aumentar ou reduzir a restituição. De todo modo, a conclusão sobre a multa não dependeria de prova de prejuízo efetivo ordinário, pois o art. 416 do Código Civil expressamente dispensa essa demonstração para exigência da pena convencional. 2.13 - Notificação, correção monetária e juros A notificação foi registrada anteriormente, mas a prova objetiva de ciência dos réus é de 29 de maio de 2025, quando receberam seu conteúdo e recusaram assinatura, segundo certidão cartorária. Na mesma data foi entregue o telegrama que comunicava a desocupação e a disponibilidade das chaves. Essa data constitui marco adequado para consolidação do desfazimento unilateral entre as partes. A correção monetária não representa acréscimo patrimonial, mas recomposição do valor nominal. Como a autora requereu, no item mais específico do capítulo de pedidos, atualização desde cada desembolso, cada parcela paga deverá ser corrigida até 29 de maio de 2025. A Lei 14.905/2024 alterou o art. 389 do Código Civil e determinou, quando inexistente índice convencionado ou legal específico, a aplicação do IPCA. A mesma lei alterou o art. 406, estabelecendo que a taxa legal de juros corresponde à Selic deduzida do componente de atualização monetária, segundo metodologia definida pelo Conselho Monetário Nacional e divulgada pelo Banco Central. Quanto aos juros moratórios, não acolho o pedido de incidência desde a citação. A razão é que a obrigação restitutória, na extensão agora reconhecida, resulta da resolução provocada pela própria compradora e da definição judicial das consequências econômicas da cláusula penal. Não havia mora anterior dos vendedores quanto ao saldo na extensão fixada judicialmente. Os juros incidirão, portanto, a partir do trânsito em julgado, pela taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil, na redação da Lei 14.905/2024. 2.14 - Responsabilidade de cada réu Ambos figuram como vendedores no instrumento. A inicial os demandou conjuntamente, e a obrigação restitutória decorre do mesmo contrato. Contudo, como exposto inicialmente, não houve pedido originário inequívoco de solidariedade e não há norma legal nem cláusula suficientemente clara que a estabeleça. A obrigação pecuniária é divisível. Aplicam-se os arts. 257 e 265 do Código Civil: presume-se dividida em quotas iguais e a solidariedade não se presume. Cada réu responderá, portanto, por 50% do saldo restitutório. 2.15 - Sucumbência Há sucumbência recíproca. A autora pretendia, em caráter principal, R$ 32.240,24, e, subsidiariamente, R$ 29.016,22. Obtém restituição nominal de R$ 12.240,24 antes dos consectários, enquanto os réus obtêm o reconhecimento da validade de retenção de R$ 20.000,00, mas não conseguem afastar integralmente o dever de devolver o excedente. Não se trata de sucumbência mínima de nenhuma das partes. Considerando a proporção econômica aproximada do resultado, as despesas processuais serão distribuídas em 60% para a autora e 40% para os réus, cabendo a cada réu 20%. Quanto aos honorários, considerando a natureza da causa, o trabalho realizado, e a complexidade jurídica moderada, fixo honorários em 10%. A autora pagará ao advogado dos réus honorários de 10% sobre o proveito econômico correspondente à parcela rejeitada de R$ 20.000,00, devidamente atualizada. Cada réu pagará ao advogado da autora honorários de 10% sobre a respectiva metade do valor da condenação. É vedada a compensação dos honorários. Como todas as partes são beneficiárias da gratuidade, a exigibilidade das obrigações sucumbenciais fica suspensa na forma do art. 98, § 3º, do CPC. 3 - Dispositivo Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para: 1) Declarar desfeito o contrato de promessa de compra e venda objeto dos autos, por iniciativa da autora, com efeitos entre as partes consolidados, para os fins desta demanda, em 29 de maio de 2025; 2) Rejeitar a incidência do Código de Defesa do Consumidor, da inversão consumerista do ônus da prova, do art. 32-A da Lei 6.766/1979 e do art. 67-A da Lei 4.591/1964; 3) Rejeitar a pretensão de resolução sem ônus fundada na cláusula 3 do contrato e a pretensão fundada na teoria da onerosidade excessiva, por ausência de comprovação dos respectivos pressupostos; 4) Reconhecer a incidência da cláusula penal prevista no contrato, fixada em 10% do preço total da venda, correspondente nominalmente a R$ 20.000,00, sem redução, vedada a cumulação desse valor com retenção autônoma do montante de R$ 10.000,00 denominado “sinal” ou com outra sanção destinada a indenizar o mesmo desfazimento; 5) Condenar os réus a restituírem à autora o saldo dos valores pagos que exceder a cláusula penal, cujo valor nominal, antes da atualização monetária, corresponde a R$ 12.240,24, respondendo cada réu por 50% da obrigação; 6) Determinar que, para a apuração do valor atualizado da condenação: a) cada pagamento integrante do total nominal de R$ 32.240,24 seja corrigido pelo IPCA desde a data do respectivo desembolso até 29 de maio de 2025; b) do total assim atualizado seja deduzida a cláusula penal nominal de R$ 20.000,00; c) o saldo resultante seja corrigido pelo IPCA desde 29 de maio de 2025 até o efetivo pagamento; d) sobre o saldo atualizado incidam juros moratórios, a partir do trânsito em julgado, pela taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil, observada a redação da Lei 14.905/2024 e a metodologia oficialmente aplicável; 7) Rejeitar os abatimentos adicionais pretendidos pelos réus a título de indisponibilidade do imóvel, despesas de negociação, prejuízos genéricos e fruição, sem prejuízo do que já é compensado pela cláusula penal, por ausência de prova suficiente de crédito autônomo líquido e quantificável nos presentes autos; 8) Rejeitar o pedido de solidariedade formulado apenas na réplica, ficando a condenação pecuniária dividida igualmente entre os dois réus; 9) Deferir aos réus os benefícios da gratuidade da justiça e manter o benefício já concedido à autora; 10) Indeferir as provas orais requeridas pelas partes, por desnecessárias ao julgamento das questões relevantes, nos termos dos arts. 355, I, 370 e 443 do CPC; 11) Distribuir as despesas processuais na proporção de 60% para a autora e 40% para os réus, cabendo a cada réu 20%; 12) Condenar a autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono dos réus, fixados em 10% sobre o proveito econômico correspondente à parcela de R$ 20.000,00 reconhecida como legitimamente retida, devidamente atualizada; 13) Condenar cada réu ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da autora, fixados em 10% sobre a respectiva metade do valor atualizado da condenação; 14) Fica vedada a compensação dos honorários sucumbenciais. A exigibilidade das verbas sucumbenciais fica suspensa em relação a cada beneficiário da gratuidade da justiça, observados os pressupostos e o prazo do art. 98, § 3º, do CPC. Após o trânsito em julgado e cumpridas as providências cabíveis, arquivem-se. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Governador Valadares, data da assinatura eletrônica. VINICIUS DA SILVA PEREIRA Juiz(íza) de Direito 4ª Vara Cível da Comarca de Governador Valadares
