Ementa
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido de anulação de procedimento de consolidação de propriedade e leilões extrajudiciais de imóvel objeto de alienação fiduciária, sob alegação de vícios formais na intimação e na venda direta.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em saber se houve nulidade no procedimento de execução extrajudicial da garantia fiduciária, especificamente quanto à (i) ocorrência de decisão surpresa; (ii) validade da intimação dos leilões enviada ao endereço contratual sem aviso de recebimento assinado pelo devedor; (iii) observância do direito de preferência; (iv) impacto da ausência do termo de quitação e (v) prova de fraude na etapa de venda direta online.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Inexiste decisão surpresa quando o magistrado aplica a norma jurídica vigente aos fatos provados, interpretando a extensão das exigências legais sobre o acervo documental dos autos.
4. A comunicação dos leilões ao devedor fiduciante exige apenas o envio de correspondência aos endereços constantes do contrato, conforme o art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997.
5. A legislação não obriga a intimação pessoal solene ou a assinatura manuscrita do devedor no recibo de entrega para a validade da comunicação do leilão.
6. O princípio da boa-fé objetiva impõe ao devedor o dever de manter seus dados atualizados e acompanhar as comunicações enviadas ao endereço indicado no instrumento contratual.
7. O direito de preferência não anula atos jurídicos perfeitos quando o devedor, em inadimplência prolongada, não demonstra capacidade financeira ou intenção real de quitar o débito.
8. A ausência da entrega do termo de quitação da dívida constitui mera irregularidade administrativa, pois a dívida é considerada extinta por força de lei após o segundo leilão negativo, nos termos do art. 27, § 6º, da Lei nº 9.514/1997.
9. Compete à parte autora o ônus da prova quanto aos fatos constitutivos de seu direito, inclusive a alegação de fraude em sistemas de venda online, conforme o art. 373, I, do CPC.
10. A proteção ao terceiro adquirente de boa-fé e a segurança jurídica do registro público preservam a alienação quando não demonstrada nulidade grave no procedimento expropriatório.
IV. DISPOSITIVO E TESE
11. Apelação desprovida. Sentença mantida. Tese de julgamento: "1. A comunicação das datas, horários e locais dos leilões ao devedor fiduciante é válida mediante o envio de correspondência ao endereço constante do contrato, sendo desnecessária a intimação pessoal ou a assinatura do próprio devedor no aviso de recebimento; 2. A falta de entrega do termo de quitação previsto no art. 27, § 6º, da Lei nº 9.514/1997 configura mera irregularidade administrativa e não autoriza a anulação da venda do imóvel a terceiro".
Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 27, § 2º-A, e 27, § 6º; e CPC, arts. 85, § 11, e 373, I.
Jurisprudência relevante citada: TRF2, AC 5082732-07.2025.4.02.5101, 6ª TURMA ESPECIALIZADA , Relator para Acórdão GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA , julgado em 14/05/2026