Inteiro teor
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 3ª VARA CÍVEL DE SINOP SENTENÇA Processo n.º 1029472-30.2025.8.11.0015. Trata-se de Ação de Rescisão Contratual formulada por Charles Maia Silva contra Sinop – GNIC Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., em que disse, em suma, que celebrou contrato de compromisso de compra e venda de bem imóvel com a requerida e que, contudo, devido a dificuldades financeiras, não logrou continuar realizando a quitação das prestações mensais, definidas no contrato. Defendeu a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Sustentou a existência do direito à rescisão, à devolução do patamar de 90% dos valores pagos, do valor da comissão de corretagem e dos valores pagos a título de arras. Alegou que a cláusula contratual que prevê retenção de 40% das parcelas pagas e a devolução parcelada é abusiva. Asseverou que, devido ao ocorrido, sofreu danos morais. Pugnou, ao final, pela decretação da rescisão do contrato e a condenação da empresa requerida a realizar a devolução das quantias efetivamente quitadas e no pagamento de indenização por danos morais. Recebida a petição inicial, foi deferida a liminar e concretizada a citação da requerida. A companhia requerida apresentou contestação, instante em que asseverou que o contrato firmado obedece às regras previstas na Lei n.º 13.786/2018 e tem as informações necessárias de validade. Argumentou que os valores efetivamente quitados pelo requerente se referem somente ao sinal, pago parceladamente, e que não há a incidência da cláusula penal. Mostrou oposição quanto à pretensão indenizatória por danos morais. Pugnou, ao final, pela improcedência do pedido. Houve réplica, momento em que o autor, reprisando os argumentos tecidos por ocasião da peça inicial, rechaçou as proposições apresentadas pela defesa. Vieram os autos conclusos para deliberação. É o sucinto relatório. Passo a fundamentar. Primeiramente, impende acentuar, desde logo, que se afigura absolutamente desnecessária a produção de prova pericial ou prova oral na situação hipotética ‘sub judice’, porquanto que não se revela imprescindível para efeito de equacionamento/resolução do litígio, haja vista que a dissolução das matérias/pontos controvertidos envolve, neste tópico específico, em caráter de exclusividade e de maneira cumulativa, o exame de cláusulas contratuais e a abordagem de questões de direito. Logo, à luz de tais balizamentos, procedo ao julgamento antecipado da lide, na forma do que preconiza o comando normativo do art. 355, inciso I do Código de Processo Civil. Não subsistem questões preliminares que demandem análise e, conforme se denota do exame dos autos, os ditames processuais foram observados, não existindo quaisquer nulidades processuais a serem decretadas. Destarte, enfrentados estes temas e superada a etapa, referente à realização do exame dos requisitos de admissibilidade da lide (condições da ação e pressupostos processuais), passo a análise da questão de fundo da demanda. 1. Da norma jurídica aplicável à situação concreta. De início, oportuno definir a norma de regência que se aplica ao presente caso, uma vez que traz consequências para análise das teses suscitadas pelas partes. Com efeito, em 28/12/2018, entrou em vigor a Lei n.º 13.786/2018, que dispõe sobre a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária, a qual promoveu alterações na Lei do parcelamento do solo [Lei n.º 6.766/1979]. Portanto, as novas disposições trazidas pela Lei n.º 13.786/2018 são aplicáveis ao caso em tela, tendo em vista que as partes firmaram contrato de compromisso de compra e venda de imóvel urbano, no dia 16 de maio de 2024 (evento n.º 212284345). 2. Da possibilidade de resilição unilateral do contrato. Compulsando o processo, principalmente o conteúdo do documento juntado no evento n.º 212284345, verifica-se que as partes litigantes, na data de 16 de maio de 2024, firmaram contrato de compromisso de compra e venda, do bem imóvel descrito na inicial. E mais, ao esquadrinhar o contingente probatório produzido no processo, deflui-se a ultimação da inadimplência contratual do autor, em razão da impossibilidade financeira em suportar o pagamento mensal das prestações. Aliás, “não mais sendo possível ao promitente comprador continuar com o negócio, não seria razoável que ficasse atrelado indefinidamente a um contrato com o qual não mais poderia suportar, o que o forçaria a uma situação inevitável de inadimplência ou mesmo insolvência” [TJ-SP, AC n.º 1017507-14.2019.8.26.0576, Relator: Silvia Maria Facchina Esposito Martinez, Data de Julgamento: 03/03/2021, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/03/2021]. Nesse cenário, portanto, o autor, na condição de promitente-comprador, e em decorrência do disposto no art. 473 do Código Civil, têm assegurado o direito à rescisão unilateral do contrato. Não custa assinalar, neste ponto, que “é iterativa a jurisprudência desta Corte [do Superior Tribunal de Justiça] no sentido de ser possível a resilição unilateral do compromisso de compra e venda, por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas de suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel, caso em que a extinção do negócio jurídico ensejará a retenção pelo promitente vendedor, de parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelos custos operacionais da contratação” [STJ, REsp 907.856/DF, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 19/06/2008, DJe 01/07/2008]. Por conseguinte, diante desta perspectiva, levando-se em consideração que a inadimplência do requerente (promitente-comprador), consubstanciada na falta do pagamento integral das parcelas contratadas, gera a obrigação legal de responder pelos prejuízos derivados da mora, conclui-se que assiste ao autor o direito à resilição unilateral do contrato e, como consequência, deverá arcar com indenização por perdas e danos, nos exatos termos da regra preconizada no teor do art. 475 do Código Civil. Estabelecida a premissa de que é dado ao promitente-comprador proceder a resilição unilateral do contrato, a controvérsia neste feito, cinge-se, portanto, em apurar as consequências daí advindas. 3. Da retenção dos valores pagos. Efetivamente, para hipótese de descumprimento contratual apurado, de modo exclusivo, por culpa do promitente-comprador/autor, é vedada a retenção integral das parcelas por ele quitadas, cabendo-lhe a restituição parcial. O conteúdo do verbete da Súmula n.º 543 do STJ traduz essa orientação e registra, de maneira taxativa, que: “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Isso assinalado, é oportuno consignar que o direito à retenção cumpre finalidade análoga a do instituto da cláusula penal compensatória, qual seja a de recompor o vendedor das perdas e danos inerentes ao empreendimento, neles estando abarcados inclusive taxas, tributos e eventual utilização do imóvel. Confira, nesse idêntico sentido, a orientação difundida por parte do Colendo Superior Tribunal de Justiça, que corrobora o raciocínio anteriormente desenvolvido: “(..) A rescisão de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador (...)” (STJ, REsp n.º 1.224.921/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 26/04/2011). Para os contratos firmados em instante posterior à entrada em vigor das novas disposições trazidas pela Lei n.º 13.786/2018 tem-se que, como regra geral, o montante devido por cláusula penal, está limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, incluindo-se, inclusive, o valor do sinal [art. 32-A, inciso III da Lei n.º 6.766/1979]. O contrato, celebrado entre as partes, prevê a incidência de penalidade, para o caso de rescisão do contrato, em caso de inadimplemento ou distrato, de perda da integralidade do valor do sinal recebido e de cláusula penal no percentual de 40% sobre o valor total das parcelas pagas [cláusula 9.1 do contrato]. Contudo, como forma de concretizar a aplicação do princípio da razoabilidade e proporcionalidade e do equilíbrio contratual, deflui-se que este percentual pode ser reduzido equitativamente pelo magistrado “se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio” [art. 422 do Código Civil] e que, ao mesmo tempo, “estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade” [art. 51, inciso IV do Código de Defesa do Consumidor]. Na hipótese concreta, da análise meticulosa do processo, e máxime sopesando e cotejando a quantificação do valor total, efetivamente liquidado pelo requerente/comprador (R$ 2.750,89), com o valor total do contrato (R$ 98.779,99), depreende-se, a toda evidência, que a cláusula contratual, que prevê o percentual de retenção, é inquestionavelmente abusiva e ilegal, haja vista que, no plano prático, impõe a retenção de valores em proporção/patamar superior ao que foi, efetivamente, quitado pelo autor — o que desponta como manifestamente exorbitante e desproporcional. O limite de retenção, na situação concreta, deve se circunscrever ao percentual de 10%, entretanto deve incidir sobre o valor total das quantias efetivamente liquidadas. Este percentual de 10% deve prevalecer para o caso concreto, como forma de aplicar-se o princípio da preservação dos contratos [art. 170 do Código Civil], porquanto, isoladamente, não produz situação de abusividade. A previsão contratual, que prediz que o valor deverá ser restituído de maneira parcelada, mostra-se também abusiva, pois a restituição deverá ocorrer em parcela única. Este, inclusive, é o entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp n.º 1.300.418/SC, examinado conforme procedimento previsto para os recursos repetitivos, em que registrou que: “em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes”. Confira-se, nesse idêntico sentido, a orientação difundida pelos Tribunais Estaduais, que corrobora o raciocínio anteriormente desenvolvido: “Direito civil e processual civil. Apelação cível. Compra e venda de imóvel. Distrato imobiliário. Percentual de retenção. Limitação ao valor efetivamente pago. Possibilidade de revisão de cláusula penal em razão de abusividade. Incidência do CDC. Sucumbência recíproca. Honorários advocatícios. Manutenção da sentença. Recurso desprovido. I. Caso em exame. 1. Recurso de Apelação interposto em virtude da sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores, rescindiu o contrato de compra e venda de lote urbano, declarou a abusividade de cláusula contratual que previa retenção de 10% sobre o valor total do contrato, e fixou a retenção sobre o valor efetivamente pago pelo comprador. Determinou a devolução, em parcela única e em dinheiro, de 90% dos valores pagos, descontada a comissão de corretagem, com correção pelo IPCA desde cada desembolso e juros pela taxa Selic. As partes foram condenadas ao pagamento de honorários advocatícios, com fixação de 10% e 15% para Autor e Ré, respectivamente. II. Questão em discussão. 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a cláusula penal de 10% deve incidir sobre o valor total do contrato ou sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador; (ii) estabelecer se os honorários advocatícios foram corretamente fixados diante da sucumbência parcial. III. razões de decidir. 3. A incidência da cláusula penal de 10% sobre o valor total do contrato viola o princípio da boa-fé objetiva e enseja enriquecimento sem causa, considerando que o valor da penalidade superaria as quantias efetivamente pagas pelo comprador, em afronta ao art. 884 do Código Civil e ao equilíbrio contratual protegido pelo CDC. 4. O artigo 32-A da Lei n. 13.786/2018 não afasta a possibilidade de controle judicial das cláusulas penais quando estas impuserem desvantagem exagerada ao consumidor, sendo cabível sua relativização com base nos artigos 6º, V, e 51, IV e § 1º, do CDC. 5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a revisão judicial das cláusulas penais mesmo após a vigência da Lei n. 13.786/2018, com limitação do percentual de retenção entre 10% e 25% sobre os valores efetivamente pagos, como forma de preservar o equilíbrio nas relações contratuais. 6. O critério adotado na sentença para a fixação dos honorários advocatícios observou a sucumbência recíproca, com base no art. 86 do CPC, e seguiu a orientação do STJ quanto à impossibilidade de compensação dos honorários entre os advogados das partes, nos termos do art. 85, § 14, do CPC. IV. Dispositivo e tese. 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: ‘1. A cláusula penal por inadimplemento em contratos de promessa de compra e venda de imóvel pode ser revista judicialmente quando resultar em retenção desproporcional, superior ao valor efetivamente pago pelo consumidor. 2. A aplicação do art. 32-A da Lei n. 13.786/2018 não afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor, sendo possível a moderação judicial para evitar enriquecimento sem causa. 3. Em casos de sucumbência parcial, a fixação dos honorários advocatícios deve observar a regra da sucumbência proporcional, vedada a compensação entre os patronos das partes” (TJMT, Apelação Cível n.º 1020540-87.2024.8.11.0015, Primeira Câmara de Direito Privado, Rel.: Desa. Clarice Claudino, julgado em 29/07/2025) — grifos inexistentes no texto original. “COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Rescisão pleiteada pelo comprador. Determinação de devolução de 80% dos valores pagos, com dedução de tributos referentes ao imóvel. Pedido de incidência da lei do distrato. Cabimento. Contrato firmado sob a sua égide. Multa contratual. Aplicação da cláusula penal compensatória de 10% sobre o valor do contrato. Admissibilidade. Inteligência do art. 32-A, da Lei n. 6.766/79, limitada, porém, ao valor efetivamente pago pelo comprador. Recurso parcialmente provido” (TJSP, Apelação Cível n.º 1003270-45.2022.8.26.0066, 2.ª Câmara de Direito Privado, Rel.: Des. Álvaro Passos, julgado em 22/02/2023) — grifos inexistentes no texto original. “APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. Rescisão por desistência do comprador. Sentença de parcial procedência que determinou a restituição de 80% dos valores pagos. Inconformismo da requerida. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Contrato firmado já na vigência da Lei nº 13.786/2018. Aplicabilidade. Cláusula contratual que prevê a retenção de 10% sobre o valor total do contrato a título de cláusula penal. Aplicação que geraria retenção de, aproximadamente, 60% dos valores pagos. Abusividade. Retenção de 20% dos valores pagos que se mostra mais adequada. IPTU e taxas condominiais ou associativas, devidas pelo comprador. Indenização pela fruição do imóvel. Não cabimento. Posse precária. Incabível indenização pelo período de ocupação do imóvel por se tratar de loteamento de terreno sem edificação, em que o adquirente não fruiu da posse. Recurso parcialmente provido” (TJSP, Apelação Cível n.º 1009463-90.2021.8.26.0590, 2ª Câmara de Direito Privado, Rel.: Des. Hertha Helena de Oliveira, julgado em 01/03/2023) — grifos inexistentes no texto original. 4. Da comissão de corretagem. Segundo expressivo/significativo entendimento jurisprudência, pacificado no âmbito da jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, consolidou-se a ideia, sobre o tema ‘sub judice’ de que é válida a “cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” [STJ, REsp n.º 1.599.511/SP, 2.ª Seção, Rel.: Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, j. em 24/08/2016, julgado conforme procedimento previsto para os recursos repetitivos]. Pois bem. Compulsando o material cognitivo produzido no processo, deflui-se que o autor celebrou contrato de compromisso de compra e venda com a companhia requerida, que objetivava realizar a aquisição de bem imóvel urbano e que foi instruído, através de pacto acessório, por contrato de intermediação imobiliária (evento n.º 212284345). A análise detalhada do teor da prova documental evidencia que foi registrado, no âmbito do instrumento de contrato, em destaque e de maneira expressa, o valor total de aquisição do bem imóvel e da comissão de corretagem. Por conseguinte, nesse influxo de ideias, tomando-se em consideração que os contratos registram, de forma clara e objetiva, as informações necessárias, alusivas aos valores de aquisição do bem e da comissão de corretagem e, ao mesmo tempo, subsistindo a efetiva intermediação imobiliária, deduz-se, por força de proposição lógica, que é válido o repasse e a cobrança da corretagem, na situação concreta. 5. Da responsabilidade civil. Com efeito, para efeito de caracterização da responsabilidade civil, decorrente de dano moral, se mostra imprescindível a prática de ato ilícito que acarrete violação a valores extrapatrimoniais que fazem parte integrante da personalidade (direitos individuais ou direitos de personalidade) e que, de forma concomitante, resulte expressiva repercussão e perturbação à honra, à incolumidade/tranquilidade psíquica e à imagem, a ponto de provocar dor, sofrimento, vexame, humilhação, sentimento de desvalia ou desequilíbrio no bem-estar. Interpretação que resulta da exegese do art. 186 e art. 927, ambos do Código Civil. No caso concreto, a cobrança de valores, realizada pela empresa requerida, se efetivou em conformidade com as cláusulas contratuais válidas/regulares e hígidas e, por conseguinte, não exterioriza a prática de ato ilícito. Portanto, com base nessas considerações, levando-se por linha de estima que a cobrança de valores se concretizou como derivativo da pré-existência de cláusulas/dispositivos contratuais válidos, que autorizava a realização da operação financeira (o que implica considerar que a empresa requerida protagonizou postura impelida em função do estrito exercício regular de direito), deflui-se que a responsabilidade civil, fruto da efetivação de danos morais, está totalmente descartada. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido vertido na petição inicial da ação de rescisão de contrato ajuizada por Charles Maia Silva contra Sinop – GNIC Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., para a finalidade de: a) Decretar a resilição unilateral do contrato de promessa de compra e venda, celebrado entre as partes litigantes, devendo ser restabelecido o ‘status quo ante’; b) Declarar a abusividade do teor da cláusula 9.1 do contrato, firmado entre as partes, para a finalidade de Estabelecer que o percentual total de retenção/desconto deve incidir na proporção de 10% sobre a totalidade do valor efetivamente quitado e impedir a restituição de forma parcelada; c) Condenar a companhia requerida a concretizar a devolução da quantia em dinheiro equivalente 90% dos valores comprovadamente quitados pelo requerente (deduzido o valor pago, a título de comissão de corretagem), em parcela única, com incidência de correção monetária, calculada pelo IPCA, desde o desembolso de cada parcela e juros moratórios calculados pela taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), com a dedução da correção monetária, conforme art. 406, § 1.º e art. 591, ambos do Código Civil, contados a partir do trânsito em julgado da presente decisão [STJ, REsp 1740911/DF, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Rel. p/ Acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, segunda seção, j. em 14/08/2019 – Tema 1002). O valor será apurado por ocasião do cumprimento de sentença, nos termos dos artigos 523 e seguintes do Código de Processo Civil; d) Indeferir os demais requerimentos; e) Declarar encerrada a atividade cognitiva, resolvendo-se o mérito do feito, com supedâneo no art. 487, inciso I do Código de Processo Civil. Pelo princípio da sucumbência, dado à sucumbência parcial [art. 86 do Código de Processo Civil], deverá arcar, o autor, com 70% das custas processuais e a requerida com os demais 30% remanescentes. Com espeque no conteúdo do art. 85, § 2.º do Código de Processo Civil, Condeno ambas as partes litigantes no pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, destinados ao patrono de cada parte adversa, fixados no percentual de 20% do valor da condenação, observada a proporção de perda/vitória supramencionada (70%/30%), vedada a possibilidade de compensação [art. 85, § 14.º do Código de Processo Civil], levando-se em conta a natureza da demanda, o trabalho desenvolvido por parte dos advogados e o lapso de tempo em que o processo tramitou. Fica suspensa a exigibilidade do pagamento das custas judiciais e honorários de advogado, destinadas ao patrono da parte adversa, infligido ao autor, devido à concessão do benefício da assistência judiciária gratuita [art. 98, § 3.º do Código de Processo Civil]. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Sinop/MT, em 12 de agosto de 2026. Cristiano dos Santos Fialho, Juiz de Direito.
