Inteiro teor
Juízo de Direito da 12ª Vara Cível do Termo de São Luís Secretaria Judicial Única Digital das Varas Cíveis do Termo de São Luís PROCESSO: 0906875-31.2025.8.10.0001 AÇÃO: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL AUTOR: ANA SILVIA DE MELO MOURA, WALBER DE MELO MOURA Advogados do(a) AUTOR: PAULO EDSON CARVALHEDO DE MATOS OAB/MA 8980-A, THIAGO DUARTE DIAS OAB/MA 20254 RÉU: ALGAS ENGENHARIA E COMERCIO S/A, MARIA DO PERPETUO SOCORRO ALVES GASPAR, LEOPOLDO DEBTZ MOREIRA DE MORAES REGO Advogados do(a) RÉU: BRUNO ARAUJO DUAILIBE PINHEIRO OAB/MA 6026-A, LEANDRO DE ABREU CALDAS OAB/MA 7365-A SENTENÇA I. RELATÓRIO Cuida-se de Ação de Adjudicação Compulsória cumulada com Obrigação de Fazer, ajuizada por Ana Silvia de Melo Moura e Walber de Melo Moura em face de Algas Engenharia e Comércio S/A, Maria do Perpétuo Socorro Alves Gaspar e Leopoldo Debtz Moreira de Moraes Rego, todos devidamente qualificados nos autos. Narra a petição inicial (ID 166799087) que os autores celebraram com a primeira ré contrato de promessa de compra e venda da unidade autônoma n.º 009 do Centro Empresarial Saint Louis, edificado na Rua 03, Quadra 02, bairro São Francisco, nesta Capital, com área de uso total de 37,31 m² — sendo 25,36 m² de área privativa e 11,95 m² de área de uso comum —, pelo preço certo e ajustado de R$ 35.180,00 (trinta e cinco mil, cento e oitenta reais), integralmente quitado. Afirmam que, malgrado a quitação, jamais lhes foi outorgada a escritura pública definitiva e que a promitente vendedora teve a sua inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica baixada em 02 de abril de 2019, circunstância que teria inviabilizado a formalização do ato tanto perante o tabelionato de notas quanto perante o serviço de registro de imóveis, razão pela qual não lhes restou alternativa senão a via jurisdicional, em busca de provimento apto a substituir a declaração de vontade não emitida. Requereram, ao final: a) a concessão da gratuidade da justiça; b) a prioridade na tramitação, por serem pessoas idosas; c) a procedência do pedido, com a expedição de carta de adjudicação em favor dos autores, para registro perante o 1º Ofício de Registro de Imóveis de São Luís/MA; d) sucessivamente, a condenação dos réus à imediata emissão da escritura pública definitiva e dos demais documentos necessários à transferência da titularidade; e) o julgamento da causa sob a égide do Código de Defesa do Consumidor, com inversão do ônus da prova; e f) a condenação dos réus em custas processuais e honorários advocatícios de 20% sobre o valor da causa, ao qual se atribuiu a importância de R$ 35.180,00. Instruíram a exordial: instrumentos de mandato, declarações de hipossuficiência e documentos pessoais (ID 166811511); carta de concessão de benefício previdenciário em nome do segundo autor (ID 166811513); contrato de promessa de compra e venda (ID 166811519); proposta e recibo de garantia de reserva firmados perante a corretora intermediária (ID 166811521); notas promissórias e recibos de pagamento emitidos pela promitente vendedora (ID 166811524); certidão da matrícula n.º 44.874 do 1º Ofício de Registro de Imóveis desta Comarca (ID 166812680); ata de assembleias geral ordinária e extraordinária da promitente vendedora, realizada em 18 de abril de 2012 (ID 166812681); certidão de baixa de inscrição no CNPJ (ID 166812683); e simulação de custas (ID 166812685). Pelo despacho de ID 168124205, este Juízo deferiu aos autores os benefícios da gratuidade da justiça, deixou momentaneamente de designar audiência inaugural de conciliação e determinou a citação da parte requerida para integrar o feito e apresentar contestação, com posterior abertura de vista para réplica. Expedidas as cartas de citação (IDs 168460471 e 168460472), com as certidões de encaminhamento ao setor de protocolo (IDs 168521858 e 168521862), os respectivos avisos de recebimento foram juntados aos autos em 27 de janeiro de 2026 (IDs 170671291, 170671293, 170671304 e 170671305), com entrega certificada em 18 de dezembro de 2025. Em 19 de fevereiro de 2026, Áurea Empreendimentos S.A., na qualidade de sucessora, por incorporação, de Algas Engenharia e Comércio S/A, apresentou petição de habilitação de causídico (ID 172616059), instruída com procuração (ID 172616060), ata de assembleia geral (ID 172616062) e instrumento de mandato outorgado pela segunda ré (ID 172616063). Na mesma data, os réus ofereceram contestação (ID 172616067), na qual sustentaram, em síntese: a) a tempestividade da defesa, considerada a juntada do aviso de recebimento em 27 de janeiro de 2026 e a inexistência de expediente forense nos dias 16, 17 e 18 de fevereiro de 2026; b) preliminarmente, a ausência de interesse de agir, ao argumento de que os autores jamais os procuraram, notificaram ou interpelaram para a outorga da escritura, não tendo demonstrado a necessidade da tutela jurisdicional nem diligenciado para identificar a sociedade incorporadora; c) preliminarmente, a ilegitimidade passiva de Maria do Perpétuo Socorro Alves Gaspar e de Leopoldo Debtz Moreira de Moraes Rego, por não haverem celebrado negócio jurídico com os autores e por gozar a sociedade empresária de personalidade e patrimônio distintos dos de seus acionistas; d) no mérito, a improcedência do pedido, por ausência de recusa dos promitentes vendedores, pressuposto da adjudicação compulsória; e) a desnecessidade de inversão do ônus da prova, porquanto a controvérsia não versaria sobre dificuldade probatória, mas sobre a falta de pressuposto fático da ação; e f) a impossibilidade de condenação em custas e honorários, à luz do princípio da causalidade. Requereram o depoimento pessoal dos autores, sob pena de confissão, e protestaram genericamente por outras provas. Sobreveio a réplica de ID 172820456, na qual os autores sustentaram: a) a incontrovérsia quanto à celebração do contrato, à quitação integral do preço e à sucessão empresarial, por ausência de impugnação específica (art. 341 do Código de Processo Civil); b) a rejeição da preliminar de falta de interesse de agir, à luz do princípio da inafastabilidade da jurisdição; c) a legitimidade passiva da sociedade sucessora, que assume o ativo e o passivo da incorporada; d) no mérito, o direito à adjudicação, ante a ausência de impugnação específica quanto ao próprio dever de transferir o domínio; e) a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, com inversão do ônus da prova; f) a incidência do princípio da causalidade em desfavor dos réus; g) a condenação dos réus por litigância de má-fé; e h) o indeferimento das provas orais e o julgamento antecipado do mérito. Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. II. FUNDAMENTAÇÃO O processo comporta julgamento imediato do mérito, na forma do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. A controvérsia instalada entre as partes é essencialmente jurídica e, na estreita porção em que se projeta sobre o plano fático, encontra-se integralmente documentada nos autos, por meio do instrumento contratual, dos recibos e das cártulas de quitação, da certidão da matrícula imobiliária, da certidão de baixa cadastral e dos atos societários que instrumentalizaram a incorporação da promitente vendedora. Os réus requereram o depoimento pessoal dos autores e protestaram, de forma genérica, pela oitiva de testemunhas. Ocorre que a tese defensiva — ausência de prévia interpelação e de recusa formal — não reclama dilação probatória: trata-se de fato cuja existência os próprios réus afirmam ser negativa e que os autores igualmente não alegam ter ocorrido, de modo que a questão se resolve no plano estritamente jurídico, isto é, no exame de se a prévia interpelação constitui, ou não, condição do exercício da pretensão. Prova oral destinada a demonstrar aquilo que já se tem por incontroverso é, por definição, inútil, e o seu indeferimento é dever, e não faculdade, do julgador, na dicção do art. 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil. A parte autora, de seu turno, requereu expressamente o julgamento antecipado e renunciou à produção de provas orais (ID 172820456). Não subsiste, pois, lacuna probatória a suprir, e o prosseguimento da instrução representaria ofensa à razoável duração do processo (art. 5.º, LXXVIII, da Constituição Federal, e art. 4.º do Código de Processo Civil), agravada, na espécie, pela idade avançada dos autores, titulares da prioridade de tramitação. Encontra-se o feito, portanto, maduro para a entrega da prestação jurisdicional definitiva, sendo desnecessária a prolação de decisão de saneamento em separado, cujo conteúdo, no que pertinente, resta absorvido pelos capítulos seguintes desta sentença. 1. Das questões preliminares e processuais 1.1. Da sucessão empresarial e da retificação do polo passivo Questão que antecede logicamente todas as demais diz respeito à correta composição do polo passivo. A demanda foi endereçada, entre outros, a Algas Engenharia e Comércio S/A, pessoa jurídica cuja inscrição no CNPJ foi baixada em 02 de abril de 2019, tendo como motivo declarado a incorporação (ID 166812683). A ata da reunião de assembleia geral ordinária e extraordinária de Áurea Empreendimentos S.A., realizada em 06 de março de 2019 e arquivada na Junta Comercial do Estado do Maranhão em 02 de abril de 2019 sob o n.º 20190425636 (ID 172616069), comprova a deliberação de incorporação das sociedades Algas Engenharia e Comércio S/A e Auvepar Serviços de Cobrança e Informações Cadastrais Ltda., com a versão integral dos respectivos patrimônios líquidos e o correspondente aumento do capital social da incorporadora. A incorporação é operação de sucessão universal: nos termos do art. 227 da Lei n.º 6.404/1976 e do art. 1.116 do Código Civil, a sociedade incorporadora sucede a incorporada em todos os direitos e obrigações, extinguindo-se esta última. Não há, aqui, transmissão fragmentada de relações jurídicas, mas assunção global do complexo patrimonial ativo e passivo, o que abrange, evidentemente, as obrigações remanescentes de contratos celebrados pela incorporada e ainda não integralmente executados — como é o caso da obrigação de outorgar a escritura definitiva ao promitente comprador que já pagou o preço. Daí decorre que a legitimidade passiva para a presente demanda pertence, de forma exclusiva, a Áurea Empreendimentos S.A., que, aliás, compareceu espontaneamente aos autos, reconheceu expressamente a sua condição de sucessora, constituiu procurador e ofereceu defesa de mérito, exercendo em plenitude o contraditório e a ampla defesa. Nesse cenário, seria contrário à instrumentalidade das formas e ao princípio da primazia da decisão de mérito (arts. 4.º, 6.º, 139, IX, e 282, § 2.º, do Código de Processo Civil) extinguir o feito por vício que a própria sucessora supriu ao ingressar voluntariamente na relação processual, sem alegar prejuízo algum. Impõe-se, pois, a retificação do polo passivo, para que dele passe a constar Áurea Empreendimentos S.A., inscrita no CNPJ sob o n.º 04.536.642/0001-60, na qualidade de sucessora, por incorporação, de Algas Engenharia e Comércio S/A, com a consequente exclusão da denominação da sociedade extinta. 1.2. Da preliminar de ausência de interesse de agir Sustentam os réus que os autores careceriam de interesse processual, porquanto jamais teriam formulado pedido extrajudicial de outorga da escritura, nem promovido notificação ou interpelação, e porque lhes incumbiria diligenciar para identificar a sociedade incorporadora antes de acionar o Poder Judiciário. A preliminar não prospera. O interesse de agir, na conhecida formulação doutrinária adotada pela processualística brasileira, decompõe-se no binômio necessidade-utilidade, aferido em abstrato, à luz da situação afirmada na petição inicial. Necessária é a tutela quando o direito afirmado não pode ser satisfeito senão mediante a intervenção do Estado-juiz; útil, quando o provimento pretendido é apto a proporcionar ao demandante alguma vantagem juridicamente relevante. A adequação, por sua vez, resolve-se na correspondência entre a espécie de provimento pedido e a crise jurídica narrada. Não integra esse conceito, contudo, o prévio esgotamento das vias extrajudiciais. O art. 5.º, XXXV, da Constituição Federal assegura que nenhuma lesão ou ameaça a direito será excluída da apreciação do Poder Judiciário, e é assente que a exigência de prévio requerimento administrativo constitui exceção que somente se legitima quando expressamente prevista em lei ou reconhecida em precedente vinculante — o que não é o caso da adjudicação compulsória. Ao contrário: o legislador, ao instituir a modalidade extrajudicial do instituto, foi expresso em preservar a via jurisdicional. Dispõe o art. 216-B da Lei n.º 6.015/1973, incluído pela Lei n.º 14.382/2022, que, sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel. A locução inicial do dispositivo não é ornamental: consagra a alternatividade, e não a subsidiariedade, do caminho judicial. Tampouco o Provimento n.º 149/2023 da Corregedoria Nacional de Justiça, que incorporou a disciplina do procedimento extrajudicial (arts. 440-A e seguintes, na redação do Provimento n.º 150/2023), condiciona o acesso à jurisdição ao prévio percurso registral. Acresce que, no caso concreto, a necessidade da tutela é ainda mais evidente do que a generalidade das hipóteses. A unidade encontra-se registrada, na matrícula n.º 44.874 do 1º Ofício de Registro de Imóveis desta Comarca, em nome de pessoa jurídica extinta desde 2019 (ID 166812680). Sociedade extinta não comparece a tabelionato, não manifesta vontade e não outorga escritura: carece de existência jurídica. A regularização dependeria, necessariamente, da identificação da sucessora universal e da sua disposição espontânea em comparecer ao ato — providência que, embora teoricamente possível, encontrava obstáculo concreto na própria conduta omissiva da promitente vendedora, que, por quase três décadas, não promoveu a outorga a que se obrigara. E aqui reside o ponto decisivo: a resistência à pretensão existe e está documentada nestes autos. Citados, os réus não outorgaram a escritura, não depositaram instrumento algum, não reconheceram a procedência do pedido (art. 487, III, "a", do Código de Processo Civil) e não formularam qualquer proposta concreta de cumprimento. Ao revés, requereram, de forma expressa e reiterada, a extinção do processo sem resolução de mérito e, sucessivamente, a improcedência do pedido. A afirmação de que estariam dispostos a outorgar a escritura "desde que devidamente solicitados" é, no plano dos fatos processuais, incompatível com o pedido de improcedência formulado no mesmo instrumento. A pretensão resistida, portanto, materializou-se de modo inequívoco, e o interesse processual, se acaso pudesse ser questionado no momento da propositura, restaria plenamente configurado no curso do feito, à luz do art. 493 do Código de Processo Civil. Registre-se, por fim, que a tese defensiva confunde interesse de agir — condição da ação, aferida em abstrato — com mérito — a saber, a existência ou não do dever de outorga e da recusa que o caracteriza como violado. A alegação de ausência de recusa, se procedente fosse, conduziria à improcedência, e não à carência; será examinada, por isso, no capítulo próprio. Rejeito, pois, a preliminar de ausência de interesse de agir. 1.3. Da preliminar de ilegitimidade passiva de Maria do Perpétuo Socorro Alves Gaspar e de Leopoldo Debtz Moreira de Moraes Rego Sustentam os réus que as pessoas naturais indicadas no polo passivo não celebraram negócio jurídico algum com os autores, tendo sido demandadas unicamente por serem, ou terem sido, acionistas e administradores da promitente vendedora. A preliminar merece acolhimento. A legitimidade ad causam, na sistemática do art. 17 do Código de Processo Civil, afere-se pela pertinência subjetiva da ação, isto é, pela correspondência entre os sujeitos da relação jurídica de direito material afirmada na inicial e os sujeitos da relação processual. No caso, a relação jurídica material — o compromisso de compra e venda de ID 166811519 — foi estabelecida entre os autores, na condição de adquirentes, e Algas Engenharia e Comércio S/A, na condição de alienante, hoje sucedida pela Áurea Empreendimentos S.A. É certo que o terceiro réu subscreveu o instrumento; fê-lo, porém, ostensivamente na qualidade de presidente da sociedade alienante, conforme consta do preâmbulo do próprio contrato. Ora, os atos praticados pelos administradores, nos limites de seus poderes, obrigam a pessoa jurídica, e não a pessoa natural do administrador (art. 47 do Código Civil). Quanto à segunda ré, sequer participou do instrumento, figurando nos autos apenas como signatária de atos societários posteriores (IDs 166812681 e 172616069). A autonomia patrimonial constitui atributo estrutural da personalidade jurídica, expressamente reafirmado pelo art. 49-A do Código Civil, segundo o qual a pessoa jurídica não se confunde com os seus sócios, associados, instituidores ou administradores. A superação desse regime — a desconsideração da personalidade jurídica — é medida excepcional, subordinada aos pressupostos materiais do art. 50 do Código Civil (abuso caracterizado por desvio de finalidade ou confusão patrimonial) e ao rito do incidente próprio (arts. 133 a 137 do Código de Processo Civil), que assegura contraditório prévio e específico. No caso, não houve pedido de desconsideração, não se instaurou o incidente e não se alegaram — muito menos se demonstraram — os pressupostos materiais respectivos. Vale acrescentar que a extinção regular da sociedade por incorporação, com sucessão universal e registro na Junta Comercial, é o oposto do esvaziamento fraudulento que autorizaria a excepcional superação da autonomia patrimonial. Ademais, a ata societária juntada pelos próprios autores (ID 166812681) revela que os mandatos de diretoria ali conferidos às pessoas naturais tinham prazo determinado (2012 a 2015), e a existência da sucessora universal, apta a responder integralmente pela obrigação, torna despicienda qualquer cogitação de responsabilidade pessoal. Impõe-se, portanto, a extinção do processo sem resolução de mérito em relação a Maria do Perpétuo Socorro Alves Gaspar e a Leopoldo Debtz Moreira de Moraes Rego, na forma do art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. 2. Do mérito 2.1. Do regime jurídico da adjudicação compulsória A adjudicação compulsória é o instrumento pelo qual se obtém a execução específica da promessa de compra e venda, suprindo-se judicialmente a declaração de vontade que o promitente vendedor deixou de emitir. Sua matriz normativa repousa nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, nos arts. 15, 16 e 22 do Decreto-Lei n.º 58/1937 e, no plano processual, no art. 501 do Código de Processo Civil, segundo o qual, na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença de procedência, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida. Nos termos do art. 1.418 do Código Civil, o promitente comprador pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda e, havendo recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. A doutrina civilista clássica — por todos, Orlando Gomes e Caio Mário da Silva Pereira, em suas obras dedicadas aos direitos reais — há muito assinala que o compromisso irretratável e quitado transfere ao promitente comprador uma posição jurídica de aquisição dotada de tutela específica, de modo que a outorga da escritura deixa de ser objeto de mera expectativa e passa a constituir dever exigível, cujo descumprimento se resolve por execução in natura, e não apenas em perdas e danos. Os requisitos para o acolhimento da pretensão, extraídos dos dispositivos citados e da elaboração jurisprudencial consolidada, são: a) a existência de contrato válido de promessa de compra e venda ou de cessão; b) a ausência de direito de arrependimento exercitável; c) a quitação integral do preço; d) a perfeita individuação do imóvel e a regularidade da cadeia dominial, com registro em nome do promitente vendedor; e e) o inadimplemento da obrigação de outorgar o título hábil ao registro. Duas balizas sumulares merecem destaque. A primeira, o enunciado da Súmula n.º 413 do Supremo Tribunal Federal: “O compromisso de compra e venda de imóveis, ainda que não loteados, dá direito a execução compulsória, quando reunidos os requisitos legais”. A segunda, a Súmula n.º 239 do Superior Tribunal de Justiça: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”. Vale dizer: a ausência de inscrição do compromisso — situação verificada nestes autos, como revela a certidão de ID 166812680 — não constitui óbice algum ao acolhimento do pedido. Anote-se, ainda, que o Superior Tribunal de Justiça reafirmou, recentemente, a natureza da pretensão em exame ao assentar que a pretensão relativa à outorga da escritura definitiva não se sujeita a prazo prescricional, sendo igualmente imprescritível a indenização que eventualmente venha a substituí-la em caso de impossibilidade de cumprimento específico (REsp n.º 2.196.855, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, p. 22/04/2026). O registro é oportuno porque o considerável lapso decorrido entre a quitação e o ajuizamento — quase três décadas — não milita, em nenhuma medida, contra o direito dos autores. 2.2. Da existência, validade e eficácia do compromisso e da individuação do imóvel O instrumento de ID 166811519, subscrito pelas partes e por elas levado a reconhecimento de firmas perante tabelionato, documenta promessa de compra e venda da loja n.º 009 do Centro Empresarial Saint Louis, com 25,36 m² de área privativa, 11,95 m² de área de uso comum, perfazendo 37,31 m² de área de uso total, e fração ideal de 8,35 m² do terreno, tudo caracterizado no memorial de incorporação registrado no serviço registral competente. Cumpre corrigir, de ofício, duas imprecisões da petição inicial, sem que disso decorra qualquer prejuízo ao exame do pedido. A primeira é a data da avença: a inicial menciona 08 de fevereiro de 1998, ao passo que o instrumento contratual foi firmado em 11 de setembro de 1996, data igualmente constante da proposta e do recibo de garantia de reserva de ID 166811521. A segunda é a identificação registral: a inicial reporta-se às matrículas n.ºs 33.507, 27.232 e 7.366, que, conforme a cláusula primeira do contrato, dizem respeito ao terreno sobre o qual se ergueu o empreendimento; a unidade autônoma prometida à venda, todavia, possui matrícula própria, aberta em 10 de outubro de 1996 sob o n.º 44.874 no 1º Ofício de Registro de Imóveis desta Comarca (ID 166812680). Prevalecem, como é curial, os documentos sobre a narrativa, e é pela matrícula n.º 44.874 que a unidade será identificada nesta sentença. Referida certidão registral cumpre função decisiva no julgamento: dela consta que a proprietária da loja n.º 009 é Algas Engenharia e Comércio S/A, inscrita no CNPJ sob o n.º 06.496.335/0001-29 — exatamente a promitente vendedora, hoje sucedida pela ré Áurea Empreendimentos S.A. —, com registro anterior na matrícula n.º 40.483, e que não há, na matrícula, registro de alienação posterior a terceiros. Encontra-se satisfeito, portanto, o requisito da titularidade dominial do promitente vendedor, cuja ausência, em outras hipóteses, obstaria a adjudicação, por impossibilidade jurídica de o juiz transferir domínio que o demandado não detém. Preservados, assim, os princípios registrais da continuidade e da especialidade (arts. 176, 195 e 225 da Lei n.º 6.015/1973). Não se alegou, tampouco se vislumbra, vício de consentimento, incapacidade das partes, ilicitude do objeto ou inobservância de forma prescrita em lei, nada havendo que comprometa a validade do negócio jurídico à luz do art. 104 do Código Civil. 2.3. Da quitação integral do preço O preço ajustado foi de R$ 35.180,00, pagável mediante entrada de R$ 2.931,66, com vencimento em 21 de setembro de 1996, e mais onze prestações mensais de igual valor, a primeira com vencimento em 21 de outubro de 1996, na forma da cláusula quinta do contrato. A prova documental do adimplemento é completa. O documento de ID 166811521 registra o recebimento, em 11 de setembro de 1996, da importância de R$ 2.931,66 a título de garantia de reserva e princípio de pagamento. O documento de ID 166811524 reúne as notas promissórias vinculadas ao contrato — todas com anotações de quitação — e os recibos emitidos em papel timbrado da própria promitente vendedora, subscritos por sua diretoria, relativos ao pagamento das cártulas de n.ºs 002 a 012 da série 012/96, correspondentes da segunda à décima segunda prestações, com datas escalonadas entre 21 de outubro de 1996 e 21 de agosto de 1997. A esse quadro soma-se dado processual de peso decisivo: os réus não impugnaram a quitação. A contestação de ID 172616067, ao contrário, é expressa ao afirmar que os réus jamais se recusaram a outorgar a escritura, o que pressupõe o reconhecimento do adimplemento do preço; em nenhuma passagem se sustentou a existência de saldo devedor. Incide, portanto, o art. 341, caput, do Código de Processo Civil: presumem-se verdadeiros os fatos não impugnados de modo específico. A quitação, além de documentalmente demonstrada, é fato incontroverso. Registre-se, por relevante, que a cláusula décima terceira do contrato subordinava a própria entrega da unidade ao adimplemento das prestações, de modo que a fruição do bem pelos adquirentes ao longo das décadas subsequentes se harmoniza com a quitação e a corrobora. Também não se identifica nos autos, nem se alegou, qualquer providência da promitente vendedora, em quase trinta anos, tendente a cobrar diferença, constituir os adquirentes em mora ou resolver o contrato — comportamento que, à luz do princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), confirma o entendimento de que a obrigação de pagar o preço foi tida por cumprida pelas próprias partes. 2.4. Da inexistência de direito de arrependimento exercitável O art. 1.417 do Código Civil condiciona o direito real de aquisição à inexistência de pacto de arrependimento. Cumpre examinar, por dever de exaustividade — ainda que a matéria não tenha sido suscitada —, a cláusula décima do contrato, que prevê a possibilidade de rescisão "imotivadamente, por qualquer das partes Contratantes, de acordo com as normas estabelecidas pela Lei n.º 8.078, de 11 de setembro de 1990". A previsão não configura direito de arrependimento apto a obstar a adjudicação, por três ordens de razões, cada qual suficiente por si só. Primeira: cuida-se de empreendimento submetido ao regime da incorporação imobiliária, e o art. 32, § 2.º, da Lei n.º 4.591/1964 declara irretratáveis os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas, conferindo-lhes, uma vez registrados, direito real oponível a terceiros. A irretratabilidade, nesse regime, decorre da lei, e não da vontade das partes, sendo insuscetível de afastamento por cláusula contratual. No mesmo sentido caminha a disciplina do procedimento extrajudicial da adjudicação compulsória, que expressamente ressalva que o direito de arrependimento não impede a adjudicação quando o imóvel houver sido objeto de incorporação imobiliária com prazo de carência já decorrido (art. 440-B, parágrafo único, do Provimento n.º 149/2023 da Corregedoria Nacional de Justiça, na redação do Provimento n.º 150/2023). Segunda: o enunciado da Súmula n.º 166 do Supremo Tribunal Federal reputa inadmissível o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao regime do Decreto-Lei n.º 58/1937, diploma expressamente invocado como fundamento da presente demanda e aplicável à espécie. Terceira, e sobretudo: a faculdade de resolução, ainda que existisse, pressupõe contrato em curso de execução. Integralmente pago o preço em 1997 e entregue a unidade, o contrato exauriu-se quanto à prestação principal do adquirente, remanescendo, do lado do alienante, apenas o dever de outorgar o título definitivo. Nada há, desde então, de que se arrepender: o direito potestativo de resolução, se algum dia existiu, extinguiu-se pela consumação do negócio, e o seu exercício, quase três décadas depois, esbarraria na vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium) e na suppressio, ambos desdobramentos do princípio da boa-fé objetiva. 2.5. Da alegada ausência de recusa dos promitentes vendedores Chega-se ao núcleo da defesa: sustentam os réus que a adjudicação compulsória pressupõe recusa, e que recusa não houve, pois nunca foram interpelados. O argumento não convence. Em primeiro lugar, o art. 1.418 do Código Civil e o art. 16 do Decreto-Lei n.º 58/1937 não instituem, em nenhum de seus termos, exigência de interpelação prévia formal como condição do exercício da pretensão. O que a lei exige é o descumprimento do dever de outorgar — situação que se caracteriza tanto pela recusa expressa quanto pela inércia prolongada, pela impossibilidade prática de obtenção do título por via consensual ou pela simples não realização do ato a que o promitente vendedor se obrigara. Nem se confunda a hipótese com aquelas em que a lei ou a jurisprudência exigem interpelação para a constituição em mora do devedor do preço — situação diversa, regida por outra lógica, que aqui não se apresenta. Em segundo lugar, e ainda que se admitisse, por hipótese argumentativa, a necessidade de resistência qualificada, ela se acha demonstrada nos autos. Decorreram vinte e oito anos entre a quitação da última prestação, em agosto de 1997, e o ajuizamento da demanda, em novembro de 2025, sem que a promitente vendedora — ou, após 2019, a sua sucessora universal — houvesse tomado qualquer providência para outorgar a escritura, providenciar a averbação da sucessão na matrícula ou sequer comunicar aos adquirentes a existência e a identidade da incorporadora. Não se trata, portanto, de recusa isolada e pontual, mas de omissão continuada e prolongada, tanto mais grave quanto se considere que, no interregno, a promitente vendedora foi extinta, transformando aquilo que seria simples ato notarial em obstáculo de superação onerosa e complexa para o consumidor de seus produtos. Em terceiro lugar, a resistência processual dos réus é, por si só, suficiente. Como já assinalado, citados regularmente, não outorgaram a escritura, não reconheceram a procedência do pedido e postularam a improcedência da demanda. A alegação de disposição para cumprir a obrigação "desde que devidamente solicitados" não passou do plano retórico: a oportunidade de cumprir espontaneamente esteve aberta durante todo o curso do processo e não foi utilizada. Fosse verdadeira a disposição afirmada, teria bastado aos réus comparecer com o instrumento, ou reconhecer o pedido, com as vantagens do art. 90, § 4.º, do Código de Processo Civil. Por fim, cumpre repelir a inversão de ônus que a defesa pretende operar. Não incumbe ao promitente comprador que pagou integralmente o preço demonstrar que implorou pelo cumprimento de obrigação alheia; incumbe ao promitente vendedor cumpri-la. Entender de outro modo seria transformar o dever contratual em faculdade condicionada à provocação do credor, com evidente inversão da lógica obrigacional e ofensa ao princípio segundo o qual ninguém pode beneficiar-se da própria inércia. Presentes, pois, todos os requisitos da adjudicação compulsória, o pedido principal deve ser acolhido, com a consequente substituição da declaração de vontade não emitida, na forma do art. 501 do Código de Processo Civil. 2.6. Do pedido sucessivo e das providências registrais Formularam os autores, em caráter sucessivo, pedido de condenação dos réus à emissão da escritura pública definitiva e dos demais documentos necessários à transferência da titularidade. Acolhido o pedido principal, com a substituição judicial da declaração de vontade, o pedido sucessivo resta prejudicado naquilo em que se refere à lavratura da escritura, cuja função a própria sentença desempenha (art. 501 do Código de Processo Civil). Subsiste, contudo, utilidade no capítulo relativo aos "demais documentos necessários", e por razão de ordem estritamente registral. A matrícula n.º 44.874 encontra-se em nome de sociedade extinta por incorporação, sem que a sucessão tenha sido levada ao registro imobiliário. O princípio da continuidade (art. 195 da Lei n.º 6.015/1973) poderá, a critério do Oficial, exigir a prévia averbação da sucessão empresarial, providência que compete à sucessora, e não aos adquirentes, e cujos documentos comprobatórios já se encontram nestes autos (ID 172616069). Impõe-se, pois, condenar a ré Áurea Empreendimentos S.A. a fornecer aos autores, ou diretamente ao serviço registral, os documentos e certidões societárias necessários e a promover, se exigida, a averbação da sucessão na matrícula, sob pena de adoção das medidas de apoio do art. 536, § 1.º, do Código de Processo Civil. O registro da transmissão, por sua vez, subordina-se ao recolhimento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis — ITBI (art. 156, II, da Constituição Federal), obrigação tributária que, na forma da cláusula décima quarta do contrato, corre por conta dos adquirentes, e cuja fiscalização incumbe ao Oficial do Registro de Imóveis por força do art. 289 da Lei n.º 6.015/1973. A gratuidade da justiça deferida aos autores abrange os emolumentos devidos a notários e registradores em decorrência da prática de registro necessário à efetivação de decisão judicial, na forma do art. 98, § 1.º, inciso IX, do Código de Processo Civil, mas não alcança o tributo municipal, cuja exigibilidade se rege por legislação própria. 2.7. Do pedido de condenação dos réus por litigância de má-fé Postularam os autores, em réplica, a condenação dos réus por litigância de má-fé, com fundamento no art. 80, incisos IV e VI, do Código de Processo Civil, ao argumento de que a resistência manifestada seria meramente protelatória. O pedido não procede. A litigância de má-fé é sanção de natureza excepcional, cuja imposição reclama demonstração inequívoca de dolo processual, não bastando a sucumbência, a resistência vigorosa ou o insucesso das teses defensivas. O direito de defesa é garantia fundamental (art. 5.º, LV, da Constituição Federal), e a interpretação restritiva dos tipos do art. 80 é imposição do próprio sistema. No caso, as teses defensivas — ausência de interesse de agir e ilegitimidade passiva das pessoas naturais — não são temerárias; ao contrário, uma delas foi integralmente acolhida por esta sentença, e a outra, embora rejeitada, encontra alguma ressonância em construções jurisprudenciais que reclamam a demonstração de recusa. Comparecimento tempestivo, defesa articulada e exercício regular do contraditório não configuram ato ilícito processual. Rejeito, pois, o pedido de condenação por litigância de má-fé. 2.8. Da sucumbência Relativamente à ré Áurea Empreendimentos S.A., a sucumbência é integral, e a ela devem ser imputados os ônus correspondentes, tanto pelo critério da derrota (art. 85, caput, do Código de Processo Civil) quanto pelo da causalidade. Não colhe a alegação defensiva de que os réus não teriam dado causa à demanda: quem recebeu o preço e, por quase três décadas, deixou de outorgar o título definitivo, permitindo que o imóvel permanecesse registrado em nome de sociedade posteriormente extinta, deu causa, de modo direto e determinante, à necessidade do processo. Não sendo mensurável, nos autos, o proveito econômico atual — inexistente avaliação da unidade —, os honorários serão fixados sobre o valor atualizado da causa, na forma do art. 85, § 2.º, do Código de Processo Civil, ponderados o zelo profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado e o tempo exigido, observando-se que a demanda se resolveu por prova documental e sem instrução. Relativamente aos réus excluídos do polo passivo, a extinção sem resolução de mérito acarreta a sucumbência dos autores no capítulo respectivo (art. 85, § 2.º, do Código de Processo Civil), com honorários em favor do patrono daqueles, ficando a exigibilidade suspensa na forma do art. 98, § 3.º, do mesmo diploma, por serem os autores beneficiários da gratuidade da justiça. Não se admite compensação entre as verbas honorárias, por expressa vedação do art. 85, § 14, do Código de Processo Civil, e porque os honorários constituem direito autônomo do advogado. III. DISPOSITIVO Ante o exposto: i. RETIFICO O POLO PASSIVO da demanda, para dele fazer constar ÁUREA EMPREENDIMENTOS S.A., inscrita no CNPJ sob o n.º 04.536.642/0001-60, na qualidade de sucessora, por incorporação, de ALGAS ENGENHARIA E COMÉRCIO S/A (CNPJ n.º 06.496.335/0001-29), excluindo-se a denominação da sociedade extinta. ii. ACOLHO A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA e JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, nos termos do art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, em relação aos réus MARIA DO PERPÉTUO SOCORRO ALVES GASPAR e LEOPOLDO DEBTZ MOREIRA DE MORAES REGO, determinando a sua exclusão do polo passivo. iii. REJEITO a preliminar de ausência de interesse de agir e, no mérito, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial em face de ÁUREA EMPREENDIMENTOS S.A., extinguindo o processo, quanto a ela, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR o direito dos autores ANA SILVIA DE MELO MOURA e WALBER DE MELO MOURA à aquisição da propriedade da unidade autônoma constituída pela LOJA N.º 009, localizada no pavimento térreo do Edifício Comercial denominado Centro Empresarial Saint Louis, situado na Rua 03, Quadra 02, Lote 07, bairro São Francisco, São Luís/MA, com área total de 37,31 m² — sendo 25,36 m² de área privativa e 11,95 m² de área de uso comum —, e fração ideal de 8,35 m² (ou 1,2176%) do terreno, objeto da matrícula n.º 44.874 do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de São Luís/MA; b) ADJUDICAR aos autores o referido imóvel, suprindo, por esta sentença, a declaração de vontade não emitida pela promitente vendedora, na forma do art. 501 do Código de Processo Civil e dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, valendo cópia desta sentença, uma vez transitada em julgado e acompanhada da respectiva certidão, como CARTA DE ADJUDICAÇÃO e título hábil ao registro da transmissão do domínio em nome dos autores, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada um, à margem da matrícula n.º 44.874 do 1º Ofício de Registro de Imóveis desta Comarca, condicionado o registro à comprovação do recolhimento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis — ITBI, ou do reconhecimento de eventual isenção ou imunidade pelo Fisco municipal, e à observância dos demais requisitos de qualificação registral; c) CONDENAR a ré ÁUREA EMPREENDIMENTOS S.A. à obrigação de fazer consistente em fornecer aos autores, ou diretamente ao serviço registral, no prazo de 30 (trinta) dias contados da intimação para tanto, os documentos e certidões societárias necessários à comprovação da sucessão por incorporação, bem como a promover, caso exigida pelo Oficial em razão do princípio da continuidade registral, a averbação da sucessão empresarial na matrícula n.º 44.874, sob pena de adoção das medidas indutivas e sub-rogatórias do art. 536, § 1.º, do Código de Processo Civil; d) JULGAR PREJUDICADO, na parte relativa à lavratura da escritura pública definitiva, o pedido sucessivo, cuja finalidade resta integralmente atendida pela substituição judicial da declaração de vontade; e e) REJEITAR o pedido de condenação dos réus por litigância de má-fé. CONDENO a ré ÁUREA EMPREENDIMENTOS S.A. ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios sucumbenciais em favor dos patronos dos autores, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §§ 2.º e 6.º, do Código de Processo Civil, observados os consectários fixados no item 3 da fundamentação. CONDENO os autores, em razão da extinção do feito quanto aos réus excluídos, ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono de MARIA DO PERPÉTUO SOCORRO ALVES GASPAR e de LEOPOLDO DEBTZ MOREIRA DE MORAES REGO, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2.º, do Código de Processo Civil, ficando a exigibilidade suspensa pelo prazo e nas condições do art. 98, § 3.º, do mesmo diploma, por serem os autores beneficiários da gratuidade da justiça. Vedada a compensação, na forma do art. 85, § 14, do Código de Processo Civil. MANTENHO os benefícios da gratuidade da justiça deferidos aos autores no despacho de ID 168124205, consignando que a benesse abrange os emolumentos devidos ao serviço registral em decorrência do registro necessário à efetivação desta decisão, na forma do art. 98, § 1.º, inciso IX, do Código de Processo Civil, mas não alcança o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis — ITBI. DETERMINO, à Secretaria Judicial Única Digital das Varas Cíveis: a) a retificação do polo passivo no sistema PJe, na forma do item 1 deste dispositivo, com a exclusão de Algas Engenharia e Comércio S/A e a inclusão de Áurea Empreendimentos S.A., bem como a exclusão dos réus Maria do Perpétuo Socorro Alves Gaspar e Leopoldo Debtz Moreira de Moraes Rego; b) a anotação da prioridade de tramitação em favor dos autores, nos termos do art. 1.048, inciso I, do Código de Processo Civil e do art. 71 da Lei n.º 10.741/2003, caso ainda não conste do sistema; c) transitada em julgado esta sentença, a expedição da CARTA DE ADJUDICAÇÃO, instruída com cópia integral desta sentença, da certidão de trânsito em julgado e da certidão da matrícula n.º 44.874, dirigida ao 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de São Luís/MA, para os fins do item 3, "ii", deste dispositivo; No processo eletrônico, a publicação e o registro desta sentença decorrem, simultaneamente, da liberação da peça assinada digitalmente nos autos. Intimem-se as partes eletronicamente, por meio de seus respectivos advogados. Transitada em julgado e nada sendo requerido no prazo de 15 (quinze) dias, arquivem-se os autos com as cautelas e baixas de estilo. Cópia digitalmente assinada desta sentença servirá como CARTA DE ADJUDICAÇÃO, MANDADO e OFÍCIO, para todos os fins de direito. São Luís/MA, data da assinatura eletrônica. Gustavo Henrique Silva Medeiros Juiz de Direito Titular da 12ª Vara Cível de São Luís/MA
