Ementa
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS FRUSTRADOS. AUSÊNCIA DE LICITANTES. EXTINÇÃO DA DÍVIDA. EXONERAÇÃO DAS OBRIGAÇÕES RECÍPROCAS. DIFERENÇA ENTRE O VALOR DE AVALIAÇÃO E O DÉBITO. INEXISTÊNCIA DE DIREITO À RESTITUIÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível contra sentença que julgou improcedente pedido de indenização correspondente à diferença entre o valor de avaliação de imóvel alienado fiduciariamente e o saldo da dívida, após a frustração dos dois leilões extrajudiciais por ausência de licitantes e posterior venda do bem pela credora fiduciária. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se, frustrados os dois leilões previstos no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, os devedores fiduciantes têm direito à diferença entre o valor de avaliação do imóvel e o montante da dívida, inclusive quando o bem é posteriormente alienado pelo credor por valor superior ao débito. III. Razões de decidir 3. Como a consolidação da propriedade e os leilões ocorreram antes da Lei nº 14.711/2023, aplica-se a redação então vigente do art. 27 da Lei nº 9.514/1997. Nesse regime, a restituição de eventual saldo prevista no § 4º pressupõe efetiva alienação do imóvel nos leilões legais. 4. Frustrado o segundo leilão, ainda que por ausência de qualquer lance, incide o § 5º do art. 27, com extinção compulsória da dívida e exoneração das obrigações recíprocas. O valor de avaliação constitui parâmetro do procedimento de execução da garantia e não se converte em crédito do devedor. 5. A posterior alienação do imóvel pelo credor fiduciário, fora do procedimento dos leilões legais, não restabelece obrigação já extinta nem gera direito à diferença entre o valor do bem e a dívida anteriormente garantida. 6. Não há enriquecimento sem causa, pois a consolidação definitiva da propriedade e a extinção do débito constituem consequências expressamente previstas no regime legal então aplicável. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. Frustrados os dois leilões extrajudiciais previstos no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, na redação anterior à Lei nº 14.711/2023, extingue-se a dívida e o credor fiduciário fica desobrigado de restituir eventual diferença entre o valor de avaliação do imóvel e o débito. 2. A alienação posterior do bem pelo credor fiduciário não restabelece obrigação extinta nem configura enriquecimento sem causa.” Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, art. 27, §§ 4º e 5º; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.198.371, DJe 07.04.2026; STJ, AREsp nº 3.098.025, DJe 30.03.2026; STJ, REsp nº 2.099.089, DJe 23.10.2025; STJ, Tema nº 1.059; TRF3, Apelação Cível nº 5006921-43.2019.4.03.6000, DJe 16.03.2026; TRF3, Apelação Cível nº 5016076-27.2020.4.03.6100, DJe 17.10.2025.