Ementa
PROCESSO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI N. 9.514/97. FORMALIDADES LEGAIS. NÃO OBSERVÂNCIA. SENTENÇA REFORMADA. 1 – Cinge-se a controvérsia dos autos ao pleito de declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial, na forma da Lei n. 9.514/97, por inobservância das formalidades legais. 2 – Dispõe a Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997, a qual disciplina o Sistema Financeiro Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, em seu art. 26, que, na hipótese de inadimplência, total ou parcial, da obrigação avençada com alienação fiduciária em garantia, o devedor fiduciante será constituído em mora e a propriedade consolidada em nome do fiduciário, caso não efetivada a purgação da mora no prazo de quinze dias a contar da data da intimação pessoal válida a ser promovida por solicitação do Oficial do Cartório ou pelo correio mediante aviso de recebimento. 3 – Conforme a dicção do § 4º do art. 26 da Lei 9.514/97, a notificação deve ser pessoal e só pode ser feita por edital quando o devedor se encontrar em lugar incerto ou não sabido. 4 – A notificação editalícia, no rito da Lei nº 9.514/97, exige que o estado de "local incerto e não sabido" seja comprovado e não apenas presumido por ausências pontuais. 5 – A fé pública registral, embora goze de presunção de veracidade, não supre a ausência de prova do cumprimento do rito legal estrito da expropriação extrajudicial. A averbação na matrícula imobiliária, embora dotada de fé pública, é um registro derivado, que não supre a necessidade de instrução dos autos com os comprovantes originais de recebimento da notificação pessoal, ou das certidões detalhadas de diligência do Oficial, especialmente quando impugnados judicialmente. 6 – O fato de estar incontroverso o inadimplemento não isenta a credora da obediência ao rito do procedimento expropriatório previsto em lei, uma vez que lhe compete a obrigação de notificar a parte mutuária, pessoalmente, acerca da iminência da execução, sob pena de nulidade dos atos expropriatórios, por cerceamento de defesa no âmbito do direito constitucional à moradia. 7 – Em se tratando de vício de notificação, a lei excepciona a regra da resolução por perdas e danos, autorizando a anulação do ato expropriatório, na conformidade com a Lei nº 14.711/2023, que alterou o parágrafo único do art. 30 da Lei nº 9.514/97 para ressalvar expressamente que a "exigência de notificação do devedor" é matéria que obsta a consolidação definitiva e a reintegração de posse: Parágrafo único. Arrematado o imóvel ou consolidada definitivamente a propriedade no caso de frustração dos leilões, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante, não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo e serão resolvidas em perdas e danos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) 8 – A notificação do devedor na fase inaugural qualifica-se como pressuposto de validade de todo o encadeamento executivo extrajudicial, de sorte que a nulidade da consolidação da propriedade contamina as fases subsequentes, não sendo sanada pela ciência informal das praças pelo ajuizamento da lide ou pela suposição de insuficiência econômica do devedor para a quitação integral do saldo devedor. 9 – Apelação da parte autora a que se dá provimento. Sentença reformada. Inversão do ônus de sucumbência em desfavor da Caixa.