Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO 37ª Vara Federal PE PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 0003008-21.2026.4.05.8302 AUTOR: JOSE EVERALDO DE SOUSA ADVOGADO do(a) AUTOR: ARIJALDO AUGUSTO DE SIQUEIRA - PE63946 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: LEONARDO FALCAO RIBEIRO - RO5408 SENTENÇA Relatório Trata-se de ação ajuizada por JOSÉ EVERALDO DE SOUSA, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando, liminarmente, a suspensão dos efeitos do leilão do bem imóvel localizado na Rua José Mestre Sobrinho, nº 04, Loteamento Viana e Moura Malhada do Meio II, em Santa Cruz do Capibaribe. Narra o demandante, em suma, que celebrou com a instituição financeira ré contrato particular de compra e venda de imóvel residencial e alienação fiduciária, tendo sido surpreendido com a informação de que seu imóvel foi incluído para venda e adquirido em leilão, pois não recebeu nenhuma notificação prévia do banco dando ciência do procedimento. Noticia-se que, em 04/03/2026, nos autos da Ação de Imissão na Posse nº 0000208-88.2026.8.17.8225, movida pela arrematante, foi deferido pedido liminar determinando a desocupação voluntária do imóvel no prazo de 15 dias, sob pena de despejo forçado. A CAIXA defendeu a regularidade do procedimento e juntou documentos. Proferida decisão de saneamento, determinou-se que a CAIXA acostasse aos autos documentos para comprovar que o autor foi devidamente intimado para purgar a mora, bem como das datas, horários e locais dos leilões que seriam realizados. A ré limitou-se a colacionar documentos já anexados aos autos. É o que importa relatar. Decido. Fundamentação Cinge-se a questão de mérito em verificar a legalidade do procedimento que culminou com a venda do bem imóvel situado na Rua José Mestre Sobrinho, nº 4, Quadra DLT 25. O contrato em questão foi formalizado sob o regime de alienação fiduciária, regido pela Lei n° 9.514/97 ( id 147721355). Pois bem. O art. 26 da Lei n° 9.514/97 prevê que vencida e não paga a dívida e constituído em mora o fiduciante, será consolidada a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, sendo necessária a intimação do fiduciante, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, para satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem. Segundo o § 7º do referido artigo, decorrido o referido prazo sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.Vejamos: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Ademais, nos termos do art. 27, da Lei n° 9.514/97, uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. Confira-se. Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes. § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) À vista do dispositivo legal acima transcrito, tem-se que a mora do devedor será ratificada mediante intimação pessoal ou de seu representante legal ou procurador regularmente constituído com prazo de 15 (quinze) dias para purgação ou conforme previsão contratual. O STJ fixou o entendimento da necessidade de intimação pessoal do devedor tanto para purgar a mora, quanto para ter ciência do leilão: " A intimação para purgar a mora, nos termos do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei n. 9.514/1997, deve ser pessoal e a sua inobservância impõe nulidade da consolidação e dos atos subsequentes. 2. A realização dos leilões extrajudiciais exige intimação pessoal do devedor, sendo a notificação por edital medida excepcional condicionada ao esgotamento das tentativas de intimação pessoal, à luz do art. 27, caput, § 1º e § 2º, da Lei n. 9.514/1997 (REsp n. 2.106.856/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 22/4/2026, DJEN de 27/4/2026.) A notificação pessoal do mutuário pode ser substituída por notificação por edital, caso não encontrado o devedor no endereço do imóvel, consoante dispõe o artigo 26, § 4º da Lei 9.514/97, não se exigindo que a CEF diligencie ad eternum na residência do mutuário para tentar notificá-lo pessoalmente. Nesse sentido, o STJ entende que é válida a intimação por edital no procedimento de execução extrajudicial de alienação fiduciária, nos termos do art. 26, §§ 3º-A e 4º, da Lei 9.514/1997, quando esgotados os meios para a notificação pessoal (AREsp n. 2.684.244/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/11/2025, DJEN de 17/11/2025.) No caso em análise, não há nos autos elementos que permitam concluir que foram realizadas diligências para intimação do devedor fiduciante do imóvel, para fins de cumprimento das obrigações contratuais relativas aos encargos vencidos e não pagos, nos termos dos §§ 3º e 3º -A do art. 26 da Lei nº 9.514/97. Observa-se que a certidão de Id 160777207 limita-se a consignar o decurso do prazo para que o devedor purgasse a mora, sem, contudo, registrar as datas em que teriam sido realizadas as supostas tentativas de notificação pessoal. Já a certidão de matrícula do imóvel registra a informação de que o autor foi devidamente notificado para purgar a mora em 23/05/2023 e deixou transcorrer o prazo assinalado sem o pagamento ( fl. 3, do Id 160777205). Vê-se, portanto, que as certidões não descrevem a diligência com a precisão exigida para atos desta natureza, especialmente por se tratar de procedimento que pode culminar na perda de imóvel adquirido para fins de moradia. Era imprescindível que os documentos indicassem, de forma detalhada, os dias e horários das diligências, bem como o endereço exato em que teriam sido realizadas, possibilitando o confronto dessas informações com os demais elementos constantes dos autos e, consequentemente, a verificação da regularidade do ato. Ademais, a ré não trouxe aos autos qualquer documento apto a corroborar a higidez do procedimento adotado, notadamente os avisos de recebimento (ARs) devidamente assinados ou outros comprovantes que evidenciassem a efetiva entrega da notificação ao devedor. Considerando a ausência de informação acerca da realização da notificação do autor, a ré foi intimada a juntar documentação comprobatória da regularidade do procedimento, sob pena de ser debitado em desfavor o ônus da prova ( id 165095437). Apesar de intimada, a empresa pública limitou-se a juntar aos autos documentos já colacionados, incapazes de corroborar a legalidade de sua conduta, não se desincumbindo do ônus que lhe cabia. A ausência desses elementos compromete a confiabilidade do procedimento extrajudicial realizado, notadamente porque há nos autos documentos que revelam que o autor não foi encontrado. Com efeito, nas correspondências com aviso de recebimento juntadas pela CAIXA para dar ciência ao devedor acerca das datas dos leilões, datadas de 03/10/2024 e 21/10/2024, constam as informações "não procurado" e "desconhecido" ( id 160777211 e 160777213). A empresa pública juntou a notificação extrajudicial supostamente enviada ao e-mail do devedor para informar acerca das datas dos leilões, mas não é possível inferir do documento que houve ciência inequívoca do interessado ( id 160777204). Também não foram colacionados aos autos elementos que permitam concluir que houve a intimação por edital. Nesse cenário, há de se reconhecer a nulidade da consolidação da propriedade. À vista de tais considerações, a procedência dos pedidos é medida que se impõe. Dispositivo Ante o exposto, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, julgo procedente o pedido autoral, para declarar a nulidade do procedimento de execução extrajudicial promovido pela CAIXA, com o cancelamento de todos os atos dele decorrentes. Com fundamento no art. 4º da Lei 10.259/2001, concedo antecipação de tutela na sentença e determino à ré que se abstenha de praticar quaisquer atos destinados à imissão do arrematante na posse do imóvel ou à sua transferência a terceiros. Determino, ainda, a expedição de ofício ao Juizado Especial Cível da Comarca de Santa Cruz de Capibaribe, onde tramita a Ação de Imissão na Posse nº 0000208-88.2026.8.17.8225, para tomar ciência desta decisão. Defiro a gratuidade a demandante (art. 98 e ss. do CPC). Sem custas e honorários advocatícios nesta instância (art. 55 da Lei nº 9.099/1995). Interposto(s) recurso(s) voluntário(s) tempestivo(s) contra a presente decisão, intime(m)-se o(a)(s) recorrido(a)(s) para oferecer(em) resposta(s), em dez (10) dias, e, decorrido o prazo, com ou sem contrarrazões, remeta-se à Turma Recursal. Após o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquivem-se os autos. Intimem-se. Caruaru/PE, data da validação. TEMÍSTOCLES ARAÚJO AZEVEDO Juiz Federal da 37ª Vara/PE
