Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO 25ª Vara Federal CE PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0800411-83.2025.4.05.8107 AUTOR: MICHELLE DAIANE VENTURA ADVOGADO do(a) AUTOR: FLAVIO HENRIQUE PONTES PIMENTEL - CE18523-B REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA TIPO A 1. Relatório Trata-se de Ação Ordinária ajuizada por MICHELLE DAIANE VENTURA em desfavor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, por meio da qual requereu a adjudicação compulsória mediante a condenação da requerida à obrigação de fazer, consistente no registro do contrato de financiamento habitacional e baixa da alienação fiduciária, às expensas da demandada, com fornecimento dos documentos necessários para a transferência do bem. Narrou que adquiriu imóvel por meio de Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel com Parcelamento e Alienação Fiduciária no Programa Minha Casa Minha Vida junto à RÉ, cuja cópia nunca lhe teria sido entregue. Acresceu que teria direito à quitação do parcelamento por força da Portaria do Ministério das Cidades nº 1.248, de 26/09/2023, porém não poderia realizar a transferência do imóvel para o seu nome em razão de a RÉ não ter realizado o devido registro no cartório, limitando-se, segundo sustentou, à matrícula do empreendimento sem a individualização da unidade. Alegou que a ausência de registro do contrato a impediria de pagar o ITBI e, por conseguinte, de registrar o imóvel em seu nome. Instruiu a inicial, entre outros documentos, com requerimento administrativo no Id. 95433174, reclamação formulada pelo canal Fale Conosco no Id. 95434589, Declaração de Quitação emitida pela CEF no Id. 95433465, Cláusulas Gerais da Contratação PMCMV - Faixa 1 - Recursos FAR no Id. 95434155 e laudo de avaliação de imóvel no Id. 95434254. Deferido o benefício da gratuidade judiciária no Id. 95434590. Devidamente citada, a CEF apresentou contestação no Id. 95434253, por meio da qual impugnou o valor da causa e a concessão da gratuidade judiciária. No mérito, informou que a autora firmou o contrato habitacional nº 171002950768, em 10/06/2020, no valor de R$ 73.000,00 (setenta e três mil reais), com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, e que a operação teria sido liquidada em 28/09/2023, em razão da incidência da Portaria nº 1.248/2023. Aduziu, ainda, que o contrato se encontrava registrado na matrícula nº 7.547 do 3º Ofício de Registro de Imóveis de Iguatu/CE e que o Termo de Quitação estaria disponível por meio do Programa de Baixa de Garantia. Sustentou não lhe competir a regularização registral pretendida e requereu, ao final, a improcedência da ação. Juntou, entre outros, o quadro-resumo do financiamento no Id. 95433273 e demonstrativos da operação nos Ids. 95434302 e 95434737. Intimada, a AUTORA apresentou réplica no Id. 95433225, reiterando a ausência de regularização do imóvel e juntando pesquisa negativa realizada perante o serviço de registro eletrônico no Id. 95434641. Em seguida, a CEF peticionou no Id. 95433615, aduzindo que, apesar do resultado negativo da pesquisa anteriormente apresentada, o contrato havia sido efetivamente registrado no cartório competente, oportunidade em que juntou cópia do instrumento contratual com os respectivos atos registrais no Id. 95433718. A AUTORA manifestou-se novamente no Id. 110727926, sustentando que a juntada do contrato registrado não satisfazia integralmente o objeto da ação, uma vez que ainda subsistiria a alienação fiduciária lançada na matrícula do imóvel, cuja baixa reputava de responsabilidade da CEF. Por meio do despacho de Id. 130481338, foi determinada a intimação da CEF para, no prazo de 30 (trinta) dias, anexar aos autos a escritura atualizada do imóvel com o registro do contrato e a baixa da alienação fiduciária, além da disponibilização dos documentos necessários à transferência do bem. A CEF apresentou manifestação no Id. 142885946, acompanhada dos documentos de Id. 142885951. Por fim, no Id. 151086599, a AUTORA informou que a regularização registral do imóvel havia sido efetivamente realizada, com o cancelamento da alienação fiduciária e liberação do bem de quaisquer ônus reais. Ressalvou, contudo, que a providência teria ocorrido somente após o ajuizamento da demanda e requereu a condenação da CEF ao pagamento dos honorários advocatícios, em atenção ao princípio da causalidade. É o relatório. Decido. 2. Fundamentação 2.1. Questões Prévias 2.1.1. Impugnação ao valor da causa O valor da causa deve ser calculado conforme os parâmetros estabelecidos pelo art. 292 do Código de Processo Civil. Nos termos do inciso II do art. 292 do CPC, no caso de ação que tiver por objeto a existência, a validade, o cumprimento, a modificação, a resolução, a resilição ou a rescisão de ato jurídico, o valor da causa deve corresponder ao do ato ou à parte controvertida. Assim, considerando que a ação, ajuizada em desfavor da Caixa Econômica Federal - CEF, tem por objeto a adjudicação de imóvel residencial adquirido por meio de financiamento do Programa Minha Casa Minha Vida, deve o valorcausa corresponder ao do imóvel constante do contrato, devidamente atualizado (PROCESSO: 08099805320234050000, AGRAVO DE INSTRUMENTO, DESEMBARGADOR FEDERAL FREDERICO WILDSON DA SILVA DANTAS, 7ª TURMA, JULGAMENTO: 31/10/2023). No caso dos autos, ao tempo do ajuizamento da ação, em 29/05/2025, o teto dos Juizados Especiais Federais correspondia a R$ 91.080,00 (noventa e um mil e oitenta reais). A AUTORA, por sua vez, deu à causa o valor de R$ 90.964,00 (noventa mil novecentos e sessenta e quatro reais), correspondente ao valor de mercado indicado no laudo particular de Id. 95434254, elaborado a partir de imóvel de características semelhantes situado no mesmo conjunto habitacional. Sucede que o valor do imóvel era, ao tempo da assinatura do financiamento, em 10/06/2020, de R$ 73.000,00 (setenta e três mil reais), conforme quadro-resumo de Id. 95433273 e instrumento contratual de Id. 95433718. Para as causas desse tipo, tem-se considerado, para fins de fixação da competência, a atualização do preço do imóvel constante do contrato, de forma a refletir o proveito econômico contemporâneo perseguido na demanda. A título de estimativa, a atualização do valor contratual pelo IPCA até o ajuizamento conduz a montante aproximado de R$ 100.263,81 (cem mil duzentos e sessenta e três reais e oitenta e um centavos). A conclusão também se mostra compatível com o próprio laudo de Id. 95434254, elaborado em novembro de 2024, poucos meses antes da propositura da ação, no qual a unidade utilizada como paradigma foi avaliada em R$ 90.964,00, constando, ainda, imóveis comparáveis com valores de até R$ 91.200,00. Nesse contexto, o valor atribuído na inicial não representa adequadamente o conteúdo econômico atualizado da pretensão na data do ajuizamento. Assim, nos termos do art. 292, § 3º, do CPC, fixo o valor da causa em R$ 100.263,81 (cem mil duzentos e sessenta e três reais e oitenta e um centavos) e estabeleço a competência deste Juízo Comum para o processamento do feito. 2.1.2. Impugnação à justiça gratuita Conforme relatado, a CEF impugnou o benefício da gratuidade judiciária deferido à AUTORA pelo despacho de Id. 95434590, sob o fundamento de que não teriam sido apresentados documentos suficientes para demonstrar sua incapacidade financeira. Com efeito, tratando-se de pessoa natural, a declaração de insuficiência econômica goza de presunção relativa de veracidade, nos termos do art. 99, § 3º, do Código de Processo Civil, somente podendo ser afastada diante de elementos concretos que evidenciem capacidade econômica incompatível com o benefício. No caso, a AUTORA apresentou declaração de hipossuficiência no Id. 95433613 e a CEF não produziu prova objetiva capaz de afastar a presunção legal. Ao contrário, a própria contestação registra que a quitação antecipada do contrato habitacional decorreu da condição da AUTORA como beneficiária do Benefício de Prestação Continuada - BPC, reforçando a noção de que percebe parcos rendimentos. Desse modo, rejeito a impugnação e mantenho o benefício da gratuidade judiciária anteriormente deferido. 2.2. Julgamento antecipado do pedido O Código de Processo Civil adotou o sistema da persuasão racional ou do livre convencimento motivado, segundo o qual cabe ao magistrado avaliar livremente a prova produzida, firmando sua conclusão de forma adequadamente fundamentada. Assim, não pode o magistrado ser compelido a determinar a produção de toda prova requerida pelas partes, uma vez que este é o destinatário da prova e, portanto, é quem deve analisar a pertinência da diligência para formação do seu convencimento, segundo previsão dos art. 371 do CPC. No caso, a resolução do mérito pode ser alcançada por meio da análise das disposições jurídicas aplicáveis e/ou mediante o exame do acervo probatório produzido nos autos, sendo desnecessária a produção de outras provas, inclusive em audiência, notadamente em razão da ausência de interesse das partes, embora intimadas para tanto. Assim, procedo ao julgamento antecipado do mérito, autorizado pelo art. 335, inciso I, do CPC. 2.3. Mérito 2.3.1. Incidência do Código de Defesa do Consumidor - CDC A base da demanda é uma relação jurídico-material de consumo, dado que, nos termos do enunciado nº 297 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, "O Código de Defesa do Consumidor [CDC] é aplicável às instituições financeiras.". Ademais, "a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reconhece que, ainda que o PMCMV seja uma política pública habitacional, a relação entre o mutuário e a instituição financeira, no caso, a CAIXA, possui nítidos contornos de relação de consumo, especialmente quando se trata da comercialização de imóveis habitacionais. Portanto, é aplicável o CDC, conforme entendimento sedimentado pela Corte Superior." (PROCESSO: 08135885520184058400, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL FELIPE MOTA PIMENTEL DE OLIVEIRA, 1ª TURMA, JULGAMENTO: 03/12/2024) Dessa forma, incide o regime jurídico instituído pelo CDC. 2.3.2 Do registro da transferência imobiliária do bem Busca o(a) AUTOR(A), na condição de ex-mutuária de financiamento de imóvel habitacional integrante do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), a regularização da propriedade em seu nome. Conquanto tenha informado, na inicial, não ter tido acesso à cópia do contrato de financiamento, a CEF juntou no Id. 95433718, fls. 5/10, a avença de nº 171002950768, firmada em 10/06/2020, referente ao apartamento localizado no Residencial Novo Tempo III, Rua I, apartamento 102, bloco 46, matriculado sob o nº 7.547 no 3º Ofício de Registro de Imóveis de Iguatu/CE, adquirido com recursos do FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - FAR, pelo valor de R$ 73.000,00, mediante parcelamento no âmbito do PMCMV. A quitação do financiamento encontra-se demonstrada, ainda, pela Declaração de Quitação emitida pela própria CEF no Id. 95433465, na qual consta que, por força do art. 10 da Portaria MCID nº 1.248/2023, o contrato encontrava-se quitado. Os documentos de Ids. 95433273 e 95434737 também indicam saldo devedor zerado e liquidação da operação em 28/09/2023. Dito isso, tem-se como inconteste a quitação do financiamento. Dispondo sobre o registro da avença, o documento de Id. 95434155, referente às Cláusulas Gerais - Contratação PMCMV - Faixa 1 - Recursos FAR, estabelece, em sua cláusula 26, providências relacionadas ao registro do instrumento contratual. Sucede que a própria documentação juntada no Id. 95433718 demonstra que a situação registral era distinta daquela inicialmente narrada. Com efeito, a matrícula nº 7.547 contém a individualização da unidade imobiliária e registra, sob o R.02/7.547, a compra e venda do imóvel pelo FAR em favor de MICHELLE DAIANE VENTURA, bem como, sob o R.03/7.547, a constituição da alienação fiduciária em garantia, atos praticados em 18/12/2024, a partir do protocolo nº 23.851, datado de 18/11/2024. Portanto, o contrato de compra e venda já se encontrava registrado e a unidade imobiliária individualizada antes do ajuizamento da presente demanda, ocorrido em 29/05/2025. A pesquisa negativa de Id. 95434641, posteriormente apresentada pela AUTORA, não altera essa conclusão, uma vez que o documento registral específico do imóvel, constante do Id. 95433718, comprova diretamente a existência dos atos lançados na matrícula nº 7.547. Por conseguinte, não havia interesse de agir da AUTORA, desde a propositura da demanda, em relação à parte do pedido destinada a compelir a CEF a registrar o contrato, devendo o feito ser extinto sem resolução do mérito nesse ponto. Situação diversa, entretanto, ocorria quanto à baixa da alienação fiduciária e à disponibilização dos documentos necessários à conclusão da regularização. Isso porque a certidão registral constante do Id. 95433718 consignava expressamente que o imóvel se encontrava alienado fiduciariamente ao FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - FAR. Além disso, embora a CEF já houvesse emitido a Declaração de Quitação de Id. 95433465 em 30/01/2024, o próprio documento registrava que "não foi possível emitir o termo de quitação para averbação da liberação da garantia na matrícula do imóvel junto ao cartório porque há pendências documentais no seu contrato". Havia, portanto, ao tempo do ajuizamento, situação concreta ainda pendente de solução no que concerne à liberação da garantia fiduciária. Não por outra razão, após a juntada do instrumento registrado, a AUTORA reiterou, no Id. 110727926, que a alienação fiduciária ainda permanecia na matrícula, o que ensejou a prolação do despacho de Id. 130481338, determinando à CEF a apresentação da escritura atualizada com a respectiva baixa e dos documentos necessários à transferência. A CEF apresentou, então, a petição de Id. 142885946, acompanhada do documento de Id. 142885951. Importa registrar que o documento de Id. 142885951, isoladamente considerado, não comprova a baixa superveniente da alienação fiduciária, pois reproduz certidão registral expedida em 18/12/2024, na qual ainda consta o R.03/7.547 e se certifica que o imóvel se encontrava alienado fiduciariamente ao FAR. Não obstante, intimada para se manifestar após a diligência, a própria AUTORA afirmou expressamente, no Id. 151086599, que "houve o cancelamento da alienação fiduciária anteriormente existente, passando o imóvel a constar como livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais", reconhecendo, em seguida, que "a regularização registral do imóvel efetivamente ocorreu". A parte autora deixou, então, de requerer qualquer providência material adicional quanto ao imóvel, postulando exclusivamente o reconhecimento de que a regularização ocorreu após o ajuizamento e a condenação da CEF ao pagamento dos honorários advocatícios. Inobstante, registra-se que o art. 25, §§ 1º e 2º, da Lei nº 9.514/1997 estabelece que, com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária, cabendo ao fiduciário fornecer o termo de quitação e ao oficial do Registro de Imóveis, à vista desse documento, efetuar o cancelamento do respectivo registro. De todo modo, registra-se que não há previsão legal que imponha ao credor fiduciário a obrigação de promover diretamente o cancelamento do gravame perante o Cartório de Registro de Imóveis, cabendo-lhe apenas, conforme dispõe o art. 25, § 2º, da Lei nº 9.514/1997, fornecer ao devedor o termo de quitação, o que viabiliza o pedido de averbação. Outrossim, o contrato firmado entre as partes não contém cláusula que atribua ao credor o dever de providenciar o registro da baixa, inexistindo fundamento jurídico ou contratual que sustente a pretensão do autor. Ademais, o(a) AUTOR(A) não demonstrou qualquer impedimento para se deslocar ao cartório competente e requerer a atualização da matrícula, procedimento simples e ordinário, bastando para tanto a apresentação do termo de quitação recebido. 2.4. Honorários advocatícios Os honorários advocatícios sucumbenciais são fixados nos termos do art. 85 do Código de Processo Civil, observando-se, para a definição da responsabilidade pelo seu pagamento, o resultado das pretensões deduzidas e o princípio da causalidade. No caso dos autos, conforme consolidado na fundamentação acima, reconheceu-se, quanto à pretensão de registro do contrato de compra e venda, que a AUTORA carecia, desde a origem, de interesse processual quanto a essa parcela da pretensão. Quanto à pretensão de baixa da alienação fiduciária, não há obrigação legal imputável ao credor, conforme o art. 25, § 2º, da Lei nº 9.514/1997, para diligenciar e promover o cancelamento do registro da propriedade fiduciária junto ao oficial do Registro de Imóveis, ou seja, a legislação, não atribui à CEF a obrigação de promover diretamente, perante a serventia registral, a baixa do gravame pretendida pela AUTORA. Desse modo, sob qualquer dos dois fundamentos que compõem o objeto principal da demanda, a AUTORA não obteve êxito: quanto ao registro do contrato, por ausência originária de interesse processual e quanto à obrigação atribuída à CEF de promover a baixa da alienação fiduciária, pela improcedência da pretensão. Não há, portanto, fundamento para distribuição recíproca dos ônus sucumbenciais. Assim, considerando os critérios estabelecidos pelo art. 85, § 2º, do CPC, apenas a autora deve ser condenada ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos da CEF. 3. Dispositivo Ante o exposto: a) DECLARO a EXTINÇÃO DO PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, com fundamento no art. 485, inciso VI, do CPC, em relação à pretensão de registro do contrato de compra e venda; b) JULGO IMPROCEDENTE a pretensão quanto à baixa da alienação fiduciária do contrato junto ao Cartório competente (art. 487, inciso I, do CPC). RETIFICO o VALOR DA CAUSA para o montante de R$ 100.263,81, devendo ser RETIFICADA a AUTUAÇÃO nesse sentido; Custas dispensadas ante a concessão do benefício da gratuidade judiciária. CONDENO a AUTORA ao pagamento de HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS em favor da CEF, fixados em 10% (DEZ POR CENTO) sobre o VALOR ATUALIZADO DA CAUSA, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, condicionada a execução à, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado, demonstração pelo credor de que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações do beneficiário, conforme preceitua o art. 98, parágrafo 3º, do CPC. PUBLIQUE-SE. REGISTRE-SE. INTIMEM-SE. Após o trânsito em julgado, BAIXEM-SE da Distribuição e ARQUIVEM-SE estes autos. Expedientes necessários. Iguatu/CE, data da assinatura do documento. Juíza Federal Substituta - 25ª Vara/SJCE documento assinado eletronicamente
