Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Vara Única da Comarca de Pendências Avenida Francisco Rodrigues, S/N, Centro, PENDÊNCIAS - RN - CEP: 59504-000 Processo nº 0800669-69.2020.8.20.5148 Ação: Reivindicatória (autuada como Reintegração/Manutenção de Posse) Autora: Agro-Safra Agricultura Comércio Importação e Exportação Ltda. Rés: Laranjeiras Agropecuária Ltda. EPP e Integral Agroindustrial Ltda. Terceira interessada: Netafim Brasil Sistemas e Equipamentos de Irrigação Ltda. SENTENÇA I. Relatório Agro-Safra Agricultura Comércio Importação e Exportação Ltda. ajuizou ação reivindicatória, com pedido de tutela de urgência, contra Laranjeiras Agropecuária Ltda. EPP, afirmando ser proprietária de uma gleba de 124,3 hectares correspondente ao Lote nº 02, Setor I, Empresarial, do Projeto de Irrigação do Baixo Açu, em Alto do Rodrigues/RN, desmembrada da Matrícula nº 0765 do Ofício Único de Alto do Rodrigues (AV-040-0765), adquirida do DNOCS por escritura pública de 26 de junho de 2004. Narrou que a ré, vizinha do imóvel, o teria invadido para expandir sua produção de feno e se recusado a desocupá-lo quando procurada. Pediu a imissão liminar na posse e, ao final, a procedência do pedido reivindicatório. Juntou certidão de inteiro teor da matrícula-mãe (ID 63222044) e documentos societários e fiscais. A gratuidade da justiça foi deferida e a tutela de urgência indeferida (ID 68690620), por não estarem satisfatoriamente demonstrados o domínio e a posse injusta. Laranjeiras Agropecuária Ltda. contestou (ID 70377367), arguindo ilegitimidade passiva, por ocupar o imóvel na condição de arrendatária de Integral Agroindustrial Ltda. (ID 70377373), e revelando que a própria autora havia prometido vender o imóvel à Integral por contrato particular de 27 de outubro de 2008, aditado em 2 de janeiro de 2012 (ID 70377372), fato omitido na inicial. Sustentou, ainda, que a escritura indica o DNOCS como proprietário, que não houve prova de esbulho, que sua posse é de boa-fé e amparada em título, e pediu o chamamento da Integral ao processo, a improcedência, a indenização por benfeitorias com direito de retenção e a condenação da autora por litigância de má-fé. Houve penhora no rosto dos autos, determinada pelo Juízo da 4ª Vara Cível de Mossoró nos autos nº 0007781-78.2004.8.20.0106, em favor de Netafim Brasil Sistemas e Equipamentos de Irrigação Ltda. (IDs 71962255 e 112046622). Em réplica (ID 129454145), a autora comunicou o falecimento de seu sócio administrador, ocorrido em 6 de agosto de 2022, admitiu a existência da promessa de compra e venda, mas afirmou que a Integral não honrou os pagamentos, razão pela qual não houve a transferência do imóvel, e que o arrendamento celebrado por quem não é proprietário seria nulo. Reiterou os termos da inicial. Na decisão de saneamento (ID 147005423), rejeitei a preliminar de ilegitimidade passiva da Laranjeiras, indeferi o chamamento ao processo, determinei a inclusão da Integral Agroindustrial Ltda. no polo passivo, com fundamento no art. 125, I, do CPC, a inclusão da Netafim como terceira interessada e a intimação da autora para comprovar a posse injusta. Dispensei a prova oral, por se tratar de controvérsia a ser resolvida com base na prova documental e nas regras de distribuição do ônus da prova. A autora apresentou o que chamou de fatos novos (ID 160737752): a Laranjeiras teria desocupado o imóvel, conforme fotografias, e a Integral estaria negociando novo arrendamento com terceiro. Reiterou o pedido de tutela de urgência, cuja apreciação foi postergada (ID 165496077). Citada, a Integral Agroindustrial Ltda. contestou (ID 169125648), arguindo, em preliminar, irregularidade da representação processual da autora pela morte do sócio administrador, ilegitimidade ativa por ausência de domínio, inadequação da denunciação da lide e carência de ação por falta de prova da posse injusta. No mérito, sustentou que a promessa de compra e venda, que a própria autora reconhece, é causa jurídica suficiente para a posse, afastando a qualificação de injusta; que o imóvel integra perímetro irrigado público sujeito a regime próprio; que a autora está inativa desde 2015; e que assumiu diretamente a exploração da área após a saída da arrendatária. Pediu a improcedência, a condenação da autora por litigância de má-fé e, subsidiariamente, indenização por benfeitorias com retenção. Em nova réplica (ID 175041603), a autora rebateu as preliminares, sustentou que cabe à Integral provar a quitação do preço, requereu a intimação da ré para juntar os comprovantes de pagamento, a declaração de rescisão do contrato por inadimplemento, a condenação da ré ao pagamento de taxa de fruição e a reiteração da tutela de urgência. É o relatório. Decido. II. Fundamentação 1. Das questões processuais pendentes A representação processual da autora não está irregular. A procuração foi outorgada pela pessoa jurídica, e não por seu sócio; o mandato judicial se extingue pela morte do mandante (art. 682, II, do Código Civil), não pela morte da pessoa natural que, à época, presentava a sociedade. A hipótese do art. 313, § 2º, II, do CPC diz respeito à parte incapaz que perde o representante, o que não é o caso de uma sociedade limitada, que permanece existindo e mantém a advogada regularmente constituída. A regularização da administração da sociedade é questão interna, que não impede o julgamento. Rejeito a preliminar. A alegada ilegitimidade ativa por ausência de domínio confunde-se com o mérito. A frase da inicial de que o imóvel nunca esteve no domínio do requerente, isolada do contexto, é um evidente lapso de redação, pois todo o restante da peça afirma exatamente o contrário; a certidão de matrícula registra o desmembramento do lote em favor da autora, por escritura pública de compra e venda outorgada pelo DNOCS em 2004, e o próprio contrato juntado pelas rés a qualifica como legítima proprietária, com indicação do registro em matrícula própria (R.01-000866). A legitimidade, aferida pelas afirmações da inicial, está presente. Rejeito a preliminar. A inclusão da Integral no polo passivo, determinada no saneamento, está preclusa e, de todo modo, foi acertada: é ela quem se afirma titular da posse por força do contrato celebrado com a autora e quem hoje explora diretamente o imóvel, segundo sua própria contestação. Trata-se de litisconsorte passiva, e não de mera denunciada; a nomenclatura utilizada na decisão saneadora não altera a substância. A carência de ação por falta de prova da posse injusta é igualmente matéria de mérito. Rejeito ambas as preliminares. Os pedidos formulados pela autora na réplica de ID 175041603, de declaração de rescisão do contrato de promessa de compra e venda e de condenação ao pagamento de taxa de fruição, não podem ser conhecidos. São pretensões novas, com causa de pedir própria, deduzidas depois do saneamento do processo, sem o consentimento das rés, o que o art. 329, II, do CPC não admite. Ficam ressalvadas as vias próprias. Quanto ao pedido de intimação da Integral para comprovar a quitação, ele é desnecessário, porque, como se verá, o desfecho da causa não depende de saber se o preço foi ou não integralmente pago. 2. Do mérito A ação reivindicatória exige a demonstração de três requisitos: a titularidade do domínio pelo autor, a individualização do imóvel e a posse injusta exercida pelo réu (art. 1.228 do Código Civil). Os dois primeiros estão razoavelmente atendidos. O imóvel está individualizado pela matrícula e pela averbação de desmembramento, e o domínio da autora decorre da escritura pública de compra e venda outorgada pelo DNOCS em 2004, cuja existência as próprias rés reconhecem ao qualificar a autora como legítima proprietária no contrato de 2008. A objeção de que a terra integra perímetro irrigado público não afasta o domínio: a alienação de lotes a irrigantes é prevista na legislação de regência e foi justamente o que ocorreu, conforme a averbação. O que falta é o terceiro requisito, e isso é decisivo. Posse injusta, para os fins da reivindicatória, é a que não se apoia em nenhum título ou causa jurídica oponível ao proprietário. Não é essa a situação da Integral nem da Laranjeiras. A autora celebrou com a Integral, em 27 de outubro de 2008, contrato particular de promessa de compra e venda do imóvel e dos bens móveis que o guarnecem, pelo preço de R$ 500.000,00, contrato que se declarou irrevogável e irretratável e cuja cláusula quinta consigna expressamente que os bens já se encontravam sob a posse da promissária compradora. Em 2 de janeiro de 2012, as partes firmaram aditivo em que a Integral reconheceu dívida remanescente de R$ 126.000,00 e estabeleceu nova forma de pagamento, ratificando o contrato em tudo o mais. A posse da Integral, portanto, foi transferida pela própria autora, em razão de negócio jurídico que ela mesma celebrou e depois renegociou. E a posse da Laranjeiras derivou dessa mesma cadeia, pelo arrendamento firmado com a Integral. A autora sustenta que a Integral se tornou inadimplente e que, por isso, a posse passou a ser injusta. O raciocínio não se sustenta. O inadimplemento do promitente comprador não faz desaparecer, por si só, o contrato que legitima sua posse. Enquanto a promessa de compra e venda não for resolvida, seja por acordo, seja por sentença, o título subsiste e a posse que dele decorre continua sendo justa perante o promitente vendedor. É por isso que a jurisprudência não admite a reivindicatória, ou a reintegração, contra o compromissário comprador sem a prévia ou concomitante resolução do compromisso, e exige, para essa resolução, a constituição do devedor em mora por interpelação (Súmula 76 do STJ). Nada disso ocorreu aqui. A autora não notificou a Integral, não pediu a resolução do contrato na inicial, sequer mencionou sua existência, e só veio a aventar a rescisão em réplica, quando a alteração do pedido já não era possível. A pretensão reivindicatória, tal como deduzida, pressupõe uma ocupação sem título, uma invasão de vizinho, e os autos mostram algo inteiramente diverso: uma relação contratual de mais de quinze anos, que a autora omitiu e que, se foi descumprida, comporta remédio próprio, a ação de resolução com as consequências possessórias e indenizatórias que lhe são inerentes, mas não o atalho de tratar o contratante como invasor. Saber se a Integral pagou ou não o preço é questão relevante para essa outra demanda; para esta, basta constatar que o contrato existe, está em vigor e é a causa da posse exercida pelas rés. A desocupação do imóvel pela Laranjeiras, noticiada como fato novo, não altera esse quadro. Ela apenas confirma que a posse hoje é exercida diretamente pela Integral, com base no mesmo título. E o pedido de tutela de urgência, reiterado ao longo do processo, resta prejudicado pelo julgamento definitivo da causa, além de não se sustentar, pelas mesmas razões, quanto à probabilidade do direito. O pedido é, portanto, improcedente. Ficam prejudicados, em consequência, os pedidos subsidiários das rés de indenização por benfeitorias e de retenção, que só teriam cabimento na hipótese de procedência. 3. Da litigância de má-fé As rés pedem a condenação da autora por litigância de má-fé. A omissão, na inicial, de um contrato de R$ 500.000,00 que a própria autora celebrou e renegociou, com a apresentação da contraparte como simples invasora, é conduta censurável e beira a alteração da verdade dos fatos (art. 80, II, do CPC). Pondero, contudo, que a autora reconheceu o contrato tão logo ele foi juntado e passou a sustentar tese jurídica, ainda que equivocada, de que o inadimplemento tornaria a posse injusta, o que revela mais uma compreensão errada do direito do que o propósito deliberado de induzir o Juízo a erro. A sucumbência integral já é consequência bastante. Deixo de aplicar a sanção, sem prejuízo de sua reavaliação caso a conduta se repita. III. Dispositivo Ante o exposto, rejeito as preliminares, não conheço dos pedidos de rescisão contratual e de taxa de fruição formulados na réplica de ID 175041603, indefiro o pedido de tutela de urgência e JULGO IMPROCEDENTE o pedido reivindicatório formulado por Agro-Safra Agricultura Comércio Importação e Exportação Ltda. contra Laranjeiras Agropecuária Ltda. EPP e Integral Agroindustrial Ltda., resolvendo o mérito nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, e ressalvando à autora a via própria para discutir a resolução do contrato de promessa de compra e venda e seus consectários. Julgo prejudicados os pedidos subsidiários das rés de indenização por benfeitorias e de retenção, e deixo de condenar a autora por litigância de má-fé. Condeno a autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, a serem rateados em partes iguais entre os patronos das duas rés, ficando a exigibilidade suspensa em razão da gratuidade da justiça, na forma do art. 98, § 3º, do mesmo Código. Intime-se a terceira interessada Netafim Brasil Sistemas e Equipamentos de Irrigação Ltda. desta sentença, permanecendo a penhora no rosto dos autos à disposição do Juízo da 4ª Vara Cível de Mossoró, ao qual se comunicará o resultado do julgamento. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado, arquivem-se os autos com as baixas de estilo. Pendências/RN, data da assinatura eletrônica. NILBERTO CAVALCANTI DE SOUZA NETO Juiz de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei nº 11.419/06)
