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Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Petrópolis - Regional de Itaipava 1ª Vara Cível da Regional de Itaipava Estrada União e Indústria - de 8460 a 9940 - lado par, 9900, Itaipava, PETRÓPOLIS - RJ - CEP: 25730-735 SENTENÇA Processo:0801256-57.2024.8.19.0079 Classe:PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: SHEILA MARIA GONCALVES MATTOS TESTEMUNHA: MARIANA BRASILIENSE BATISTA ESPÓLIO: SYLVIO RIBEIRO JUNIOR HERDEIRO: CILEIA MALHEIROS RIBEIRO, RAFAEL MALHEIROS RIBEIRO, RODRIGO MALHEIROS RIBEIRO, GUILHERME MALHEIROS RIBEIRO, ANA LUISA MALHEIROS RIBEIRO TESTEMUNHA: MAICON MARTINS DE ARAÚJO, OSWALDO POSSAS FARACO Trata-se de ação pelo procedimento comum de arbitramento e cobrança de comissão de corretagem cumulada com indenização por danos morais proposta por SHEILA MARIA GONÇALVES MATTOS em desfavor do ESPÓLIO DE SYLVIO RIBEIRO JÚNIOR, representado por seus herdeiros CILÉIA MALHEIROS RIBEIRO, RAFAEL MALHEIROS RIBEIRO, RODRIGO MALHEIROS RIBEIRO, GUILHERME MALHEIROS RIBEIRO e ANA LUISA MALHEIROS RIBEIRO. A autora alegou que atuava profissionalmente como corretora de imóveis e que, no ano de 2020, teria sido contratada verbalmente por Sylvio Ribeiro Júnior para intermediar a venda de imóvel situado na Estrada União e Indústria, em Itaipava, então locado a terceiro. Sustentou que teria apresentado o bem a Maicon Martins de Araújo, empresário da região, promovido a aproximação entre os interessados e participado das tratativas iniciais destinadas à alienação. Afirmou que, no desenvolvimento dessas tratativas, manteve contato com Sylvio Ribeiro Júnior e seus filhos, obteve informações relativas ao imóvel, providenciou sua planta e teria encaminhado o documento a Maicon Martins de Araújo. Alegou que, posteriormente, foi afastada da negociação e que o proprietário teria simulado desinteresse na vendapara, temposdepois, concluir diretamente o negócio com o comprador por ela apresentado, sem lhe pagar a correspondente comissão. Relatou que somente anos depois teve conhecimento da efetiva concretização da alienação. Sustentou que localizou alvará municipal expedido em favor de Maicon Martins de Araújo para realização de intervenções no imóvel e, em março de 2024, obteve acesso à escritura pública de compra e venda lavrada em 11 de janeiro de 2023, na qual constou preço de R$ 1.800.000,00. Afirmou, contudo, que o Município havia utilizado o valor de R$ 6.150.000,00 como base de cálculo tributária, razão pela qual colocou em dúvida o preço efetivamente praticado. A autora também alegou ter promovido notificação extrajudicial do Espólio em 22 de novembro de 2023, sem obter pagamento ou resposta. Sustentou que a ata notarial de ID 125227687 demonstraria sua participação nas tratativas e a aproximação entre vendedor e comprador. Requereu, ao final, o arbitramento da comissão de corretagem com base no percentual de 5% sobre o valor da venda a ser apurado judicialmente, além de indenização por danos morais, sob o fundamento de que o não pagamento da remuneração teria lhe causado sofrimento, angústia, frustração e sentimento de traição. O despacho inaugural de id. 125739657 deferiu a gratuidade de justiça e determinou a emenda da petição inicial para que a autora esclarecesse o percentual da comissão cuja cobrança pretendia. Em cumprimento, no id. 126329632, a demandante afirmou que havia ajustado verbalmente com Sylvio Ribeiro Júnior comissão correspondente a 5% sobre o valor final da venda, reiterando que sua atuação teria sido responsável pela aproximação das partes e pela criação das condições que culminaram na alienação posterior. O réu apresentou contestação no id. 139102910. Preliminarmente, impugnou a gratuidade de justiça e arguiu a inépcia da petição inicial. No mérito, negou a existência de contrato de corretagem, escrito ou verbal, e sustentou que a autora não teve participação determinante na alienação. Alegou que Maicon Martins de Araújo já era conhecido da família e que a negociação ocorreu diretamente com Guilherme Ribeiro e Sylvio Ribeiro Júnior, sem intermediação da autora. Argumentou, ainda, que a venda somente foi formalizada cerca de três anos depois dos contatos alegados pela demandante, inexistindo nexo causal entre eventual atuação anterior e a posterior conclusão do negócio. Rechaçou, por fim, o pedido de indenização por danos morais. A autora apresentou réplica no id. 144258845, na qual reiterou que a ata notarial comprovaria sua participação na negociação e a posterior conclusão da venda ao mesmo interessado que teria sido por ela apresentado. Posteriormente, foram juntados aos autos contrato de locação, termo aditivo e notificações relacionadas ao exercício do direito de preferência do locatário. Entre esses documentos, consta notificação de 2 de junho de 2021 dirigida a Maicon Martins de Araújo, na qual a empresa locatária comunicava sua pretensão de exercer direito de preferência em relação ao imóvel, então objeto de possível alienação. Sobreveio decisão de saneamento de id.236335139. Na oportunidade, foi rejeitada a impugnação à gratuidade de justiça, por ausência de elementos capazes de afastar a presunção decorrente da documentação apresentada pela autora, e igualmente rejeitada a preliminar de inépcia da inicial, reconhecendo-se que a ausência de contrato escrito e a efetiva participação da autora constituíam questões de mérito.Quanto aos fatos, foi delimitada como controvertida a existência do direito da autora à comissão de corretagem, especialmente a comprovação do nexo causal entre a alegada intermediação realizada em 2020 e a venda formalizada em 2023, além da existência de dano moral decorrente do não pagamento da remuneração. No tocante ao ônus da prova, ficou expressamente estabelecido que incumbia à autora demonstrar os fatos constitutivos de seu direito, em especial a efetiva intermediação e sua influência direta na concretização da venda, cabendo ao réu comprovar fatos impeditivos, modificativos ou extintivos. Após o saneamento, a autora requereu a oitiva de Mariana Brasiliense Batista, enquanto o réu reiterou o pedido de oitiva de Maicon Martins de Araújo e Oswaldo Possas Faraco. Pela decisão deid.274230283, foi deferida a prova testemunhal e designada audiência de instrução e julgamento. A audiência foi realizada em 16 de junho de 2026, conforme ata deid.288637918. Não houve acordo. Foram ouvidas Mariana Brasiliense Batista, indicada pela autora, e Maicon Martins de Araújo e Oswaldo Possas Faraco, indicados pelo réu. Encerrada a instrução, as partes declararam não possuir outros requerimentos e foram intimadas para apresentação de alegações finais. Em alegações finais deid.290733883, a autora sustentou que a prova oral não afastava o conteúdo da ata notarial lavrada em 4 de julho de 2022. Argumentou que o documento demonstraria contatos mantidos por ela com Sylvio Ribeiro Júnior, Guilherme Ribeiro, AnaLuisaRibeiro e Maicon Martins de Araújo, bem como a obtenção e encaminhamento da planta do imóvel ao comprador. Destacou, ainda, mensagem atribuída a AnaLuisa, segundo a qual as negociações com Maicon estavam avançadas. Defendeu que o depoimento do próprio adquirente, ao negar qualquer contato negocial com a autora, seria incompatível com as comunicações anteriormente documentadas. Em alegações finais deid.293114428, o réu reiterou que a autora não comprovou ter sido contratada para a corretagem nem ter participado de forma causalmente relevante da alienação. Sustentou que Maicon Martins de Araújo afirmou ter negociado diretamente com Sylvio Ribeiro Júnior, sem intermediação de corretor, e declarou que a autora jamais lhe apresentou o imóvel, conduziu reuniões ou participou das tratativas que culminaram na compra. Afirmou, ainda, que Oswaldo Possas Faraco declarou ter auxiliado apenas na elaboração do recibo de sinal, sem participação nas negociações anteriores, e que Mariana Brasiliense Batista afirmou nunca ter presenciado a autora atuando como corretora em relação ao imóvel. Eisobreverelatório.Passo à análise do mérito. No mérito, a controvérsia consiste em verificar se a autora demonstrou ter efetivamente intermediado a venda do imóvel e se sua atuação teve influência direta na concretização do negócio, ônus que lhe foi expressamente atribuído no saneamento. Nos termos dos artigos 722 e seguintes do Código Civil, a corretagem não exige forma escrita. Contudo, o direito à remuneração pressupõe prova de que a atividade do corretor contribuiu causalmente para o resultado útil do negócio. A autora atribuiu especial relevância à ata notarial deid.125227687. O documento comprova a existência, na ocasião de sua lavratura, das mensagens e arquivos apresentados ao tabelião, mas não confere presunção absoluta de veracidade material às declarações neles contidas. As comunicações registradas demonstram que a autora tinha conhecimento da possível alienação, mantinha contato com integrantes da família e participou de algumas tratativas relacionadas ao imóvel, inclusive quanto ao envio de informações e planta ao potencial adquirente. Todavia, esses elementos não comprovam, por si sós, que Sylvio Ribeiro Júnior a tenha contratado para intermediar a venda, nem que sua atuação tenha sido determinante para a concretização do negócio. A prova oral tampouco confirmou o fato constitutivo do direito alegado. Maicon Martins de Araújo, adquirente do imóvel, afirmou que negociou diretamente com Sylvio Ribeiro Júnior e negou que a autora lhe tivesse apresentado o imóvel ou participado das tratativas que culminaram na aquisição. Oswaldo Possas Faraco declarou ter auxiliado apenas na elaboração do recibo de sinal e afirmou que a negociação lhe fora apresentada como direta entre vendedor e comprador. Embora não tivesse participado das tratativas iniciais, seu relato não corrobora a tese de intermediação profissional da autora. Mariana Brasiliense Batista, por sua vez, afirmou não ter presenciado a autora atuando como corretora em relação ao imóvel. Seu depoimento possui alcance limitado, mas igualmente não fornece elemento positivo em favor da narrativa autoral. Assim, embora a ata notarial revele contatos relacionados ao imóvel, a prova produzida não demonstra, com segurança suficiente, que a autora tenha sido responsável pela aproximação negocial ou que a venda formalizada em 2023 tenha sido fruto de sua atuação. Também deve ser considerado o lapso temporal entre os contatos indicados pela autora e a formalização da compra e venda. O decurso do tempo, isoladamente, não afasta o direito à corretagem, mas reforça a necessidade de demonstração segura da continuidade causal entre a atuação da corretora e o negócio posteriormente celebrado, o que não ocorreu. A autora, portanto, não se desincumbiu do ônus de provar a efetiva intermediação e a influência direta de sua atuação na concretização da venda. Em consequência, não há direito à comissão de corretagem, ficando prejudicada a discussão acerca do percentual pretendido e da respectiva base de cálculo. De todo modo, também não houve prova de que o preço efetivo da alienação tenha sido superior aos R$ 1.800.000,00 constantes da escritura pública. A base de cálculo tributária de R$ 6.150.000,00 e a avaliação mercadológica unilateral não demonstram, por si sós, que esse tenha sido o valor efetivamente pago. Quanto ao dano moral, a pretensão igualmente não merece acolhimento. Não reconhecido o direito à comissão, inexiste ato ilícito decorrente do não pagamento. Além disso, os sentimentos de frustração e angústia narrados decorrem de controvérsia patrimonial e não vieram acompanhados de prova de lesão autônoma a direito da personalidade. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por SHEILA MARIA GONÇALVES MATTOS em desfavor do ESPÓLIO DE SYLVIO RIBEIRO JÚNIOR, com resolução do mérito, na forma do art. 487, Ido Código de Processo Civil. Condeno a autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, na forma do art. 85, (sec) 2º do Código de Processo Civil.Considerando a gratuidade de justiça anteriormente deferida, fica suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais, nos termos do art. 98, (sec) 3º do Código de Processo Civil. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquivem-se. PETRÓPOLIS, 4 de setembro de 2026. RONALD PIETRE Juiz Tabelar
