Inteiro teor
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 5310190-12.2024.8.13.0024/MG
AUTOR : VANDENICE XAVIER DA SILVA ARAUJO
ADVOGADO(A) : MIGUEL AUGUSTUS PINTO DE PAULA (OAB MG176348)
ADVOGADO(A) : MAURO LÚCIO MARTINS (OAB MG176486)
RÉU : ALESSANDRA CAMPOS BARBOSA RODRIGUES
ADVOGADO(A) : JOSE CARLOS MARQUES FERREIRA (OAB MG220681)
RÉU : CONDOMINIO RESIDENCIAL SOLAR DOS RUBIS
ADVOGADO(A) : FELIPE VITOR ROCHA ARAÚJO (OAB MG146763)
ADVOGADO(A) : BRENNO LACERDA MARTINS (OAB MG231626)
SENTENÇA
Vistos, etc.
VANDENICE XAVIER DA SILVA ARAUJO ajuizou esta AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS em face de CONDOMÍNIO RESIDENCIAL SOLAR DOS RUBIS, EDUARDO FERREIRA DOS SANTOS e ALESSANDRA CAMPOS BARBOSA, dizendo a requerente que comprou o imóvel objeto da lide, onde reside hoje, com auxílio de seu irmão, como se vê no contrato de financiamento anexo. A autora é quem paga pelo financiamento e é quem reside no referido imóvel. Acontece, que no mês de novembro de 2024, a autora descobriu que em seu desfavor, corre uma execução de taxas condominiais, por força de débitos anteriores à sua posse sobre o imóvel. Como se vê nos documentos anexos, a parte autora iniciou o procedimento da compra do imóvel objeto da lide, em julho de 2021, assinando o contrato de promessa de compra e venda no dia 03 de agosto de 2021. O financiamento só foi disponibilizado, para a assinatura junto ao banco, em 20 de outubro de 2021, sendo que o dinheiro do financiamento só foi creditado em conta dos vendedores, em dezembro de 2021, data em que houve a liberação das chaves aos executados, possibilitando que eles iniciassem a posse sobre o imóvel, como se vê no fragmento do contrato firmado entre vendedor e comprador do imóvel. Como é de conhecimento notório no ordenamento jurídico, a responsabilidade pelas taxas condominiais, compete ao proprietário, e a efetivação da compra se da com a tradição do bem. A parte autora comprou o bem e tomou posse do imóvel, mediante tradição, no dia 28 de dezembro de 2021, sendo assim, toda e qualquer divida inerente ao imóvel antes dessa data, são de responsabilidade dos antigos proprietários. A segunda e terceira ré, nitidamente agiram de má fé, tentando imputar à autora, o ônus de pagar dividas que era de sua competência, agindo com dolo, pois eles ainda estavam no imóvel, não haviam entregado as chaves á autora, portanto, tinham pleno conhecimento de que tinham o dever de pagar as taxas condominiais. Não o fazendo, e querendo transferir essa obrigação à autora, sem que ela tivesse sequer conhecimento disso, configura ato ilegal, além de imoral. Já a primeira ré, foi negligente, pois era sua obrigação conferir a legitimidade ou ilegitimidade da autora para suportar a execução, antes do ajuizamento do processo. Logo, a primeira ré não usou da cautela necessária para evitar danos à autora. Assim, pede reparação de natureza material e moral. Anexa documentos.
Inicial recebida, Evento 7, e citação determinada.
Contestação do condomínio, Evento 25. Diz a defesa que o primeiro réu não participou da transação comercial havida entre parte autora e 2º e 3º réus. Nesse sentido, não deveria sequer ser incluído no polo passivo da presente demanda. Não obstante, a parte requerente não juntou qualquer declaração de inexistência de débitos condominial antes de concretizar a tradição do bem. Pede improcedência da ação.
A ré ALESSANDRA contestou no Evento 54/55. Alega prescrição da pretensão. No mérito, que após a assinatura do termo em questão as obrigações, inerentes ao imóvel são de responsabilidade da adquirente, não podendo mais as mesmas serem imputadas a Alessandra. Nega ilícito e não é caso de danos morais. Pede improcedência da ação.
O réu Eduardo, citado – Evento 51, documento 3, não contestou a ação.
Replicou parte autora.
Audiência de CIJ do Evento 119, sem acordo, ouvidos demais réus, sendo que autora pediu aplicação de pena de confissão quanto ao réu Eduardo, evento consignado na ata.
Alegações finais apresentadas, Eventos 120, 126 e 127.
Em síntese, os fatos. Segue a DECISÃO:
Processo em ordem. Nada a sanear.
Pedidos da autora nestes autos:
“Requer também que a primeira ré condenada a excluir os débitos apontados neste processo, referente às taxa condominiais vencidas antes de 28 de dezembro de 2021, pois nitidamente a parte autora não é responsável pelas referidas inadimplências.
Requer a condenação do segundo e terceiro réu sejam condenados a suportar todas as despesas e taxas condominiais anteriores a 28 de dezembro de 2021.
Requer ainda a condenação solidaria dos réus, ao pagamento de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a titulo de reparação de dano, haja vista o prejuízo sofrido pela autora, decorrente das ilegalidades praticadas pelas rés.”
Pois bem.
O pedido de aplicação de pena de confissão quanto ao corréu Eduardo, no caso, não pode ter o efeito pretendido, sendo certo que ele já era revel, em em tese confesso, mas apenas quanto à matéria de fato.
Ocorre que existe pedido de condenação solidária dele com a corré Alessandra, de forma que isso impede a aplicação da penalidade, conforme dispõe o artigo 345, I do CPC:
“Art. 345. A revelia não produz o efeito mencionado no art. 344 se:
I - havendo pluralidade de réus, algum deles contestar a ação;”
Sobre prescrição, alegada por Alessandra, não ocorreu, já que o débito continua em aberto, e cobrado pelo condomínio – documentos 14/16, Evento 1.
Estando dívida sub judice, não corre prazo prescricional.
No mais, sabido que obrigação decorrente de dívida de condomínio, tem natureza propter rem.
A autora como adquirente de imóvel, que antes foi dos réus Alessandra e Eduardo é responsável perante ao condomínio de débitos, passados, presentes e futuros, enquanto for detentora do bem imóvel.
De acordo:
"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - TAXAS CONDOMINIAIS - OBRIGAÇÃO PROPTER REM RELACIONADA AO IMÓVEL - COBRANÇA TANTO EM FAVOR DO PROPRIETÁRIO COMO DO POSSUIDOR - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ - NÃO CONFIGURADA - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO PROVIDO EM PARTE. A natureza jurídica de pagar as taxas condominiais é caracterizada como propter rem, ou seja, não constitui um dever determinado pessoalmente, em razão do usuário, mas em função do direito que incide sobre a coisa, que no caso do condomínio, é a propriedade, posse ou ocupação exercida sobre o bem. É facultado ao condomínio exercer o direito de cobrança das referidas taxas contra quem esteja na posse ou contra o proprietário do bem. Inexistindo qualquer das situações descritas no artigo 80 do Código de Processo Civil, não configurada a litigância de má-fé." (Apelação Cível nº 5096435-12.2018.8.13.0024 (1), 1ª Câmara Cível do TJMG, Rel. Roberto Apolinário de Castro. j. 12.11.2019, Publ. 20.11.2019).
"AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS - CUMRIMENTO DE SENTENÇA - PENHORA DO IMÓVEL EM NOM DE TERCEIRO - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - POSSIBILIDADE. Por ser obrigação de natureza propter rem, o próprio imóvel responde pelos encargos referentes às taxas condominiais, independentemente em nome de quem esteja registrado o bem perante o Registro Imobiliário, bem como se o promitente comprador participou da lide no polo passivo e não o proprietário, mormente quando há prova escorreita da compra e venda realizada." (Agravo de Instrumento nº 0383278-56.2018.8.13.0000 (1), 15ª Câmara Cível do TJMG, Rel. Maurílio Gabriel. j. 28.11.2019, Publ. 11.12.2019).
E mais que:
"Nas ações de cobrança, as taxas condominiais constituem obrigações propter rem, ou seja, decorrentes da titularidade de um direito real sobre a coisa, cuja responsabilidade é do proprietário até mesmo pelas prestações vencidas no momento da aquisição, assegurando-se a possibilidade de regresso a quem tenha assumido o encargo pela liquidação do débito.”(Apelação Cível nº 0035537-66.2012.4.01.3300/BA, 6ª Turma do TRF da 1ª Região, Rel. Kassio Nunes Marques. j. 04.09.2017, unânime, e-DJF1 19.09.2017).
Disso decorre que, a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, a pessoa do devedor se individualiza exclusivamente pela titularidade do direito real, podendo o credor das cotas condominiais demandar por débitos pendentes tanto em face do proprietário quanto em face de titular de outros direitos sobre a coisa.
Julgo improcedente pedido quanto ao condomínio.
Quanto a Eduardo e Alessandra, a autora em tese tem ação regressiva.
Porém, nos documentos anexados à inicial não tem prova da quitação, para fins de regresso.
Não pode o juiz proferir sentença de natureza condicional ou condicionada, isto é, se a autora pagar ao condomínio na execução pode pedir o regresso os corréus Eduardo e Alessandra, que lhe venderam o bem, e que eles estava na posse do imóvel antes da requerente.
Deveria ter provado que quitou, aí sim, o juízo deferiria o direito de regresso.
Disso decorre que, o juiz não pode proferir sentença condicionada a evento incerto ou futuro, pena de nulidade, por isso não foi tratado o assunto em questão.
De acordo:
"APELAÇÃO - INVENTÁRIO - ACORDO HOMOLOGADO - EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONDICIONAL - NÃO CUMPRIMENTO DA CONDIÇÃO - INEFICÁCIA DO ACORDO - NULIDADE DA SENTENÇA HOMOLOGATÓRIA. Revela-se nula a sentença homologatória de acordo que não possui eficácia jurídica, diante do não cumprimento de cláusula condicional." (Apelação Cível nº 0000235-56.2010.8.13.0461 (1), 1ª Câmara Cível do TJMG, Rel. Geraldo Augusto. j. 03.12.2019, Publ. 10.12.2019).
“É vedada a prolação de sentença condicional, pois a procedência do pedido não pode ficar condicionada à análise futura dos requisitos do benefício pela autarquia.” (Apelação/Remessa Necessária nº 0005019-11.2018.4.03.9999, 10ª Turma do TRF da 3ª Região, Rel. Lucia Ursaia. j. 03.07.2018, unânime, e-DJF3 11.07.2018).
Vai daí que, nos termos do artigo 492, caput e § único do CPC, deve a sentença observar os limites objetivos da pretensão, não sendo dado, ainda, decidir de forma condicionada ou condicional, de forma que a sentença deve ser certa, ainda que resolva relação jurídica condicional. Assim, a sentença não pode estar condicionada a evento futuro e incerto.
Diante disso, se ainda não quitou a execução noticiada no Evento 1 doc. 14/18, autos 5237505-41.2023.8.13.0024 – 24ª Vara Cível, não existe lastro para o fato constitutivo do direito de regresso:
"Fato constitutivo é aquele que é apto a dar nascimento à relação jurídica que o autor afirma existir ou ao direito que dá sustentação à pretensão deduzida pelo autor em juízo. Normalmente, ao autor é atribuído o encargo de provar os vários fatos constitutivos e não apenas um; tudo dependerá da maior ou menor complexidade da causa de pedir apresentada na petição inicial. A conseqüência do não-desincumbimento do ônus da prova pelo autor é o julgamento da improcedência do pedido (actore non probante absolvitur reus). In Costa Machado, em Código de processo civil interpretado, 6. ed., São Paulo: Manole, 2007, p. 350.
Sobre pedido de danos morais, sem lastro para tal condenação já que sem ofensa a valor interno ou anímico.
A questão de desvio produtivo no caso, não gera a parcela extrapatrimonial, haja vista que parte autora olvidou a natureza propter rem da obrigação, e para agir contra antigos donos do imóvel, ou que lhe venderam ou cederam a posse do bem, deveria antes ter quitado a dívida junto ao condomínio.
Em síntese, não se pode perder de vista que, o dano moral para ser reconhecido demanda a demonstração de um ato ilícito a ele precedente e um nexo de causalidade capaz de ligá-lo ao plus de um sofrimento apto a possibilitar a presunção de um constrangimento ou dor de cunho subjetivo – ou seja, lesão a valor interno ou anímico -, decorrente da ação lesiva praticada pelo agente, tudo com enquadramento fático a se identificar com o disposto no art. 5º, V e/ou X da CF c/c 11-21 e 186-187, do CC, o que ora não se apura.
Posto isso,
Diante do exposto, julgo improcedentes os pedidos da inicial e resolvido o processo com resolução do mérito, a teor do artigo 487, I, do CPC/15.
Condeno a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios que ora arbitro em 10%, sobre o valor atualizado da causa. Suspensa, contudo, de forma condicional a exigibilidade, em razão da concessão dos benefícios da justiça gratuita deferida, nos termos, fins e forma do artigo 98 § 3º do CPC.
Transitada em julgado, nada mais havendo, dê-se baixa e remetam-se os autos ao arquivo.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
