Ementa
DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. CONTRATO CELEBRADO NA VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018. RESOLUÇÃO POR INICIATIVA DA COMPRADORA. RELAÇÃO DE CONSUMO. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 10% DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO LIMITADA A 25% DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. PREVALÊNCIA DO MENOR RESULTADO. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. COBRANÇA INDEVIDA. RESTITUIÇÃO DO SALDO EM PARCELA ÚNICA E IMEDIATA. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS MORATÓRIOS. IPCA ATÉ O TRÂNSITO EM JULGADO. TAXA SELIC APÓS O TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta pela compradora contra sentença que, em ação de revisão de contrato de compra e venda cumulada com devolução de valores ajuizada contra incorporadora e sociedade de propósito específico, reconheceu a prescrição da pretensão de ressarcimento da comissão de corretagem e julgou improcedentes os demais pedidos relativos ao desfazimento de contrato celebrado em 02/08/2022 para aquisição de lote urbano, mantendo ajustes contratuais que previam, em caso de resolução, cláusula penal de 10% do valor total atualizado do contrato e taxa mensal de fruição de 0,75% sobre a mesma base de cálculo. A adquirente, em razão de dificuldades financeiras, requereu o desfazimento do negócio e, em sede recursal, pretendeu a limitação das retenções, o afastamento da taxa de fruição e a restituição imediata e em parcela única do saldo devido. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) definir o critério aplicável à cláusula penal decorrente da resolução do contrato por iniciativa da compradora, considerada a incidência conjunta da Lei nº 6.766/1979, com as alterações da Lei nº 13.786/2018, e do Código de Defesa do Consumidor; (ii) estabelecer se é cabível a cobrança de taxa de fruição relativa a lote urbano não edificado; (iii) determinar se o saldo devido à compradora deve ser restituído imediatamente e em parcela única; (iv) estabelecer os critérios de correção monetária e juros moratórios incidentes sobre a restituição; e (v) definir a distribuição dos ônus sucumbenciais diante do acolhimento parcial das pretensões recursais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O Código de Defesa do Consumidor incide conjuntamente com a Lei nº 6.766/1979, alterada pela Lei nº 13.786/2018, porque a adquirente figura como destinatária final do imóvel e as vendedoras atuam profissionalmente na comercialização de lotes, cabendo o controle de abusividade das cláusulas contratuais à luz dos arts. 51, IV, e 53 do CDC. 4. O art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979 admite, na resolução contratual por fato imputável ao adquirente, o desconto da cláusula penal e das despesas administrativas limitado a 10% do valor atualizado do contrato, mas, em relação de consumo, a aplicação desse critério deve observar o teto de 25% das quantias efetivamente pagas, conforme a orientação do Superior Tribunal de Justiça. 5. A compatibilização entre a Lei do Distrato e a tutela consumerista impõe a retenção do menor valor entre 10% do valor atualizado do contrato e 25% do montante efetivamente pago pelo adquirente, evitando penalidade excessiva sem afastar o ressarcimento da vendedora pelos custos decorrentes da resolução. 6. A cobrança da taxa de fruição é indevida quando o contrato tem por objeto lote urbano não edificado e inexiste prova de construção, locação, exploração comercial ou outra utilização economicamente mensurável, não sendo possível presumir vantagem patrimonial apenas pela transmissão da posse de terreno vago. 7. A restituição do saldo remanescente deve ocorrer imediatamente e em parcela única, pois o Tema Repetitivo 577 do Superior Tribunal de Justiça considera abusiva, nos contratos submetidos ao CDC, a restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, inclusive quando o comprador dá causa ao desfazimento. 8. A correção monetária incide desde o ajuizamento da ação, conforme previsto na cláusula contratual não especificamente impugnada, e, diante da ausência de indicação do índice aplicável, utiliza-se o IPCA, nos termos do art. 389, parágrafo único, do Código Civil. 9. Os juros moratórios incidem somente a partir do trânsito em julgado quando a resolução contratual ocorre por iniciativa da adquirente, conforme o Tema Repetitivo 1.002 do Superior Tribunal de Justiça, de modo que se aplica exclusivamente o IPCA entre o ajuizamento da ação e o trânsito em julgado e, após esse marco, exclusivamente a taxa Selic, vedada sua cumulação com outros índices de correção monetária ou juros autônomos. 10. A sucumbência é recíproca, nos termos do art. 86, caput, do CPC, porque a compradora obtém êxito quanto à limitação da cláusula penal, ao afastamento da taxa de fruição e à restituição em parcela única, mas não alcança integralmente a pretendida restituição de 90% dos valores pagos. 11. Os honorários advocatícios devem incidir, para cada parte, sobre o respectivo proveito econômico obtido, vedada a compensação por constituírem direito autônomo dos advogados, permanecendo suspensa a exigibilidade das obrigações impostas à autora em razão da gratuidade da justiça. IV. DISPOSITIVO 12. Recurso parcialmente provido.