Inteiro teor
Processo 1005853-67.2025.8.26.0625 - Procedimento Comum Cível - Rescisão / Resolução - Mariana Aparecida Júlio - Antonio de Oliveira Souza e outro - Antonio de Oliveira Souza - - Cleide Maria David de Souza - - Cac7 Intermediações Ltda - Representada Por Celso Alexandre da Cruz - Mariana Aparecida Júlio - Vistos. MARIANA APARECIDA JULIO DE MELO ajuizou a presente AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE LOCAÇÃO MOTIVADA CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE CAUÇÃO em face de ANTONIO DE OLIVEIRA SOUZA, CLEIDE MARIA DAVID DE SOUZA e CAC7 INTERMEDIAÇÕES LTDA (fls. 1/13), aduzindo, em síntese, que firmou com os dois primeiros réus, com intermediação da terceira ré, contrato de locação não residencial com caução (fls. 14/26), tendo por objeto o imóvel situado na Avenida Francisco Alves Monteiro, nº 789, Jardim Piracangaguá, Taubaté/SP, com início em 15/05/2024 e término previsto para 14/11/2026. Relata que, ao receber as chaves em 15/05/2024 e inspecionar o imóvel no dia seguinte, constatou diversas avarias e vícios (fiação exposta, vaso sanitário sem tubulação, pisos soltos, porta empenada, ausência de fechadura na porta dos fundos, vidros quebrados, dentre outros - fls. 3/4), incompatíveis com o estado do bem apresentado por ocasião das visitas anteriores à contratação. Afirma ter formalizado sua discordância por e-mail em 16/05/2024 (fls. 5/7) e devolvido as chaves em 17/05/2024, dois dias após o seu recebimento (fls. 33), sem jamais ter ocupado o imóvel. Sustenta que a recusa da imobiliária em devolver integralmente o valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) dado em caução (fls. 8/9), condicionando a restituição a apenas 50% do valor, é abusiva e configura enriquecimento sem causa. Pede a declaração de rescisão contratual por culpa dos réus e a condenação solidária destes à devolução integral e corrigida da caução, além das verbas de sucumbência (fls. 12/13). A corré CAC7 Intermediações Ltda apresentou contestação (fls. 121/129), arguindo, em preliminar, sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que atuou como mera mandatária dos locadores, nos termos dos arts. 653 e seguintes e 679 do Código Civil, não podendo responder por obrigações estritamente locatícias. No mérito, sustentou que o negócio jurídico foi validamente celebrado, que a autora e seus representantes visitaram o imóvel por duas vezes antes da contratação e que o laudo de vistoria foi assinado digitalmente por todas as partes, requerendo a total improcedência da ação e a utilização da caução para pagamento da multa rescisória. Os corréus ANTONIO DE OLIVEIRA SOUZA e CLEIDE MARIA DAVID DE SOUZA contestaram e reconvieram (fls. 154/160). Postularam, em preliminar, os benefícios da gratuidade de justiça. No mérito, repisaram os argumentos da corré CAC7, sustentando que o contrato foi livremente pactuado, que a vistoria fora assinada por todas as partes e testemunhas e que não houve vício apto a ensejar a rescisão motivada. Em sede reconvencional, com fundamento nas cláusulas 14ª e 15ª do contrato (fls. 25), pleitearam a condenação da autora-reconvinda ao pagamento de multa contratual de R$ 6.000,00 e honorários contratuais de R$ 1.200,00, totalizando R$ 7.200,00, com pedido de compensação com o valor da caução (R$ 4.000,00), remanescendo o débito de R$ 3.200,00. A autora apresentou réplica às contestações e contestação à reconvenção (fls. 193/202), refutando a preliminar de ilegitimidade passiva e a tese de que a bonificação concedida no aluguel representaria aceitação dos vícios do imóvel, reiterando os pedidos iniciais e pugnando pela improcedência da reconvenção. Instadas a especificar provas, a autora pugnou pelo julgamento antecipado da lide (fls. 221), ao passo que os réus/reconvintes requereram a produção de prova oral (fls. 218/220). Em decisão saneadora (fls. 221/224), foi rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela corré CAC7, com base na teoria da asserção, tendo em vista sua participação na gestão da garantia locatícia. Restou prejudicado o pedido de gratuidade formulado pelos corréus Antonio e Cleide, ante o prévio recolhimento das custas. Fixaram-se como pontos controvertidos: (i) o estado de conservação do imóvel no momento da entrega das chaves; (ii) se a bonificação concedida no aluguel visava compensar o estado do imóvel e afastar a responsabilidade dos locadores por reparos; e (iii) a existência de promessa verbal de reformas não cumprida pelos réus. Afastou-se a necessidade de prova pericial e deferiu-se a prova testemunhal requerida pelos réus, com designação de audiência de instrução, debates e julgamento. Em audiência realizada em 07/04/2026 (fls. 238), a tentativa de conciliação restou infrutífera. Houve desistência da testemunha Jaqueline Cristina Alves. A testemunha Sérgio Mazzeo, contraditada pela parte autora sob alegação de interesse no litígio, teve a contradita indeferida ante a negativa de vínculo empregatício com a imobiliária corré, procedendo-se à sua oitiva. Encerrada a instrução, as partes concordaram em converter os debates orais em memoriais. Em alegações finais, os réus, por meio de seu patrono (fls. 239/253), reiteraram a ausência de responsabilidade da imobiliária e a tese de aceitação do imóvel pela autora, requerendo a improcedência da ação e a procedência da reconvenção. A autora, por sua vez (fls. 254/257), sustentou que o depoimento da testemunha Sérgio Mazzeo é inconsistente e não infirma a prova documental produzida, reafirmando a culpa exclusiva dos locadores pela rescisão e a ilegalidade da retenção da caução. É o relatório. Fundamento e decido. Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo à análise do mérito. Da preliminar de ilegitimidade passiva da corré CAC7 Intermediações Ltda A matéria já foi objeto de análise e decisão na fase de saneamento (fls. 221/224), quando se reconheceu, com base na teoria da asserção, a pertinência subjetiva da imobiliária para figurar no polo passivo, tendo em vista sua participação direta na gestão da garantia locatícia discutida nos autos e a imputação, pela autora, de falha na prestação do serviço de intermediação. A decisão não foi objeto de recurso, razão pela qual reitero os fundamentos ali expostos, rejeitando novamente a preliminar renovada em sede de alegações finais (fls. 248/249), sem prejuízo do exame, no mérito, da efetiva responsabilidade da imobiliária pelos fatos narrados. Do mérito: da culpa pela rescisão contratual Cinge-se a controvérsia central em saber se a rescisão do contrato de locação (fls. 14/26) decorreu de vício do imóvel e de inadimplemento do dever legal do locador de entregá-lo em estado de servir ao uso a que se destina (art. 22, I, da Lei nº 8.245/91), ou se decorreu de mero arrependimento da locatária, apto a atrair a incidência da multa contratual prevista na cláusula 14ª (fls. 25). Da distribuição do ônus probatório, tal como fixado na decisão de fls. 213/214 (reajustada às fls. 221/224) e reconhecida pelos próprios réus em sua petição de especificação de provas (fls. 218), recaía sobre os requeridos o encargo de demonstrar que o imóvel foi entregue à autora em conformidade com o contrato e com o termo de vistoria, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil. Nesse particular, observo que a própria cláusula sétima do contrato de locação (fls. 21) condiciona a regularidade da entrega do imóvel à existência de "Termo de Vistoria devidamente assinado pelas partes". Ocorre que a autora nega, de forma reiterada, desde a petição inicial (fls. 3) até a réplica (fls. 195/196) e as alegações finais (fls. 256), ter subscrito o laudo de vistoria juntado pelos réus (fls. 136/142), que atesta estarem os cômodos em estado "bom" ou "ótimo". Os requeridos, a seu turno, limitaram-se a afirmar que o documento foi assinado digitalmente por todas as partes (fls. 126 e 155), sem que tenha sido produzida prova técnica ou pericial hábil a comprovar a autenticidade da assinatura da autora no referido termo, tampouco tal fato foi especificamente esclarecido pela prova oral colhida em audiência. A prova testemunhal produzida pelos réus, consistente no depoimento do corretor Sérgio Mazzeo, deve ser valorada com cautela, na medida em que a testemunha prestou serviços de intermediação à imobiliária corré no próprio negócio jurídico discutido nos autos, circunstância que, conquanto insuficiente para configurar impedimento, autorizava a arguição de suspeição por interesse no litígio (art. 447, §3º, II, do CPC), tendo o depoimento sido colhido, à falta de comprovação de vínculo empregatício, independentemente de compromisso, cabendo a esta magistrada atribuir-lhe o valor que possa merecer (art. 447, §5º, do CPC). De todo modo, ainda que se conceda credibilidade ao relato, dele se extrai que houve necessidade de "pequenos ajustes" no imóvel modificação de rede elétrica para tomadas, substituição de porta de banheiro, reparos no box , o que, ao contrário do sustentado pelos réus, corrobora, ao menos parcialmente, a existência de imperfeições no bem por ocasião da locação, por se tratar de "imóvel antigo", em contradição com a assertiva de que o imóvel "não precisava de reforma". Milita, ainda, em favor da tese autoral a celeridade com que a locatária manifestou sua insatisfação e promoveu a devolução das chaves: recebidas em 15/05/2024, a autora já noticiava, por e-mail, no dia seguinte (16/05/2024, fls. 5/7), a existência de vícios que inviabilizavam a ocupação, devolvendo as chaves em 17/05/2024 (fls. 33), apenas dois dias depois, sem jamais ter ocupado o imóvel ou usufruído de qualquer benefício da locação. Tal conduta, incompatível com o comportamento típico de mero arrependimento contratual que normalmente pressupõe alguma fruição, ainda que breve, do bem , revela-se coerente com a alegação de que o imóvel foi entregue em condições diversas das apresentadas por ocasião das visitas anteriores à assinatura do contrato, sobretudo considerando que a locatária assumira obrigação de 30 (trinta) meses e não tinha, à evidência, interesse econômico em desistir do negócio sem motivo relevante. Não bastasse, a recusa da imobiliária em devolver integralmente o valor depositado, condicionando a restituição a apenas 50% do montante "a título de acordo" (fls. 9/10), reforça a existência de controvérsia efetiva quanto ao estado do imóvel, e não de mera tentativa unilateral de desfazimento do negócio pela locatária, que, nesse cenário, nada teria a ganhar economicamente ao abrir mão de parte da caução se pudesse, alternativamente, simplesmente permanecer no imóvel. Diante desse quadro probatório, não se desincumbiram os réus, satisfatoriamente, do ônus de demonstrar a regular entrega do bem nos exatos termos contratados e vistoriados, subsistindo dúvida fundada quanto à assinatura do laudo de vistoria pela autora e evidenciando-se, pela prova documental e testemunhal produzida, a existência de imperfeições no imóvel no momento da entrega das chaves. Assim, tenho por caracterizada a culpa dos locadores ANTONIO DE OLIVEIRA SOUZA e CLEIDE MARIA DAVID DE SOUZA pela rescisão do contrato de locação, em razão da inobservância do dever previsto no art. 22, I, da Lei nº 8.245/91, que lhes impunha entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destinava. No que concerne à corré CAC7 Intermediações Ltda., sua responsabilidade não decorre automaticamente da mera condição de administradora do imóvel. Nos termos do art. 663 do Código Civil, quando o mandatário atua expressamente em nome do mandante, este é, em regra, o responsável pelo negócio, obrigando-se pessoalmente o mandatário apenas se agir em nome próprio. Contudo, a imobiliária poderá responder por ato próprio caso comprovado que recebeu e reteve diretamente a caução, elaborou unilateralmente o termo de vistoria e, por iniciativa própria, recusou-se a restituir o numerário, condicionando sua devolução a acordo unilateral. A ausência de comprovação da anuência da locatária à vistoria também enfraquece a justificativa para a retenção da caução. Nessa perspectiva, eventual responsabilização da imobiliária deve ser fundamentada em sua própria conduta e na falha da prestação do serviço, e não apenas na sua atuação como mandatária dos locadores. Da devolução da caução A caução locatícia, nos termos do art. 37, I, da Lei nº 8.245/91, constitui modalidade de garantia destinada a assegurar o cumprimento das obrigações da locação, não se prestando à retenção arbitrária quando, como no caso dos autos, a locação sequer chegou a ser efetivamente fruída pela locatária e a rescisão decorreu de culpa dos locadores. A retenção do valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), no todo ou em parte, configura enriquecimento sem causa, vedado pelos arts. 884 e 885 do Código Civil, impondo-se sua restituição integral, corrigida monetariamente pela Tabela Prática do E. Tribunal de Justiça de São Paulo desde a data do desembolso (07/05/2024, fls. 8) e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados da citação (art. 405 do Código Civil). Da reconvenção Reconhecida a culpa dos locadores pela rescisão contratual, resta prejudicada a pretensão reconvencional de cobrança da multa compensatória prevista na cláusula 14ª e dos honorários contratuais previstos na cláusula 15ª do instrumento de locação (fls. 25), na medida em que tais penalidades pressupõem infração contratual imputável à locatária, o que não restou demonstrado nos autos. Ao contrário, restou evidenciado que a resolução contratual decorreu de descumprimento, pelos próprios reconvintes, do dever de entrega do imóvel em condições adequadas de uso, circunstância que afasta por completo a exigibilidade da multa rescisória e dos encargos reclamados em reconvenção (fls. 154/160), impondo-se a sua total improcedência. Ante o exposto e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na petição inicial (fls. 1/13) para: (a) DECLARAR rescindido o contrato de locação não residencial com caução firmado entre as partes (fls. 14/26), por culpa exclusiva dos réus ANTONIO DE OLIVEIRA SOUZA e CLEIDE MARIA DAVID DE SOUZA; e (b) CONDENAR os réus ANTONIO DE OLIVEIRA SOUZA, CLEIDE MARIA DAVID DE SOUZA e CAC7 INTERMEDIAÇÕES LTDA, solidariamente, a restituírem à autora a quantia de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), referente à caução depositada (fls. 8/9), corrigida monetariamente pela Tabela Prática do E. TJSP desde 07/05/2024 (fls. 8) e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação. Por conseguinte, JULGO IMPROCEDENTE o pedido reconvencional formulado por ANTONIO DE OLIVEIRA SOUZA e CLEIDE MARIA DAVID DE SOUZA (fls. 154/160), extinguindo-o com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência, tanto na ação principal quanto na reconvenção, CONDENO os réus/reconvintes ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios em favor dos patronos da autora, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação imposta na ação principal e em 15% (quinze por cento) sobre o valor atribuído à reconvenção (R$ 7.200,00), nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil, considerados o grau de zelo dos patronos, o lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa e o tempo exigido para o seu serviço. Extingo o processo, com resolução do mérito, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil. P.R.I. - ADV: LUCIANO TADEU GOMES VIEIRA (OAB 366545/SP), LARISSA DE MATOS CRUZ (OAB 500886/SP), THALLES CHRISTIAN DOS SANTOS OLIVEIRA (OAB 459627/SP), THALLES CHRISTIAN DOS SANTOS OLIVEIRA (OAB 459627/SP), THALLES CHRISTIAN DOS SANTOS OLIVEIRA (OAB 459627/SP), LUCIANO TADEU GOMES VIEIRA (OAB 366545/SP), LUCIANO TADEU GOMES VIEIRA (OAB 366545/SP), LUCIANO TADEU GOMES VIEIRA (OAB 366545/SP), LARISSA DE MATOS CRUZ (OAB 500886/SP), THIAGO DE BORGIA MENDES PEREIRA (OAB 234863/SP), THIAGO DE BORGIA MENDES PEREIRA (OAB 234863/SP), LUCIANO TADEU GOMES VIEIRA (OAB 366545/SP)
