Inteiro teor
Estado de Goiás
Poder Judiciário
2ª Vara Cível, da Fazenda Pública Municipal, de Registros Públicos e Ambiental — Comarca de Luziânia/GO
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PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível
Rosemy Da Silva Guilardi,
Espólio De Geraldo Evangelista Da Rocha,
Este ato judicial, devidamente assinado e acompanhado documentos necessários ao cumprimento do ato devido, servirá como MANDADO/CARTA DE CITAÇÃO/OFÍCIO, nos termos dos artigos 136 ao 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial.
SENTENÇA/MANDADO/OFÍCIO
I - RELATÓRIO
Trata-se de Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada por ROSEMY DA SILVA GUILARDI em face do ESPÓLIO DE MARIA GERALDA AIRES ROCHA e do ESPÓLIO DE GERALDO EVANGELISTA DA ROCHA, representados por seus herdeiros.
A autora busca a outorga da escritura definitiva do imóvel constituído pelo Lote 09, da Quadra 04, do Parque Estrela Dalva nº VI, em Luziânia-GO. Alega que seu pai, Altair Pereira da Silva, adquiriu o imóvel dos proprietários registrais em meados de 1983, mas faleceu em 2018 antes de regularizar a transferência. Após o inventário de seu pai, a autora adquiriu os direitos sobre o bem dos demais herdeiros e da meeira.
A petição inicial foi instruída com documentos comprobatórios da cadeia de cessão de direitos, do inventário e da quitação dos valores pactuados. Deferida a gratuidade de justiça à autora, foram iniciadas as tentativas de citação dos herdeiros dos espólios requeridos (mov. 12).
A maioria dos herdeiros foi devidamente citada por carta com aviso de recebimento e não apresentou contestação. Contudo, as tentativas de citação da herdeira MARISE ROCHA OTTONI DE CARVALHO restaram infrutíferas, incluindo tentativas por correio, por oficial de justiça via carta precatória em Brasília, e por meio eletrônico (WhatsApp) (mov. 23 a 39).
A diligência por carta precatória (mov. 47) informou que a requerida estaria residindo em Maceió-AL, em local incerto. Após o esgotamento das tentativas nos endereços conhecidos e a realização de buscas de novos endereços nos sistemas SISBAJUD, RENAJUD e INFOJUD, que se mostraram igualmente ineficazes para a efetiva localização, foi deferida a citação por edital (mov. 70).
Transcorrido o prazo editalício sem manifestação, foi nomeada a Defensoria Pública do Estado de Goiás para atuar como Curadora Especial da requerida. A Curadoria Especial apresentou contestação por negativa geral (mov. 78), arguindo, em preliminar, a nulidade da citação por edital, sob o fundamento de que não teriam sido esgotados todos os meios para a localização da ré, apontando a ausência de novas tentativas de citação no endereço onde foi informada de sua viagem e a não expedição de ofícios a outros sistemas de busca e concessionárias de serviços públicos.
A autora apresentou réplica (mov. 81), rebatendo a preliminar de nulidade, sustentando a suficiência das diligências realizadas ao longo de anos de tramitação processual e a inviabilidade de diligências em endereços incompletos ou genéricos. Argumentou, ainda, que a informação obtida na carta precatória indicava uma mudança de residência habitual, e não uma simples viagem. No mérito, reiterou a robustez do conjunto probatório.
Instadas a especificarem provas (mov. 82), tanto a parte autora quanto a Curadoria Especial informaram não ter outras a produzir, requerendo o julgamento antecipado da lide (mov. 87 e 88). Os autos vieram conclusos.
É o relatório. DECIDO.
O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC, porquanto a controvérsia é unicamente de direito e de fato comprovável exclusivamente por prova documental, já integralmente produzida nos autos. O julgamento antecipado, nessas condições, não configura cerceamento de defesa, uma vez que os documentos acostados são suficientes para a solução da controvérsia e nenhuma das partes demonstrou a utilidade concreta de prova diversa.
A Curadoria Especial suscita a nulidade da citação por edital, sob o argumento de que não foram esgotados todos os meios para a localização da requerida Marise Rocha Ottoni de Carvalho. Sem razão, contudo.
A citação por edital é medida excepcional, cabível somente quando o réu se encontra em local ignorado, incerto ou inacessível, conforme o artigo 256 do Código de Processo Civil. A validade do ato pressupõe o prévio esgotamento das diligências razoáveis para a localização do citando.
No caso em tela, o histórico processual demonstra um esforço diligente e prolongado por parte da autora e do juízo. Foram realizadas múltiplas tentativas de citação por correio, por aplicativo de mensagens e por oficial de justiça (via carta precatória), todas infrutíferas em relação à herdeira Marise. Ademais, foram realizadas consultas aos sistemas conveniados (SISBAJUD, INFOJUD, RENAJUD), em conformidade com a Súmula 44 do TJGO.
A alegação de que um endereço obtido via SISBAJUD não foi diligenciado não prospera. Conforme bem apontado pela autora em sua réplica (mov. 81), o endereço "SMAS Trecho 01, lote C, Bloco M, Condomínio Living" é notoriamente incompleto, pois omite o número do apartamento em um condomínio de grande porte, tornando a diligência impraticável. Exigir o cumprimento de um ato em endereço genérico seria medida inócua e contrária aos princípios da celeridade e economia processual.
Quanto à alegação de que não foram esgotados todos os sistemas de busca ou oficiadas as concessionárias de serviços públicos, a jurisprudência majoritária, inclusive deste Tribunal, entende que a exigência de esgotamento dos meios deve ser interpretada com razoabilidade. Não é necessário exaurir absolutamente todas as ferramentas imagináveis, mas sim aquelas que se mostram mais eficazes e usuais. A consulta aos principais sistemas à disposição do Judiciário (SISBAJUD, INFOJUD e RENAJUD) é, em regra, considerada suficiente para caracterizar o esgotamento dos meios de busca.
Por fim, a certidão do oficial de justiça (mov. 48) que informa que a requerida também possui residência em Maceió-AL, sem endereço certo, corrobora a tese de que ela se encontra em local incerto, e não em mera viagem temporária. A marcha processual não pode ficar paralisada indefinidamente.
Assim, demonstrado o exaurimento dos meios razoáveis de localização, REJEITO a preliminar de nulidade.
Afastada a preliminar, passo ao exame do mérito
A adjudicação compulsória é o meio processual adequado para que o promitente comprador, que já pagou integralmente o preço, obtenha a transferência da propriedade quando o promitente vendedor se recusa a outorgar a escritura definitiva. Funda-se no artigo 1.418 do Código Civil e nos artigos 15 e 16 do Decreto-Lei nº 58/1937, aplicando-se, por analogia, aos contratos de compromisso de compra e venda não registrados, nos termos da Súmula 239 do Superior Tribunal Justiça.
Os requisitos para a procedência do pedido são, essencialmente: a) a existência de um contrato de promessa de compra e venda ou de cessão de direitos, sem cláusula de arrependimento; b) a prova da quitação integral do preço; e c) a impossibilidade de obtenção da escritura definitiva.
No caso dos autos, a autora logrou êxito em comprovar todos os requisitos. A documentação acostada à inicial (mov. 05) é robusta e demonstra, de forma inequívoca, a cadeia negocial sobre o imóvel. O "Termo de Transferência" e o "Termo de Quitação" (mov. 05, arq. 6 e 7) comprovam a aquisição originária dos direitos sobre o lote pelo genitor da autora, o Sr. Altair Pereira da Silva, diretamente do proprietário registral, Geraldo Evangelista da Rocha, em 1983.
Posteriormente, os documentos do inventário de Altair (mov. 05, arq. 11, 12 e 14) e, principalmente, o "Recibo de Pagamento de Promessa da Compra e Venda de Lote" (mov. 05, arq. 3) demonstram que a autora adquiriu e quitou os direitos que os demais herdeiros possuíam sobre o bem, consolidando em si a titularidade da totalidade dos direitos aquisitivos.
A quitação do preço está devidamente comprovada pelos recibos e termos de cessão juntados. A impossibilidade de outorga da escritura definitiva é patente, uma vez que os proprietários registrais, Geraldo Evangelista da Rocha e sua esposa, são falecidos, e um de seus herdeiros (Marise) encontra-se em local incerto, o que inviabiliza a via extrajudicial.
A contestação por negativa geral, embora seja uma prerrogativa da Curadoria Especial (art. 341, parágrafo único, do CPC), não tem o poder de, por si só, desconstituir o robusto acervo probatório produzido pela autora. A negativa geral apenas torna os fatos controvertidos, mantendo o ônus da prova com a parte autora, ônus do qual ela se desincumbiu satisfatoriamente. A Defensoria Pública não trouxe aos autos nenhum fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora.
Ressalto que a jurisprudência do TJGO é firme no sentido de que a revelia, por si só, não supre a ausência de prova documental do negócio jurídico e da quitação, razão pela qual a conclusão desta sentença se apoia na prova documental efetivamente produzida, e não na mera inércia da ré.
Nesse sentido:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CESSÕES SUCESSIVAS DE DIREITOS. INTERESSE PROCESSUAL E LEGITIMIDADE DO CESSIONÁRIO FINAL. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME: (…) III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. O direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis, conforme entendimento consolidado na Súmula 239/STJ. 4. A cadeia sucessiva de cessões não rompe o vínculo jurídico originário relativo à obrigação de outorga da escritura definitiva, pois o cessionário final se sub-roga nos direitos dos cedentes anteriores. 5. A prova documental da cadeia negocial e da quitação integral do preço demonstra, em tese, a presença de interesse processual para o prosseguimento da ação. 6. A recusa à outorga da escritura pode ser tácita, caracterizada pela inércia injustificada do titular do domínio após o cumprimento da obrigação pelo adquirente. IV. DISPOSITIVO E TESE: Apelação Cível conhecido e provido. Tese de julgamento: “1. O cessionário final de direitos sobre imóvel possui legitimidade e interesse processual para ajuizar ação de adjudicação compulsória contra o proprietário registral, quando demonstradas a cadeia sucessiva de cessões e a quitação integral do preço. 2. (…) (TJGO, 3ª Câmara Cível, Apelação Cível n° 5905478-69.2025, Rel. Des. Gerson Santana Cintra, publicado em 21/05/2026) (grifei)
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS. AUSÊNCIA DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM OS PROPRIETÁRIOS REGISTRAIS. FALTA DE PROVA DA QUITAÇÃO DO PREÇO ORIGINÁRIO. REQUISITOS LEGAIS NÃO PREENCHIDOS. I. CASO EM EXAME: recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente o pedido de adjudicação compulsória de três lotes urbanos. O autor alega ter adquirido os imóveis por meio de uma cadeia de cessões de direitos possessórios, ter quitado o preço e exercido a posse por mais de duas décadas, mas não conseguiu a outorga da escritura definitiva devido ao falecimento e paradeiro desconhecido dos proprietários registrais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: (I) verificar se a apresentação de contratos de cessão de direitos possessórios é suficiente para embasar a ação de adjudicação compulsória; (II) analisar a necessidade de comprovação da quitação integral do preço ajustado no negócio jurídico originário como requisito para a procedência do pedido. III. RAZÕES DE DECIDIR: 1. A adjudicação compulsória exige a demonstração cumulativa de três requisitos: a existência de um contrato de compromisso de compra e venda, a quitação integral do preço e a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura. O ônus da prova compete ao autor, conforme o art. 373, I, do CPC; 2. Os documentos apresentados consistem em instrumentos particulares de cessão de direitos possessórios, que não estabelecem um elo contratual de promessa de venda com os proprietários registrais dos imóveis, faltando, assim, o pressuposto basilar da ação; 3. A Súmula 239 do STJ dispensa o registro do compromisso de compra e venda, mas não exime a parte de comprovar a existência do próprio contrato e a quitação do preço, o que não ocorreu no caso, pois não há prova robusta do pagamento do negócio originário; 4. A posse longeva, o animus domini e a realização de benfeitorias são argumentos pertinentes à usucapião, instituto de aquisição originária da propriedade, e não se confundem com os requisitos da adjudicação compulsória, que é uma forma de aquisição derivada e pressupõe uma relação obrigacional prévia com o titular do domínio. IV. DISPOSITIVO E TESE: RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Tese(s) de Julgamento: 1. A procedência da ação de adjudicação compulsória está condicionada à comprovação da existência de um contrato de promessa de compra e venda celebrado com o proprietário registral do imóvel e da quitação integral do preço ajustado; 2. Contratos de cessão de direitos possessórios, embora válidos entre as partes, não suprem a ausência do compromisso de compra e venda firmado com o titular do domínio, inviabilizando o pleito de adjudicação compulsória por falta de pressuposto essencial. (TJGO, 8ª Câmara Cível, Apelação Cível n° 5247439-70.2021, Rel. Des. Alexandre De Morais Kafuri, publicado em 21/05/2026, g.) (grifei)
Presentes, portanto, a prova do negócio jurídico, a quitação integral do preço, a ausência de cláusula de arrependimento e a recusa tácita na outorga da escritura, encontram-se preenchidos os requisitos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil. Ressalte-se que é prescindível o prévio registro do compromisso de compra e venda (Súmula 239 do STJ).
Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial para ADJUDICAR em favor da autora, ROSEMY DA SILVA GUILARDI, o imóvel constituído pelo Lote 09, da Quadra 04, do Loteamento Mansões de Recreio Estrela D'Alva VI, Luziânia-GO, devidamente registrado na matrícula imobiliária competente.
Esta sentença, após o trânsito em julgado, servirá como título para a transferência da propriedade do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, nos termos do artigo 501 do Código de Processo Civil, suprindo a declaração de vontade não emitida pelos requeridos.
CONDENO a parte requerida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Quanto à requerida MARISE ROCHA OTTONI DE CARVALHO, representada pela Curadoria Especial, suspendo a exigibilidade de tais verbas, ante a gratuidade de justiça que ora lhe DEFIRO, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.
Em caso de embargos de declaração, INTIME-SE e a parte contrária para as contrarrazões (art. 1.023, § 2º, do CPC).
Sendo interposto o recurso de apelação, sem necessidade de conclusão, em razão da dispensa do duplo juízo de admissibilidade, INTIME-SE a parte apelada para apresentar contrarrazões. Após, REMETAM-SE os autos ao Tribunal de Justiça do Estado de Goiás.
Transitada em julgado, EXPEÇA-SE o competente mandado de adjudicação para registro e sendo a parte vencida beneficiária da gratuidade da justiça, procedam-se da seguinte forma:
1.CERTIFICAÇÃO E PENDÊNCIAS
- CERTIFICAR o trânsito em julgado da presente sentença;
- RESOLVER todas as pendências processuais remanescentes;
- ARQUIVAR o processo.
Publicada e registrada no sistema. Intimem-se.
Intimações e diligências necessárias.
Luziânia/GO, data da assinatura digital.
THIAGO MEHARI
Juiz de Direito
