Inteiro teor
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS VARCIVPLA Vara Cível de Planaltina Número dos autos: 0710722-65.2023.8.07.0005 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: DAISES JARDIM PINHEIRO REQUERIDO: GECIMAR FERNANDES DUARTE SENTENÇA Trata-se de ação de rescisão contratual proposta por DAÍSES JARDIM PINHEIRO em face de GECIMAR FERNANDES DUARTE, partes qualificadas nos autos. Narra a autora que celebrou com o réu, em 15/06/2019, contrato de compromisso de compra e venda de fração ideal de imóvel em condomínio, consistente em fração ideal de 0,307692 de uma gleba de terras de 11,7 hectares, correspondente à área de 360m², localizada no Setor Habitacional Mestre D'Armas, em Planaltina/DF, pelo valor de R$ 109.800,00, mediante pagamento de sinal de R$ 1.800,00 e 120 parcelas mensais sucessivas. Sustenta que o demandado deixou de adimplir as prestações contratuais a partir de setembro de 2022, permanecendo inadimplente por período superior ao permitido contratualmente. Afirma que a cláusula terceira do contrato prevê o vencimento antecipado da dívida e a retomada da fração ideal em caso de inadimplemento de três prestações, com devolução parcial dos valores pagos. Alega que o réu quitou apenas parte das parcelas contratadas, encontrando-se em mora quanto às demais prestações, apesar das tentativas de cobrança e dos protestos realizados. Defende a incidência das cláusulas contratuais livremente pactuadas e requer seja facultada a purgação da mora e, não sendo ela realizada, seja decretada a rescisão do contrato, com retomada do imóvel e restituição ao requerido dos valores devidos nos termos da avença. Não houve pedido de tutela de urgência formulado na petição inicial. A inicial foi recebida pela decisão de ID 168099147. Regularmente citado, GECIMAR FERNANDES DUARTE apresentou contestação e reconvenção (ID 176967064). Em preliminar, alegou conexão com a ação anulatória nº 0715174-55.2022.8.07.0005 e requereu a suspensão do presente feito para evitar decisões conflitantes. No mérito, sustentou que o contrato teria sido firmado em estado de perigo, sob influência da ação possessória anteriormente proposta pelos proprietários da área. Afirmou que o negócio jurídico seria nulo ou anulável por ilicitude do objeto, erro substancial, dolo e estado de perigo. Alegou que a regularização fundiária não teria sido promovida, que existiria impossibilidade jurídica de futura escrituração dos lotes, que haveria exceção do contrato não cumprido e enriquecimento sem causa por parte da autora. Defendeu, ainda, direito de retenção e indenização por benfeitorias. Em reconvenção, postulou a declaração de nulidade ou anulação do contrato, restituição dos valores pagos, indenização por benfeitorias, suspensão das parcelas e produção de prova pericial cartográfica. A autora apresentou réplica e contestação à reconvenção (ID 179804017). Rebateu a preliminar de conexão, sustentando inexistência de identidade entre pedidos e causas de pedir. Defendeu a validade do contrato e esclareceu que a regularização fundiária decorria de atuação do Poder Público, não havendo obrigação contratual de imediata outorga da escritura. Ressaltou que a própria cláusula oitava do contrato condiciona expressamente a escritura definitiva à quitação integral do preço. Impugnou as alegações de vício de consentimento e os pedidos reconvencionais. Posteriormente, foi reconhecida a conexão com o processo nº 0715174-55.2022.8.07.0005, sendo determinada a tramitação coordenada (ID 184301659), sobrevindo manifestações complementares das partes e juntada de documentos. É o relatório. Estão presentes os pressupostos processuais e as condições da ação. A preliminar de conexão já foi apreciada pelo Juízo por meio da decisão de ID 184301659, que determinou a associação dos feitos, não remanescendo qualquer questão processual pendente. No mérito o pedido é procedente e o pedido contraposto é improcedente. Dou as razões. A controvérsia central consiste em verificar se o inadimplemento contratual do réu autoriza a rescisão do compromisso de compra e venda e, paralelamente, se há fundamento para acolher os pedidos formulados na reconvenção. A resposta é afirmativa para a pretensão autoral e negativa para a reconvencional. O contrato juntado sob ID 167400112 demonstra, de forma inequívoca, a celebração do compromisso de compra e venda entre as partes. A avença definiu claramente o objeto negociado, o preço, a forma de pagamento e as consequências do inadimplemento. A cláusula terceira estabelece expressamente: "o não pagamento de 3 (três) prestações precipitará o vencimento das demais e ensejará, aos promitentes vendedores, fazer a retomada da referida fração ideal." Os documentos intitulados“DOC. 2 - BOLETOS ATRASADOS GECIMAR” (ID 167400113),“DOC. 4 - LIQUIDADOS COBRANCA BRB ANTIGO” (ID 167400115) e“DOC. 5 - RESUMO LIQUIDADOS COBRANCA BRB NOVA” (ID 167400116) demonstram que o réu deixou de adimplir as parcelas vencidas a partir de setembro de 2022, permanecendo em mora por período muito superior ao admitido contratualmente. Além disso, a documentação revela que os títulos vencidos foram encaminhados para cobrança e protesto, conforme“DOC. 3 - PROTESTO” (ID 167400114), circunstância que reforça a caracterização do inadimplemento substancial. O requerido não produziu prova de quitação das parcelas cujo inadimplemento fundamenta a presente demanda. As teses defensivas não prosperam. Inicialmente, não se verifica qualquer ilicitude do objeto contratual. O negócio jurídico teve por objeto a cessão de fração ideal de área particular, situação perfeitamente admitida pelo ordenamento jurídico. A alegação de que o parcelamento fundiário ainda não foi concluído não torna nulo o contrato. A própria avença esclarece tratar-se de aquisição de fração ideal de terreno inserida em área maior e prevê expressamente futura regularização. Mais relevante ainda é o teor da cláusula oitava do contrato. Dispõe ela que: "a escritura definitiva da gleba adquirida será outorgada pelos promitentes vendedores, em favor dos condôminos, após a quitação de todo o preço da venda." Esse dispositivo contratual é absolutamente incompatível com a construção jurídica desenvolvida pelo réu. Toda a argumentação defensiva e reconvencional parte da premissa de que haveria descumprimento contratual dos vendedores por ausência de escritura. Entretanto, é incontroverso que o preço não foi integralmente quitado. Ao contrário, a própria ação decorre precisamente do inadimplemento contratual do comprador. Não tendo ocorrido a quitação integral do preço, jamais nasceu o dever contratual de outorga da escritura definitiva. Trata-se de obrigação futura e condicionada. O implemento da condição jamais ocorreu. Por essa razão, não há espaço para incidência da exceção do contrato não cumprido prevista no art. 476 do Código Civil. Os vendedores não estavam obrigados a prestar aquilo cuja exigibilidade dependia de condição suspensiva não implementada pelo próprio comprador. Também não se vislumbra erro substancial, dolo ou estado de perigo. O contrato é claro ao identificar o objeto da venda, a natureza de fração ideal da área, as condições de eventual regularização futura e o momento da futura escrituração. O requerido assinou o instrumento contratual em junho de 2019, passando a executá-lo espontaneamente mediante pagamento das parcelas durante longo período. O cumprimento voluntário da avença por anos constitui circunstância incompatível com a alegação de vício invalidante do consentimento. Não existe qualquer prova robusta de coação, fraude ou induzimento doloso apta a desconstituir a força obrigatória do contrato. O ônus probatório incumbia ao réu, nos termos do art. 373, II, do CPC. Todavia, limitou-se a apresentar alegações genéricas acerca da regularização fundiária da região, sem demonstrar concretamente vício de consentimento apto a invalidar o negócio jurídico. A mesma conclusão se aplica ao pedido de nulidade fundado na alegada impossibilidade de escrituração. O contrato não prometeu escrituração imediata. Prometeu futura outorga após a quitação integral do preço, circunstância que ainda não ocorreu. Logo, inexiste inadimplemento imputável à autora. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que os contratos devem observar os postulados da boa-fé objetiva e da força obrigatória dos pactos validamente celebrados. No presente caso, o inadimplemento decorreu exclusivamente da conduta do comprador. Também não procede o pedido de indenização por benfeitorias. A matéria foi expressamente disciplinada pelas partes na cláusula sexta do contrato, que prevê a incorporação das benfeitorias futuras à fração ideal negociada e afasta pretensões indenizatórias relacionadas à retomada decorrente do inadimplemento. Além disso, a discussão principal não versa sobre reivindicação possessória originária nem sobre enriquecimento superveniente, mas sobre resolução de contrato livremente celebrado e posteriormente descumprido pelo adquirente. Não há prova técnica produzida nos autos demonstrando o valor das alegadas benfeitorias, tampouco demonstrada sua relevância jurídica diante das cláusulas convencionadas. Por fim, os documentos posteriormente juntados pelas partes acerca da situação fundiária, manifestações administrativas ou discussões envolvendo regularização urbanística não alteram a solução do caso. A controvérsia ora examinada é eminentemente contratual. O contrato existe. É válido. Foi executado durante anos. A escritura definitiva dependia da quitação integral do preço. A quitação não ocorreu. O comprador tornou-se inadimplente. A cláusula resolutiva contratual foi acionada legitimamente. Consequentemente, mostra-se cabível a resolução do negócio jurídico por culpa do adquirente. Forte nessas razões, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado por DAÍSES JARDIM PINHEIRO, resolvendo o mérito na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para DECLARAR RESCINDIDO o contrato de compromisso de compra e venda de fração ideal de imóvel em condomínio celebrado entre as partes, consubstanciado no documento de ID 167400112, em razão do inadimplemento contratual imputável ao réu. DECLARO o vencimento antecipado das obrigações contratuais remanescentes e RECONHEÇO o direito da autora à retomada da fração ideal objeto do contrato, nos exatos termos da cláusula terceira do instrumento contratual de ID 167400112. CONDENO a autora a proceder à restituição dos valores ao réu na forma prevista contratualmente, observados os parâmetros estipulados no contrato e os valores efetivamente comprovados nos autos em fase de cumprimento de sentença, se necessário. JULGO IMPROCEDENTE o pedido reconvencional de declaração de nulidade contratual por ilicitude do objeto. JULGO IMPROCEDENTE o pedido reconvencional de anulação contratual por estado de perigo, dolo, erro substancial ou qualquer outro vício de consentimento. JULGO IMPROCEDENTE o pedido reconvencional fundado na exceção do contrato não cumprido, reconhecendo que a obrigação de outorga da escritura definitiva estava subordinada à quitação integral do preço, nos termos da cláusula oitava do contrato, fato incontroversamente não implementado pelo reconvinte. JULGO IMPROCEDENTE o pedido reconvencional de restituição integral dos valores pagos, bem como os pedidos de indenização por benfeitorias, direito de retenção e demais pretensões acessórias formuladas na reconvenção. CONDENO GECIMAR FERNANDES DUARTE ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios da ação principal, que fixo em 10% sobre o proveito econômico obtido pela parte autora, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. CONDENO, ainda, o reconvinte ao pagamento das custas e honorários advocatícios da reconvenção, que fixo em 10% sobre o valor atribuído ao pedido reconvencional. A exigibilidade das verbas de sucumbência permanecerá suspensa enquanto perdurar a situação que justificou a concessão da gratuidade de justiça, nos termos do art. 98, §3º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, cumpridas as formalidades legais, arquivem-se. MATHEUS STAMILLO SANTARELLI ZULIANI Juiz de Direito. Documento datado e assinado eletronicamente.
