Inteiro teor
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVSAM 1ª Vara Cível de Samambaia Número do processo: 0719512-55.2025.8.07.0009 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: THALITA PEREIRA DA SILVA LIMA REU: ITAU UNIBANCO S.A. SENTENÇA 1 - Relatório: Trata-se de ação anulatória de leilão extrajudicial ajuizada por THALITA PEREIRA DA SILVA LIMA em desfavor de ITAÚ UNIBANCO S/A. Sustenta a autora na inicial (ID. 257529756) que, em 22/10/2021, adquiriu com financiamento e alienou fiduciariamente ao réu o apartamento n.º 1203, com a vaga de garagem n.º 19, do lote n.º 1, conjunto 5, da QS 308, Samambaia Sul, objeto da matrícula n.º 301.460 do 3º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, pelo preço de R$ 310.000,00, com entrada de R$ 46.663,23 e saldo de R$ 263.336,77 financiado em 360 prestações; que, por dificuldades financeiras, deixou de pagar as parcelas, o que deu início ao procedimento de execução extrajudicial da Lei n.º 9.514/1997; que em nenhum momento foi pessoal e devidamente intimada para purgar a mora, o que elidiria a consolidação da propriedade; que, consolidada a propriedade, os leilões foram designados sem qualquer tentativa de intimação, inviabilizando a purga da mora e o acompanhamento da legalidade do procedimento; e que o primeiro leilão foi marcado para 19/11/2025, pelo valor de R$ 375.000,00, e o segundo para 04/12/2025, pelo valor de R$ 325.320,81. Apresenta argumentos de direito que entende embasarem o seu pleito, invocando os artigos 2º, 3º e 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, o artigo 26 e parágrafos, e o artigo 39 da Lei n.º 9.514/1997, o artigo 34 do Decreto-Lei n.º 70/1966 e o REsp n.º 1.462.210/RS. Ao final, requer a tutela de urgência para suspender os leilões e impedir a inscrição do seu nome nos cadastros de inadimplentes, a declaração de nulidade da consolidação por ausência de intimação pessoal para a purga da mora, a declaração de nulidade dos leilões por ausência de intimação pessoal e de oportunidade para o exercício do direito de preferência, a gratuidade de justiça e a condenação do réu nas custas e em honorários de 10% a 20% sobre o valor atualizado da causa. Atribuiu à causa o valor de R$ 263.336,77. Pela decisão de ID. 257626307 foi determinada a emenda da inicial, cumprida no ID. 259907156, com a juntada dos documentos de ID. 259907164 a ID. 259907183. Pela decisão de ID. 267048406 foi indeferida a tutela de urgência, deferida a gratuidade de justiça, recebida a inicial e determinada a citação. Consignou-se, na ocasião, que a autora não juntara a cópia do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária nem a certidão da matrícula, documentos que permitiriam aferir eventual vício nas intimações do artigo 26 da Lei n.º 9.514/1997, e que a prova competia a ela, por se tratar de procedimento público em Cartório de Registro de Imóveis. Contra essa decisão a autora interpôs agravo de instrumento, autuado sob o n.º 0711298-68.2026.8.07.0000. Pelo Acórdão n.º 2136079, de 18/06/2026, a Egrégia 6ª Turma Cível, à unanimidade, negou provimento ao recurso (ID. 284244783), decisão transitada em julgado em 17/07/2026 (ID. 284244784). O réu apresentou contestação (ID. 269414860). Requer a manutenção da decisão que indeferiu a tutela de urgência e suscita, em preliminar, o defeito de representação processual da autora, ao argumento de que foi juntada apenas a primeira página de uma procuração assinada pela plataforma "Zapsign", sem o respectivo relatório de validação da assinatura eletrônica. No mérito, descreve as fases do procedimento da Lei n.º 9.514/1997 e sustenta que todas foram observadas: que a intimação pessoal para a purga da mora não teve êxito, razão pela qual se procedeu à intimação por edital, na forma do artigo 26, § 4º, da Lei n.º 9.514/1997; que o prazo de quinze dias transcorreu sem pagamento e a consolidação da propriedade foi averbada em 23/09/2025; que as datas dos leilões foram comunicadas por telegrama, por carta e por correio eletrônico, na forma do artigo 27, § 2º-A, da Lei n.º 9.514/1997, que não exige intimação pessoal; que a autora teve ciência inequívoca das datas, tanto que ajuizou esta ação em 19/11/2025, dia do primeiro leilão, indicando as duas; que não houve interessados em nenhum dos dois leilões; que a autora nunca depositou nem ofereceu qualquer quantia; e que o Decreto-Lei n.º 70/1966 não se aplica à purgação da mora na alienação fiduciária de bem imóvel. Requer a improcedência. Juntou o contrato (ID. 269414862), a certidão da matrícula (ID. 269414863), o edital de intimação para a purga da mora e a certidão do Oficial (ID. 269414865), três telegramas de comunicação das datas dos leilões (ID. 269414869, ID. 269414871 e ID. 269414872), a comunicação por carta (ID. 269414873) e a comunicação por correio eletrônico (ID. 269414874). A autora apresentou réplica (ID. 270272926), na qual reitera os termos da inicial, sustenta que o réu não comprovou a ciência efetiva das notificações, "limitando-se a juntar comprovantes assinados por terceiros ou registros de entrega não realizada em razão de ausência", defende a aplicação subsidiária do Decreto-Lei n.º 70/1966 e o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, e acrescenta a alegação de inobservância do intervalo legal entre os leilões. Intimadas as partes a especificar provas (ID. 274089324), o réu manifestou-se no ID. 275197399, ratificando a contestação e informando nada mais ter a produzir, e a autora declarou, na própria réplica, que "não pretende produzir novas provas além das já acostadas aos autos, isto porque a matéria em discussão trata apenas de questão de direito". Pela decisão de ID. 276091069 foi determinada a conclusão para sentença. Certificada a regularidade do feito em inspeção judicial (ID. 273343496). Os autos vieram conclusos para sentença. É O RELATÓRIO. DECIDO. 2 - Julgamento antecipado: Versando a presente ação sobre matéria de direito e de fato e revelando-se a prova como exclusivamente documental, toma assento o julgamento antecipado da lide (artigo 355, inciso I, do CPC). Ambas as partes declararam expressamente nada mais ter a produzir, e a própria autora afirmou que a matéria é só de direito. 3 - Preliminares: O réu suscita o defeito de representação processual da autora, ao argumento de que a procuração juntada com a inicial traz apenas a primeira página de um documento assinado pela plataforma "Zapsign", sem o relatório de validação da assinatura eletrônica. Contudo, não assiste razão ao réu. A assinatura eletrônica é admitida em nosso ordenamento, e a Lei n.º 14.063/2020 não condiciona a eficácia do instrumento particular à juntada simultânea de relatório de conferência. Acresce que o réu não afirma - nem haveria como - que a autora desconheça o mandato ou repudie os atos praticados em seu nome: ela subscreveu pessoalmente a procuração de ID. 257529778, e o mesmo advogado atuou na emenda da inicial, na réplica e no agravo de instrumento, sem qualquer insurgência. Não se declara nulidade por vício que não existe nem, muito menos, por vício que a ninguém prejudicou (artigo 282, § 1º, do CPC). REJEITO, portanto, a preliminar de defeito de representação processual. Não identifico qualquer outro vício que obste a transposição para o mérito, estando presentes os pressupostos processuais de existência e validade do presente feito. Passo, assim, à análise do mérito. 4 - Mérito: Após análise dos fatos e argumentos expostos, bem como dos elementos contidos nos autos, verifico não assistir razão à autora. A causa de pedir tem duas frentes, e convém separá-las: a primeira é a nulidade da consolidação da propriedade por falta de intimação pessoal para a purga da mora; a segunda é a nulidade dos leilões por falta de intimação pessoal das datas. Ambas foram enfrentadas pela prova documental que o réu trouxe, e nenhuma subsiste. Começo pela primeira. O artigo 26, § 1º, da Lei n.º 9.514/1997 determina que o fiduciante seja intimado, a requerimento do credor, pelo oficial do Registro de Imóveis, para satisfazer a prestação vencida no prazo de quinze dias. E o § 4º do mesmo artigo dispõe que, quando o fiduciante se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, o oficial certificará o fato e promoverá a intimação por edital, publicado durante três dias, pelo menos, em jornal de maior circulação local, contando-se o prazo da última publicação. Foi exatamente esse o caminho seguido, e a documentação de ID. 269414865 o demonstra em cada etapa. O edital publicado traz o seguinte teor: "O 3º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal FAZ SABER, para ciência da respectiva, THALITA PEREIRA DA SILVA LIMA, CPF: 039.372.261-92, devedora fiduciante do imóvel alienado: APARTAMENTO N° 1203, VAGA DE GARAGEM N° 19, LOTE Nº 1, CONJUNTO 5, QUADRA QS 308, SAMAMBAIA, DISTRITO FEDERAL, a qual não tendo sido encontrado nos endereços de cobrança, indicados pela credora, fica, por este edital, INTIMADA do teor respectivo". Segue-se a discriminação do débito - R$ 24.465,92 atualizados até 15/05/2025, mais R$ 2.403,13 de despesas de cobrança e intimação, totalizando R$ 26.869,05 -, o endereço do cartório, o horário de atendimento e a advertência de que o não pagamento no prazo improrrogável de quinze dias, contado da última publicação, autoriza a consolidação da propriedade. A certificação de que a devedora não foi encontrada nos endereços de cobrança é justamente o ato que o § 4º exige do oficial. E a publicação observou o número legal de dias: a certidão firmada pelo Oficial do 3º Ofício de Registro de Imóveis em 29/07/2025, no mesmo documento, comunica ao credor que "transcorreu in albis o prazo de 15 dias para purgação da mora sem que a devedora fiduciante, THALITA PEREIRA DA SILVA LIMA, mesmo tendo sido intimado por edital publicados nos dias 2, 3 e 4 de julho de 2025, tenha comparecido a este serviço imobiliário para efetuar o pagamento do débito". Três publicações, portanto, como determina a lei. Esses documentos são atos de serventuário dotado de fé pública, no exercício da função delegada (artigo 3º da Lei n.º 8.935/1994), e a certidão do oficial do registro goza de presunção de veracidade (artigo 19 da Lei n.º 6.015/1973). Presunção relativa, é certo - mas que só cede diante de prova em contrário, e prova em contrário é o que não há nestes autos. A autora afirma que nunca foi intimada. Não diz, porém, que estava no imóvel e que a diligência não foi tentada; não indica qual seria o endereço correto que o cartório deveria ter procurado e deixou de procurar; não impugna a certidão do oficial; e não juntou um único documento a respeito - nem a certidão da matrícula, nem o procedimento cartorário, ambos públicos e ao alcance de qualquer interessado. A decisão de ID. 267048406 já lhe apontara essa lacuna em fevereiro de 2026, e o Acórdão n.º 2136079 voltou a apontá-la em junho. A lacuna permaneceu até a conclusão dos autos. A inversão do ônus da prova, requerida com apoio no artigo 6º, inciso VIII, do CDC, não supre essa falta. A regra facilita a defesa do consumidor quanto a fatos cuja prova esteja em poder exclusivo do fornecedor; não se presta a dispensar o autor de trazer documento público que ele próprio poderia obter por simples requerimento ao cartório, e menos ainda a transformar em verdade a alegação de nulidade que a prova dos autos contradiz. Não há, pois, vício na intimação para a purga da mora, e a consolidação da propriedade, averbada em 23/09/2025, é ato regular. Passo à segunda frente. Quanto às datas dos leilões, a premissa jurídica da inicial está errada. O artigo 27, § 2º-A, da Lei n.º 9.514/1997, incluído pela Lei n.º 13.465/2017, dispõe que "as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico". A exigência de intimação pessoal, que o artigo 26 faz para a purga da mora, não se repete aqui: o legislador escolheu, para esta fase, a comunicação por correspondência, inclusive eletrônica. E não é lícito ao intérprete criar formalidade que a lei, deliberadamente, deixou de exigir. Ainda assim, o réu comprovou ter feito bem mais do que uma comunicação. Juntou três telegramas, entregues em 06/11/2025 e em 17/11/2025 (ID. 269414869, ID. 269414871 e ID. 269414872), a comunicação por carta (ID. 269414873) e a comunicação remetida ao endereço eletrônico que a própria autora indicou no contrato (ID. 269414874). A réplica sustenta que esses documentos não provam a ciência efetiva, por trazerem assinatura de terceiros ou registro de entrega frustrada. O argumento não aproveita à autora, por duas razões que se somam. A primeira é que a lei se contenta com o envio da correspondência aos endereços do contrato, e não com a prova do recebimento em mãos do devedor. A segunda é decisiva, e vem da própria autora: esta ação foi ajuizada em 19 de novembro de 2025 - o dia do primeiro leilão -, e a petição inicial declina, com precisão, a data e o valor de cada uma das duas praças, além do endereço eletrônico do lote no sítio do leiloeiro. Vale dizer: a autora sabia das datas antes do primeiro leilão e sabia da segunda praça com quinze dias de antecedência. Alegar depois desconhecimento do que a própria inicial narra em detalhe é contradizer-se. A finalidade da norma - dar ao devedor a oportunidade de exercer o direito de preferência previsto no artigo 27, § 2º-B - foi integralmente atingida, e nenhuma nulidade se declara sem prejuízo (artigo 282, § 1º, do CPC). Anoto, a propósito, que a autora não exerceu esse direito, nem então nem depois. Não depositou, não ofereceu, não indicou origem de recursos para pagar a dívida, cujo valor, já em maio de 2025, alcançava R$ 26.869,05. A réplica afirma que ela teria requerido o depósito do débito e das parcelas vincendas e que o pedido não teria sido apreciado - mas nenhum requerimento nesse sentido consta da inicial nem de qualquer petição destes autos. Quanto à alegação, deduzida apenas na réplica, de inobservância do intervalo legal entre os leilões, além de constituir inovação da causa de pedir depois da citação (artigo 329, inciso II, do CPC), ela não tem respaldo nos fatos: o artigo 27, § 2º, determina que o segundo leilão se realize nos quinze dias seguintes ao primeiro, e entre 19/11/2025 e 04/12/2025 correram exatamente quinze dias. Registro, por fim, que a controvérsia sobre a possibilidade de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação - objeto do REsp n.º 1.462.210/RS invocado na inicial - é, aqui, inócua. Não houve arrematação: nenhum dos dois leilões teve interessados, o que encerrou o procedimento com a consolidação definitiva da propriedade em nome do credor fiduciário (artigo 27, § 5º, da Lei n.º 9.514/1997). E, como visto, a autora em momento algum se dispôs a pagar o que devia. Em síntese, pelos motivos acima descritos, a improcedência dos pedidos é medida que se impõe. 5 - Dispositivo: Ante o exposto, julgo IMPROCEDENTES os pedidos iniciais, resolvendo o mérito na forma do artigo 487, inciso I, do CPC. Mantenho o indeferimento da tutela de urgência (ID. 267048406), confirmado pelo Acórdão n.º 2136079 (ID. 284244783), transitado em julgado. Condeno a autora ao pagamento das custas e das despesas processuais e dos honorários sucumbenciais, estes quantificados em 10% sobre o valor atualizado da causa, em favor dos patronos do réu, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC. Nos termos do artigo 98, § 3º, do CPC, as custas, as despesas processuais e os honorários ficam com exigibilidade suspensa, sendo da autora inexigíveis enquanto não provada, pela outra parte, a cessação da hipossuficiência. Após o trânsito em julgado, proceda-se baixa na distribuição e remetam-se os autos para o arquivo. Publique-se. Intimem-se. Sentença registrada eletronicamente. - Datado e assinado eletronicamente conforme certificação digital -
