Inteiro teor
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2VARCIVSOB 2ª Vara Cível de Sobradinho Número do processo: 0710289-24.2024.8.07.0006 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: JOSE CARLOS GOMES DE ALMEIDA NETO REQUERIDO: CONDOMINIO RURAL RESIDENCIAL R.K SENTENÇA I – RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA E INEXIGIBILIDADE DE PAGAMENTO DE TAXAS ajuizada por JOSÉ CARLOS GOMES DE ALMEIDA NETO em desfavor de CONDOMÍNIO RURAL RESIDENCIAL R.K, ambos qualificados nos autos. Narra a parte autora, em síntese, que adquiriu de terceiros, por instrumento particular de cessão de direitos (ID 203722798), o imóvel situado no Lote 38, Quadra U, Conjunto Antares, Loteamento Residencial RK, Sobradinho/DF, sem qualquer participação do réu no negócio. Sustenta que o requerido possui natureza jurídica de associação civil, da qual não é associado, e que o loteamento por ele administrado é irregular, constituído sobre área objeto de parcelamento irregular do solo, sem registro imobiliário — com matrícula tornada sem efeito (ID 203747438) — e sem contrato-padrão averbado, conforme certidão emitida pelo Cartório do 7º Ofício de Registro de Imóveis (ID 203747439). Aduz que os serviços essenciais do loteamento (energia, água e coleta de lixo) são prestados por concessionárias e pelo Poder Público, que inclusive cobra IPTU, não se justificando a cobrança de taxas pelo réu. Invoca as teses firmadas no Tema 882 do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.280.871/SP e REsp 1.439.163/SP) e no Tema 492 do Supremo Tribunal Federal (RE 695.911), para sustentar a impossibilidade de cobrança de taxas de manutenção de quem não é associado. Informa, ainda, ter encaminhado notificação extrajudicial ao réu comunicando a suspensão dos pagamentos. Ao final, requereu: (i) autorização para depósito judicial das mensalidades cobradas pelo réu, bem como das parcelas do acordo extrajudicial formalizado entre as partes (ID 203747601), até o julgamento definitivo do feito; (ii) a declaração de inexistência de relação jurídica entre as partes e, consequentemente, da não obrigatoriedade de pagamento de taxas ao requerido; (iii) a declaração de inexigibilidade das taxas cobradas; além de manifestação do Juízo acerca das Cláusulas 11, 14 e 15 do Termo de Ajustamento de Conduta nº 002/2007, de parecer ministerial exarado no Processo nº 2007.01.1.056523-4 e da certidão do Cartório do 7º Ofício, e a intimação do réu para juntada de ficha de filiação ou contrato firmado entre as partes. Juntou documentos. Questionada a alegada hipossuficiência (ID 203753445), a parte autora recolheu as custas processuais. O pleito antecipatório de depósito judicial das mensalidades e das parcelas do acordo foi indeferido pela decisão de ID 207777423, que também dispensou a audiência de autocomposição e determinou a citação do réu. Regularmente citado, o réu apresentou contestação (IDs 210832576 e 210832578). Em preliminar, arguiu litispendência com o processo nº 0701842-18.2022.8.07.0006, ação em trâmite na 1ª Vara Cível desta Circunscrição na qual o autor, em litisconsórcio com outros moradores, postula a nulidade da constituição do réu e a paralisação de sua gestão condominial. No mérito, sustentou que, embora não registrado, constitui verdadeiro condomínio, existente de fato desde 1992, contando com cerca de 2.000 unidades autônomas e ampla infraestrutura de serviços (portaria com controle de acesso, segurança, conservação, entre outros), custeados por taxas regularmente aprovadas em assembleia geral, na forma de sua convenção. Aduziu que o autor, ao adquirir os direitos sobre o imóvel, anuiu às obrigações correspondentes, conforme requerimento de transferência do lote por ele firmado perante a administração condominial (ID 210832582), tendo inclusive celebrado acordo extrajudicial para pagamento das taxas. Defendeu a inaplicabilidade dos Temas 882/STJ e 492/STF à realidade dos condomínios de fato do Distrito Federal, invocando a jurisprudência consolidada do TJDFT e a vedação ao enriquecimento sem causa. Requereu o acolhimento da preliminar ou a improcedência dos pedidos. Juntou documentos, dentre eles a convenção e o regimento interno, escritura pública declaratória e prestações de contas. Réplica apresentada pelo autor (ID 210980241), na qual impugnou a preliminar de litispendência — ao argumento de que os pedidos das duas ações são distintos — e reiterou os termos da inicial. Instadas as partes a especificarem provas (ID 213413301), sobrevieram manifestações (IDs 213773805, 213773806 e 214037474). Pela decisão de ID 214740741, determinou-se a oitiva das partes acerca da possível repercussão, neste feito, da sentença proferida na Ação Civil Pública nº 0029958-17.2000.8.07.0016, da Vara do Meio Ambiente. O réu requereu a suspensão do processo (ID 219265551), o que foi indeferido pela decisão de ID 227776433, que determinou a tramitação coordenada deste feito com os processos correlatos nº 0709486-41.2024.8.07.0006, 0708642-91.2024.8.07.0006 e 0718554-15.2024.8.07.0006, sobrevindo a suspensão do processo até o nivelamento procedimental dos feitos (ID 237711307). Por decisão de ID 268465528, as partes foram novamente intimadas a indicar as provas que pretendiam produzir ou o interesse no julgamento antecipado da lide. O réu manifestou-se pela produção de prova documental — juntando, como prova emprestada, a sentença de improcedência proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Sobradinho nos autos do processo nº 0710311-82.2024.8.07.0006, que versou sobre pretensão idêntica deduzida em face do mesmo réu (IDs 268958210 a 268958213) — e testemunhal. A parte autora, por sua vez, deixou transcorrer in albis o prazo assinalado, conforme certidão de ID 272159046. Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. DECIDO. II – FUNDAMENTAÇÃO O feito encontra-se apto a receber sentença. Nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, o julgamento antecipado do mérito é medida que se impõe, porquanto desnecessária a produção de outras provas além daquelas já constantes dos autos, sendo os elementos probatórios suficientes à integral compreensão da controvérsia e à adequada solução da lide. A prova testemunhal requerida pelo réu mostra-se dispensável, pois a controvérsia é essencialmente de direito e os pontos fáticos relevantes encontram-se demonstrados pela robusta prova documental já produzida. Anote-se, ademais, que a parte autora, devidamente intimada, não requereu a produção de qualquer prova, operando-se a preclusão. Da preliminar de litispendência. Não prospera a alegação de litispendência entre o presente feito e o processo nº 0701842-18.2022.8.07.0006. Nos termos do art. 337, §§ 1º a 3º, do Código de Processo Civil, a litispendência pressupõe a repetição de ação idêntica em curso — mesmas partes, mesma causa de pedir e mesmo pedido. Não é o que ocorre. Naquela demanda, o autor, em litisconsórcio ativo com diversos outros moradores, postula a declaração de nulidade da constituição do próprio réu e a consequente paralisação de todas as suas atividades de gestão condominial — pretensão desconstitutiva dirigida ao ente. Nesta, postula-se provimento declaratório de alcance estritamente individual: a inexistência de relação jurídica entre este autor e o réu e a inexigibilidade das taxas relativas à sua unidade. Não há, portanto, identidade de pedido nem de causa de pedir, e sequer coincidência integral de partes, o que afasta a tríplice identidade exigida pela lei. Eventual relação de conexão ou prejudicialidade entre os feitos já foi devidamente equacionada pelas decisões que indeferiram a suspensão do processo e determinaram sua tramitação coordenada com os feitos correlatos (IDs 227776433 e 237711307). REJEITO a preliminar. Registro, ainda, que as demais questões suscitadas por ocasião das emendas à inicial encontram-se superadas e não há outras preliminares processuais a serem enfrentadas. A pretensão autoral não merece acolhimento. Já é entendimento absolutamente consolidado no âmbito do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios que os Temas 882 do Superior Tribunal de Justiça e 492 do Supremo Tribunal Federal não se aplicam à peculiar realidade dos condomínios irregulares existentes no Distrito Federal. Nesse sentido, a jurisprudência desta Corte vem reiteradamente reconhecendo que tais núcleos urbanos, embora formalmente irregulares ou administrados sob a roupagem de associações, operam materialmente como verdadeiros condomínios de fato, sendo legítima a incidência de suas convenções, deliberações assembleares e obrigações comuns. Confiram-se, a propósito, julgados de todas as Turmas Cíveis deste egrégio Tribunal: 1ª Turma Cível EMENTA: Direito civil. Apelação cível. Ação de cobrança. Condomínio de fato. Associação de moradores. Taxas condominiais. Parcelamento irregular do solo no distrito federal. Nulidade da sentença. Art. 489, §1º, VI, CPC. Inocorrência. Tema 882/STJ. Tema 492/STF. Distinção. Obrigação propter rem. Art. 1.315 do CC. Adesão tácita comprovada. Pagamentos voluntários. Vedação do enriquecimento ilícito. Encargos moratórios regulares. Validade da cobrança. Recurso desprovido. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de cobrança ajuizada por associação de moradores, para condenar a ré ao pagamento de taxas de manutenção vencidas e vincendas, acrescidas de correção monetária, juros e multa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) examinar se a sentença é nula por afastar precedentes vinculantes sem distinguishing adequado; (ii) estabelecer se os Temas 492/STF e 882/STJ impedem a cobrança de taxas por associação de moradores em parcelamento irregular do solo; (iii) determinar se a obrigação possui natureza propter rem e pode alcançar morador não formalmente associado; e (iv) verificar a regularidade da composição do débito e dos encargos moratórios aplicados. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não padece de nulidade a sentença que demonstra, ainda que de forma concisa, a distinção fática entre o caso concreto e os precedentes invocados pela parte, cumprindo o dever de motivação qualificada previsto no art. 489, §1º, VI, do CPC. 4. Não se trata de condomínio edilício formalmente registrado, mas sim de associação de moradores constituída em área de parcelamento irregular do solo urbano, situação comum no Distrito Federal. 5. De acordo com firme entendimento jurisprudencial, em tais hipóteses a constituição da associação e a cobrança de taxas são válidas desde que haja prestação efetiva de serviços comuns e benefício aos proprietários ou possuidores das unidades. 6. O entendimento firmado pelo STJ, no Tema n. 882, e pelo STF, no Tema n. 492, não se aplica ao caso, pois há distinção entre a situação analisada naquelas hipóteses, que tratam sobre associações de moradores em loteamentos urbanos regularmente constituídos, e a hipótese destes autos, que versa sobre imóvel em área de parcelamento do solo irregular. 7. A associação de moradores em condomínio de fato exerce funções de administração, conservação e manutenção de áreas comuns, circunstância que impõe aos ocupantes o dever de contribuir para as despesas coletivas. 8. A obrigação de rateio decorre da utilização e fruição dos serviços comuns e encontra fundamento nos arts. 1.314 e 1.315 do Código Civil, bem como na vedação ao enriquecimento sem causa. 9. A associação autora foi regularmente constituída e possui estatuto social e deliberações assembleares prevendo a cobrança das taxas de manutenção dos titulares de lotes. 10. A existência de pagamentos voluntários de taxas condominiais em exercícios anteriores configura adesão tácita ao regime de contribuição, vedado o comportamento contraditório (venire contra factum proprium), nos termos do art. 422 do Código Civil. 11. A planilha de débitos demonstra que a cobrança se restringe a taxas ordinárias regularmente aprovadas em assembleia, sem inclusão de taxa de advogado ou encargos extraordinários indevidos. 12. Os encargos moratórios previstos em estatuto e aprovados em assembleia são exigíveis nas cobranças promovidas por associação de moradores. IV. DISPOSITIVO E TESE 13. Recurso não provido. Tese de julgamento: “1. A sentença não é nula quando apresenta fundamentação suficiente para distinguir o caso concreto dos precedentes vinculantes invocados. 2. Os Temas 492/STF e 882/STJ não impedem a cobrança de taxas de manutenção em parcelamentos irregulares do solo urbano administrados por associações de moradores. 3. O ocupante de lote em condomínio de fato deve contribuir para as despesas comuns quando usufrui dos serviços coletivos prestados pela associação. 4. O pagamento anterior de contribuições caracteriza adesão tácita ao regime contributivo e impede comportamento contraditório fundado na negativa posterior da obrigação. 5. Os encargos moratórios previstos em estatuto e aprovados em assembleia são exigíveis nas cobranças promovidas por associação de moradores.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 323, 489, §1º, VI, 85, §11, e 98, §3º; CF/1988, art. 5º, XX; CC, arts. 1.314, 1.315, 1.333, 1.336, §1º, e 422. Jurisprudência relevante citada: STF, RE 695.911/SP, Tema 492; STJ, REsp 1.439.163/SP, Tema 882; REsp 1.280.871/SP, Tema 882; TJDFT, Acórdão 2002342, 0721301-03.2022.8.07.0007, Rel. Des. Carlos Pires Soares Neto, 1ª Turma Cível, j. 21.05.2025; e Acórdão 1828764, 0702220-34.2023.8.07.0007, Rel. Des. Carlos Alberto Martins Filho, 1ª Turma Cível, j. 06.03.2024. (Acórdão 2137255, 0707181-56.2025.8.07.0004, Relator(a): FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, 1ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 10/06/2026, publicado no DJe: 07/07/2026.) APELAÇÕES CÍVEIS. JULGAMENTO CONJUNTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÕES DE COBRANÇA E DECLARATÓRIA. PRELIMINAR. COISA JULGADA. MATÉRIA PRECLUSA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. POSSIBILIDADE. TESES 882 (STJ) E 492 (STF). DISTINGUISHING. CONVENÇÃO CONDOMINIAL.QUALIDADE DE ASSOCIADO. IRRELEVÂNCIA. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. ANUÊNCIA EM CESSÃO DE DIREITOS. EXCLUSÃO DE CONDÔMINO. OBSERVÂNCIA AOS TERMOS DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. APRECIAÇÃO EQUITATIVA. ART. 85, § 8º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. REDUÇÃO. CABIMENTO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. O art. 507 do CPC veda às partes discutir no curso do processo as questões já decididas, a cujo respeito se operou a preclusão. Assim, inviável a análise da alegação de existência de coisa julgada, pois o tema já foi analisado por ocasião do julgamento de apelação cível anteriormente interposta. 2. A circunstância de o loteamento em área pública encontrar-se em situação irregular, sendo administrado por associação de moradores, não impede a cobrança de encargos fixados em assembleias da associação administradora, notadamente porque o pagamento de encargos de custeio é medida impositiva, sob pena de enriquecimento sem causa do possuidor de fração no “condomínio de fato”, em face da ausência de contraprestação pecuniária pelos serviços prestados ou postos à sua disposição. 3. A situação fática envolvendo a cobrança de taxas por associações em “condomínios de fato” no Distrito Federal, decorrentes do irregular fracionamento de terra pública, se distingue daquela discutida pelo Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial nº 1.280.871/SP (Tema 882) e pelo Supremo Tribunal Federal no Recurso Extraordinário nº 695911, em sede de repercussão geral (Tema 492). Isso porque tais paradigmas analisaram a legalidade de cobrança, por parte de associação, de taxa de manutenção e conservação em loteamento imobiliário urbano, sob o enfoque das alterações promovidas pela Lei de Regularização Fundiária (Lei nº 13.465/17), não abrangendo, pois, loteamentos irregulares em área pública. 4. Nas hipóteses de condomínio irregular, a anuência ao rateio das despesas para manutenção do condomínio é automática quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, tendo em vista a similitude da situação a dos condomínios horizontais. Sendo assim, inviável o afastamento da responsabilidade relativa ao pagamento, sobretudo quando há anuência/adesão em cessão de direitos. 5. A desvinculação de imóvel originalmente pertencente a condomínio não depende simplesmente da discricionariedade do seu possuidor, mas submete-se a regramento próprio, consistente da convenção do condomínio (art. 1.333 CC/02). A intervenção do Judiciário, neste caso, está limitada à ocorrência de irregularidades na atuação do condomínio, na eventualidade de estar se desvirtuando da sua finalidade original. 6. A fixação do valor dos honorários por apreciação equitativa se dá de forma subsidiária nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo, consoante dispõe o § 8º do artigo 85 do Código de Processo Civil. Constatado o excesso no arbitramento da verba, sua redução é medida que se impõe. 7. Apelação nº 0719906-78.2019.8.07.0007 conhecida e parcialmente provida. Apelação nº 0711047-97.2020.8.07.0020 conhecida e não provida. (Acórdão 1406021, 0711047-97.2020.8.07.0020, Relator(a): SIMONE LUCINDO, 1ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 16/03/2022, publicado no DJe: 22/03/2022.) 2ª Turma Cível CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONDOMÍNIO PROPOSTA POR CONDOMÍNIO MANSÔES ENTRE LAGOS CONTRA LUIS CLÁUDIO, CLÁUDIO LÍSIAS E ALDEMAR RIBEIRO. TAXAS CONDOMINIAIS. INADIMPLÊNCIA. CONDOMÍNIO DE LOTES. ART. 1.358-A DO CC. INADIMPLÊNCIA. AUSÊNCIA DE ASSOCIAÇÃO VOLUNTÁRIA. TEMA 882/STJ. TEMA 492/STF. INAPLICABILIDADE. DISTINGUISHING. PRESTAÇÕES ANTERIORES À VIGÊNCIA DA LEI 13.465/17. EXIGÊNCIA REGULAR. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. VEDADO. RECURSO IMPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelação interposta contra sentença proferida em ação de cobrança de taxas condominiais, a qual julgou procedente pedido deduzido por condomínio irregular de lotes, situado em área particular, cujas taxas condominiais detinha o devedor ciência desde a aquisição do lote. 1.1. O apelante pede a reforma da sentença aduzindo ser indevida a cobrança das taxas, pois a parte autora constitui mera associação ou condomínio de fato, acrescido de ser loteamento irregular. 1.2. Afirma não ter aderido à associação dos moradores do condomínio, sendo indevida a cobrança de taxas condominiais por associação antes da inovação da Lei nº 13.465/2017, conforme entendimento firmado no Tema 882/STJ e Tema 492/STF. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A controvérsia dos autos está centrada em averiguar: (i) a regularidade da cobrança de despesas condominiais instituída por condomínio irregular de lote, relacionadas a parcelas anteriores a inovação legislativa introduzida pela Lei nº 13.465/2017 no art. 1.358-A do CC; (ii) bem como aferir eventual impossibilidade da cobrança de taxas instituída por associação de moradores do loteamento em desfavor de condôminos não associados, conforme entendimento firmado em sede de precedente qualificado (Tema 882/STJ e Tema 492/STF). III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A partir da edição da Lei nº 13.465/2017, a qual modificou a Lei nº 6.766/1979 (Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências), acrescentando o art. 36-A, na referida legislação e o art. 1.358-A no Código Civil, restou introduzida a figura do “condomínio de lotes” e admitida expressamente a cobrança de taxas condominiais dos proprietários de parcela do terreno, composta de partes designadas de lotes de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum dos condôminos. 3.1. Com efeito, não havendo prova do pagamento, deverá o condômino arcar com o pagamento das taxas vencidas após a inovação legislativa, a qual entrou em vigor a em 12/07/2017, sendo devida e regular a cobrança de taxas de moradores associados ou não associados e desde a data da aquisição, quando o adquirente teve plena ciência da existência da “associação” e da taxa de manutenção do “condomínio” irregular. 3.2. Precedente: “Compreensão contrária permitiria o enriquecimento sem causa daquele que tem a si disponibilizados todos os serviços do condomínio de fato, mas se furta ao pagamento das taxas "condominiais", escorando-se no direito de livre associação, que não se confunde com o fato gerador da obrigação de contribuir com as despesas comuns”. (07111045220198070020, Relator: Angelo Passareli 5ª Turma Cível, DJE: 19/2/2021). 4. Particularmente em relação à impossibilidade de cobrança de taxa condominial aos proprietários não associados antes da referida inovação legislativa, conforme entendimento firmado pelo Tema 882/STJ e Tema 492/STF, apontado pelo apelante, inexiste similitude fática entre a presente demanda e os referidos precedentes. 4.1. Isso porque os precedentes qualificados trataram de associação voluntária de moradores para cuidar de interesses comuns na mesma rua, bairro ou região, situação diversa dos autos, cuja exigência decorre de condomínios de fato em área de parcelamento/loteamento irregular do solo, situação na qual os condomínios irregulares buscam o recebimento das taxas de contribuição destinadas à manutenção das áreas comuns. 4.2. Ademais, o condomínio objeto dos autos, embora irregular, está situado em área particular, acrescido de que o adquirente teve plena ciência da existência da “associação” e da taxa de manutenção do “condomínio” irregular, conforme registra o instrumento particular de cessão de direitos. 4.3. Deste modo, a tese firmada pelos referidos precedentes não se aplicam ao caso dos autos, o qual trata de circunstância fática diversa, relacionada à “condomínio de lotes” no Distrito Federal, revelando a distinção (distinguishing) daquele precedente ao presente caso, devendo a parte arcar com as despesas condominiais desde a aquisição, independente de associação e relativo a período anterior à Lei n. 13.465/17. 4.4. Precedente: “A tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871 (Tema nº 882), ou mesmo os contornos do Tema de Repercussão Geral nº 492 (pendente de julgamento no STF) não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal. Nesses casos, é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que usufrui dos serviços prestados sem a devida contraprestação. 4. Não há que se falar na vedação à cobrança das referidas prestações em data anterior à Lei 13.465/17, porquanto sua legitimação não decorra da vigência da referida lei, mas da vedação ao enriquecimento ilícito, conforme exposto às inúmeras decisões desta Corte que antecederam ao regramento legal”. (07033838520198070008, Relator: Arquibaldo Carneiro Portela, 6ª Turma Cível, DJE: 13/8/2020). - g.n. IV. DISPOSITIVO E TESE. 5. Apelação improvida. Tese de julgamento: “1. Considerando se tratar de condomínio de lote e estando o devedor ciente das taxas condominiais, deve a parte responder pelas despesas condominiais desde a aquisição, inclusive concernente a período anterior a inovação legislativa introduzida pela Lei n. 13.465/17, sob pena de enriquecimento sem causa. 2. A tese firmada em precedente qualificado, no sentido de as taxas criadas por associação de moradores de rua ou região não obrigarem aqueles não associados (Tema 882/STJ e Tema 492/STF), não ampara a pretensão do apelante, tratando os autos de hipótese diversa, relativa a condomínios de loteamento, situação específica do Distrito Federal”. _________ Dispositivos relevantes citados: art. 36-A da Lei nº 13.465/2017; art. 1.358-A do CC. Jurisprudência relevante citada: TJDFT 07048148920178070020, Relator: Sandoval Oliveira 2ª Turma Cível, DJE: 07/03/2019. (Acórdão 1966403, 0700482-71.2020.8.07.0021, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 05/02/2025, publicado no DJe: 28/02/2025.) 3ª Turma Cível APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONTRIBUIÇÕES ASSOCIATIVAS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TEMA 882 DO STJ E TEMA 492 DO STF. INAPLICABILIDADE. DISTINGUISHING. SENTENÇA MANTIDA. 1. O associado deve se submeter à forma de pagamento das tarifas condominiais (contribuições associativas) destinadas aos serviços de manutenção oferecidos pela associação de moradores que administra a área comum dos imóveis localizados em condomínio irregular conforme decidido em assembleia, quando restar comprovado o vínculo jurídico através da aquisição de direitos possessórios de lote correlato. 2. No caso dos autos há distinção entre o caso julgado e os casos objetos dos temas 882 do STJ e 492 do STF, julgados em sede de repercussão geral, isso porque a controvérsia analisada nos precedentes qualificados era relativa à impossibilidade de cobrança de despesa comum de morador de bairro aberto, situação que se diferencia da realidade dos condomínios fechados e irregulares do Distrito Federal, constituídos por meio de parcelamentos irregulares do solo e para os quais são instituídas associações que, no intento de custear despesas comuns necessárias à realização de serviços de conservação e manutenção de interesse do conjunto de moradores das unidades parceladas, instituem rateio mensal dos custos dessas atividades. 3. Efetivamente não se aplica à hipótese sub judice a observância dos precedentes obrigatórios, contudo, ainda que o caso não se amolde aos precedentes apontados, justificável a cobrança das tarifas condominiais (contribuições associativas), porque restou demonstrado que o imóvel seria beneficiado pelos serviços prestados pelo condomínio, bem como existe comprovação de que o imóvel se encontra dentro dos limites territoriais do condomínio. 3.1. Além disso, diante do substrato probatório carreados aos autos, o demandante cuidou de demonstrar a existência de relação jurídica entre as partes, fato que autoriza a exigência de contribuição no custeio e manutenção do condomínio. 4. Apelação conhecida e desprovida. (Acórdão 1787952, 0700937-96.2020.8.07.0001, Relator(a): ROBERTO FREITAS FILHO, 3ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 16/11/2023, publicado no DJe: 29/11/2023.) 4ª Turma Cível APELAÇÃO CÍVEL. REJULGAMENTO. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS. CONDOMÍNIO IRREGULAR OU DE FATO. PROIBIÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. TEMA 882/STJ E TEMA 492/STF. DISTINGUISHING. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA EXPRESSA. DESNECESSIDADE. 1. Embora os condomínios irregulares sejam juridicamente imperfeitos, diante da realidade fática, quando se adquire os direitos referentes ao bem inserido nos limites do condomínio anteriormente constituído, a adesão à associação de moradores é automática, sendo exigível a participação nas despesas para manutenção e gastos que aproveitam aos condôminos. 2. A pretensão do réu em não pagar os débitos condominiais, sob a alegação que não faz parte de qualquer associação envolvendo o condomínio autor, não é capaz de isentá-lo dos valores constituídos até então. 3. Esta situação fática é diversa da que foi abordada pelos recursos extraordinários que geraram os precedentes dos Tema 882/STJ e Tema 492/STF, pois trataram de associações de moradores de loteamentos urbanos regulares, que se associam voluntariamente para consecução de objetivos comuns. Não são, assim, aplicáveis aos parcelamentos irregulares do solo promovidos no âmbito do Distrito Federal, sob pena de inequívoco enriquecimento ilícito. 4. Ratificou-se o acórdão para negar provimento ao apelo do réu. (Acórdão 1674016, 0727228-36.2020.8.07.0001, Relator(a): SÉRGIO ROCHA, 4ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 15/03/2023, publicado no DJe: 21/03/2023.) 5ª Turma Cível Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONDOMÍNIO IRREGULAR NO DISTRITO FEDERAL. TAXAS DE MANUTENÇÃO ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. TITULAR DE IMÓVEL SEM ADESÃO FORMAL. INAPLICABILIDADE DOS TEMAS 882/STJ E 492/STF. DISTINGUISHING. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONVENCIONAIS PREVISTOS EM ESTATUTO. GRATUIDADE DE JUSTIÇA CONCEDIDA EM SEDE RECURSAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de cobrança ajuizada por associação de moradores, condenando o titular de unidade imobiliária ao pagamento de taxas ordinárias e extraordinárias de manutenção, bem como honorários advocatícios convencionais previstos no estatuto social, referentes a imóvel localizado em condomínio irregular do Distrito Federal. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) verificar a presença dos requisitos para concessão da gratuidade de justiça ao apelante; (ii) definir se o indeferimento da produção de provas caracterizou cerceamento de defesa; (iii) estabelecer se são exigíveis taxas de manutenção instituídas por associação de moradores em face de titular de imóvel que não aderiu formalmente à entidade; (iv) examinar a legalidade da cobrança de honorários advocatícios convencionais previstos em estatuto; e (v) apurar a inexigibilidade das taxas extraordinárias diante da alegação de não conclusão das obras e de suposta invalidade da deliberação assemblear. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A gratuidade de justiça é deferida quando demonstrado comprometimento relevante da renda líquida do requerente, não se exigindo situação de miserabilidade absoluta, nos termos do art. 99, § 2º, do Código de Processo Civil, adotando-se como critério objetivo o parâmetro de renda estabelecido pela Defensoria Pública do Distrito Federal. 4. Não configura cerceamento de defesa o indeferimento de provas quando a controvérsia é essencialmente de direito e a prova pretendida extrapola o objeto da ação de cobrança, sendo legítimo o julgamento antecipado do mérito com fundamento no art. 355, I, do Código de Processo Civil. 5. As associações de moradores que administram condomínios irregulares no Distrito Federal possuem peculiaridades fáticas e jurídicas que afastam a aplicação das teses firmadas no Tema 882 do Superior Tribunal de Justiça e no Tema 492 do Supremo Tribunal Federal, cabendo distinguishing diante da realidade fundiária local. 6. A obrigação de contribuir com as despesas ordinárias e extraordinárias decorre da adesão tácita ao regime associativo e da fruição dos serviços e benfeitorias custeados pela coletividade, sob pena de enriquecimento sem causa, nos termos do art. 884 do Código Civil. 7. A cobrança de honorários advocatícios convencionais é legítima quando expressamente prevista no estatuto social da associação, constituindo recomposição das perdas e danos suportados pela coletividade em razão da inadimplência, nos termos dos arts. 389, 395 e 404 do Código Civil, sem confusão com os honorários sucumbenciais. 8. A alegação de não conclusão das obras não afasta, na via da ação de cobrança, a exigibilidade das taxas extraordinárias regularmente aprovadas em assembleia, sendo a discussão acerca da execução das benfeitorias ou da gestão financeira matéria própria de ação autônoma. 9. A validade das deliberações assembleares deve ser aferida conforme as regras do estatuto da associação, não se aplicando automaticamente os quóruns previstos para o condomínio edilício, inexistindo vício formal apto a afastar a exigibilidade das contribuições. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. É legítima a cobrança de taxas de manutenção por associação de moradores em condomínios irregulares do Distrito Federal, ainda que inexistente adesão formal do titular do imóvel, quando evidenciada a fruição dos serviços comuns.”; “2. As teses firmadas nos Temas 882 do STJ e 492 do STF não se aplicam aos condomínios de fato do Distrito Federal, em razão da peculiaridade da situação fundiária local.”; “3. A previsão estatutária autoriza a cobrança de honorários advocatícios convencionais do morador inadimplente, como forma de recomposição das perdas e danos suportadas pela coletividade.”; “4. A não conclusão das obras não afasta a exigibilidade das taxas extraordinárias regularmente instituídas em assembleia, cuja finalidade é viabilizar a execução das benfeitorias comuns.”. ____ Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LXXIV; CPC, arts. 99, § 2º, 355, I, e 85, § 11; CC, arts. 389, 395, 404, 422 e 884; Resolução DPDF nº 271/2023, art. 4º. Jurisprudência relevante citada: STF, RE nº 695.911/SP (Tema 492), Plenário, Rel. Min. Dias Toffoli, j. 11.12.2020, DJe 26.4.2021; STJ, REsp nº 1.280.871/SP (Tema 882), Segunda Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 11.3.2015, DJe 30.3.2015; TJDFT, Apelação Cível nº 0702842-59.2022.8.07.0004, 5ª Turma Cível, Rel. Des. Lucimeire Maria da Silva, j. 15.8.2024, DJe 29.8.2024; TJDFT, Apelação Cível nº 0708660-93.2025.8.07.0001, 8ª Turma Cível, Rel. Des. José Firmo Reis Soub, j. 27.11.2025, DJe 3.12.2025; TJDFT, Apelação Cível nº 0703705-15.2022.8.07.0004, 5ª Turma Cível, Rel. Desa. Maria Ivatônia, j. 23.1.2025, DJe 7.2.2025; TJDFT, Apelação Cível nº 0738209-79.2024.8.07.0003, 1ª Turma Cível, Rel. Des. Fabrício Fontoura Bezerra, j. 26.11.2025, DJe 16.12.2025. (Acórdão 2098331, 0706718-51.2024.8.07.0004, Relator(a): LEONOR AGUENA, 5ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 12/03/2026, publicado no DJe: 18/03/2026.) 6ª Turma Cível APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESCUMPRIMENTO À ORDEM DE EMENDA À INICIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. PRELIMINARES REJEITADAS. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. NATUREZA DA ATIVIDADE DESENVOLVIDA. SERVIÇOS PRESTADOS EM BENEFÍCIO DE TODOS OS MORADORES. DEVER DOS COMPOSSUIDORES EM CONTRIBUIR COM AS DESPESAS COMUNS. ANÁLISES DO TEMA 882 DO STJ E DO TEMA 492 DO STF. “DISTINGUISHING”. LEI N. 13.465/2017. ASSOCIAÇÃO ORGANIZADA EM FUNÇÃO DA SOLIDARIEDADE DE INTERESSES COLETIVOS DOS MORADORES. PRÉVIA ASSOCIAÇÃO DO MORADOR. DESNECESSIDADE. VINCULAÇÃO. COBRANÇA LEGÍTIMA. VEDAÇÃO DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente ação de cobrança de taxas condominiais vencidas e improcedente reconvenção para ressarcimento de valores pagos à associação de moradores. II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (i) preliminarmente, definir se houve descumprimento da ordem de emenda à inicial e cerceamento de defesa; e (ii) no mérito, estabelecer se a cobrança de taxas condominiais por associação de moradores é válida, mesmo sem a adesão expressa do apelante. III. Razões de decidir 3. A alegação preliminar do requerido de ausência de requisito mínimo da petição inicial em razão do descumprimento de emenda à inicial não encontra guarita, uma vez que a associação autora atendeu satisfatoriamente o quanto solicitado, demonstrando vínculo da unidade objeto da cobrança das taxas condominiais. PRELIMINAR REJEITADA. 4. Não há que se falar em nulidade da sentença por cerceamento de defesa quando o julgador não concede prazo para apresentação de réplica à contestação da reconvenção, porque não restou devidamente comprovado o efetivo prejuízo ao reconvinte, conforme preceitua o princípio do pas de nullité sans grief. PRELIMINAR REJEITADA. 5. Consoante reiterada jurisprudência desta Corte, para se aferir a condição de condomínio, basta que se demonstre a natureza da atividade exercida pelo ente e a sua efetiva destinação, mostrando-se irrelevante a denominação conferida, se associação de moradores ou condomínio, ou o fato de se tratar de condomínio regular ou irregular. 6. “As teses firmadas no julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882) e do RE 695.911 (Tema 492) não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal, por se tratarem de situações fáticas distintas” (Acórdão 1253141, 07127591920198070001, Relator: VERA ANDRIGHI, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 3/6/2020). 7. Na espécie, a cobrança de taxas condominiais por associação de moradores é válida, mesmo sem adesão expressa do apelante, pois a associação desempenha papel similar ao de um condomínio, gerindo e administrando patrimônio e interesses comuns dos moradores, situação que encontra esteio nas alterações promovidas pela Lei n. 13.465/2017 e na consolidada jurisprudência deste Tribunal de Justiça. 8. Nesse contexto, todo adquirente ou residente em imóvel situado em condomínio irregular tem a obrigação de concorrer, efetivamente, para o custeio das atividades desenvolvidas pelo ente, voltadas para administração das áreas comuns e à disponibilização de serviços destinados e/ou utilizados pelos ocupantes das unidades autônomas, independentemente de estar registrado na respectiva associação de proprietários, sob pena de enriquecimento sem causa. 9. Para a cobrança de taxas de rateio de despesas comuns, não é imprescindível que o associado tenha se integrado à associação de moradores, nem que dele usufrua, bastando que sua unidade imobiliária tenha à sua disposição os serviços disponibilizados pela entidade associativa, ainda que o morador deduza serem eles mínimos ou deles não usufrua. IV. Dispositivo e tese 10. Preliminares rejeitadas. Recurso desprovido. Tese de julgamento: Na espécie, a cobrança de taxas condominiais por associação de moradores é válida, mesmo sem adesão expressa do proprietário, quando a associação desempenha papel similar ao de um condomínio, gerindo e administrando patrimônio e interesses comuns do conjunto de moradores. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 282, § 2º; CC, arts. 53 a 61 e 1.331 a 1.358; Lei n. 4.591/64; Lei Federal n. 6.799/79; Lei n. 13.465/17. Jurisprudência relevante citada: STF, Tema 482; STJ, Tema 882; TJDFT, Acórdão 1956103, 0707199-23.2024.8.07.0001, Relator(a): ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 11/12/2024, publicado no DJe: 21/01/2025; Acórdão 1936171, 0721056-89.2022.8.07.0007, Relator(a): SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, 6ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 16/10/2024, publicado no DJe: 04/11/2024; e, etc. (Acórdão 1994579, 0706383-81.2024.8.07.0020, Relator(a): ALFEU MACHADO, 6ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 30/04/2025, publicado no DJe: 15/05/2025.) 7ª Turma Cível APELAÇÃO. CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA. REJEIÇÃO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. POSSIBILIDADE. TESES 492 (STF) E 882 (STJ). DISTINGUISHING. INAPLICABILIDADE. QUALIDADE DE ASSOCIADO. IRRELEVÂNCIA. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. 1. A legitimidade “ad causam” é aferida em abstrato, com base na teoria da asserção, de acordo com os fatos declinados na petição inicial (“in status assertionis”). A ocorrência dos fatos segundo a descrição da parte autora e as consequências jurídicas deles decorrentes são questões que dizem respeito ao mérito. 2. A jurisprudência do colendo STF (Tema 492) e do egrégio STJ (Tema 882) restringe a cobrança de taxas a proprietários que tenham anuído à associação, especialmente em loteamentos de acesso controlado. Contudo, tais precedentes não se aplicam ao presente caso, que envolve condomínio irregular com controle de acesso e infraestrutura mantida exclusivamente pelos moradores. 3. Este egrégio Tribunal de Justiça possui orientação no sentido de que a aquisição dos direitos sobre bem localizado nos limites do condomínio de fato enseja a sua aderência automática à associação de moradores do local. Por consequência, é dispensável a filiação do possuidor à associação de moradores para a cobrança do rateio das despesas comuns, ainda que delas não usufrua, bastando a sua disponibilidade. 4. É imperioso o reconhecimento do dever da ré apelante em contribuir para o rateio das despesas comuns por todo o período cobrado em função dos serviços e melhorias que guarnecem o seu imóvel, o que contribui para a valorização imobiliária. Isentá-la da obrigação de pagar a quantia devida implicaria enriquecimento sem causa, nos termos art. 884 do Código Civil, o que é incompatível com o princípio da boa-fé. 5. Apelação conhecida e não provida. (Acórdão 2070165, 0709952-60.2023.8.07.0009, Relator(a): MAURICIO SILVA MIRANDA, 7ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 19/11/2025, publicado no DJe: 11/12/2025.) 8ª Turma Cível DIREITO CIVIL E PROCESSUAL. APELAÇÃO. PRELIMINAR. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO INEXISTENTE. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXAS CONDOMINIAIS REGULARMENTE INSTITUÍDAS POR ASSEMBLEIA. RESP nº 1.280.871/SP (TEMA 882). RE 695.911/SP (TEMA 492). NÃO APLICABILIDADE. DISTINGUISHING. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. PROIBIÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. I. Caso em exame 1. Apelação contra sentença que, nos autos da ação de cobrança, julgou procedente o pedido e reconheceu a peculiaridade do condomínio irregular e condenou a Apelante ao pagamento de taxas condominiais vencidas e vincendas. II. Questão em discussão 2. O propósito recursal consiste em verificar: (I) se a Recorrente, proprietária de imóvel em condomínio irregular, pode ser compelida ao pagamento de taxas condominiais instituídas pela associação de moradores; e (II) a legalidade da assembleia geral extraordinária. III. Razões de decidir 3. Não padece de nulidade a sentença por ausência de fundamentação ou negativa de prestação jurisdicional se o magistrado deduziu as razões de fato e de direito que levaram ao seu convencimento, em estrita observância à norma do art. 93, inciso IX, da Constituição Federal. 4. O condomínio de fato ou irregular pode ser equiparado ao condomínio edilício para fins de instituição e cobrança de taxa de manutenção, nos termos do art. 1.358-A, § 2º, do Código Civil. 5. O condomínio irregular tem existência fática consolidada e deve ser regulado pela conjugação das normas jurídicas que regem as associações e os condomínios edilícios, atentando-se para a força vinculativa do estatuto e das decisões assembleares, conforme preconizam o artigo 54, inciso IV, e artigo 1.336, inciso I, todos do Código Civil. 6. É obrigação do possuidor do imóvel em condomínio contribuir com o rateio regular das despesas condominiais estabelecidas previamente em assembleia devidamente instalada, cujos gastos são revertidos em facilidades, utilidades e valorização imobiliária em favor de todos os moradores, sob pena de enriquecimento sem causa do condômino que usufrui de todos os benefícios e não arca com seus ônus. 7. A jurisprudência consolidada do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios reconhece a legalidade da cobrança de taxas condominiais em condomínios irregulares, afastando a aplicabilidade dos Temas nº 882 do STJ e nº 492 do STF, que tratam de loteamentos abertos e fechados. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso conhecido e não provido. Tese de julgamento: (I) A obrigação de pagamento de taxas condominiais em condomínio irregular decorre da adesão tácita do proprietário ao regime associativo existente; (II) a inexistência de filiação formal à associação de moradores não afasta a exigibilidade das contribuições regularmente instituídas; e (III) tendo em vista a publicação do edital em jornal de grande circulação, fica incontroverso o cumprimento dos requisitos previstos no Estatuto, uma vez que pela interpretação literal do dispositivo há a alternativa de publicação do edital em jornal ou a comunicação a todos os associados, sendo os demais requisitos mero complemento do ato legal originário. (Acórdão 2069173, 0708660-93.2025.8.07.0001, Relator(a): JOSE FIRMO REIS SOUB, 8ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 27/11/2025, publicado no DJe: 03/12/2025.) O entendimento jurisprudencial acima transcrito é absolutamente pacífico no âmbito desta Corte. A situação fundiária dos chamados “condomínios irregulares” do Distrito Federal é fato público e notório. Nos termos do art. 374, inciso I, do Código de Processo Civil, os fatos notórios independem de prova. Assim, a alegada irregularidade do parcelamento do solo em que inserido o réu não constitui fato controvertido, tampouco socorre a pretensão autoral, pois é exatamente essa realidade fática peculiar que justifica o distinguishing reiteradamente reconhecido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios em relação aos precedentes qualificados invocados na inicial. A partir dessa premissa fundamental, todos os pedidos formulados pelo autor sucumbem ao entendimento consolidado da jurisprudência local. Vejamos. Da existência de relação jurídica entre as partes. É incontroverso que o imóvel do autor (Lote 38, Quadra U, Conjunto Antares) está inserido nos limites territoriais do Loteamento Residencial RK, núcleo urbano informal de acesso controlado, existente de fato há décadas, dotado de portaria, muros, vias internas, serviços de segurança, conservação, etc., mantidos exclusivamente pelo rateio entre os moradores, na forma da convenção e das deliberações assembleares do réu. Consoante a orientação pacífica desta Corte, a aquisição de direitos sobre imóvel situado nos limites de condomínio de fato enseja a adesão automática do adquirente ao regime de rateio das despesas comuns, sendo irrelevante a filiação formal à entidade administradora, a denominação por ela adotada (associação ou condomínio) ou a regularidade do parcelamento. Basta que os serviços estejam postos à disposição da unidade, ainda que o morador deles não usufrua ou os repute mínimos. No caso concreto, contudo, há ainda mais: a prova documental revela anuência específica e inequívoca do autor. Com efeito, além do instrumento de cessão de direitos que identifica o imóvel como situado no Condomínio RK (ID 203722798), o autor firmou requerimento de transferência do lote dirigido à administração do réu (ID 210832582) e — de modo decisivo — celebrou com o próprio réu acordo extrajudicial para pagamento parcelado das taxas de manutenção, documento juntado por ele mesmo à inicial (ID 203747601) e cujas parcelas chegou a requerer autorização para depositar em juízo. Quem reconhece a dívida, transige sobre ela e paga — ou se dispõe a pagar — as respectivas parcelas admite, por conduta própria e documentada, o vínculo obrigacional cuja inexistência agora postula. Tais circunstâncias, para além da adesão automática reconhecida pela jurisprudência, configuram vínculo obrigacional de fonte negocial e adesão tácita ao regime contributivo, vedado o comportamento contraditório (venire contra factum proprium), nos termos do art. 422 do Código Civil e da tese firmada no Acórdão 2137255 da 1ª Turma Cível, acima transcrito. Registre-se que, conforme apontado ao ID 204091420, o autor mudou-se ao condomínio depois de sua constituição. Não prospera, pois, o argumento de que a cobrança violaria a garantia constitucional de que ninguém será compelido a associar-se ou a permanecer associado, tampouco os dispositivos do Código Civil que disciplinam as associações. Isso porque a obrigação reconhecida nesta sentença não tem natureza associativa: o autor não está sendo compelido a filiar-se ao réu, a participar de sua vida institucional ou a permanecer em seus quadros. A fonte da obrigação é diversa — decorre da situação jurídica de possuidor de unidade inserida em condomínio de fato, beneficiário dos serviços comuns, da vedação ao enriquecimento sem causa e, no caso concreto, da anuência negocial expressamente manifestada. Da exigibilidade das taxas. A obrigação de contribuir para o custeio das despesas comuns decorre da vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil), na medida em que a unidade do autor é diretamente beneficiada pelos serviços e benfeitorias custeados pela coletividade de moradores. Eximir o requerente do rateio, mantida a fruição — ou ao menos a disponibilidade — dos serviços comuns, implicaria locupletamento indevido à custa dos demais possuidores, solução incompatível com a boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil). Reforça essa conclusão o art. 36-A da Lei nº 6.766/1979, incluído pela Lei nº 13.465/2017, que reconhece às entidades civis a atividade de administração, conservação e manutenção de loteamentos e empreendimentos assemelhados, sujeitando os titulares à normatização e à cotização na forma dos atos constitutivos, bem como o art. 1.358-A do Código Civil, que positivou a figura do condomínio de lotes, à qual o réu materialmente se equipara (art. 1.358-A, § 2º, do Código Civil). A ausência de registro da convenção ou de contrato-padrão na matrícula do imóvel, comprovada pela certidão do Cartório do 7º Ofício de Registro de Imóveis (ID 203747439), não altera esse quadro. Como visto, a fonte da obrigação, na hipótese dos condomínios de fato do Distrito Federal, não é registral, mas decorre da situação jurídica de compossuidor beneficiário dos serviços comuns, da força vinculativa das deliberações assembleares (arts. 54, IV, e 1.336, I, do Código Civil, aplicados por analogia) e, no caso concreto, da anuência expressa manifestada pelo próprio autor. Por fim, a discussão acerca do Termo de Ajustamento de Conduta nº 002/2007, do formato urbanístico da futura regularização do parcelamento (aberto ou fechado) e do dever do Distrito Federal de promovê-la, nos termos do art. 40 da Lei nº 6.766/1979, refoge aos limites objetivos desta lide, travada entre o morador e a entidade administradora, e não interfere na exigibilidade presente das contribuições, fundada na realidade fática atual do núcleo urbano. Trata-se de conteúdo que inclusive esbarra na competência deste Juízo vis-à-vis o interesse de, pelo menos, o Distrito Federal. Da litigância de má-fé. O direito de ação constitui garantia fundamental e encontra expressão, no plano processual, no art. 3º do Código de Processo Civil. Não se trata, contudo, de prerrogativa absoluta ou imune aos deveres de boa-fé, lealdade e cooperação. Aquele que participa do processo deve comportar-se de acordo com a boa-fé, conforme determina o art. 5º do CPC, sendo-lhe vedado utilizar a estrutura jurisdicional para finalidade estranha à tutela de uma pretensão jurídica. A mesma conclusão decorre do art. 187 do Código Civil, segundo o qual também pratica ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos por seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes. O direito de demandar, portanto, perde a proteção conferida ao seu exercício regular quando deixa de servir à solução de uma controvérsia concreta e passa a ser empregado como instrumento alheio à funcionalidade do sistema judicial. Entre 14 de junho de 2024 e 7 de março de 2025 foram distribuídas seis ações contra o mesmo condomínio, todas patrocinadas pelo mesmo advogado e inseridas no mesmo contexto de oposição à existência ou à continuidade da organização condominial: a) processo nº 0708642-91.2024.8.07.0006, distribuído em 14 de junho de 2024, inicialmente proposto por Marta Malaquias Nunes e Maria Luiza de Jesus, mas com ulterior remoção de Maria Luíza; b) processo nº 0709486-41.2024.8.07.0006, distribuído em 28 de junho de 2024, figurando no polo ativo Maria Luiza de Jesus, decorrente do desmembramento do litisconsórcio ativo formado na primeira demanda; c) o presente processo nº 0710289-24.2024.8.07.0006, distribuído em 11 de julho de 2024 pelo autor, José Carlos Gomes de Almeida Neto; d) processo nº 0710311-82.2024.8.07.0006, igualmente distribuído em 11 de julho de 2024 por Warllem Xavier Matoso; e) processo nº 0718554-15.2024.8.07.0006, distribuído em 17 de dezembro de 2024 por Adeilton de Soares; e f) processo nº 0702826-94.2025.8.07.0006, distribuído em 7 de março de 2025 por Maria Angélica Flausino Rolfsen. Como exposto na fundamentação de mérito, o requerente afirmou na petição inicial a inexistência de toda e qualquer relação jurídica com o réu, quando havia firmado requerimento de transferência do lote perante a administração condominial (ID 210832582) e celebrado com o próprio réu acordo extrajudicial para pagamento parcelado das taxas cuja inexigibilidade postula (ID 203747601) — documento que ele mesmo juntou aos autos, mas cuja evidente força de reconhecimento do vínculo sua narrativa simplesmente desconsidera. A dedução de pretensão declaratória negativa em aberto confronto com fatos documentados, incontroversos e de pleno conhecimento da própria parte subsume-se também às hipóteses dos incisos I e II do art. 80 do Código de Processo Civil (dedução de pretensão contra fato incontroverso e alteração da verdade dos fatos), fundamento autônomo que se soma à análise panorâmica ora empreendida. A sanção deve considerar a extensão do padrão litigioso, a multiplicidade de processos, o ônus imposto ao condomínio, a necessidade de prevenção de novas demandas abusivas e a gravidade da utilização do aparato judicial para fins diversos. Percentual reduzido seria insuficiente para atender às finalidades repressiva, pedagógica e preventiva da medida. Ante todo o exposto, rejeitada a preliminar, a improcedência dos pedidos é medida que se impõe, com o reconhecimento da litigância de má-fé da parte autora. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, REJEITO a preliminar de litispendência e JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, resolvendo o mérito da lide nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Reconheço, ainda, a litigância de má-fé da parte autora e, com fundamento nos arts. 79, 80, incisos I, II, III e V, e 81 do Código de Processo Civil, CONDENO-A ao pagamento de multa correspondente a 10% (dez por cento) do valor corrigido da causa, em favor da parte ré, nos termos também do art. 96 do CPC. Condeno a parte autora, outrossim, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, considerando a natureza da ação e o tipo de defesa que o réu foi forçado a apresentar. Advirto as partes de que a oposição de embargos de declaração manifestamente protelatórios poderá ensejar a aplicação das penalidades previstas no art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Documento datado e assinado eletronicamente, conforme certificação digital.
