Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Federal SE PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0800752-94.2025.4.05.8500 AUTOR: VANESSA MEIRELES DE OLIVEIRA ADVOGADO do(a) AUTOR: ALEXANDRE SOBRAL ALMEIDA - SE2795 REU: NASSAL NASCIMENTO E SALES CONSTRUCAO LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: WELLINGTON SABACK RIBEIRO JUNIOR - SE3587 ADVOGADO do(a) REU: MARCIO SEQUEIRA DA SILVA - RS48034 SENTENÇA TIPO "B" (Resolução CJF n. 535/2006) 1. Relatório. Trata-se de ação proposta por VANESSA MEIRELES DE OLIVEIRA em face de NASSAL NASCIMENTO E SALES CONSTRUÇÃO LTDA. e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF. Como suporte fático da pretensão, afirma o seguinte: O Autor, na data 23/11/2018, firmou contrato de compra e venda com primeira Requerida, o propósito Contratual foi a aquisição de um APARTAMENTO Nº 905, BLOCO 01, empreendimento Garden Park Residencial com área de 47,79 m², no valor de R$ 179.753,64. (ANEXO 01- CONTRATO DE COMPRA E VENDA). Os valores de pagamento pactuados com a Construtora foram devidamente pagos pela parte autora, conforme ficha financeira em anexo. (ANEXO 02- FICHA FINANCEIRA). Consoante Contrato de Compra e Venda firmado com primeira requerida, o prazo estipulado de entrega da unidade habitacional seria na data 30/10/2021, com prazo de prorrogação de 180 dias, de acordo com a Cláusula VII do Contrato com a construtora Nassal. Após a assinatura do contrato com a construtora, o autor foi direcionado a realizar o contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade vinculada a empreendimento com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações- Recursos SBPE com utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS do devedor fiduciante- SFH. (ANEXO 03 - CONTRATO COM A CEF). Já no contrato assinado com a CEF (06/12/2018), o prazo disposto para a entrega do imóvel, está previsto na Clausula C 6.1, dispõe do prazo de 36 meses. Na data 18/01/2022, a autora recebeu email da construtora informando que estaria se retirando do canteiro de obras e que não iria concluir as obras e que notificou a CEF sobre o fato e que esta passou a ser a responsável pela segurança do empreendimento, bem como pelo acionamento da seguradora a fim de que fosse contratada nova construtora para a conclusão do empreendimento. (ANEXO 04-NOTIFICAÇÃO). Ocorre que, até o presente momento a CEF não realizou a substituição da construtora e até a presente data o imóvel não foi entregue. Ante o exposto, é patente que o inadimplemento do contrato de promessa de compra e venda por parte da Requerida enseja a aplicação da multa penal e juros moratórios. Com esse proceder, o Autor sofreu prejuízos de ordem material (juros moratórios/cláusula penal) e, mais ainda, danos morais, esses motivados pelo atraso na entrega do tão sonhado imóvel, o que motivou, a propósito, o ajuizamento da presente ação judicial. A título de fundamento jurídico, invoca dispositivos do Código de Defesa do Consumidor - CDC, do Código Civil e da Lei n. 4.591/1964, colacionando julgados que reputa favoráveis a sua tese. Ao final, requer: d) A responsabilização solidária das Rés nas condenações do presente litígio, nos termos do art. 7° do CDC; e) CONDENAR as requeridas ao pagamento de indenização por lucros cessantes pela não fruição do imóvel, equivalente à 0,5% ao mês, sobre o valor do imóvel atualizado, desde a data de 30/10/2021, até a efetiva conclusão da obra (habite-se), com a entrega das chaves, acrescidos de juros a contar da citação e correção monetária, a contar do vencimento de cada prestação mensal, a ser apurado em liquidação de sentença; f) CONDENAR as rés ao pagamento de indenização de 1% (um por cento) do preço total do imóvel, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente pelo INCC, conforme estipulado em contrato, nos termos do § 2°, do art. 43-A, da Lei n° 4.591/64, em razão do descumprimento do contrato decorrente do abandono da obra, a ser apurado em liquidação de sentença; g) CONDENAR as requeridas ao pagamento de indenização por danos morais (art. 5º. CF/88 c/c arts. 6º, inciso VI e 927 do CC/02) no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), a ser rateado entre às rés, sugerindose, com base na capacidade financeira das partes e no grau e extensão do dano; Pleiteia, ainda, a concessão do benefício da gratuidade judiciária. Com a inicial junta procuração e documentos. Deferido o benefício da gratuidade judiciária em favor da autora e determinada a emenda da inicial, id. 91299054, tal providência é atendida, id. 91297831, atribuindo-se à causa o valor de R$ 141.851,02. Em cumprimento ao despacho de id. 91298463, a demandante junta cópia do contrato firmado com a CEF, id. 91299253. No decisório de id. 105034251 é firmada a legitimidade da CEF e a competência deste Juízo Federal. Citada, a CEF apresenta contestação, ids. 117849779 e 121036982. Suscita a preliminar de ilegitimidade passiva e, no mérito, defende sua atuação exclusivamente como agente financeiro e a inexistência de qualquer ilícito que enseje dano moral. Pede, ao final, o acolhimento da preliminar e, se ultrapassada, a improcedência do pedido autoral. Anexa documentos. A requerida/NASSAL NASCIMENTO E SALES CONSTRUÇÃO LTDA. apresenta contestação, id. 117849779. Aduz sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que houve o acionamento do seguro para sua substituição. Argumenta que a paralisação das obras se deu em decorrência de decisão judicial, por conta da pandemia causada pelo Covid-19. Pugna pelo acolhimento da preliminar suscitada e, se ultrapassada, pela improcedência dos pedidos autorais. A autora apresenta a réplica de id. 128065907. Considerando que a autora já tinha apresentado o requerimento quanto à produção de provas na inicial, id. 91297831, as requeridas são instadas a tanto. Em resposta, a autora informa desinteresse, id. 143355539, e as requeridas silenciam. 2. Fundamentação. 2.1. Do julgamento antecipado da lide. O presente feito versa, predominantemente, sobre matéria de direito, o que torna desnecessária a produção de provas pericial e testemunhal, tendo sido juntada aos autos documentação suficiente quanto aos fatos essenciais ao julgamento. 2.2. Da ilegitimidade passiva suscitada pelas requeridas. Alega a CEF que o atraso na entrega da obra contratada decorre de conduta da construtora, porquanto responsável pela construção, entendendo, assim, ser parte manifestamente ilegítima, porque sua atividade se limita à concessão do financiamento. A Construtora requerida, por seu turno, aduz a responsabilidade das seguradoras na sua substituição. Os argumentos apresentados pelas demandadas, em verdade, confundem-se com o próprio mérito, uma vez que o núcleo principal é o de que não teriam responsabilidade quanto aos pontos postulados pela demandante, o que guarda relação com o próprio mérito do feito, e não com uma mera condição da ação. Destarte, rejeito as preliminares de ilegitimidade passiva suscitadas. 2.3. Do mérito. 2.3.1. Da aplicação do Código de Defesa do Consumidor e da inversão do ônus da prova. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que há relação de consumo entre os mutuários e o agente financeiro do Sistema Financeiro de Habitação - SFH (REsp n. 678.431/MG e REsp n. 612243/RS; Súmula 297). De sua parte, o col. STF, quando do julgamento da ADI n. 2591-1, consigna que as instituições financeiras são "alcançadas pela incidência das normas veiculadas pelo código de defesa do Consumidor." Tal reconhecimento, entretanto, não resulta em constatação de ilegalidade de plano. Não equivale à presunção de ter havido desequilíbrio na relação contratual ou ofensa aos princípios que norteiam o sistema consumerista. Insuficientes são as alegações genéricas quanto à abusividade das cláusulas contratuais. Tampouco há que se falar em lesão presumida decorrente da circunstância de se tratar de contrato "de adesão" Apesar da incidência do CDC no caso dos autos e ainda que se possa falar, em tese, em inversão do ônus da prova, necessário que fique demonstrada nos autos a ocorrência das circunstâncias excepcionais descritas no art. 6º, inc. VIII, do CDC. A aplicação do CDC, por si só, não dispensa a parte autora de apontar, concretamente, na forma do art. 373, inc. I, do CPC, a existência de ônus excessivo no contrato, desvantagem exagerada, enriquecimento ilícito por parte do fornecedor, nulidade de cláusula contratual, ofensa aos princípios da transparência e da boa-fé etc. Feitas tais considerações, passo ao exame dos pedidos formulados na petição inicial. 2.3.2. Da responsabilidade pelo atraso na obra. O eg. TRF5 já firmou entendimento, no sentido de reconhecer a inexistência de responsabilidade da CEF por danos relativos à execução da obra de imóvel objeto de financiamento habitacional, quando se limita a financiar a sua compra, sem a participação em qualquer etapa da edificação. Entretanto, reconhece a responsabilidade da instituição financeira por danos decorrentes do atraso da obra e da consequente entrega de imóvel financiado, quando o contrato lhe imputa a obrigação de diligenciar no sentido de substituir a construtora (PROCESSO: 08038775120174058500, AC - Apelação Civel - DESEMBARGADOR FEDERAL CID MARCONI, 3ª Turma, JULGAMENTO: 03/10/2019). (grifos nossos) Resta incontroversa a não conclusão da obra no prazo contratualmente previsto, tendo em vista que as próprias requeridas reconhecem, em sua defesa, que as obras do empreendimento foram abandonadas em 18/1/2022, quando se iniciou o processo de regulação de sinistro junto às seguradoras. Na Cláusula 31 do contrato de compra e venda firmado entre as partes, id. 91299253, está prevista a obrigação de a construtora apresentar, no ato da contratação, a Apólice de Seguro Garantia Executante Construtor (SGC), com vigência durante todo o prazo de construção, até a conclusão do empreendimento, com cobertura de sinistros para garantir, dentre outras hipóteses, "a substituição da CONSTRUTORA, a retomada, a finalização das obras e a legalização do empreendimento, cuja vigência deve ser mantida até o final da obra (...)". Por outro lado, a Cláusula 30 do referido contrato, que trata da substituição da construtora, estabelece o seguinte: 30 DA SUBSTITUIÇÃO DA CONSTRUTORA - A INCORPORADORA, desde já, concorda com a substituição da CONSTRUTORA, qualificada na Letra "a", mediante a vontade da maioria de todos DEVEDOR(ES)/ADQUIRENTES, devidamente formalizada junto à CAIXA, independentemente de qualquer notificação, por quaisquer dos motivos previstos em lei, e, ainda: ... f) se não for concluída a obra, objeto deste financiamento, dentro do prazo contratual; Ocorre que não há nos autos documento algum que comprove tenha a autora desta demanda formalizado pedido de substituição da construtora em decorrência do atraso da obra, conforme dispõe a referida cláusula. Por outro lado, não há prova de que a CEF tenha deixado de diligenciar a substituição da construtora. Neste ponto, observo dos documentos juntados aos autos - cópia de contrato particular de promessa de compra e venda, de contrato de financiamento com a CEF, de notificação aos adquirentes sobre a retirada da Construtora/NASSAL do canteiro de obras, ids. 91295358, 91299253 e 91298903 - que a Construtora Nassal Nascimento e Sales Construção Ltda. comunicou em janeiro de 2022 a sua retirada do canteiro de obras do empreendimento Garden Park Residencial, Módulo I. Posteriormente, comunicada a retirada da construtora do canteiro de obras, a CEF celebra contrato com a seguradora e a construtora substituta, para fins de retomada e término das obras. Há de se afastar, portanto, a responsabilidade da CEF quanto ao atraso da entrega do imóvel objeto do contrato destes autos, pois, conforme acima exposto, mesmo não sendo instada pela adquirente, a referida empresa pública federal não se manteve inerte, diante da retirada da construtora do canteiro de obras e da não conclusão da obra na data aprazada. Antes, comunicou devidamente às seguradoras o ocorrido para que fossem adotadas as medidas necessárias para substituição da construtora. Não demonstrado, portanto, o descumprimento de qualquer obrigação contratual por parte da CEF, não há como responsabilizá-la pelos danos materiais supostamente causados pela não entrega do bem imóvel na data aprazada, razão porque o pedido indenizatório com base nesse fundamento deve ser julgado improcedente. Nesse sentido, transcrevo julgado proferido pelo eg. TRF5: CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. REPARAÇÃO DE DANOS. RESPONSABILIDADE DA CEF AFASTADA. APELAÇÃO IMPROVIDA. 1. Apelação interposta pela parte autora contra sentença que julgou improcedente ação compensatória de danos decorrentes do atraso da conclusão de empreendimento imobiliário e entrega de unidade habitacional ajuizada pela parte autora em face da Caixa Econômica Federal. 2. A jurisprudência desta Corte segue no sentido de reconhecer a responsabilidade solidária da Caixa Econômica Federal e da Construtora por danos decorrentes do atraso da obra e da consequente entrega de imóvel objeto de financiamento habitacional, uma vez comprovada a não observância do prazo contratualmente previsto e desde que o contrato impute à CEF a obrigação de diligenciar no sentido de substituir a construtora. 3. No caso, é fato incontroverso o atraso na conclusão do empreendimento imobiliário, prevista contratualmente para setembro de 2021. 4. O Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional firmado entre as partes prevê, na cláusula vigésima, "f" e "g", a obrigação da CEF substituir a Construtora, no caso de retardamento ou paralisação da obra por período igual ou superior a 30 (trinta) dias ou de não conclusão do empreendimento no prazo contratualmente previsto. Por outro lado, prevê, na cláusula trigésima primeira, a apresentação pela construtora da Apólice de Seguro de Garantia Construtor com vigência até 60 dias após a conclusão da obra, que garante a substituição da construtora, a retomada, a finalização das obras e a legalização do empreendimento. 5. O contrato não estabelece a obrigação da CEF substituir a Construtora de imediato na hipótese de atraso da obra. O que se verifica, da análise de seus termos, é que, uma vez não concluída a obra dentro do prazo ajustado, a construtora será substituída somente mediante a vontade da maioria dos devedores, devidamente formalizada junto à Caixa. Importa considerar a razoabilidade da condição instituída na cláusula reportada, visto que, apesar da possibilidade contratual de substituição da construtora, existem inúmeros obstáculos para uma nova construtora prosseguir com uma obra em andamento, como o fato de não ter realizado o projeto, nem ter acompanhado a execução das etapas anteriores, dentre outros aspectos que podem atrasar ainda mais a execução do cronograma, tornando a substituição ainda mais prejudicial aos interesses dos mutuários. (PROCESSO: 08073810820204058000, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL ROGÉRIO DE MENESES FIALHO MOREIRA, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 29/04/2021). 6. Em que pese não comprovada, nem sequer alegada, a formalização por parte dos adquirentes de requerimento para a substituição da construtora junto à Caixa, os documentos constantes dos autos dão conta de que a CEF encaminhou, em dezembro de 2021, notificação à requerida Nassal Nascimento e Sales Construção Ltda., solicitando a adoção das medidas necessárias para a regularização das obrigações assumidas no contrato, visando à conclusão do empreendimento, constando, ainda, que igualmente comunicou às seguradoras a retirada da Construtora do canteiro de obras e o descumprimento do prazo de construção das obras, para fins de substituição da construtora. 7. Conforme informado e comprovado pela CEF, no processo de substituição da construtora, deve-se observar uma série de procedimentos, destacando-se os seguintes estágios: "Notificação da expectativa de sinistro; Assunção do canteiro e implantação da vigilância CAIXA; Vistoria da Seguradora; Reconhecimento do Sinistro pela Seguradora; Elaboração do orçamento referencial pela Seguradora, com anuência da CAIXA; Prospecção de empresas interessadas na retomada pela Seguradora; Convites as empresas interessadas com o orçamento referencial pela Seguradora; Vistorias as obras pelas construtoras interessadas; Apresentação das propostas pelas construtoras interessadas; Análise das propostas e seleção da empresa substituta pela Seguradora; Análise da CAIXA da proposta selecionada; Havendo necessidade de aporte complementar de recursos CAIXA, submissão ao rito de Governança da CAIXA para a devida aprovação; Elaboração das minutas contratuais; Assinatura do contrato de retomada." Informou, ainda a Caixa, que, no caso dos autos, "o estágio atual dos procedimentos de substituição da construtora são os seguintes: O Módulo I, cuja Seguradora é a Berkley International do Brasil Seguros SA, está na fase de tomada de preços com construtoras interessadas e o Módulo 2, cuja seguradora é a Pottencial Seguradora SA, foi realizada vistoria na obra para elaboração do orçamento referencial, que está em ajuste com a seguradora, para posterior consulta as construtoras.". 8. Diversamente do que alega a apelante, não restou comprovada inadimplência da Caixa quanto à eventual atribuição no processo de substituição da construtora, a ensejar o reconhecimento da obrigação de compensar os danos alegados, diante do que deve ser mantida a improcedência da ação. 9. Apelação improvida. Condenação da parte autora ao pagamento de honorários recursais (art. 85, §11, do CPC), majorados os honorários de sucumbência em um ponto percentual, observada a suspensão da exigibilidade, por ser beneficiária da justiça gratuita. (PROCESSO: 08025119820224058500, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL RAFAEL CHALEGRE DO REGO BARROS (CONVOCADO), 3ª TURMA, JULGAMENTO: 01/06/2023) Os parâmetros fáticos estabelecidos no aresto, cuja ementa é transcrita acima, são similares ao caso em exame, pelo que o desfecho deve ser igual. Demais disso, a autora não junta a cópia referente às apólices de seguro contratadas, para fins de identificação das seguradoras e de análise de suas obrigações convencionadas. Por fim, em relação ao estabelecimento de prazo para conclusão da obra, tal determinação não pode ser imputada diretamente à CEF, pois, pela natureza das obrigações contratuais, o prazo de construção será cumprido por aquele com quem houver o ajuste para execução da obra, a qual, no caso, não é incumbência da CEF. Assim, ausente qualquer responsabilidade a ser imputada à CEF, a lide deve ser julgada improcedente em face de tal ente, desaparecendo, por conseguinte, a competência remanescente desta Justiça Federal. 2.3.3. Da ausência de jurisdição deste Juízo sobre a relação jurídica remanescente entre a autora e a requerida/NASSAL NASCIMENTO E SALES CONSTRUÇÃO LTDA. No que se refere à construtora demandada, embora remanesça o interesse da autora quanto aos pleitos formulados na exordial em face dela, este Juízo não detém competência para julgar a demanda, a teor do disposto no art. 109, inc. I, da CF/1988, seja pelo fato de que a causa em face de tal ente particular é independente daquela formulada em face da CEF, seja porque inexiste solidariedade nas obrigações reportadas nestes autos e, por conseguinte, ausente o litisconsórcio passivo necessário. 3. Dispositivo. Ante o exposto, extingo o processo com resolução do mérito, com base no art. 487, inc. I, do CPC, para julgar improcedentes os pedidos formulados pela autora em face da CEF e declarar a incompetência absoluta deste Juízo para processar e julgar a demanda remanescente entre eles e a requerida/NASSAL NASCIMENTO E SALES CONSTRUÇÃO LTDA. Sem custas processuais, pois a demandante é isenta, conforme o art. 4º, inc. II, da Lei n. 9.289/1996. Condeno a requerente ao pagamento de honorários advocatícios em favor da CEF, no percentual de 10% (dez por cento) incidente sobre o valor atualizado da causa, com suporte no art. 85, § 2º, do CPC, mas suspendo a exigibilidade de tal verba, consoante o art. 98, § 3º, do CPC, uma vez que é beneficiária da gratuidade judiciária. Com o trânsito em julgado desta sentença, determino à Secretaria da Vara que retifique a autuação do feito, para excluir do polo passivo o nome da requerida/NASSAL NASCIMENTO E SALES CONSTRUÇÃO LTDA., bem como que extraia cópia integral dos autos em formato digital e remeta à Justiça Estadual, competente para examinar o pedido remanescente da autora em face da referida parte. Sentença registrada automaticamente no sistema eletrônico. Publique-se e intimem-se. Aracaju/SE, ato processual datado e assinado eletronicamente. Juiz Federal RONIVON DE ARAGÃO, Titular da 2ª Vara/SJSE.
