Inteiro teor
Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Paracambi Vara Única da Comarca de Paracambi RUA ALBERTO LEAL CARDOSO, 92, CENTRO, PARACAMBI - RJ - CEP: 26600-000 SENTENÇA Processo:0802229-35.2024.8.19.0039 Classe:PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: MANOEL MIGUEL DE OLIVEIRA RÉU: MOACIR PORFIRIO DE SOUZA MANOEL MIGUEL DE OLIVEIRA, já qualificado nos autos, ajuizou ação de obrigação de fazer cumulada com reparação de danos materiais e morais em face de MOACYR PORFIRIO DE SOUZA. Alega o autor que, no ano de 1984, vendeu ao réu o imóvel situado na Rua Deputado Romeu Natal nº 467, bairro Lages, Paracambi/RJ, onde a família do demandado reside até o presente momento. Afirma que a compra e venda foi formalizada por instrumento particular, assinado pelas partes e por duas testemunhas, bem como pela esposa do autor, posteriormente falecida. Sustenta que, apesar da transação, o réu não providenciou a regularização da escritura e do registro do imóvel, tampouco transferiu para seu nome o cadastro relativo ao IPTU. Aduz que a cláusula terceira do contrato atribuiu ao comprador a responsabilidade pelo pagamento de taxas, impostos, despesas com escritura e demais encargos correlatos. Relata que permaneceu sendo cobrado por débitos tributários referentes ao imóvel, tendo inclusive arcado com dívida de IPTU e passado a responder à execução fiscal nº 0003959-51.2023.8.19.0039, além de outras cobranças que afirma não lhe pertencerem. Requer, em síntese, a condenação do réu a regularizar o registro do imóvel em seu nome, assumir as obrigações legais e contratuais incidentes sobre o bem desde 1984 e reparar os danos materiais e morais alegadamente suportados. Deferida a gratuidade de justiça, conforme decisão de id. 157395303. Tutela de urgência indeferida no id. 159449060. O réu foi regularmente citado, conforme mandado positivo de id. 291078985, mas não apresentou contestação, tendo sido certificada a inércia no id. 301074251. É o relatório. Decido. A citação válida e a ausência de contestação no prazo legal autorizam o reconhecimento da revelia, nos termos do art. 344 do Código de Processo Civil. Assim, decreto a revelia do réu, sem prejuízo da análise dos pedidos e dos documentos juntados aos autos. O autor afirma ter celebrado com o réu contrato particular de compra e venda do imóvel situado na Rua Deputado Romeu Natal nº 467, bairro Lages, Paracambi/RJ, no ano de 1984. Segundo a narrativa inicial, o instrumento foi assinado pelas partes, por duas testemunhas e pela esposa do autor, e a certidão imobiliária atualizada demonstraria que a aquisição não foi regularizada no registro competente. A ausência de contestação torna presumidamente verdadeiros esses fatos, desde que compatíveis com os documentos apresentados. O negócio celebrado impõe ao comprador o dever de cooperar para sua formalização e de praticar os atos que lhe competem para que a aquisição seja levada à escritura e ao registro, observadas as exigências legais e registrais aplicáveis. A pretensão deve ser acolhida. Contudo a sentença não pode substituir a qualificação do oficial de registro de imóveis, suprir a participação do réu de forma automática, ou realizar transferência registral, cuja efetivação dependa da continuidade da cadeia dominial, regularidade documental ou outras exigências não submetidas ao contraditório. Desse modo, deve ser imposto ao réu a obrigação de promover, às suas expensas, os atos que dependam de sua iniciativa para a formalização da aquisição, inclusive o comparecimento para outorga de escritura ou assinatura dos instrumentos necessários, bem como o protocolo do título perante o cartório competente. A cláusula terceira do contrato, conforme documentado pelo autor, atribui ao comprador a responsabilidade pelo pagamento de taxas, impostos, despesas com escritura e encargos correspondentes. Portanto, o réu deve suportar os encargos vinculados ao imóvel desde a celebração do negócio, na medida em que comprovadamente exigíveis e relacionados ao bem. O inadimplemento da obrigação contratual gera responsabilidade pelas perdas e danos correspondentes, conforme dispõe o art. 389 do Código Civil. A obrigação contratual de pagamento ou ressarcimento, contudo, não se confunde com a sujeição passiva tributária perante o Município. O art. 34 do Código Tributário Nacional considera contribuinte do IPTU o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título, ao passo que o art. 123 do mesmo diploma estabelece que convenções particulares relativas ao pagamento de tributos não podem ser opostas à Fazenda Pública para modificar a definição legal do sujeito passivo. A consequência é que esta demanda produz efeitos na relação entre autor e réu, não sendo possível impor ao Município, que não participa da relação processual, a alteração de seu cadastro, afastar responsabilidade tributária do autor ou extinguir a execução fiscal mencionada. Se reconhece que tanto o promitente comprador, na condição de possuidor, quanto o proprietário registral, podem ser considerados contribuintes do IPTU, cabendo à legislação municipal eleger o sujeito passivo da obrigação tributária. Assim, deve o réu ser compelido a providenciar a atualização cadastral e a assumir, perante o autor, os débitos e encargos contratuais referentes ao imóvel, sem que isso implique alteração automática da sujeição passiva perante o Município. Dito isso, o autor afirma ter pago dívida de IPTU e estar submetido a cobranças relacionadas ao imóvel. O dano material, entretanto, exige demonstração do efetivo desembolso, de sua vinculação ao bem e do nexo causal com o inadimplemento do réu. Nos termos dos arts. 402 e 403 do Código Civil, as perdas e danos abrangem os prejuízos efetivos e aqueles que sejam consequência direta e imediata do inadimplemento. A revelia não substitui a prova do prejuízo nem autoriza condenação genérica desvinculada de valores efetivamente suportados. A responsabilidade patrimonial exige dano certo e atual, tanto em relação ao dano emergente quanto aos lucros cessantes. No caso, a condenação deve ficar limitada aos valores que estejam comprovadamente pagos pelo autor e que correspondam aos tributos ou encargos incidentes sobre o imóvel objeto do contrato. No caso, os documentos juntados, somente permitem identificar o débito, mas não comprovam qualquer desembolso pelo autor, portanto a pretensão indenizatória material deve ser rejeitada. Por fim, o autor sustenta que as cobranças teriam causado restrições ao seu nome, prejuízos à imagem e comprometimento de seu crédito. Não obstante, a mera alegação de possíveis repercussões não comprova, por si só, efetiva inscrição em cadastro restritivo, protesto, recusa de crédito, constrangimento público ou outra lesão concreta a direito da personalidade. O art. 186 do Código Civil exige a presença de ato ilícito, dano e nexo causal. O inadimplemento contratual, embora possa gerar consequências patrimoniais, não produz automaticamente dano moral. É certo que a inscrição indevida em cadastro de proteção ao crédito ou o protesto indevido podem configurar dano moral presumido. Essa conclusão, porém, pressupõe prova da própria inscrição ou do protesto e de sua vinculação causal à conduta imputada ao réu. No caso, não há demonstração suficiente de restrição concreta ou de repercussão extrapatrimonial diretamente causada pelo réu. As cobranças e a execução fiscal, por si sós, não autorizam presumir dano moral indenizável, sobretudo porque a responsabilidade tributária perante o Município não é definida somente por esta relação contratual privada. O pedido de reparação por danos morais, portanto, deve ser julgado improcedente. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, paraCONDENAR o réu, no prazo de 60 (sessenta) dias contados da intimação desta sentença, promover os atos que dependam de sua iniciativa para a regularização da aquisição, inclusive comparecer para outorga da escritura ou assinatura dos instrumentos necessários e protocolar o título perante o cartório competente, arcando com as despesas que contratualmente lhe incumbem, desde que apresentados os documentos exigidos e observadas as exigências da serventia extrajudicial, bem como apresentar tai documentos perante o Município para eventual alteração cadastral, sob pena da multa do art. 77, (sec) 5º do CPC, no valor de R$5.000,00 (cinco mil reais). E IMPROCEDENTE os pedidos de dano material e indenização por danos morais. A obrigação de regularização ora imposta ao réu, não compreende a garantia de efetivo registro, caso este dependa de exigências cartorárias, documentos de terceiros, regularização da cadeia dominial ou providências alheias à atuação exclusiva do réu, que deverão ser analisadas pelo cartório competente. Considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, na proporção de 50% para cada parte. Fixo os honorários em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85 do Código de Processo Civil. Quanto ao autor, beneficiário da gratuidade de justiça, fica suspensa a exigibilidade das verbas de sucumbência, na forma do art. 98, (sec)(sec) 2º e 3º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, nada sendo requerido, dê-se baixa e arquivem-se. PARACAMBI, 25 de setembro de 2026. ALEXANDRE RODRIGUES DE OLIVEIRA Juiz Titular
