Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 9ª Vara Cível da Comarca de Teresina e-mail: - Fone: ( ) Praça Edgard Nogueira, s/n, Fórum Cível e Criminal, 4º Andar, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0812710-72.2024.8.18.0140 CLASSE: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) ASSUNTO(S): [Despejo por Inadimplemento] AUTOR: FRANCISCO DAS CHAGAS ARAUJO SILVA, J PATRICIO SERVICOS IMOBILIARIOS EIRELI - ME REU: MARCOS ROBERTO SOARES DE OLIVEIRA SENTENÇA Cuida-se de Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança de Aluguéis e Encargos Locatícios, com pedido liminar, ajuizada por Francisco das Chagas Araujo Silva e J Patricio Servicos Imobiliarios Eireli - ME em desfavor de Marcos Roberto Soares de Oliveira, todos devidamente qualificados nos autos (ID 54638518). Aduziram os autores, em síntese, que o primeiro demandante é legítimo proprietário do imóvel residencial urbano situado na Rua Senador Joaquim Pires, nº 1147, Bairro Ininga, em Teresina/PI (ID 54638518, ID 54639082). Sustentaram que celebraram com o requerido contrato escrito de locação residencial, com garantia de caução em dinheiro, pelo prazo de doze meses, compreendido entre 05/09/2022 e 04/09/2023, prorrogado por prazo indeterminado, restando pactuado o aluguel mensal inicial no importe de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), além de encargos acessórios (ID 54638518, ID 54639089). Alegaram que o réu descumpriu as obrigações contratuais assumidas, deixando de pagar os aluguéis e encargos a partir de dezembro de 2023, o que culminou em um débito originário apurado na petição inicial de R$ 12.846,48 (doze mil, oitocentos e quarenta e seis reais e quarenta e oito centavos) (ID 54638518). Requereram a concessão de tutela de urgência inaudita altera parte para desocupação compulsória do imóvel, a rescisão definitiva do contrato locatício, a decretação do despejo do locatário e a condenação do demandado ao adimplemento dos aluguéis e encargos vencidos e vincendos até a efetiva imissão na posse, além dos consectários sucumbenciais (ID 54638518). Juntaram contrato de administração imobiliária e procuração outorgada à imobiliária (ID 54639068, ID 54639082), contrato de locação com assinaturas eletrônicas (ID 54639089, ID 54639091), demonstrativos de repasses de alugueres (ID 54639493, ID 54639494, ID 54639496), laudo de vistoria inicial (ID 54639499) e procuração ad judicia (ID 54639497). Determinada a comprovação do recolhimento das custas iniciais de ingresso (ID 55136331), a parte autora efetuou o adimplemento integral das despesas processuais cabíveis (ID 58708748, ID 58708751, ID 58708752, ID 69802187, ID 69802192). A análise do pedido de antecipação dos efeitos da tutela de urgência foi postergada para momento posterior à formação do contraditório (ID 60402068). Após diversas diligências citatórias infrutíferas por via postal e presencial (ID 67603854, ID 75503469, ID 75503472, ID 80523569, ID 80523572, ID 85302457), a parte autora forneceu novo endereço e contato telefônico do requerido (ID 90078603), sendo procedida a retificação cadastral (ID 94616588). Expedido o correspondente mandado (ID 97303884), o demandado foi validamente citado por meio de aplicativo de mensagens eletrônicas (WhatsApp), pela Oficiala de Justiça Avaliadora, em 27/05/2026, oportunidade em que tomou inequívoca ciência da petição inicial, recebeu a cópia da contrafé digital e confirmou pessoalmente sua identidade, tendo encaminhado documento oficial de identificação com foto (ID 97539799, ID 97539812). O prazo legal transcorreu integralmente sem que o réu apresentasse contestação ou promovesse a emenda da mora (ID 103799807). A parte autora pugnou expressamente pelo julgamento antecipado do mérito (ID 103348720), vindo os autos conclusos para julgamento (ID 103799821). É o relatório no essencial. Decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. PRELIMINAR DE OFÍCIO: ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM DA IMOBILIÁRIA Cumpre examinar, de ofício, nos termos do art. 485, inciso VI e § 3º, do Código de Processo Civil, a legitimidade ativa ad causam da coautora J Patricio Servicos Imobiliarios Eireli - ME. A pertinência subjetiva da demanda constitui pressuposto processual de existência e validade da relação jurídica, cuja aferição deve ser realizada segundo a titularidade dos interesses em conflito regulados pelo direito material controvertido. No caso concreto, o contrato de locação residencial traz como único locador e credor dos aluguéis o senhor Francisco das Chagas Araujo Silva, figurando a empresa J Patricio Servicos Imobiliarios Eireli - ME apenas na condição de administradora e prestadora de serviços de gestão do bem locado (ID 54639089). O contrato de prestação de serviços imobiliários firmado entre o proprietário e a imobiliária consubstancia mero mandato de administração, por meio do qual foram outorgados poderes para gerir o imóvel, celebrar a locação e emitir cobranças em nome do outorgante (ID 54639068, ID 54639082). O mandatário atua em representação do mandate e não em nome próprio, sendo vedado pleitear em juízo direito alheio sem expressa autorização legal, nos termos categóricos do art. 18, caput, do Código de Processo Civil. A relação locatícia e os créditos dela decorrentes pertencem com exclusividade ao locador, não ostentando a imobiliária legitimidade para figurar no polo ativo da ação de despejo ou de cobrança de aluguéis, porquanto não se qualifica como substituta processual. A existência de cláusula de garantia de repasse ou poderes conferidos no contrato de administração não opera cessão de crédito nem investe a administradora na titularidade da relação substantiva de locação perante o inquilino, subsistindo sua condição estrita de representante. Por tais razões, impõe-se a extinção do processo sem resolução do mérito, por manifesta ilegitimidade ativa ad causam, exclusivamente em relação à demandante J Patricio Servicos Imobiliarios Eireli - ME, nos moldes do art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, prosseguindo o feito apenas quanto ao locador Francisco das Chagas Araujo Silva. 2.2. DA VALIDADE DA CITAÇÃO, REVELIA E JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE Constata-se a absoluta regularidade do ato citatório formalizado nos autos. A citação por meio eletrônico realizada via aplicativo de mensagens (WhatsApp) pela Oficiala de Justiça cumpriu todas as garantias processuais inerentes ao contraditório e à ampla defesa, contendo certidão circunstanciada de entrega da contrafé digital, confirmação expressa do citando e juntada de sua Carteira Nacional de Habilitação comprovando a exata identidade do destinatário (ID 97539812). Devidamente cientificado dos termos da presente ação e das advertências legais quanto ao prazo de defesa (ID 97303884), o demandado manteve-se inerte, operando-se o transcurso do prazo in albis sem qualquer manifestação (ID 103799807). Configurada a ausência de contestação, incide a revelia, operando-se o seu efeito material consistente na presunção de veracidade dos fatos articulados na petição inicial, a teor do art. 344 do Código de Processo Civil. Não se vislumbra nenhuma das hipóteses exceptivas do art. 345 do Estatuto Processual Civil, uma vez que a lide versa sobre direitos eminentemente patrimoniais disponíveis, a inicial veio lastreada em farta prova documental e os fatos alegados mostram-se dotados de verossimilhança intrínseca. Mostrando-se desnecessária a dilação probatória adicional em audiência e operados os efeitos materiais da revelia, impõe-se o julgamento antecipado do mérito, na forma do art. 355, inciso II, do Código de Processo Civil. 2.3. DO MÉRITO: RESOLUÇÃO CONTRATUAL, DESPEJO E COBRANÇA DOS ALUGUÉIS No mérito, a pretensão deduzida pelo locador Francisco das Chagas Araujo Silva comporta integral acolhimento. A relação locatícia restou cabalmente demonstrada por meio do Instrumento Particular de Contrato de Locação Residencial carreado aos autos (ID 54639089), no qual o demandado obrigou-se ao pagamento do aluguel mensal de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), com vencimento no dia 05 de cada mês, reajustável anualmente, além dos respectivos tributos e encargos. De conformidade com o disposto no art. 23, inciso I, da Lei nº 8.245/1991, constitui dever primordial do locatário o pagamento pontual do aluguel e dos encargos legais ou contratuais incidentes sobre o imóvel locado. O inadimplemento dessa prestação elementar confere ao locador a prerrogativa inconteste de requerer a rescisão do vínculo e a retomada do imóvel, conforme autoriza o art. 9º, inciso III, da Lei do Inquilinato. Em idêntica direção, o art. 62, inciso I, da Lei nº 8.245/1991 autoriza de modo expresso a cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis e acessórios da locação. Citado para os termos da presente ação, o réu não efetuou o depósito dos valores devidos nem contestou a exigibilidade do montante apontado na exordial, deixando transcorrer a faculdade da purgação da mora conferida pelo art. 62, inciso II, da Lei de Regência. Com efeito, os demonstrativos contábeis e os documentos carreados à inicial evidenciam que o locatário deixou de adimplir os aluguéis devidos a partir da competência de dezembro de 2023, mantendo a posse do bem sem o correspondente pagamento das contraprestações (ID 54638518, ID 60384673). Tratando-se de obrigação de trato sucessivo, as prestações periódicas vencidas no curso da demanda e que se vencerem até a data da efetiva desocupação e imissão do locador na posse do imóvel reputam-se incluídas no título condenatório, consoante expressa dicção do art. 323 do Código de Processo Civil. Sobre a extensão objetiva da condenação aos encargos vincendos em demandas locatícias, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no julgamento do Recurso Especial 2.091.358/DF, sob a relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva: EMENTA: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. COBRANÇA. ALUGUÉIS. ENCARGOS. PRESTAÇÕES SUCESSIVAS. VENCIDAS E VINCENDAS. INCLUSÃO NA CONDENAÇÃO. PETIÇÃO INICIAL. INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA. ARTIGO 323 DO CPC. APLICABILIDADE. 1. Cuida-se de recurso especial que se insurge contra acórdão que indeferiu pedido de inclusão, na condenação, dos encargos locatícios vencidos durante o processo, sob o fundamento de que tal medida exigiria pedido pormenorizado na inicial ou no curso da demanda. 2. A controvérsia dos autos está em definir se é possível incluir na condenação todos os encargos locatícios vencidos e vincendos até a efetiva desocupação do imóvel, mesmo aqueles não discriminados de forma pormenorizada na petição inicial. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que a pretensão exposta na petição inicial deve ser analisada a partir de uma interpretação lógico-sistemática, que leva em conta todo o conteúdo da exordial, e não apenas o capítulo destinado à formulação dos pedidos. 4. O art. 323 do CPC é aplicável às prestações periódicas relativas aos encargos locatícios, de modo que deve ser considerado implícito o pedido de condenação às parcelas vencidas no curso da demanda. 5. Recurso especial provido. (REsp n. 2.091.358/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/9/2025, DJEN de 19/9/2025.) Quanto aos encargos da mora, o pacto locatício estipula, na Cláusula 5ª, a incidência de multa moratória de 10% (dez por cento) sobre o débito, juros moratórios e correção monetária pelo índice contratual (ID 54639089). Tal percentual moratório apresenta estrita legalidade nas locações urbanas, às quais não se aplicam os limites do Código de Defesa do Consumidor, devendo prevalecer a autonomia da vontade manifestada pelos contratantes. Quanto aos encargos moratórios e correção monetária, cumpre observar a estrita disciplina legal. O débito de aluguéis e acessórios, dotado de liquidez, certeza e termo certo de vencimento (mora ex re, nos moldes do art. 397 do Código Civil), deve ser corrigido monetariamente pelo índice contratual estipulado, o IGP-M, desde a data de cada inadimplemento. No que tange aos juros moratórios, tendo em vista a publicação e vigência da Lei nº 14.905/2024 a partir de 30/08/2024, que deu nova redação ao art. 406 do Código Civil, os juros legais correspondem à taxa legal equivalente à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (SELIC) deduzida a variação do IPCA, incidindo a partir de seus respectivos vencimentos. Para as parcelas inadimplidas antes do advento da referida lei, incidem os juros contratuais de 1% (um por cento) ao mês desde cada vencimento, respeitando-se os efeitos do ato jurídico perfeito. Destarte, resta evidenciado o dever do réu de pagar todas as parcelas vencidas discriminadas na planilha da petição inicial, perfazendo o montante originário de R$ 12.846,48 (doze mil, oitocentos e quarenta e seis reais e quarenta e oito centavos) (ID 54638518), somadas às parcelas locatícias e encargos contratuais que se venceram e se vencerem até a efetiva imissão do proprietário na posse do imóvel. 2.4. DO ABATIMENTO DA CAUÇÃO PRESTADA EM GARANTIA Impende analisar a garantia locatícia avençada entre as partes. Infere-se da Cláusula 19ª do Contrato de Locação que o locatário depositou, a título de caução, a quantia em dinheiro de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais), correspondente a três meses de aluguel (ID 54639089). O parágrafo único da aludida cláusula estatui que o valor da caução destina-se a garantir todas as obrigações e despesas inadimplidas oriundas da locação (ID 54639089). Em observância ao princípio que veda o enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil) e à própria natureza jurídica de garantia acessória da caução, o valor depositado pelo locatário no início da relação locatícia deve ser expressamente abatido do montante total devido pelo réu. Com efeito, tal compensação deverá ser operacionalizada em fase de liquidação ou cumprimento de sentença, mediante a devida atualização do montante caucionado, deduzindo-se do saldo devedor exequendo, de sorte a prestigiar a liquidez e a segurança jurídica. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto: a) JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, com fundamento no art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, em relação à coautora J Patricio Servicos Imobiliarios Eireli - ME, em decorrência de sua patente ilegitimidade ativa ad causam; b) JULGO TOTALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS formulados por Francisco das Chagas Araujo Silva em face de Marcos Roberto Soares de Oliveira, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: I. DECLARAR A RESCISÃO do contrato de locação residencial firmado entre as partes, tendo por objeto o imóvel situado na Rua Senador Joaquim Pires, nº 1147, Bairro Ininga, Teresina/PI (ID 54639089); II. DECRETAR O DESPEJO do réu Marcos Roberto Soares de Oliveira e de eventuais ocupantes do imóvel, fixando o prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação voluntária do bem, a contar da notificação pessoal, nos termos do art. 63, § 1º, alínea b, da Lei nº 8.245/1991, sob pena de expedição de mandado de despejo compulsório e imissão de posse em favor do locador; III. CONDENAR o réu a pagar ao autor Francisco das Chagas Araujo Silva os aluguéis e encargos locatícios vencidos a contar de dezembro de 2023, incluindo o débito originário apurado na exordial no valor de R$ 12.846,48 (doze mil, oitocentos e quarenta e seis reais e quarenta e oito centavos) (ID 54638518), bem como todas as prestações e encargos acessórios que se venceram e que se vencerem no curso da lide até a data da efetiva desocupação e imissão do locador na posse do bem, com aplicação da multa moratória contratual de 10% (dez por cento); IV. DETERMINAR a incidência de correção monetária pelo índice contratual (IGP-M) e juros de mora legais a partir dos respectivos vencimentos de cada parcela locatícia, nos moldes da fundamentação; V. AUTORIZAR E DETERMINAR O ABATIMENTO, do saldo devedor condenatório, do montante de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais) prestado pelo locatário a título de caução em dinheiro (ID 54639089, Cláusula 19ª), com a respectiva atualização, compensação que deverá ser operada em fase de cumprimento de sentença. Em razão da sucumbência exclusiva e da causalidade, CONDENO o réu Marcos Roberto Soares de Oliveira ao pagamento das custas, despesas processuais comprovadas nos autos e honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono do autor, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, com fundamento no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Sem honorários sucumbenciais em desfavor da demandante extinta sem mérito, ante a revelia do demandado e a ausência de causação de prejuízo processual ao réu. Com o trânsito em julgado, expeça-se mandado de notificação para desocupação voluntária no prazo legal. Findo o prazo sem desocupação voluntária, proceda-se ao cumprimento compulsório com auxílio de força policial, caso estritamente necessário. Publicada e registrada eletronicamente no sistema processual. Intimem-se, observando-se que contra o revel sem procurador constituído nos autos os prazos fluem a partir da data de publicação do ato decisório na imprensa oficial, a teor do art. 346, caput, do Código de Processo Civil. Oportunamente, nada mais sendo requerido, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. TERESINA-PI, 21 de setembro de 2026. Juiz(a) de Direito da 9ª Vara Cível da Comarca de Teresina
