Inteiro teor
Autos n. 0030889-88.2015.8.16.0001 Autos n. 0034701-41.2015.8.16.0001 Autos n. 0010504-51.2017.8.16.0001 Vistos e examinados os epigrafados autos de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAL ajuizada por DAYANE DALMOLIN, JENIFFER DALMOLIN e ZENITA VON PARASKY contra NURMBERG SERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO LTDA. ME e LORIVALDO NURMBERG BATISTA, autuada sob o n. 0030889- 88.2015.8.16.0001; AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAL ajuizada por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO NURMBERG contra NURMBERG SERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO LTDA. e LORIVALDO NURMBERG BATISTA, autuada sob o n. 0034701- 41.2015.8.16.0001; e AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM COBRANÇA ajuizada por NURMBERG SERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO LTDA. ME contra DAYANE DALMOLIN e JENIFFER DALMOLIN, autuada sob o n. 0010504- 51.2017.8.16.0001, todas as partes qualificadas, verificou-se e concluiu-se, por tudo que deles consta, o seguinte: 1. RELATÓRIO 1.1. 0030889-88.2015.8.16.0001 Alegaram as autoras que eram proprietárias do imóvel matriculado sob n. 27.659 da 1ª Circunscrição de São José dos Pinhais e que, em 08/02/2011, celebraram escritura pública de compra e venda por meio da qual transferiram o terreno à ré, ajustando como forma de pagamento a entrega de 20% da área construída e averbada do futuro empreendimento, correspondente a três apartamentos e uma sala comercial. As unidades deveriam ser entregues completamente prontas e acabadas, em conformidade com o memorial descritivo e o projeto arquitetônico, devidamente regularizadas perante os órgãos públicos competentes, registradas, averbadas e individualizadas. A ré deveria providenciar a aprovação dos projetos em até 3 meses a contar da assinatura do contrato e concluir a entrega das unidades em até 18 meses após a aprovação, de modo que o prazo final, já considerada a carência contratual,expirou em 08/05/2013. Apesar do decurso de mais de 2 anos após a data limite, as unidades não foram entregues e a construção sequer possuía habite-se, alvará dos bombeiros ou demais autorizações necessárias. Ata notarial lavrada em 01/04/2014 e fotografias demonstram o estado precário da obra, com azulejos manchados e quebrados, portas não instaladas, falta de acabamento, escada usada e enferrujada, infiltrações, rachaduras e problemas elétricos e hidráulicos, o que tornava os imóveis inabitáveis e impróprios para locação ou exploração comercial, impedindo-as de neles residir, de alugá-los ou de utilizar a sala comercial para negócio próprio. A escritura prevê atualização da dívida pelo IGP-FGV, multa de 1% ao mês, multa mensal equivalente a um aluguel até a efetiva entrega e multa contratual de 20% sobre o valor das unidades. Requereram a gratuidade de justiça; a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus da prova; a restrição à alienação de bens dos réus e a desconsideração da personalidade jurídica; a concessão de tutela de urgência; a condenação dos réus à obrigação de concluir integralmente a obra, com utilização de materiais adequados e garantia da segurança estrutural do empreendimento, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00; o ressarcimento dos honorários advocatícios contratuais; o pagamento das multas contratuais previstas na escritura; e indenização por dano moral. Na decisão de mov. 8.1, deferiu-se a justiça gratuita e indeferiu-se a tutela de urgência. Inconformadas, as autoras interpuseram agravo de instrumento (mov. 25.1), o qual não foi provido (mov. 168.1). Citados, os réus apresentaram contestação (mov. 50.1). Preliminarmente, aduziram ilegitimidade ativa de ZENITA VON PARASKY, sob o argumento de que ela figurou apenas como procuradora das demais autoras, e impugnaram a gratuidade de justiça. No mérito, asseveraram que não houve descumprimento contratual nem atraso injustificado. A obrigação assumida consistia em providenciar a aprovação dos projetos em 3 meses contados da assinatura da escritura, o que ocorreu mediante protocolo realizado em 18/05/2011 e posterior aprovação em 12/03/2012, de sorte que, computados os 18 meses de execução e a carência de 6 meses, a conclusão do empreendimento somente seria exigível ao final de 2014. Os imóveis foram entregues às autoras em 24/09/2014, estando elas na posse das chaves desde então. Não existiu memorial descritivo dos materiais empregados na obra, tendo ascaracterísticas construtivas sido ajustadas verbalmente entre as partes durante a execução dos serviços, e as autoras jamais formularam reclamações durante a construção nem exigiram a elaboração do memorial, inexistindo prova de utilização de materiais inadequados. O Certificado de Vistoria e Conclusão de Obras foi emitido em 05/01/2016 e a documentação necessária à regularização se encontrava em cartório, sendo eventual demora atribuível à morosidade dos órgãos competentes, circunstância alheia à sua vontade, e não impeditiva da utilização, moradia ou locação dos imóveis. A obra sofreu intercorrências decorrentes de condições climáticas, escassez de mão de obra e dificuldade na obtenção de materiais. As autoras não comprovaram abalo moral indenizável, configurando eventual atraso mero inadimplemento contratual, tampouco apresentaram orçamentos, notas fiscais ou comprovantes de despesas aptos a demonstrar prejuízo material. É incabível a cumulação da indenização por perdas e danos com as multas contratuais, bem como a da multa compensatória com lucros cessantes, sob pena de bis in idem. Quanto à desconsideração da personalidade jurídica, sustentaram a inexistência de circunstância excepcional que a justificasse, e impugnaram o ressarcimento dos honorários contratuais de 30%, por se tratar de despesa assumida livremente pelas autoras. Requereram o acolhimento das preliminares e a improcedência dos pedidos. Impugnação à contestação no mov. 60.1. Intimadas as partes para especificação de provas (mov. 65.1), as autoras manifestaram interesse na produção de todos os meios de prova admitidos e relataram que a construtora estava comparecendo ao condomínio para colher assinaturas dos moradores mediante informações supostamente falsas, com a finalidade de produzir documentos para uso em demandas judiciais (mov. 73.1). Em complementação, juntaram boletim de ocorrência e sustentaram que a conduta configuraria ato ilícito e, em tese, coação no curso do processo, além de má-fé processual, requerendo que a ré fosse advertida judicialmente, impedida de manter contato com os moradores e condenada por litigância de má-fé (mov. 74.1). Os réus requereram a produção de prova documental, testemunhal e pericial e, quanto às alegações dos movs. 73.1 e 74.1, negaram qualquer forma de coação, afirmando que apenas compareceram ao imóvel para verificar e corrigir eventuais problemas,acompanhados de engenheiro civil responsável, o qual não constatou irregularidades relevantes (mov. 75.1). Decisão no mov. 178.1. Determinou-se a intimação das autoras para juntada de matrícula atualizada do imóvel, diante da alegação de que ZENITA VON PARASKY figurava como proprietária do bem; rejeitou-se a impugnação à gratuidade de justiça; indeferiu-se a desconsideração da personalidade jurídica, condenando as autoras ao pagamento de honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa em favor do patrono do réu Lorivaldo Numberg Batista; reconheceu-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor; deferiu-se a inversão do ônus da prova, atribuindo à ré o encargo de comprovar o cumprimento das obrigações contratuais e a regularidade da construção; e reabriu-se o prazo para especificação de provas. Nova decisão no mov. 229.1. Acolheu-se a preliminar de ilegitimidade ativa de ZENITA VON PARASKY, extinguindo-se o processo, sem resolução do mérito, em relação a ela, com condenação ao pagamento de honorários advocatícios de R$ 1.500,00; fixaram-se os pontos controvertidos (regular cumprimento do contrato e regularidade da construção do imóvel); reafirmou-se a inversão do ônus da prova; e deferiu-se a produção de prova testemunhal e pericial, com nomeação de perito judicial. Contra a decisão, as autoras opuseram embargos de declaração (mov. 236.1), rejeitados (mov. 261.1), e novos embargos (mov. 274.1), não conhecidos (mov. 284.1). Depois, interpuseram agravo de instrumento, parcialmente provido para admitir Zenita Von Parasky como assistente litisconsorcial (mov. 336.1). No mov. 494.1, foi juntada decisão proferida em processos conexos, na qual se consignou que as ações de n. 0034701-41.2015.8.16.0001 e de n. 0010504-51.2017.8.16.0001 estavam apensadas aos presentes autos em razão da identidade fática entre as demandas, todas relacionadas ao mesmo empreendimento. Registrou-se que a prova técnica aproveitada dos autos conexos já se encontrava concluída, determinando-se a intimação das partes para que informassem se ainda pretendiam produzir a prova testemunhal anteriormente deferida, com apresentação de rol, bem como a suspensão dos processos conexos já prontos para sentença, a fim deevitar decisões conflitantes e possibilitar o julgamento conjunto das três demandas. Audiência de instrução nos movs. 607.1, 607.2 e 608.1. Alegações finais nos movs. 609.1 e 610.1. Vieram os autos conclusos para sentença (mov. 611). 1.2. 0034701-41.2015.8.16.0001 Alegou o autor, Condomínio Edifício Nurmberg, representado por sua síndica ZENITA VON PARASKY, que os condôminos adquiriram dos réus unidades autônomas integrantes do empreendimento situado na Rua David Campista, n. 898, São José dos Pinhais, constante da Matrícula n. 27.659 da 1ª Circunscrição de São José dos Pinhais, tendo os réus se comprometido a entregá- las em perfeitas condições de uso e gozo no prazo contratualmente estipulado. Até o ajuizamento, contudo, nem as áreas comuns nem as unidades autônomas estavam completamente acabadas, e a construção sequer possuía habite-se, alvará dos bombeiros ou demais autorizações necessárias. Sustentou que, passados mais de 2 anos da data em que a obra deveria estar concluída, persistiam azulejos manchados e quebrados, portas não instaladas, falta de acabamento, escada usada e enferrujada, infiltrações, rachaduras, paredes depreciadas, problemas no sistema hidráulico e iluminação oscilante, tudo documentado em atas notariais e em relatórios individualizados por unidade, o que tornava impossível a moradia em condições de segurança e inviabilizava a obtenção de alvará de funcionamento do condomínio e da sala comercial. Invocou a legitimidade do condomínio para pleitear tanto os interesses comuns quanto os relativos às unidades autônomas, a responsabilidade objetiva do construtor (art. 12 do CDC) e a garantia quinquenal do art. 618 do Código Civil. Requereu a concessão de tutela antecipada; o reconhecimento da relação de consumo e a inversão do ônus da prova; a condenação dos réus à obrigação de realizar todas as manutenções e reparos devidos nas áreas comuns e privativas, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00; indenização por danos materiais e moral; a restrição à alienação de bens e a desconsideração da personalidade jurídica; o ressarcimento de honorários advocatícios contratuais de 30%; e a condenação dos réus aos ônus sucumbenciais (mov. 1.1).Citados, os réus apresentaram contestação (mov. 167.1). Preliminarmente, arguiram a ilegitimidade ativa do condomínio para pleitear dano moral supostamente sofrido pelos condôminos, por se tratar de direito personalíssimo, invocando o REsp 1.177.862/RJ; a ilegitimidade passiva do sócio LORIVALDO NURMBERG BATISTA, ao argumento de que a obrigação de fazer é exclusiva da pessoa jurídica; e a inépcia da inicial quanto aos pedidos de tutela antecipada e de danos materiais, por ausência de pedido certo e determinado e de causa de pedir. No mérito, sustentaram que a obra foi devidamente entregue nos moldes pactuados, que o Certificado de Vistoria e Conclusão de Obras foi emitido em 05/01/2016 e corresponde ao habite-se, e que as queixas do condomínio dizem respeito a falta de manutenção e a mera insatisfação estética, obrigações que incumbem ao síndico e aos condôminos, por força dos arts. 1.341, 1.344 e 1.348 do Código Civil, e não à construtora. Negaram a existência de relação de consumo, por não ser o condomínio destinatário final, e impugnaram a inversão do ônus da prova, que não seria automática. Afirmaram inexistir dano moral indenizável à honra objetiva do condomínio, bem como ausência de causa de pedir e de prova quanto aos danos materiais. Impugnaram o pedido de desconsideração da personalidade jurídica, por inexistência de insolvência ou abuso, e o de honorários contratuais, por configurar bis in idem e por falta de amparo legal. Impugnaram, ainda, os documentos que acompanharam a inicial, em especial as atas notariais e as fotografias. Requereram o acolhimento das preliminares, a improcedência total dos pedidos e a condenação do autor por litigância de má-fé, sob o argumento de que a síndica tinha ciência da emissão do certificado de conclusão da obra. Impugnação à contestação no mov. 180.1. Intimados a especificar provas, os réus requereram a produção de prova pericial e testemunhal (mov. 189.1). No mov. 194.1, determinou-se que o autor especificasse quais eram os reparos e regularizações abrangidos pela obrigação de fazer perseguida, o que foi atendido no mov. 203.1. As partes voltaram a se manifestar sobre as provas nos movs. 231.1 e 232.1. Na decisão de mov. 224.1, indeferiu-se o pedido de desconsideração da personalidade jurídica, condenando-se o autor ao pagamento de honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa em favor do patrono de LORIVALDO NUMBERG BATISTA, com adeterminação de sua exclusão do polo passivo; acolheu-se a preliminar de ilegitimidade ativa do condomínio quanto ao pedido de indenização por dano moral, prosseguindo-se a demanda tão somente em relação ao pedido de obrigação de fazer; afastou-se a preliminar de inépcia da inicial; reconheceu-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor, com a equiparação do condomínio a consumidor; e deferiu-se a inversão do ônus da prova, atribuindo-se à construtora o encargo de comprovar a inexistência de vícios construtivos. Na decisão de mov. 236.1, foram fixados os pontos controvertidos e deferida a produção de prova testemunhal e pericial. Laudo pericial no mov. 449.1, sobre o qual se manifestaram as partes nos movs. 456.1 e 458.1, seguindo-se os esclarecimentos do perito no mov. 489.1. Na decisão de mov. 499.1, declarou-se ultimada a prova pericial e determinou-se a intimação das partes para que se manifestassem sobre o interesse na designação de audiência de instrução. A ré informou não ter mais interesse na produção da prova oral (mov. 512.1) e o autor deixou transcorrer o prazo, razão por que, no mov. 517.1, declarou-se encerrada a instrução e concedeu-se prazo sucessivo para alegações finais, apresentadas apenas pela ré (mov. 533.1). No mov. 538.1, o julgamento foi convertido em diligência, determinando-se a suspensão destes autos e dos autos n. 0010504- 51.2017.8.16.0001, já prontos para sentença, a fim de evitar decisões conflitantes e possibilitar o julgamento conjunto. Vieram os autos conclusos para sentença (mov. 597). 1.3. 0010504-51.2017.8.16.0001 Alegou a autora, NURMBERG CONSTRUÇÃO CIVIL – EIRELI – ME, que firmou com as rés contrato de compra e venda do lote n. 01, oriundo da subdivisão do lote A-1, situado na Colônia Afonso Pena, em São José dos Pinhais, com área de 425,00 m², ajustando- se o valor de R$ 280.000,00, a ser pago mediante a entrega de três apartamentos e uma sala comercial, correspondentes a 20% da área total construída do empreendimento. Em razão de peculiaridades da obra e de permutas posteriores, acabou por entregar às rés áreasuperior à pactuada: considerando a área total construída de 1.132,22 m², caberiam às rés 226,244 m², mas foram efetivamente transferidas a Loja Comercial n. 02, os apartamentos n. 06, 08 e 12 e as vagas de estacionamento n. 06, 08 e 12, totalizando 301,6824 m², equivalentes a 26,66% da área total construída, o que representaria excesso de 75,4384 m². Ao valor do metro quadrado da região, o excesso corresponderia a R$ 252.190,57. As rés foram notificadas extrajudicialmente em março de 2017 para pagar a diferença ou devolver área equivalente, permanecendo inertes. Invocou os arts. 19 e 20 do Código de Processo Civil, a Súmula 181 do Superior Tribunal de Justiça e o art. 884 do Código Civil. Requereu o reconhecimento da existência do débito ou, sucessivamente, a declaração de existência de aditivo ao contrato de compra e venda, e a condenação das rés ao pagamento de R$ 252.190,57 ou, sucessivamente, à devolução de área equivalente a 6,66% da área total do imóvel (mov. 1.1). JENIFFER DALMOLIN e ZENITA VON PARASKY apresentaram contestação (mov. 65.1). Preliminarmente, arguiram vício na citação de JENIFFER, que se encontrava no exterior desde julho de 2017, tendo o aviso de recebimento sido assinado por terceiro, morador do edifício; ilegitimidade passiva, ora de JENIFFER, ora de ZENITA, conforme o histórico de titularidade constante da matrícula do imóvel; e carência de ação por falta de interesse de agir. No mérito, afirmaram que a negociação de 2011 teve por referência a avaliação do terreno e o valor das unidades da época, que a autora promoveu diversas alterações no projeto e somente obteve a aprovação final em 12/03/2012, e que o prazo contratual de entrega, considerada a carência, expirou sem cumprimento, tendo as unidades sido entregues com quase quatro anos de atraso. O valor do terreno permaneceu congelado em R$ 280.000,00 enquanto as unidades entregues estão sendo avaliadas pelo metro quadrado atual, o que revela manifesta desproporção. A escritura pública exigia avaliação por três imobiliárias de renome, providência não observada pela autora, que juntou documento genérico sobre o valor do metro quadrado da região, sem indicação de método ou de responsável técnico. A Instituição e Convenção de Condomínio, elaborada pela própria autora, consignou que as vagas n. 06, 08 e 12 foram transferidas em virtude de dação em pagamento. Não há documentos que comprovem a metragem final do empreendimento, tampouco foram juntados os projetos originário e final da incorporação, exigíveis na forma do art. 32 daLei n. 4.591/1964. Requereram o reconhecimento da relação de consumo, com a inversão do ônus da prova, e sustentaram a inexistência de ato ilícito, de dano e de nexo causal, bem como a litigância de má-fé da autora. Impugnação à contestação no mov. 68.1. Intimadas para especificação de provas, a autora se manifestou no mov. 76.1 e as rés no mov. 77.1. Na decisão de mov. 108.1, deferiu-se a inclusão de DAYANE DALMOLIN no polo passivo e determinou-se a sua citação. Citada, apresentou contestação (mov. 139.1), reiterando, em substância, as preliminares e as teses de mérito deduzidas no mov. 65.1, com pedido de gratuidade da justiça. Impugnação à contestação no mov. 143.1. Na decisão de mov. 168.1, indeferiu-se o pedido de gratuidade da justiça formulado por DAYANE DALMOLIN e julgou-se extinto o processo, sem resolução do mérito, em relação a ZENITA VON PARASKY, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil, condenando-se a autora ao pagamento de honorários advocatícios de 3% sobre o valor da causa em favor do procurador da ré excluída; afastou-se a preliminar de carência de ação; fixaram-se os pontos controvertidos; atribuiu-se à autora o ônus de comprovar o recebimento de área a maior; deferiu-se a produção de prova pericial e documental, indeferindo-se a prova testemunhal; e determinou-se, ante a identidade do objeto, que a perícia fosse realizada em conjunto com aquela deferida nos autos n. 0034701- 41.2015.8.16.0001. Aguardada a conclusão da prova técnica nos autos em apenso (mov. 287.1), foram juntados a estes autos o laudo pericial e a respectiva complementação produzidos naquele feito (mov. 313). Intimadas as partes (mov. 316.1), a autora requereu a intimação do perito para complementar o laudo, a fim de que confirmasse a medição da área entregue às rés em cotejo com o percentual contratado e examinasse o laudo particular que instruiu a inicial (mov. 321.1), ao passo que as rés deixaram transcorrer o prazo em branco (mov. 320). Na decisão de mov. 325.1, indeferiu-se a intimação do perito para complementação e esclarecimentos, ao fundamento de que a perícia já havia sido encerrada e de que a autora, que figura como ré nos autos apensos, não se opusera à homologação do laudo,tendo ali afirmado que todos os pontos controvertidos foram esclarecidos na perícia (seq. 512.1 dos autos n. 0034701- 41.2015.8.16.0001). No mov. 337.1, o julgamento foi convertido em diligência, determinando-se a suspensão destes autos, já prontos para sentença, até que os autos principais também o estivessem, para posterior julgamento conjunto das três demandas. Alegações finais da autora no mov. 351.1. Vieram os autos conclusos para sentença conjunta (mov. 396). 2. FUNDAMENTAÇÃO (a) questão comum às três ações: título negocial e delimitação do que foi efetivamente provado As três demandas gravitam em torno de um único negócio jurídico, razão pela qual a análise probatória deve partir dele. A escritura pública de compra e venda lavrada em 08/02/2011, juntada com a inicial dos autos de n. 0030889-88.2015.8.16.0001 e reproduzida na inicial dos autos n. 0010504-51.2017.8.16.0001 (mov. 1.4 daqueles autos), estabeleceu que o débito de R$ 280.000,00 seria "obrigatoriamente quitado, através de dação em pagamento, única e exclusivamente mediante a entrega [...] da área construída de 20% (vinte por cento) do total da área construída e aprovada pelos órgãos competentes, devidamente averbada, sendo 03 (três) apartamentos e 01 (uma) sala comercial, e conforme Memorial Descritivo, a ser elaborado e assinado pelas partes ora contratantes". O mesmo instrumento consignou que o percentual "deverá ser entregue pela outorgada compradora completamente pronta e acabada, concluída rigorosamente de acordo com as especificações constantes do memorial descritivo e Projeto Arquitetônico, a ser elaboradas pelas partes contratantes, bem como devidamente regularizada perante aos órgãos públicos competentes, inclusive registrada/averbada e individualizada em convenção de condomínio junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente", fixando, quanto ao prazo, que a outorgada compradora se obrigava a entregar as unidades "dentro do prazo de 18 (dezoito) meses, a contar da data da aprovação dos projetos e alvará expedidos pela Prefeitura Municipal de São José dos Pinhais/PR, o qual a outorgada compradora obriga-se aprovidenciar a aprovação dos referidos projetos no prazo máximo de até 03 (três) meses a contar desta data". Esse é o único documento escrito que define o conteúdo obrigacional. É preciso registrar, desde logo, uma consequência probatória que percorre toda a controvérsia: o memorial descritivo, elemento que a própria escritura elegeu como parâmetro de aferição da qualidade e do acabamento das unidades, nunca foi produzido. A construtora admitiu esse fato na contestação de mov. 50.1, sustentando que "não existiu memorial descritivo dos materiais empregados na obra" e que todas as características construtivas teriam sido discutidas e ajustadas verbalmente entre as partes durante a execução dos serviços. O perito judicial confirmou a inexistência do documento ao prestar esclarecimentos (mov. 489.1 dos autos n. 0034701-41.2015.8.16.0001), consignando que "não encontramos no processo o memorial descritivo da obra e nem termo de entrega das unidades e do condomínio, com a data da entrega e possíveis anomalias que existissem". E acrescentou, em resposta específica sobre a praxe do setor, que "normalmente as construtoras e incorporadoras elaboram o Memorial Descritivo da obra onde constam a descrição dos serviços que serão realizados, o tipo, padrão e marca dos materiais de acabamento e os itens que não serão realizados ou entregues com a unidade", sendo que "para o termo de entrega de chaves é realizada uma vistoria com o construtor e o proprietário da unidade onde é verificado se os serviços e acabamentos estão conforme o descrito no Memorial Descritivo". A elaboração do memorial era obrigação contratual expressa da construtora, profissional do ramo, e não das adquirentes, pessoas físicas sem conhecimento técnico. A ausência do documento, portanto, não pode ser oposta às autoras como obstáculo à demonstração do descumprimento; ao contrário, ela opera contra quem deveria tê-lo produzido, sobretudo diante da inversão do ônus da prova deferida. A construtora não se desincumbiu desse ônus: não juntou memorial descritivo, não juntou termo de vistoria e entrega de chaves, não juntou ata de recebimento sem ressalvas e não juntou alvará do Corpo de Bombeiros. (b) atraso na entrega das unidadesNesse ponto, a controvérsia central diz respeito ao regular cumprimento do contrato firmado entre as partes. A construtora sustentou, na contestação de mov. 50.1, que protocolou os projetos em 18/05/2011 e obteve a aprovação em 12/03/2012, de modo que, computados os 18 meses de execução e os 6 meses de carência, a entrega somente seria exigível ao final de 2014. Razão não lhe assiste. Ao assim agir, pretende a construtora deslocar o termo inicial do prazo de execução para uma data que resultou do seu próprio atraso. A escritura fixou em 3 meses o prazo máximo para a aprovação dos projetos, o que situava o termo final dessa obrigação em 08/05/2011. A aprovação, por confissão da ré, ocorreu apenas em 12/03/2012 — 10 meses após o prazo contratual. Não pode a construtora se beneficiar da própria mora para dilatar o prazo de obrigação subsequente, sob pena de converter a cláusula de prazo em promessa vazia. O termo inicial dos 18 meses é, assim, 08/05/2011, e o prazo final, somada a carência de 6 meses, recaiu em 08/05/2013. Registre-se, por oportuno, pequena divergência de datas que convém esclarecer desde logo para afastar qualquer dúvida quanto aos limites objetivos da lide. Na petição inicial (mov. 1.16), as autoras computaram os prazos contratuais e indicaram como termo final para a conclusão da obra o dia 06/05/2013, ao passo que a contagem literal dos interregnos previstos na escritura — 3 meses para a aprovação dos projetos a contar de 08/02/2011, 18 meses para a execução e 6 meses de carência — conduz ao dia 08/05/2013. Adota-se, nesta sentença, a data de 08/05/2013, por ser a que decorre da aplicação estrita das cláusulas contratuais e, além disso, por ser a mais favorável à ré, na medida em que reduz em dois dias o período de mora reconhecido. O ponto decisivo, contudo, é outro. Ainda que se acolhesse integralmente a tese da ré, a obra não estaria entregue no prazo por ela própria defendido. O Certificado de Vistoria e Conclusão de Obras foi emitido em 05/01/2016, fato admitido na contestação de mov. 50.1 e confirmado pelo peritojudicial, que esclareceu de forma categórica que "a data de emissão do Certificado de Vistoria e Conclusão de Obras é 05/01/2016" (mov. 489.1). Vale dizer: mesmo pelo cronograma mais favorável à construtora, o documento que atesta a conclusão da obra perante o Município é posterior em mais de 1 ano. Em qualquer dos cenários de contagem, a mora está configurada; o que varia é apenas a sua extensão. A alegação de que os imóveis teriam sido entregues em 24/09/2014, com as autoras na posse das chaves desde então, não foi comprovada. A ré não juntou termo de entrega, recibo de chaves ou qualquer documento contemporâneo àquela data; e o perito, ao ser questionado sobre a possibilidade de afirmar que a obra foi recebida com satisfação e sem reclamações, respondeu que, ausentes o memorial descritivo e o termo de entrega com data e registro de eventuais anomalias, "não podemos afirmar que a obra foi recebida com satisfação e sem reclamações" (mov. 489.1). Acrescenta-se que a própria ré, ao tentar datar as atas notariais, incorreu em erro relevante: afirmou que teriam sido produzidas em novembro de 2014, quando o perito esclareceu que "constam no processo 2 atas notariais. A primeira (mov. 1.8 a 1.11) com data de 28/03/2014 e a segunda (mov. 1.2 a 1.7) com data de 03/11/2015". A segunda ata, portanto, é mais de um ano posterior à data em que a ré afirma ter entregado as unidades — e nela ainda se constatavam pendências de acabamento. De outro lado, ainda que se admitisse a imissão na posse em setembro de 2014, isso não equivaleria a adimplemento. A obrigação pactuada não era de entregar unidades "habitáveis", mas unidades "completamente prontas e acabadas" e "devidamente regularizadas perante aos órgãos públicos competentes, inclusive registrada/averbada e individualizada". A entrega das chaves sem certificado de conclusão, sem averbação da construção e sem alvará do Corpo de Bombeiros é adimplemento parcial e imperfeito. Merece registro, neste ponto, o esclarecimento técnico do perito quanto à relevância de tais documentos: "o alvará do Corpo de Bombeiros é importante por ser um documento emitido pelo órgão que atesta se a edificação possui as condições básicas de segurança contra incêndios conforme legislação vigente. O certificado de vistoria e conclusão de obras é importante por atestar que a obraestá concluída, que está de acordo com os projetos apresentados para a emissão do alvará de construção e para a averbação da construção junto ao registro de imóveis" (mov. 489.1). As excludentes invocadas — condições climáticas, escassez de mão de obra e dificuldade na obtenção de materiais de construção — não foram objeto de qualquer prova, sequer indiciária. Não vieram boletins meteorológicos, notificações, diários de obra ou correspondências. Trata-se, ademais, de riscos ordinários da atividade empresarial da construção civil, inerentes ao negócio e não caracterizadores de caso fortuito ou força maior (art. 393 do Código Civil). A prova oral produzida em audiência tampouco infirma esse quadro. Foram ouvidas duas testemunhas arroladas pelas autoras, ambas compromissadas — Antônio Coelho da Silva e Renan Martins. Sucede que nenhum dos depoentes tinha conhecimento pessoal dos fatos relevantes ao período da mora. Renan Martins declarou que adquiriu a unidade n. 11 em 2017 e nela passou a residir somente em 2021, esclarecendo que, à época da aquisição, "era um apartamento novo, não tinha nenhum morador". Antônio Coelho da Silva, por sua vez, afirmou ter adquirido sua unidade de terceiro mediante consórcio, mudando-se em setembro de 2017. Ambos, portanto, ingressaram no empreendimento após a emissão do Certificado de Vistoria e Conclusão de Obras, em 05/01/2016, e nada puderam dizer sobre o estado das unidades no interregno entre maio de 2013 e janeiro de 2016. Questionados diretamente sobre os pontos decisivos, os depoentes foram expressos quanto ao desconhecimento. Indagado se o empreendimento chegou a receber o habite-se ou se houve atraso na entrega dos imóveis, Renan Martins respondeu simplesmente "não sei". Antônio Coelho da Silva, ao ser perguntado sobre a existência do habite-se, respondeu de igual modo: "não sei, doutor". Também nada souberam informar sobre eventuais tratativas entre as autoras e a construtora para correção de problemas. Disso resulta que a demonstração da mora repousa integralmente na prova documental — escritura, atas notariais e certificado de conclusão — e na confissão da própria ré quanto às datas deaprovação dos projetos e de emissão do Certificado de Vistoria e Conclusão de Obras. Está, pois, comprovado o inadimplemento relativo (mora) da construtora quanto ao prazo de entrega, no período compreendido entre 09/05/2013 e 05/01/2016. (c) vícios construtivos e obrigação de fazer Em relação aos vícios da construção, o quadro probatório é significativamente menos favorável às autoras e ao condomínio. As atas notariais de 01/04/2014 e 03/11/2015 gozam de fé pública quanto ao que o tabelião presenciou, na forma do art. 384 do Código de Processo Civil, e comprovam de modo robusto o estado precário da obra naquelas datas: ausência de louça sanitária, falta de tomadas e de bocais para lâmpadas, sacadas sem pintura, porta sem fechadura e garagem sem pintura. Os relatórios fotográficos por unidade (movs. 22.1-22.6 e 103.16- 103.26) corroboram infiltrações, mofo em esquadrias, rachaduras, portas com marcas de reaproveitamento, gesso rompido, fiação exposta e falta de acabamento. Essa prova é idônea para demonstrar o estado da obra à época – e é exatamente o que ela demonstra: o estado da obra naquela época. Ocorre que a perícia judicial, realizada em 05/04/2021 (mov. 449.1 dos autos n. 0034701-41.2015.8.16.0001), constatou que a maior parte dessas anomalias foi corrigida. O perito asseverou: "as atas notariais citam problemas que estavam corrigidos por ocasião da perícia", e "a construtora (requerida) corrigiu a maioria dos problemas citados nas atas notariais, sendo que persistem os citados no quesito 2". Consignou, ainda, que "aparentemente a obra não foi comprometida em nenhum momento, pois as anomalias verificadas não são de ordem estrutural", que existem louças nos banheiros e que "as instalações elétricas estão funcionando normalmente". Os vícios remanescentes foram delimitados com precisão e orçados: "foi constatado na perícia que a porta de entrada do ap. 12 foi reaproveitada de outro local, não sendo uma porta nova. As janelas não possuem soleiras, o que está causando infiltrações. Na escada foi verificado que um lance está com degraus menores que o usualque pode causar quedas. Estes podem ser considerados defeitos construtivos, falhas que a requerida deveria ter evitado". Quanto ao custo de reparação: "retirada de janelas, instalação de soleira e recolocação das janelas R$ 10.900,00 e porta de madeira completa com batentes e ferragens R$ 1.500,00". Indagado se tais anomalias configurariam depreciação ou falta de manutenção, o perito respondeu que "os defeitos constatados (quesito 2) não se trata de depreciação nem falta de manutenção, trata-se de defeitos da construção". Registre-se que o laudo técnico particular apresentado pela construtora (mov. 75.2 dos autos principais) teve seu valor probatório severamente reduzido pelo próprio perito judicial, que, questionado sobre a existência de comprovação de que o assistente técnico da ré esteve no local, respondeu: "não existe comprovação que o perito particular responsável pelo laudo (mov. 167.6) foi ao local fazer averiguações". A prova oral tampouco socorre a pretensão relativa aos vícios das unidades das autoras. Isso porque ambos os depoentes admitiram, de forma espontânea, não conhecer o interior dos imóveis objeto desta demanda. Renan Martins foi explícito ao afirmar que, sendo proprietário da unidade n. 11, acompanhava "mais o processo geral do condomínio". Instado a responder especificamente sobre as unidades das autoras, declarou: "eu não cheguei a ver o apartamento delas". Antônio Coelho da Silva, embora tenha confirmado que houve visitação aos apartamentos das autoras, não soube precisar nada a respeito. Perguntado sobre quais problemas teriam sido verificados, respondeu "no momento, não lembro, doutor". Seu depoimento se concentrou em fatos relativos à sua própria unidade — o desprendimento de aproximadamente trinta e sete peças de piso, constatado quando de sua mudança, em 2017, e por ele mesmo custeado após recusa do antigo proprietário em participar da despesa — e em intervenções realizadas nas áreas comuns, como a troca de pisos na entrada e o reparo no forro do salão de festas. Trata-se de fatos alheios ao objeto destas ações, as quais versam sobre as unidades das autoras.Observo que houve, no curso da audiência, precisa delimitação do objeto da inquirição, registrando-se que as perguntas deveriam se cingir às unidades das autoras, uma vez que a instrução relativa ao condomínio já se encontrava encerrada. O único elemento do depoimento de Antônio Coelho da Silva que dialoga com a prova técnica é a menção à escada, quando afirmou que "a largura dela, ali, que você põe o pé, é muito espaço". Cuida-se de relato leigo que converge com a constatação pericial de que "um lance está com degraus menores que o usual que pode causar quedas". Do exposto decorre que a obrigação de fazer postulada nas duas primeiras ações — concluir integralmente a obra, garantir a segurança estrutural do empreendimento e realizar todas as manutenções e reparos nas áreas comuns e privativas — somente comporta acolhimento nos estritos limites dos vícios efetivamente apurados pela prova técnica. A perícia foi conclusiva ao afirmar que a obra se encontra concluída, que não há comprometimento estrutural e que a maior parte das anomalias outrora existentes foi corrigida pela própria construtora, de modo que não há obra a concluir nem risco estrutural a sanar. Quanto às demais providências postuladas, ou já foram executadas, ou se inserem no dever de conservação que incumbe ao condomínio e aos condôminos, na forma dos arts. 1.341, 1.344 e 1.348 do Código Civil, não sendo lícito transferi-las à construtora a título de vício construtivo. Rejeita-se, pois, a obrigação de fazer no que excede os três itens acima delimitados. Cabe, por fim, advertência necessária ao julgamento conjunto: os vícios apurados não podem ser reparados duas vezes. A porta reaproveitada é vício de unidade autônoma pertencente às autoras dos autos principais; as soleiras das janelas e o lance de escada com degraus irregulares são elementos que dizem respeito à edificação como um todo e às áreas de circulação comum, matéria própria da ação do condomínio. A alocação será feita nessa exata medida, de modo a evitar o bis in idem. (d) indenização por danos materiais pleiteados pelas autoras e pelo condomínio Os pedidos indenizatórios por dano material, em ambas as ações, não encontram lastro probatório.Nos autos principais, as autoras formularam o pedido de forma genérica, sem indicação de valor, de memória de cálculo ou de causa de pedir específica – deficiência corretamente apontada na contestação. Nesse ponto, observo que os orçamentos apresentados posteriormente não suprem a lacuna. O documento de mov. 103.13 é mensagem de correio eletrônico encaminhada por "Construcoesgondaki", datada de 21/06/2016, que arrola serviços no valor global de R$ 55.000,00, com a ressalva expressa de que "valor de materiais poderá ter alteração para mais ou para menos" e validade de trinta dias. O documento de mov. 122.1 noticia orçamento de R$ 25.000,00 da empresa LCG Construções Ltda. ME. Nenhum deles vem acompanhado de anotação de responsabilidade técnica, de detalhamento de quantitativos, de nota fiscal ou de comprovante de pagamento. São estimativas unilaterais, obtidas por correio eletrônico, que não demonstram despesa efetivamente suportada nem prejuízo consumado. Há, ademais, obstáculo de titularidade. O orçamento de mov. 103.13 arrola "fazer cobertura", "colocação de soleira em 32 janelas", "retirar 4 escadas de ferro, fazer escada nova de madeira", "instalação de interfone em 12 apartamentos" e "fazer elétrica no salão, escadas e frente" — serviços que dizem respeito às áreas comuns e a todas as unidades do edifício, e não ao patrimônio individual das autoras. Acolher tal orçamento na ação das autoras significaria indenizá-las por prejuízo alheio e, simultaneamente, abrir caminho para dupla reparação na ação do condomínio. Na ação do condomínio, o quadro é ainda mais frágil: o pedido de danos materiais foi formulado sem qualquer especificação de valor ou de causa de pedir, o que levou este Juízo, no mov. 194.1, a determinar que o autor esclarecesse quais seriam os reparos perseguidos. A resposta (mov. 203.1) se limitou a reiterar, de forma descritiva, as alegações da inicial — pintura inacabada, escadaria desnivelada, lajotas quebradas, infiltrações, portas danificadas, rachaduras, jardim não entregue, problemas na rede elétrica, na caixa d'água e no setor de gás —, sem apresentar orçamento próprio, laudo de quantificação ou comprovante de desembolso. O dano material não se presume: exige prova de sua existência e de sua extensão, na forma dos arts. 402 e 403 do Código Civil e do art.373, I, do Código de Processo Civil. A inversão do ônus probatório deferida com base no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor alcança a demonstração da regularidade técnica da obra – fato que está na esfera de conhecimento da construtora –, mas não transfere a ela o encargo de provar o valor dos prejuízos alegados pelos autores, que é fato constitutivo do direito destes e cuja prova lhes era plenamente acessível. A prova oral confirmou essa ausência de demonstração. Nenhuma das testemunhas soube indicar despesa suportada pelas autoras com reparos, tampouco a existência de contratação de serviços ou de desembolso. Os únicos gastos concretamente relatados em audiência foram os do próprio Antônio Coelho da Silva com a substituição do piso de sua unidade, custeados por ele após tratativa frustrada com o antigo proprietário. A reparação dos vícios efetivamente apurados virá, por outro lado, mediante obrigação de fazer, com os parâmetros de custo fixados pelo perito, o que atende ao interesse material das partes sem incorrer em indenização desprovida de prova. (e) penalidades contratuais e vedação ao bis in idem A escritura previu quatro consequências patrimoniais distintas: atualização da dívida pelo IGP-FGV, multa de 1% ao mês, multa mensal equivalente a um aluguel até a correta entrega e multa contratual de 20% sobre o valor total das unidades. As autoras pleitearam a incidência cumulativa de todas. A pretensão não pode ser acolhida integralmente, por razões técnicas diversas. As duas primeiras cláusulas — correção pelo IGP-FGV e juros de 1% ao mês — referem-se expressamente, na dicção do instrumento, à "dívida objeto deste contrato", isto é, ao débito pecuniário de R$ 280.000,00. Sucede que esse débito não foi pago em dinheiro: foi extinto por dação em pagamento, mediante entrega de unidades imobiliárias. Cláusulas de atualização e de juros moratórios pressupõem obrigação de pagar quantia certa; não incidem sobre obrigação de dar coisa certa cujo cumprimento se deu com atraso. A consequência do retardamento na entrega das unidades é regidapelas cláusulas penais específicas, e não por acessórios de dívida pecuniária inexistente. Quanto às duas cláusulas penais, há incompatibilidade estrutural entre elas. A multa mensal equivalente a um aluguel "até a correta entrega" é cláusula penal moratória: destina-se a compensar o atraso, é proporcional ao tempo e pressupõe que a prestação ainda será cumprida. A multa de 20% sobre o valor total das unidades é cláusula penal compensatória: prefixa as perdas e danos decorrentes do inadimplemento absoluto, isto é, da não realização da prestação. Ambas sancionam o mesmo fato sob pressupostos excludentes entre si, de modo que sua cumulação configuraria dupla penalização pela mora, em violação ao art. 416 do Código Civil e ao princípio que veda o enriquecimento sem causa. A objeção levantada na contestação de mov. 50.1, nesse ponto específico, é tecnicamente correta. No caso concreto, não houve inadimplemento absoluto: a obra foi concluída e as unidades foram entregues, ainda que tardiamente e com pendências pontuais. A hipótese é de mora, e a sanção aplicável é a moratória — a multa mensal equivalente a um aluguel, devida no período de 09/05/2013 a 05/01/2016. Fica afastada a multa compensatória de 20%. A escritura exigiu, para fins de avaliação, laudo de 3 imobiliárias de renome — providência que nenhuma das partes observou. O "orçamento de aluguel" juntado no mov. 1.17 é documento unilateral, sem identificação de metodologia ou de responsável técnico, e não serve como base de condenação. O mesmo vício, registre-se, macula o documento de mov. 1.12 dos autos n. 0010504-51.2017.8.16.0001, invocado pela construtora naquela demanda. Nessa ordem de ideias, a ré deverá pagar às autoras quantia correspondente ao aluguel mensal de imóveis semelhantes àqueles prometidos — 3 apartamentos e 1 sala comercial integrantes do Edifício Nurmberg, situado na Rua David Campista, n. 898, Afonso Pena, São José dos Pinhais/PR —, no período de 09/05/2013 a 05/01/2016. O aluguel deverá ser apurado em liquidação de sentença, mediante arbitramento e avaliação de acordo com as práticas de mercado da região, devendo ser considerada a variação do preço de locação de imóveis semelhantes ao longo de cada anodo período (2013, 2014, 2015 e janeiro de 2016), vedada a utilização de valores atuais para períodos pretéritos. O perito deverá observar, na avaliação, o padrão construtivo aferido nos autos, a metragem de cada unidade conforme os quadros da NBR 12.721 e a localização do empreendimento, apurando valor distinto para a unidade comercial, cuja vocação econômica não se confunde com a das residenciais. Deverá, ainda, considerar que no período em referência as unidades não dispunham de certificado de conclusão de obra nem de alvará do Corpo de Bombeiros, circunstância que, se de um lado é a própria causa do dever de indenizar, de outro repercute no valor locativo praticável à época e não pode ser desconsiderada, sob pena de se atribuir às autoras montante superior àquele que efetivamente obteriam no mercado. Sobre o valor apurado em liquidação, se não houver pagamento pela ré quinze dias após intimada para tanto, passará a incidir correção monetária e juros de mora com base na taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic). (f) indenização por dano moral O pedido de indenização por dano moral subsiste apenas nos autos principais, e apenas em favor de DAYANE DALMOLIN e JENIFFER DALMOLIN. Vale relembrar que ZENITA VON PARASKY foi excluída do polo ativo por ilegitimidade (mov. 229.1), sendo posteriormente readmitida, por força do acórdão de mov. 336.1, exclusivamente na qualidade de assistente litisconsorcial — posição processual que lhe assegura atuação em auxílio das partes principais, mas não lhe confere titularidade de pretensão indenizatória própria. Na ação do condomínio, o pedido foi extinto por ilegitimidade ativa na decisão de mov. 224.1, em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça firmado no REsp 1.177.862/RJ, segundo o qual o condomínio não detém legitimação extraordinária para postular compensação por dano extrapatrimonial de titularidade personalíssima dos condôminos. É certo que o mero descumprimento contratual, como regra, não gera dano moral indenizável, constituindo aborrecimento inerente à vida negocial. É que o Superior Tribunal de Justiça tem orientação no sentido de que o direito à compensação de dano moral exsurgede condutas que ofendam direitos da personalidade, bens tutelados que não têm, per se, conteúdo patrimonial, mas extrema relevância conferida pelo ordenamento jurídico, tais como a higidez física e psicológica, a vida, a liberdade, a privacidade, a honra, a imagem e o nome (AgInt no REsp n. 1.884.984/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 29/11/2021). A hipótese dos autos, contudo, extrapola o mero inadimplemento. Não se trata de atraso de alguns meses: as autoras alienaram o único bem imóvel de que dispunham, recebendo em pagamento a promessa de unidades residenciais, e ficaram privadas da fruição regular desse patrimônio por período superior a dois anos e meio em relação ao termo contratual. Durante esse intervalo, e conforme demonstram as atas notariais de fé pública e os relatórios fotográficos, os imóveis permaneceram sem louça sanitária, sem tomadas em diversos ambientes, sem bocais de iluminação, com sacadas sem pintura e com porta sem fechadura — condições que comprometem a própria função residencial do bem. Soma-se a isso a ausência de regularização registral e de alvará do Corpo de Bombeiros, que manteve as autoras em situação de insegurança jurídica quanto à titularidade e de insegurança material quanto à edificação. De modo a tornar o arbitramento do dano moral o mais objetivo e controlável possível — ou, nas palavras da civilista Maria Celina Bodin de Moraes, para estabelecer uma "linha que separa o arbitramento da arbitrariedade" (in "Danos à pessoa humana: uma leitura civil-constitucional dos danos morais". Rio de Janeiro: Renovar, 2003, p. 270) —, o Superior Tribunal de Justiça vem adotando o método bifásico. Segundo tal método, "em uma primeira etapa deve-se estabelecer um valor básico para a indenização, considerando o interesse jurídico lesado, com base em grupo de precedentes jurisprudenciais que apreciaram casos semelhantes. Após, em um segundo momento, devem ser consideradas as circunstâncias do caso, para a fixação definitiva do valor da indenização, atendendo a determinação legal de arbitramento equitativo pelo juiz" (AgInt no REsp 1879416/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 21/09/2021, DJe 27/09/2021).Em observância à primeira etapa do método bifásico, anota-se que os julgados das Câmaras Cíveis com competência para julgar ações relativas a direito imobiliário, em casos semelhantes de atraso na entrega de unidade adquirida ou permutada, têm fixado indenização em patamares que variam de R$ 5.000,00 a R$ 10.000,00 (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0006825- 96.2024.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO - J. 04.09.2026; TJPR - 20ª Câmara Cível - 0000912-37.2024.8.16.0033 - Pinhais - Rel.: DESEMBARGADOR ANTONIO FRANCO FERREIRA DA COSTA NETO - J. 01.09.2026; e TJPR - 20ª Câmara Cível - 0002108- 07.2025.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: SUBSTITUTA RENATA ESTORILHO BAGANHA - J. 21.08.2026). O exame das circunstâncias do caso, segundo passo do método bifásico, revela elementos que operam em ambas as direções. Militam em desfavor da construtora a duração expressiva da mora — 2 anos e 8 meses entre o termo contratual e a emissão do CVCO — , a circunstância de que as autoras alienaram seu único imóvel para receber as unidades, a destinação residencial dos bens e a ausência de regularização perante o Corpo de Bombeiros, jamais suprida. Militam em favor da moderação, de outro lado, o fato de que a obra foi afinal concluída e as unidades entregues, de que a perícia judicial atestou que "aparentemente a obra não foi comprometida em nenhum momento, pois as anomalias verificadas não são de ordem estrutural", de que a própria construtora corrigiu espontaneamente a maior parte das anomalias apontadas nas atas notariais e, ainda, de que a prova oral produzida nada acrescentou quanto à intensidade do sofrimento alegado. Ponderadas tais circunstâncias, fixo o valor da indenização por dano moral em R$ 8.000,00 para cada uma das autoras, o qual se mostra adequado diante das particularidades do caso, mantendo também equivalência com o quantum fixado em situações similares. (g) restituição de honorários advocatícios contratuais O pedido de ressarcimento de honorários contratuais de 30%, formulado pelas autoras e pelo condomínio, não merece acolhimento.Não há nos autos contrato de honorários, recibo, nota fiscal de prestação de serviços ou qualquer comprovante de desembolso — o que, por si só, inviabiliza o pedido, ante a impossibilidade de reembolso de despesa não demonstrada. Mas ainda que assim não fosse, prevalece no Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que o exercício regular do direito de defesa não constitui ato ilícito apto a gerar dever de indenizar os honorários contratados pela parte adversa com seu próprio patrono, sendo a verba de sucumbência o mecanismo legalmente previsto para o ressarcimento dessa despesa no processo. (h) litigância de má-fé Ambas as partes se imputaram má-fé processual. As autoras sustentaram que a construtora estaria coagindo moradores a assinar documentos falsos, juntando, para tanto, o boletim de ocorrência de mov. 103.12. O boletim de ocorrência é documento que registra a versão unilateral do comunicante perante a autoridade policial; não comprova o fato narrado. Não houve produção de prova complementar sobre o alegado constrangimento — e, significativamente, nenhuma das testemunhas ouvidas, ambas moradoras do edifício, fez qualquer menção a pressão, coação ou colheita irregular de assinaturas pela construtora. A ré, por seu turno, apresentou versão diversa e plausível, no sentido de que as visitas se destinavam à verificação e correção de problemas, tendo sido franqueado o acesso pelos moradores (mov. 75.1). Ausente demonstração inequívoca de conduta dolosa, não se aplica a penalidade. Aliás, pelos mesmos fundamentos, indefere-se o requerimento de advertência judicial à ré e de proibição de que mantenha contato com os moradores do empreendimento (mov. 74.1), providência que pressuporia a demonstração da conduta ilícita alegada — demonstração que, como visto, não veio aos autos. A construtora, por sua vez, imputou má-fé à síndica do condomínio, sob o argumento de que ela teria omitido a existência do certificado de conclusão da obra. A alegação, contudo, não se sustenta, haja vista que a ação do condomínio foi ajuizada em 04/12/2015 e ocertificado foi emitido em 05/01/2016, ou seja, um mês após a propositura. Não se pode omitir documento que ainda não existia. Portanto, rejeita-se, igualmente, essa pretensão. (i) ação declaratória cumulada com cobrança Nesta demanda, a construtora sustenta ter entregado às rés área superior à contratada, almejando o recebimento da diferença, no valor de R$ 252.190,57, ou, sucessivamente, a devolução de área equivalente a 6,66% do imóvel. O ônus probatório foi expressamente distribuído na decisão saneadora de mov. 168.1, que atribuiu "à parte autora [...] comprovar o recebimento de área a maior pela parte ré" e fixou como pontos controvertidos "eventual recebimento de área a maior pela ré" e o "respectivo valor de área adicional incorporada ao imóvel". A Instituição e Convenção de Condomínio — documento elaborado pela própria construtora — consigna que as vagas de estacionamento n. 06, 08 e 12 foram transferidas às adquirentes "em virtude da dação em pagamento". Mas em outros momentos, a construtora computa essas mesmas vagas na área que alega ter entregado a maior. Há contradição substancial: ou as vagas integram a dação em pagamento — e então compõem a contraprestação pactuada, não excesso —, ou não integram, e a própria convenção lavrada pela autora seria inverídica. Prevalece a primeira leitura, por força do princípio segundo o qual ninguém pode invocar em juízo fato contrário à declaração que ele mesmo produziu (venire contra factum proprium). Não fosse só isso, a escritura previu, para qualquer avaliação, laudo de 3 imobiliárias de renome. A autora instruiu a inicial com documento genérico sobre o valor do metro quadrado da região (mov. 1.12), sem indicação de metodologia, de responsável técnico ou de data-base. Acresce a desproporção temporal denunciada pelas rés: o valor do terreno permaneceu congelado em R$ 280.000,00 desde 2011, ao passo que a autora pretende avaliar as unidades pelo metro quadrado vigente em 2017, o que transferiria integralmente às adquirentes o custo do atraso a que a própria construtora deu causa.Ademais, o art. 884 do Código Civil exige, para a restituição, que o enriquecimento se tenha dado "sem justa causa". Aqui havia causa jurídica expressa: a escritura pública de compra e venda com dação em pagamento, que definiu a contraprestação em unidades determinadas — 3 apartamentos e 1 sala comercial —, e não em metragem exata. A própria escritura dispunha que seriam entregues tantas unidades quantas coubessem no percentual referido. Eventual variação de metragem entre o projeto inicial e o final, decorrente de alterações promovidas pela própria construtora, insere-se no risco do empreendimento por ela assumido. Não há enriquecimento sem causa; há cumprimento de contrato. 3. DISPOSITIVO 3.1. Autos de n. 0030889-88.2015.8.16.0001 Ante o exposto, EXTINGUINDO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, a fim de: (a) declarar a mora da ré NURMBERG SERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO LTDA. ME no cumprimento da obrigação de entrega das unidades imobiliárias objeto da escritura pública de compra e venda firmada em 08/02/2011, no período compreendido entre 09/05/2013 e 05/01/2016; (b) condenar a ré ao pagamento de quantia correspondente ao aluguel mensal de imóveis semelhantes àqueles prometidos às autoras — 3 apartamentos e 1 sala comercial integrantes do Edifício Nurmberg, situado na Rua David Campista, n. 898, Afonso Pena, São José dos Pinhais/PR —, no período de 09/05/2013 a 05/01/2016, a título de multa moratória contratual. O aluguel deverá ser apurado em liquidação de sentença. A apuração se dará mediante arbitramento e avaliação de acordo com as práticas de mercado da região, devendo ser considerada a variação do preço de locação de imóveis semelhantes ao longo de cada ano do período (2013, 2014, 2015 e janeiro de 2016), observados o padrão construtivo do empreendimento, a metragem de cada unidade conforme os quadros da NBR 12.721 e a apuração em separado do valor locativo da unidade comercial, cuja vocação econômica não seconfunde com a das residenciais, vedada a utilização de valores atuais para períodos pretéritos. Sobre o valor apurado em liquidação, se não houver pagamento pela ré 15 dias após intimada para tanto, passará a incidir correção monetária e juros de mora com base na taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic); (c) condenar a ré na obrigação de fazer consistente na substituição da porta de entrada reaproveitada por porta de madeira nova, completa, com batentes e ferragens, no prazo de 60 dias contados do trânsito em julgado, sob pena de multa diária de R$ 100,00, limitada a R$ 2.000,00, convertendo-se a obrigação, em caso de descumprimento, em perdas e danos no valor de R$ 1.500,00, apurado pericialmente (mov. 449.1 dos autos de n. 0034701- 41.2015.8.16.0001); e (d) condenar a ré ao pagamento de R$ 8.000,00 a DAYANE DALMOLIN e de R$ 8.000,00 a JENIFFER DALMOLIN, a título de indenização por dano moral, com incidência de juros de mora desde a citação (responsabilidade contratual — art. 405 do Código Civil), pela taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic) menos (subtraído) o IPCA, até a data do arbitramento. A partir da data do arbitramento, incidirá, como fator de correção e de acréscimo de juros moratórios, apenas a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic). Considerando a sucumbência recíproca, e ponderando que as autoras decaíram de parcela relevante de suas pretensões, condeno as autoras ao pagamento de 50% das despesas processuais e a ré aos 50% restantes (CPC, arts. 82, § 2º, 84 e 86). Condeno, também, ambas as partes ao pagamento de honorários advocatícios, os quais, com fulcro no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, considerando o zelo dos advogados no patrocínio de seus clientes, o tempo exigido para a prestação dos serviços — processo em trâmite desde 2015 — e a natureza complexa da causa, arbitro em 10% sobre o valor atualizado da condenação em benefício do advogado das autoras e em 10% sobre o valor atualizado do proveito econômico correspondente aos pedidos rejeitados em benefício dos advogados da ré (CPC, art. 85, § 14).As verbas sucumbenciais devidas pelas autoras permanecerão sob condição suspensiva de exigibilidade enquanto perdurar a gratuidade de justiça (CPC, art. 98, § 3º). Permanecem íntegras, por não alcançadas por esta sentença, as condenações em honorários advocatícios fixadas nas decisões de movs. 178.1 e 229.1. 3.2. Autos de n. 0034701-41.2015.8.16.0001 Ante o exposto, EXTINGUINDO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial (ressalvado o pedido de indenização por dano moral, extinto sem resolução do mérito na decisão de mov. 224.1), a fim de condenar a ré NURMBERG SERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO LTDA. na obrigação de f
