Inteiro teor
Poder Judiciário da Paraíba 8ª Vara Cível da Capital PROCESSO Nº. 0802405-50.2024.8.15.2003 PROMOVENTE: ASSOCIACAO DOS PROMITENTES COMPRADORES ADQUIRENTES DO RESIDENCIAL ANTONIO SOBRAL(53.768.409/0001-19); PROMOVIDO: CONSTRUTORA JP LTDA - ME(10.451.571/0001-04); JOAO PEREIRA SOARES(460.976.864-04) SENTENÇA EMENTA: AÇÃO DE EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO SÓCIO RECONHECIDA. DEVER LEGAL DA CONSTRUTORA DE APRESENTAR DOCUMENTOS COMUNS AOS ADQUIRENTES (ART. 399 DO CPC E ART. 43 DA LEI Nº 4.591/1964). FALTA DE REGISTRO DA INCORPORAÇÃO E DE ALVARÁ QUE GERA A PRESUNÇÃO DE VERACIDADE (ART. 400 DO CPC). PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS E REMESSA DE PEÇAS AO MINISTÉRIO PÚBLICO. Vistos, etc. ASSOCIAÇÃO DOS PROMITENTES COMPRADORES ADQUIRENTES DO RESIDENCIAL ANTÔNIO SOBRAL, devidamente qualificados nos autos, ingressou com a presente Ação cominatória de exibição de documentos, em face da CONSTRUTORA JP LTDA e de seu sócio administrador, JOÃO PEREIRA SOARES, também devidamente qualificados, narrando, em síntese, que a associação autora foi constituída pelos adquirentes com o objetivo precípuo de promover a conclusão e a regularização das obras do empreendimento residencial denominado Residencial Antônio Sobral, paralisadas ou em ritmo insuficiente há mais de sete anos. Afirma que as unidades residenciais foram comercializadas sob a promessa de incorporação imobiliária regida pela Lei Federal nº 4.591/1964, todavia os instrumentos particulares de promessa de compra e venda não indicam o número do registro imobiliário da incorporação. Esclarece, ainda, que promoveu a notificação extrajudicial perante o Cartório de Registro de Títulos e Documentos da Comarca de João Pessoa para obter os documentos técnicos, jurídicos e contábeis pertinentes à edificação, sem obter atendimento espontâneo. Pelos fatos e fundamentos expostos, ingressou com a presente ação com pedido cominatório para determinar aos réus a exibição de: relação e digitação de todos os contratos celebrados; extrato de saldo devedor atualizado de cada unidade; certidão de registro de incorporação imobiliária; certidões fiscais das três esferas federativas; alvará de construção; projetos construtivos aprovados pelo Município de João Pessoa; memorial descritivo registrado; minuta da convenção de condomínio; avaliação do custo global da obra; e declaração com plantas elucidativas das vagas de garagem. Juntou procuração, atos constitutivos da associação, contratos particulares de aquisição de unidades, certidões fiscais, certidões trabalhistas e documentos complementares. Após emenda à petição inicial, foram deferidos os benefícios da justiça gratuita em prol da autora, com designação de audiência de conciliação pelo Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania. Citados os demandados, a sessão conciliatória realizou-se de forma virtual perante o Centro Judiciário e restou inexitosa (ID 102436408). Os requeridos ofertaram contestação conjunta, suscitando, preliminarmente, a ilegitimidade passiva do corréu João Pereira Soares, a falta de interesse de agir, e, no mérito, alegaram que as certidões e processos são públicos, que a exibição dos contratos e saldos de terceiros violaria a Lei Geral de Proteção de Dados, acostando declarações de desautorização firmadas por alguns adquirentes. Sustentaram ainda que as pendências do alvará e da incorporação decorreram de entraves municipais e trabalhistas, que a convenção será elaborada com a finalização da obra e que trouxeram aos autos os projetos disponíveis (ID 103737625). Em decisão interlocutória, este Juízo deferiu a tutela de urgência para ordenar a exibição dos documentos vindicados no prazo de trinta dias (ID 105890550). Os réus opuseram embargos de declaração (ID 106934381), os quais foram rejeitados, postergando-se a deliberação das matérias preliminares para momento oportuno (ID 108214033). A parte autora peticionou requerendo a fixação e cobrança de multa cominatória em virtude do transcurso do prazo fixado (ID 111179831). Posteriormente, os réus apresentaram a petição de ID 111889306, colacionando contratos de aquisição, certidão trabalhista, memorial descritivo simplificado, planilha sumária de saldos devedores e fotos das obras (IDs 111889308 a 111889326). A postulante apontou a insuficiência manifesta da documentação encartada, assinalando a ausência do registro de incorporação imobiliária e de alvará expedido, requerendo o julgamento antecipado e a remessa de peças ao Ministério Público (ID 121453179). O feito foi redistribuído a esta 8ª Vara Cível da Capital por ato do Tribunal de Justiça. Intimadas as partes para especificação de provas e manifestação, os réus requereram dilação genérica de prazo (ID 159378069), o que foi refutado pela demandante (ID 159429728). Por fim, os promovidos pugnaram pela designação de nova solenidade de conciliação (ID 160168288), pretensão expressamente recusada pela promovente (ID 160808535). Vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório. Passo a decidir. I. DAS PRELIMINARES I.1 DO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE O processo comporta julgamento antecipado do mérito, com esteio no art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a controvérsia repousa unicamente em questões de direito e na prova documental já carreada aos autos, tornando inócua a produção de provas orais ou periciais. Ressalta-se, de início, o indeferimento do pedido de designação de nova audiência de conciliação formulado pelos demandados (ID 160168288). Com efeito, as partes já compareceram a ato conciliatório perante o Centro Judiciário especializado, oportunidade em que não houve autocomposição (ID 102436408). Ademais, a autora manifestou recusa categórica à nova sessão conciliatória (ID 160808535), de sorte que a reiteração da medida sem proposta concreta importaria apenas dilação injustificada do andamento do feito. I.2 DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DO SÓCIO JOÃO PEREIRA SOARES Assiste razão ao corréu João Pereira Soares quanto à preliminar de ilegitimidade ad causam passiva para integrar esta relação jurídica processual (ID 103737625). Compulsando os instrumentos contratuais celebrados com os adquirentes, constata-se com clareza que a relação jurídica material imobiliária e a condição de promitente vendedora e incorporadora foram assumidas privativamente pela sociedade empresária CONSTRUTORA JP LTDA, pessoa jurídica de direito privado inscrita no CNPJ sob o nº 10.451.571/0001-04 (ID 88706836 e ID 102388748). A circunstância de a pessoa jurídica estar representada pelo seu sócio administrador na subscrição dos pactos ou na gestão do negócio imobiliário decorre do regime ordinário de representação societária, nos termos do art. 47 do Código Civil, não transferindo automaticamente ao sócio as obrigações contratuais assumidas pela pessoa moral. A inclusão de sócio no polo passivo de demanda comum para responder diretamente por deveres contratuais ou legais da sociedade exige a prévia e regular instauração do incidente de desconsideração da personalidade jurídica, mediante demonstração dos pressupostos materiais específicos, o que não foi deduzido na petição inicial. Nesse sentido, a mera existência de pendências cadastrais da empresa perante os órgãos fiscais, ou mesmo eventual dissolução de fato, não autoriza a inclusão imediata do sócio na relação processual sem o procedimento próprio. Por conseguinte, imperioso o acolhimento da preliminar, julgando-se extinto o feito sem resolução do mérito em relação ao demandado João Pereira Soares, com fulcro no art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. I.3 DA FALTA DE INTERESSE DE AGIR Rejeita-se a preliminar de falta de interesse de agir arguida pela construtora ré (ID 103737625). Em primeiro lugar, o ajuizamento de ação de exibição de documentos ou cumprimento de obrigação de prestar informações prescinde de burocracias desmedidas quando patente a necessidade e a utilidade da prestação jurisdicional. In casu, a notificação extrajudicial encaminhada à construtora perante o Cartório de Títulos e Documentos foi subscrita não apenas por Wagner Campelo dos Santos, mas também pelo próprio presidente da comissão e da futura associação, Igor Benigno Costa Alencar, bem como por outros promitentes compradores (ID 88707254). Consta expressamente da certidão do oficial registrador que a respectiva carta notificatória deixou de ser entregue porque o representante da construtora recusou-se a recebê-la. Tal recusa formal, associada à resistência concreta deduzida na peça contestatória em fornecer a integralidade dos documentos do empreendimento, corporifica a pretensão resistida e comprova o legítimo interesse processual da associação promovente. Rejeita-se, pois, a preliminar de ausência de interesse processual. II. MÉRITO No mérito, a pretensão exordial funda-se no direito à obtenção e exibição de documentos comuns e indispensáveis ao conhecimento da higidez jurídica, financeira e técnica do empreendimento imobiliário Residencial Antônio Sobral, nos termos dos arts. 396 e seguintes do Código de Processo Civil. A associação autora foi formalmente instituída para defender os interesses dos promitentes adquirentes, visando à conclusão e regularização da obra inacabada e paralisada (ID 88707257 e ID 88707262). O vínculo estabelecido entre a incorporadora e os adquirentes qualifica-se como relação de consumo e como incorporação imobiliária típica sujeita às disposições imperativas da Lei Federal nº 4.591/1964. Nos termos do art. 32 da Lei nº 4.591/1964, o incorporador tem a estrita obrigação legal de arquivar no Registro de Imóveis competente o memorial de incorporação acompanhado de título do imóvel, certidões fiscais, alvará de construção, projeto arquitetônico aprovado, memorial descritivo, minuta da convenção e cálculo das áreas e frações ideais. Outrossim, o art. 43, inciso I, da referida legislação especial de regência estabelece expressamente o dever do incorporador de fornecer informações pormenorizadas e relatórios contábeis periódicos à comissão de adquirentes: Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas: I - encaminhar à comissão de representantes: (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022) a) a cada 3 (três) meses, o demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado para entrega do conjunto imobiliário; e (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) b) quando solicitada, a relação dos adquirentes com os seus endereços residenciais e eletrônicos, devendo os integrantes da comissão de representantes, no tratamento de tais dados, atender ao disposto na Lei nº 13.709, de 14 de agosto de 2018 (Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais), no que for aplicável; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a êstes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se fôr o caso e se a êste couber a culpa; III - em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica, e não ser possível à maioria prossequir na construção das edificações, os subscritores ou candidatos à aquisição de unidades serão credores privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador, respondendo subsidiàriamente os bens pessoais dêste; IV - é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal; V - não poderá modificar as condições de pagamento nem reajustar o preço das unidades, ainda no caso de elevação dos preços dos materiais e da mão-de-obra, salvo se tiver sido expressamente ajustada a faculdade de reajustamento, procedendo-se, então, nas condições estipuladas; VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra (VETADO). VII - em caso de insolvência do incorporador que tiver optado pelo regime da afetação e não sendo possível à maioria prosseguir na construção, a assembléia geral poderá, pelo voto de 2/3 (dois terços) dos adquirentes, deliberar pela venda do terreno, das acessões e demais bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação, mediante leilão ou outra forma que estabelecer, distribuindo entre si, na proporção dos recursos que comprovadamente tiverem aportado, o resultado líquido da venda, depois de pagas as dívidas do patrimônio de afetação e deduzido e entregue ao proprietário do terreno a quantia que lhe couber, nos termos do art. 40; não se obtendo, na venda, a reposição dos aportes efetivados pelos adquirentes, reajustada na forma da lei e de acordo com os critérios do contrato celebrado com o incorporador, os adquirentes serão credores privilegiados pelos valores da diferença não reembolsada, respondendo subsidiariamente os bens pessoais do incorporador. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 1º Deliberada a destituição de que tratam os incisos VI e VII do caput deste artigo, o incorporador será notificado extrajudicialmente pelo oficial do registro de imóveis da circunscrição em que estiver localizado o empreendimento para que, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da data da entrega da notificação na sede do incorporador ou no seu endereço eletrônico: (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) I - imita a comissão de representantes na posse do empreendimento e lhe entregue: (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) a) os documentos correspondentes à incorporação; e (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) b) os comprovantes de quitação das quotas de construção de sua responsabilidade a que se referem o § 5º do art. 31-A e o § 6º do art. 35 desta Lei; ou (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) II - efetive o pagamento das quotas que estiverem pendentes, de modo a viabilizar a realização da auditoria a que se refere o art. 31-C desta Lei. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) § 2º Da ata da assembleia geral que deliberar a destituição do incorporador deverão constar os nomes dos adquirentes presentes e as seguintes informações: (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) I - a qualificação; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) II - o documento de identidade; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) III - as inscrições no Cadastro de Pessoas Físicas (CPF) ou no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) da Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil do Ministério da Economia; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) IV - os endereços residenciais ou comerciais completos; e (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) V - as respectivas frações ideais e acessões a que se vincularão as suas futuras unidades imobiliárias, com a indicação dos correspondentes títulos aquisitivos, públicos ou particulares, ainda que não registrados no registro de imóveis. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) § 3º A ata de que trata o § 2º deste artigo, registrada no registro de títulos e documentos, constituirá documento hábil para: (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) I - averbação da destituição do incorporador na matrícula do registro de imóveis da circunscrição em que estiver registrado o memorial de incorporação; e (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) II - implementação das medidas judiciais ou extrajudiciais necessárias: (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) a) à imissão da comissão de representantes na posse do empreendimento; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) b) à investidura da comissão de representantes na administração e nos poderes para a prática dos atos de disposição que lhe são conferidos pelos arts. 31-F e 63 desta Lei; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) c) à inscrição do respectivo condomínio da construção no CNPJ; e (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) d) quaisquer outros atos necessários à efetividade da norma instituída no caput deste artigo, inclusive para prosseguimento da obra ou liquidação do patrimônio da incorporação. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) § 4º As unidades não negociadas pelo incorporador e vinculadas ao pagamento das correspondentes quotas de construção nos termos do § 6º do art. 35 desta Lei ficam indisponíveis e insuscetíveis de constrição por dívidas estranhas à respectiva incorporação até que o incorporador comprove a regularidade do pagamento. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) § 5º Fica autorizada a comissão de representantes a promover a venda, com fundamento no § 14 do art. 31-F e no art. 63 desta Lei, das unidades de que trata o § 4º, expirado o prazo da notificação a que se refere o § 1º deste artigo, com aplicação do produto obtido no pagamento do débito correspondente. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) Como se depreende do texto legal, o incorporador deve encaminhar o demonstrativo do estado da obra e a relação dos adquirentes com endereços, cabendo aos representantes zelar pelos dados em conformidade com as diretrizes de proteção de dados. O art. 399 do Código de Processo Civil é categórico ao obstar qualquer recusa na exibição de documentos quando o demandado possui expressa obrigação legal ou quando a documentação for comum às partes interessadas: Art. 399. O juiz não admitirá a recusa se: I - o requerido tiver obrigação legal de exibir; II - o requerido tiver aludido ao documento ou à coisa, no processo, com o intuito de constituir prova; III - o documento, por seu conteúdo, for comum às partes. Nesse contexto, todos os documentos inerentes à incorporação imobiliária (projetos, alvarás, certidões fiscais, contratos-padrão de compra e venda dos condôminos, saldos devedores contratuais globais e memorial descritivo) são elementos constitutivos do próprio condomínio em formação. Assim sendo, afasta-se peremptoriamente a tese defensiva que invocou a Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD) para sonegar a apresentação dos contratos e dos saldos devedores das unidades do edifício. Com efeito, os promitentes compradores de uma incorporação imobiliária compartilham um regime de condomínio de fato e de interesse patrimonial indivisível na consecução da obra. O compartilhamento interno dos dados de aquisição e de quitação entre os próprios coproprietários das frações ideais é expressamente autorizado pelo art. 43, inciso I, alínea b, da Lei nº 4.591/1964, constituindo exercício regular de direito de fiscalização da coisa comum, não se confundindo com divulgação indevida a terceiros estranhos ao empreendimento. II.1 A EXIBIÇÃO PARCIAL DOS DOCUMENTOS E DOS EFEITOS DO ARTIGO 400 DO CPC Compulsando o acervo processual após o deferimento da liminar, verifica-se que a empresa requerida atendeu apenas em parte ao provimento mandamental (ID 111889306). A demandada juntou cópias de instrumentos particulares de compra e venda celebrados com diversos adquirentes (IDs 111889308 a 111889319), memorial descritivo unilateral não registrado (ID 111889323), planilha sumária com saldos devedores sem demonstração analítica contábil (ID 111889320), orçamento genérico para finalização da obra (ID 111889325) e plantas/projetos técnicos simplificados (IDs 103737638 e 103737639). Por outro lado, restou incontroversa a inexistência de exibição dos seguintes documentos essenciais: a) certidão de registro de incorporação imobiliária expedida pelo cartório imobiliário competente; b) alvará definitivo de construção devidamente expedido e vigente perante o Município de João Pessoa; c) minuta formal da convenção de condomínio arquivada perante a serventia registral; d) certidões fiscais negativas das esferas federal, estadual e municipal com o detalhamento dos débitos exigíveis. Quanto a esses itens não exibidos, a própria demandada admitiu expressamente que o empreendimento não possui registro de incorporação imobiliária averbado na matrícula e que o processo de concessão de alvará de construção protocolado em 2017 permaneceu pendente perante a municipalidade (ID 111889306). Ademais, confirmou a impossibilidade de fornecimento de certidão negativa federal em virtude de elevados passivos tributários em aberto (ID 111889306). Nesse cenário, incide de pleno direito a regra estampada no art. 400, caput e incisos, do Código de Processo Civil. O citado dispositivo legal preceitua que, recusada a exibição ou não cumprida a ordem judicial sem justificativa legítima, o magistrado admitirá como verdadeiros os fatos que, por meio dos documentos postulados, a parte pretendia demonstrar. Assim, impõe-se reconhecer como fatos verdadeiros, para todos os efeitos de direito: Primeiro, que o empreendimento Residencial Antônio Sobral foi comercializado sem o prévio registro da incorporação imobiliária exigido pelo art. 32 da Lei nº 4.591/1964; Segundo, que a edificação não dispõe de alvará de construção válido e atualizado emitido pelos órgãos municipais competentes; Terceiro, que a demandada ostenta passivos fiscais e tributários impeditivos da regularização registral das unidades autônomas prometidas à venda. Consolida-se, desse modo, a procedência substancial do pleito exibitório, ratificando-se em caráter definitivo os efeitos da tutela de urgência deferida nestes autos (ID 105890550). II.2 DA REMESSA DE PEÇAS AO MINISTÉRIO PÚBLICO ESTADUAL A autora reiterou requerimento de remessa de peças dos autos ao Ministério Público do Estado da Paraíba para apuração de ilícito contra a economia popular (ID 121453179 e ID 159429728). Tal pleito merece acolhimento judicial. O art. 32 da Lei Federal nº 4.591/1964 veda expressamente a negociação de frações ideais vinculadas a futuras unidades autônomas antes do registro do memorial de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis competente. A comercialização de unidades imobiliárias sem o atendimento prévio de tais exigências legais constitui conduta expressamente tipificada no art. 66, inciso I, da Lei nº 4.591/1964: Art. 66. São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do artigo 10 da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951: I - negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem previamente satisfazer às exigências constantes desta Lei; lI - omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicações a que se referem os artigos 37 e 38, desta Lei; III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do artigo 35 e ressalvada a hipótese de seus § § 2º e 3º, de promover a celebração do contrato relativo à fração ideal de terreno, do contrato de construção ou da Convenção do condomínio; IV - (VETADO). V - omitir o incorporador, no contrato, a indicação a que se refere o § 5º do artigo 55, desta Lei; VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias, ou retardar-lhe excessivamente o andamento sem justa causa. PENA - Multa de 5 a 20 vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País. Parágrafo único. No caso de contratos relativos a incorporações, de que não participe o incorporador, responderão solidariamente pelas faltas capituladas neste artigo o construtor, o corretor, o proprietário ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem no contrato, com direito regressivo sobre o incorporador, se as faltas cometidas lhe forem imputáveis. Trata-se de infração que busca salvaguardar a economia popular, a segurança dos negócios imobiliários e a proteção dos adquirentes de boa-fé contra alienações irregulares e desprovidas de patrimônio formal de garantia. A conduta de oferecer à venda ou prometer vender unidades de prédio vertical sem registro do memorial de incorporação expõe os compradores a grave insegurança jurídica e patrimonial: A Câmara Criminal do Tribunal de Justiça da Paraíba já enfrentou situação correlata ao julgar a Apelação Criminal 0013674-69.2017.8.15.2002: Ementa: Poder Judiciário Tribunal de Justiça da Paraíba Gabinete 06 - Des. Joás de Brito Pereira Filho Processo nº: 0013674-69.2017.8.15.2002 Classe: APELAÇÃO CRIMINAL (417) Assuntos: [Estelionato] APELANTE: JAIRO FIRMO SILVA THE - Advogado do(a) APELANTE: FLAVIO LAPENDA BEZERRA - PE38063 APELADO: MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DA PARAIBA - PGJ EMENTA APELAÇÃO CRIMINAL. ESTELIONATO (ART. 171, CAPUT, C/C ART. 71, CP). COMERCIALIZAÇÃO DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS SEM REGISTRO DE INCORPORAÇÃO (LEI 4.591/1964, ART. 32). EMPREENDIMENTO “HORIZONTE PARK RESIDENCE” OFERTADO POR EMPRESA SEM TITULARIDADE E SEM MEMORIAL REGISTRADO. FRAUDE ANTECEDENTE, ARDIL PUBLICITÁRIO (ESTANDE, MAQUETE, SITE, “APP” E BOLETOS). VANTAGEM ILÍCITA E MÚLTIPLAS VÍTIMAS. DEPOIMENTOS JUDICIAIS CONVERGENTES E FIRMES. DISTINÇÃO ENTRE INADIMPLEMENTO CIVIL E ESTELIONATO. DOLO ESPECÍFICO CONFIGURADO. PRINCÍPIO DA INTERVENÇÃO MÍNIMA INAPLICÁVEL. CONTINUIDADE DELITIVA RECONHECIDA. CONSEQUÊNCIAS DO CRIME NEGATIVADAS COM FUNDAMENTAÇÃO IDÔNEA. DOSIMETRIA MANTIDA. RECURSO DEFENSIVO DESPROVIDO. - A materialidade e autoria delitivas restaram por demais comprovadas, quer seja pela farta documentação acostada, quer seja pela palavra das vítimas, bem como pela atuação direta o ora recorrente na liderança nas tratativas e captação de valores. - A tese de “insucesso empresarial” não explica a falsa afirmação contratual de memorial registrado nem o padrão reiterado de captação sem lastro jurídico. O argumento de “cessão/permuta” não supre o art. 32 da Lei 4.591/1964, que exige registro prévio da incorporação como condição de ofertar e vender . - Não há que se cogitar, ainda, a configuração de mero ilícito civil, com a observância dos princípios da intervenção mínima ou da fragmentariedade, pois a conduta da apelante afigurou-se reprovável sob o ponto de vista criminal, subsumindo-se perfeitamente ao tipo penal de estelionato, na modalidade prevista no artigo 171, caput, do Código Penal, que consiste em "obter para si ou para outrem, vantagem ilícita, em prejuízo alheio, induzindo ou mantendo alguém em erro, mediante artifício, ardil, ou qualquer outro meio fraudulento". - A negativação das consequências está concretamente fundamentada: além do expressivo dano econômico, houve quebra de projetos de vida (casamento, moradia familiar), frustração existencial e repercussões emocionais destacadas nas audiências. Tais efeitos extrapolam o resultado ordinário do tipo e justificam a elevação moderada da pena-base. - Recurso desprovido. (0013674-69.2017.8.15.2002, Rel. Gabinete 06 - Des. Joás de Brito Pereira Filho, APELAÇÃO CRIMINAL, Câmara Criminal, juntado em 20/10/2025) Em consonância com o disposto no art. 40 do Código de Processo Penal, sempre que os juízes, no curso dos feitos em julgamento, verificarem a existência de indícios da prática de crime ou contravenção de ação penal pública, deverão remeter ao Ministério Público as cópias dos documentos necessários ao oferecimento da denúncia ou à deflagração das medidas persecutórias pertinentes. Desse modo, tendo a ré confessado a venda de unidades autônomas sem a prévia incorporação imobiliária registrada, impõe-se a remessa de cópia integral destes autos à Promotoria de Justiça com atribuição perante a Comarca da Capital. Ante o exposto, ACOLHO A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA arguida pelo réu JOÃO PEREIRA SOARES e, por consequência, JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO em relação a ele, com fundamento no art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil e no mérito, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES OS PEDIDOS formulados em face de CONSTRUTORA JP LTDA - ME para: a) Confirmar a tutela de urgência concedida (ID 105890550) e declarar formalmente exibidos os documentos apresentados no ID 111889306; b) Aplicar os efeitos do art. 400, caput, do Código de Processo Civil em desfavor da construtora quanto aos documentos faltantes não exibidos, admitindo como juridicamente verdadeiros os fatos alegados pela autora relativos à ausência de registro da incorporação imobiliária do Edifício Residencial Antônio Sobral, à ausência de alvará de construção válido e à existência de passivos tributários impeditivos da regularização do imóvel; c) Condenar a ré Construtora JP Ltda - ME a fornecer à autora, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, o demonstrativo analítico e detalhado dos pagamentos efetuados e saldos devedores de cada unidade autônoma, sob pena de incidência das medidas indutivas e coercitivas cabíveis (art. 400, parágrafo único, e art. 536 do Código de Processo Civil). Em razão da sucumbência: 1) Em razão da extinção subjetiva parcial, condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono de João Pereira Soares, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 2º, do CPC), observada a suspensão de sua exigibilidade diante da gratuidade da justiça concedida (art. 98, § 3º, do CPC); 2) Pelo princípio da sucumbência no mérito, condeno a demandada CONSTRUTORA JP LTDA - ME ao pagamento integral das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios em favor dos patronos da autora, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Com fundamento no art. 40 do Código de Processo Penal e na advertência de ID 158115838, DETERMINO A REMESSA DE CÓPIA INTEGRAL DOS AUTOS AO MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DA PARAÍBA, com atuação perante a Comarca da Capital, para ciência e adoção das providências cabíveis diante dos indícios da prática da contravenção capitulada no art. 66, inciso I, da Lei nº 4.591/1964 e eventuais ilícitos correlatos. Publicação e registro eletrônicos. Intimem-se. CERTIFICADO o trânsito em julgado e não havendo modificação, ARQUIVE-SE. João Pessoa/PB, datado eletronicamente. Assinado eletronicamente Juiz(a) de Direito em Substituição
