Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 18ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900 PROCESSO Nº: 5147640-41.2022.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Arras ou Sinal, Atos Unilaterais, Ato / Negócio Jurídico, Aquisição, Acessão] AUTOR: ROBSON REIS CPF: 319.782.156-49 e outros RÉU: KARINA SALDANHA MACHADO CPF: 027.727.456-78 e outros SENTENÇA Vistos. 1. RELATÓRIO ROBSON REIS (CPF: 319.782.156-49) e GILDA MARILSA DIAS REIS (CPF: 408.799.846-00), devidamente qualificada e por meio de advogado regularmente constituído, ajuizou AÇÃO COMINATÓRIA C.C. INDENIZATÓRIA contra KARINA SALDANHA MACHADO (CPF: 027.727.456-78), JOAO PAULO RIZZI MOREIRA (CPF: 038.702.246-57), ALUGUEL VITRINI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (CNPJ: 04.589.145/0001-20) e JOSÉ PEDRO DOS SANTOS SANTANA (CPF: 969.563.566-00), também qualificados. Narra a parte autora, em síntese, que celebrou com os dois primeiros réus, com intermediação da terceira ré, Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda para aquisição do apartamento nº 402, situado na Rua Gasparino Carvalho Silva, nº 234, Bairro Paquetá, nesta Capital. O instrumento previa o direito a 03 (três) vagas de garagem, mas, ao receberem a documentação, constataram que a matrícula do imóvel e a convenção de condomínio mencionavam apenas 02 (duas) vagas. Diante do suposto inadimplemento, requerem, alternativamente, a condenação dos réus na obrigação de fazer para promover o registro da terceira vaga ou a indenização material correspondente, além de reparação por danos morais. A petição inicial veio acompanhada de documentos. A gratuidade de justiça foi deferida aos autores por força de decisão em segunda instância (ID.9913011795). Regularmente citados, os réus apresentaram contestações. A ré ALUGUEL VITRINI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. arguiu, em suma, prescrição e sua ilegitimidade passiva, defendendo ter atuado como mera intermediadora (ID.10276847341). Os réus KARINA SALDANHA MACHADO e JOÃO PAULO RIZZI MOREIRA sustentaram que o contrato previa o "direito ao uso" da terceira vaga, e não a sua propriedade, e que a matrícula do imóvel, de ciência dos autores, sempre foi clara quanto à existência de apenas duas vagas registradas, pleiteando pela improcedência dos pedidos e condenação dos autores por litigância de má-fé (ID.10275328151). Houve impugnação às contestações (ID.10283266964 e ID.10291508510). O processo foi saneado e organizado(ID.10366379826) excluindo o réu José Pedro dos Santos Santana da lide por ilegitimidade passiva, rejeitando as preliminares de inépcia e impugnação ao valor da causa, bem como a prejudicial de prescrição, e indeferindo a produção de prova oral. Foi determinada a regularização do polo ativo para inclusão da cônjuge, o que foi cumprido (ID.10682175300 e ID.10697862363). Os pedidos de gratuidade de justiça formulados pelos réus foram indeferidos (ID.10568054521). As partes apresentaram alegações finais, ratificando seus posicionamentos É o sucinto relatório. Passo a DECIDIR. 2. FUNDAMENTAÇÃO As questões preliminares e a prejudicial de prescrição foram devidamente analisadas e rejeitadas na decisão saneadora (ID.10366379826). A controvérsia submetida a julgamento consiste no alegado descumprimento contratual por parte dos réus que justifique a obrigação de registrar uma terceira vaga de garagem em nome dos autores ou, alternativamente, o pagamento de indenização material e moral. A análise da prova documental revela uma distinção fundamental entre o direito prometido no instrumento particular e o direito efetivamente registrado, sendo que tal distinção era de pleno conhecimento ou, no mínimo, de fácil acesso aos autores. O Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda (ID.9549774651), em sua cláusula 2.1, é claro ao estabelecer que a transação envolvia o apartamento e o "*direito ao uso de 03 vagas de garagem". A terminologia empregada – "direito ao uso" – não se confunde com "direito de propriedade". Enquanto este último é um direito real, que confere ao titular os poderes de usar, gozar e dispor da coisa, e exige registro na matrícula do imóvel para sua constituição (art. 1.245 do Código Civil), o "direito de uso" pode configurar uma obrigação de natureza pessoal, pela qual os vendedores se comprometem a garantir a utilização de um espaço, sem que este integre a fração ideal da unidade imobiliária. Corrobora essa interpretação a Matrícula do Imóvel nº 116.246 (ID.9549769421), documento dotado de fé pública e que rege a propriedade e suas características. Na Averbação nº 2 (AV.2-116.246), consta de forma inequívoca que ao apartamento nº 402 pertencem as "vagas 11 e 12". Em nenhum momento o registro público fez menção a uma terceira vaga de garagem como parte integrante da propriedade. O sistema registral brasileiro pauta-se pelo princípio da publicidade, segundo o qual se presume o conhecimento geral e irrestrito das informações constantes na matrícula do imóvel. Com base nas regras de experiência comum, subministradas pela observação do que ordinariamente acontece (art. 375, CPC), é dever elementar de qualquer comprador, ao adquirir um bem imóvel, buscar acesso e conhecimento prévio de toda a sua documentação, notadamente a certidão de inteiro teor da matrícula. Este ato de diligência mínima é o que confere segurança jurídica à transação. No presente caso, a Matrícula nº 116.246 (ID.9549769421), documento público e acessível, sempre indicou de forma cristalina que a propriedade compreendia apenas duas vagas de garagem. Portanto, não é crível a alegação dos autores de que foram enganados ou que desconheciam tal fato. A informação era pública, e a omissão em verificá-la antes da concretização do negócio não pode ser imputada aos vendedores, mas sim à própria falta de cautela dos adquirentes. A conduta de prosseguir com o negócio, lavrar a escritura pública e quitar o preço, mesmo diante de uma documentação pública que divergia de sua suposta expectativa de propriedade, configura aceitação tácita das condições registrais do bem. Afastado o ato ilícito, cai por terra a pretensão de obrigação de fazer ou de indenização material substitutiva. Consequentemente, o pedido de indenização por danos morais também improcede. Para a configuração do dano moral, é imprescindível a demonstração de ato ilícito e de uma ofensa que ultrapasse o mero dissabor. No caso, além de não haver ato ilícito, a situação vivenciada pelos autores não ultrapassa a esfera do aborrecimento decorrente de uma interpretação particular do contrato, que não encontra respaldo na prova documental e na publicidade dos registros imobiliários. Por fim, afasto os pedidos de condenação por litigância de má-fé de ambas as partes, por entender que apenas exerceram seus direitos de ação e defesa dentro dos limites da razoabilidade, sem que ficasse demonstrado o dolo processual de alterar a verdade dos fatos para obter vantagem indevida. 3. DISPOSITIVO Ao exposto, resolvendo o mérito com fulcro no art. 487, inciso I, do CPC, julgo improcedente os pedidos formulados por ROBSON REIS (CPF: 319.782.156-49) e GILDA MARILSA DIAS REIS (CPF: 408.799.846-00) contra KARINA SALDANHA MACHADO, JOAO PAULO RIZZI MOREIRA e ALUGUEL VITRINI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Condeno os autores ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 12% (doze por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Registrar. Publicar. Intimar. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. FERNANDO FULGÊNCIO FELICÍSSIMO Juiz de Direito da 18ª Vara Cível
