Inteiro teor
COMARCA DA ILHA DE SÃO LUÍS - 12ª VARA CÍVEL DO TERMO JUDICIÁRIO DE SÃO LUÍS Fórum Des. Sarney Costa - Avenida Prof. Carlos Cunha, snº, Calhau, São Luís/MA - Telefone: (98) 2055-2576. Processo n.º: 0890501-71.2024.8.10.0001. Classe: Procedimento Comum Cível. Autora: Lombok Incorporadora Ltda. Ré: Juliana Viana Vieira Brasil. Órgão Julgador: 12.ª Vara Cível do Termo Judiciário de São Luís / MA. SENTENÇA I. RELATÓRIO Trata-se de Ação de Adjudicação Compulsória Inversa ajuizada por Lombok Incorporadora Ltda. em face de Juliana Viana Vieira Brasil, ambas devidamente qualificadas. Narra a petição inicial (ID 135197469) que as partes celebraram, em 2009, instrumento particular de promessa de compra e venda do Apartamento nº 22 da Torre Coral do empreendimento Farol da Ilha Condomínio Clube, nesta Capital, objeto da matrícula nº 88.740; que a autora concluiu as obras e a ré quitou o preço e foi imitida na posse; mas que a ré jamais providenciou a escritura definitiva e o registro da transferência, de modo que a autora permanece como proprietária registral, figurando inclusive no polo passivo de execução fiscal de IPTU movida pelo Município (autos nº 0859384-43.2016.8.10.0001). Afirma ter esgotado as tentativas extrajudiciais. Requer a condenação da ré a providenciar, em trinta dias, a lavratura da escritura e o pagamento das custas, emolumentos e tributos da transmissão (art. 490 do Código Civil) e, não cumprida a ordem, que a sentença sirva como título para o registro da transferência, condenando-se a ré ao pagamento ou ao ressarcimento dessas despesas. Atribuiu à causa o valor de R$ 16.913,91, correspondente ao ITBI e aos emolumentos estimados. Instruiu a inicial com a matrícula, a promessa de compra e venda, seu aditivo e a posição financeira da unidade (IDs 135197473 a 135197475). Frustrada a primeira citação, a ré foi citada por Oficial de Justiça, com o emprego de aplicativo de mensagens, em 07/11/2025, tendo manifestado ciência (ID 166144836). Apresentou contestação (ID 168108243), na qual requer a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus da prova e sustenta, como fato impeditivo, que entregou cheques à autora, no ato da contratação, para o custeio dos tributos, os quais deveriam ser restituídos antes de qualquer providência, pedindo a improcedência caso não tenham sido devolvidos. Em réplica (ID 171894576), a autora juntou protocolo de devolução dos cheques, datado de 14/08/2014 e assinado pela ré (ID 171894581), e mensagem eletrônica de 14/03/2022, pela qual lhe encaminhou, a pedido, a documentação necessária à lavratura da escritura (ID 171894582). Pelo despacho de ID 187486119, de 03/08/2026, anunciou-se o julgamento antecipado do mérito. A autora reiterou seus pedidos (ID 189435509). Certificou-se que a ré, intimada, não se manifestou (ID 191068154). Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. II. FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta julgamento antecipado do mérito (art. 355, I, do Código de Processo Civil), conforme anunciado no despacho de ID 187486119, contra o qual nenhuma das partes se insurgiu. A controvérsia é documental, e os fatos essenciais são incontroversos. Passo ao exame das questões, observando o dever de enfrentar todos os argumentos capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada (art. 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil). 1. Do cabimento da adjudicação compulsória inversa A promessa de compra e venda é contrato preliminar que gera, para ambas as partes, a obrigação de celebrar o contrato definitivo. O art. 463 do Código Civil estabelece que, concluído o contrato preliminar sem cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo; e o art. 464 autoriza o juiz a suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar. Se o art. 1.418 do mesmo Código confere ao promitente comprador a ação de adjudicação compulsória contra o vendedor que se recusa a outorgar a escritura, o art. 463 assegura simetricamente ao vendedor o direito de exigir que o comprador receba a escritura e promova o registro. O promitente vendedor tem interesse jurídico legítimo em se desvincular do imóvel que já vendeu e cujo preço recebeu: enquanto figurar como proprietário registral, continua exposto às obrigações de natureza propter rem e aos tributos incidentes sobre a propriedade, como demonstra, no caso, a execução fiscal de IPTU em que figura como executada. A boa-fé objetiva, que rege a execução dos contratos (art. 422 do Código Civil), impõe ao adquirente o dever de cooperar para a conclusão do negócio, e não apenas de fruir de seus benefícios. As despesas da escritura e do registro, salvo cláusula em contrário, correm por conta do comprador (art. 490 do Código Civil). O art. 501 do Código de Processo Civil, por fim, dispõe que, na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença que julgar procedente o pedido, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida. É o instrumento adequado para suprir a inércia da compradora. 2. Do Mérito A ré não nega nenhum dos fatos constitutivos alegados. Ao contrário, reconhece expressamente, na contestação, que “ainda não procedeu a transferência do imóvel”. Está documentado, ademais, que: as partes celebraram promessa de compra e venda da unidade, cuja posição financeira registra contrato de 01/05/2009, liberação das chaves em 31/07/2014, total pago de R$ 570.882,11 e saldo devedor zero (ID 135197475); e que a matrícula nº 88.740 do Registro de Imóveis mantém a autora como proprietária do apartamento (ID 135197473). O preço está quitado, a posse foi transmitida há mais de doze anos e a propriedade registral permanece com a vendedora. A única defesa da ré é a de que teria entregado cheques à autora, no ato da contratação, para o custeio dos tributos, e que eles deveriam ser restituídos antes de qualquer providência. A alegação não se sustenta, por três razões. Os cheques foram devolvidos. O protocolo de ID 171894581, datado de 14/08/2014, registra que a ré recebeu da incorporadora os cheques nº 002021, 002022 e 002023, da Caixa Econômica Federal, nos valores de R$ 9.948,63, R$ 24.871,57 e R$ 5.491,75, e está assinado pela ré, com a indicação de seu CPF. Intimada após a réplica, a ré não impugnou o documento. A própria ré buscou a escritura anos depois. A mensagem de ID 171894582 demonstra que, em 14/03/2022, a pedido da ré, a autora lhe encaminhou a promessa de compra e venda, o termo de quitação, a certidão da matrícula e a certidão de autorização de transferência da Secretaria do Patrimônio da União, com orientações para a lavratura da escritura. A ré não deu seguimento ao ato. O comportamento é incompatível com a tese de que a autora retinha valores que impediam a escritura. Ainda que houvesse retenção, não haveria impedimento. Eventual crédito da ré relativo a valores entregues à autora não constitui condição para o cumprimento da obrigação de receber a escritura e registrá-la, cujas despesas lhe incumbem por lei (art. 490 do Código Civil). Seria, no máximo, objeto de pretensão própria, que a ré não formulou. Rejeito, portanto, as teses da defesa. 3. Da forma de cumprimento A autora pede, em primeiro lugar, que a ré seja condenada a providenciar a escritura e o registro em trinta dias e, subsidiariamente, que a sentença sirva de título para o registro. Acolho a pretensão na forma do art. 501 do Código de Processo Civil. Assinalo à ré o prazo de 30 (trinta) dias, contados do trânsito em julgado, para promover a lavratura da escritura definitiva e seu registro na matrícula nº 88.740, arcando com as despesas respectivas. Decorrido o prazo sem cumprimento, esta sentença produzirá os efeitos da declaração de vontade não emitida pela ré, valendo, em conjunto com a promessa de compra e venda e a prova da quitação, como título hábil ao registro da transferência da propriedade em seu nome. O registro observará as exigências legais e fiscais próprias do ato, inclusive o recolhimento do imposto de transmissão e, conforme consta da matrícula, as providências relativas ao regime do domínio útil do terreno. As despesas da transmissão ficam a cargo da ré (art. 490 do Código Civil); se antecipadas pela autora, serão por ela ressarcidas. Registro, por fim, que a matrícula noticia hipoteca constituída pela incorporadora em favor de instituição financeira. A presente sentença não dispõe sobre direitos de terceiros que não integram a lide, sem prejuízo do entendimento consolidado na Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Anoto também que a réplica menciona, em um de seus pedidos, o “cumprimento da obrigação pela parte ré como resultado da provocação judicial”. A manifestação posterior da autora (ID 189435509), porém, afirma que a inércia persiste, e a ré não alegou ter promovido o registro. Se o registro houver sido realizado no curso do processo, o fato será considerado na fase de cumprimento. 4. Dos ônus sucumbenciais Acolhido o pedido, responde a ré pelas custas e despesas processuais e pelos honorários advocatícios, também pelo princípio da causalidade, pois sua inércia deu causa ao ajuizamento (art. 85 do Código de Processo Civil). Inexistindo condenação em quantia, a base de cálculo é o valor atualizado da causa, de R$ 16.913,91 (art. 85, § 2º). Considerados o grau de zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza da causa, o trabalho realizado e o tempo exigido, fixo os honorários em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa. O valor da causa será corrigido pelo IPCA desde o ajuizamento (art. 389, parágrafo único, do Código Civil) e acrescido de juros de mora a partir do trânsito em julgado (art. 85, § 16, do Código de Processo Civil), pela taxa legal do art. 406 do Código Civil. III. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado por LOMBOK INCORPORADORA LTDA. em face de JULIANA VIANA VIEIRA BRASIL, extinguindo o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil, e, em consequência: a) REJEITO a alegação de fato impeditivo fundada na retenção de cheques, à vista do protocolo de devolução assinado pela ré em 14/08/2014 (ID 171894581); b) CONDENO a ré a promover, no prazo de 30 (trinta) dias contados do trânsito em julgado, a lavratura da escritura definitiva de compra e venda do Apartamento nº 22 da Torre Coral do Farol da Ilha Condomínio Clube, objeto da matrícula nº 88.740 do Registro de Imóveis competente, e o respectivo registro, arcando com as custas, emolumentos, tributos e demais despesas da transmissão (art. 490 do Código Civil); c) DETERMINO que, decorrido o prazo sem cumprimento, esta sentença produza os efeitos da declaração de vontade não emitida pela ré (art. 501 do Código de Processo Civil), valendo, com a promessa de compra e venda e a prova da quitação, como título hábil ao registro da transferência da propriedade do imóvel em nome da ré, observadas as exigências legais e fiscais próprias do ato; d) CONDENO a ré a ressarcir à autora as despesas da transmissão que esta vier a antecipar para viabilizar o registro; e) RESSALVO os direitos de terceiros não integrantes da lide, inclusive do credor hipotecário indicado na matrícula. CONDENO a ré ao pagamento das custas e despesas processuais e de honorários advocatícios em favor dos patronos da autora, arbitrados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil). Transitada em julgado e decorrido o prazo do item “b” sem comprovação do cumprimento, expeça-se, a requerimento da autora, mandado ao Registro de Imóveis competente, instruído com cópia desta sentença, da certidão de trânsito em julgado, da promessa de compra e venda e da prova da quitação, para as providências registrais cabíveis. No processo eletrônico, a publicação e o registro decorrem, simultaneamente, da liberação da peça assinada digitalmente nos autos. Intimem-se, observado o requerimento de intimação exclusiva formulado pela autora. Transitada em julgado, e nada sendo requerido no prazo de 15 (quinze) dias, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. Cumpra-se. Em atenção aos princípios da celeridade e da economicidade, cópia desta sentença servirá como instrumento de mandado/ofício. São Luís/MA, data da assinatura eletrônica. Gustavo Henrique Silva Medeiros Juiz de Direito Titular da 12ª Vara Cível de São Luís/MA
