Inteiro teor
Juízo de Direito da 13ª Vara Cível do Termo Judiciário de São Luís Secretaria Judicial Única Digital das Varas Cíveis do Termo de São Luís PROCESSO: 0841463-27.2023.8.10.0001 AÇÃO: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) AUTOR: RIO POTY HOTEL SAO LUIS LTDA Advogados do(a) AUTOR: ALICE MARIA SALMITO CAVALCANTI - PI5159-A, BRUNO SANTOS CARVALHO - MA6753-A REU: LUCIANO RICARDO TARGINO BASTOS Advogado do(a) REU: NYEDJA REJANE TAVARES LIMA - MA14385 SENTENÇA Cuida-se de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e acessórios da locação proposta por RIO POTY HOTEL SÃO LUÍS LTDA em desfavor de LUCIANO RICARDO TARGINO BASTOS, ambos devidamente qualificados nos autos. Narra o autor que as partes celebraram contrato de locação não residencial em 06/08/2019, com prazo de vigência de quatro anos, tendo por objeto área lateral externa do estabelecimento hoteleiro destinada à instalação de empreendimento gastronômico, mediante aluguel mensal de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Sustenta que a inadimplência do réu quanto aos aluguéis vencidos desde janeiro de 2022, perfazendo débito atualizado originário de R$ 86.138,52 (oitenta e seis mil cento e trinta e oito reais e cinquenta e dois centavos) na data do ajuizamento, além de descumprimento de deveres contratuais por suposta sublocação, ausência de seguro, desfalque de garantia fidejussória decorrente da saída do fiador do território nacional e abandono do imóvel. Requereu a concessão de tutela liminar de desocupação e, ao final, a declaração de rescisão contratual, a decretação do despejo, a cobrança do débito locatício acrescido das parcelas vincendas e a incidência da multa penal compensatória. Decisão interlocutória deferiu a liminar de desocupação condicionada à prestação de caução equivalente a três aluguéis, determinação cumprida pela autora (IDs 97018862 e 97153496). Citado (ID 97744844), o demandado ofertou contestação com reconvenção (ID 100512937, complementada no ID 100515600). Preliminarmente, arguiu a perda superveniente do objeto em relação ao despejo ante a entrega voluntária das chaves ocorrida em 08/08/2023 e pleiteou os benefícios da justiça gratuita. No mérito da ação principal, aduziu: a) quitação integral dos aluguéis de janeiro a junho de 2022 mediante depósitos realizados em conta do sócio administrador e gestor da locação, Sr. Edson Tajra Melo, ou por indicação deste; b) quitação dos locativos de julho a novembro de 2022 mediante dação em pagamento e compensação decorrente da venda de maquinários industriais (masseira, fatiador e forno) ao citado administrador pelo montante de R$ 25.000,00; c) quitação dos aluguéis de maio a agosto de 2023 por imputação da caução em dinheiro de R$ 20.000,00 paga no ato da contratação; d) incidência da exceção do contrato não cumprido quanto aos meses subsequentes a dezembro de 2022, ao argumento de que a autora iniciou obras na rede de esgoto e abriu caixas de passagem dentro do espaço locado, mantendo-as a céu aberto e inviabilizando a atividade de alimentação explorada no local. Em sede reconvencional, postulou a indenização pelas acessões artificiais erigidas sobre o terreno nu no montante atualizado de R$ 229.664,08 (duzentos e vinte e nove mil seiscentos e sessenta e quatro reais e oito centavos), a condenação da locadora ao pagamento da cláusula penal por culpa exclusiva na ruptura contratual no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) e a compensação sucessiva de eventuais créditos recíprocos (IDs 100512937 e 100515600). A autora apresentou réplica e resposta à reconvenção (ID 102288108), refutando a quitação por ausência de recibos idôneos, arguindo a inoponibilidade dos negócios particulares travados entre o réu e o ex-sócio, negando a existência de autorização escrita para edificações e invocando cláusulas contratuais de renúncia a indenização e retenção por benfeitorias. Instadas a especificar provas, as partes manifestaram interesse na produção de prova oral (IDs 107854403, 108652584, 115371922 e 116245305). Em decisão de saneamento e organização do processo (ID 125494599), o juízo indeferiu a gratuidade judiciária formulada pelo réu, reconheceu o prosseguimento da lide quanto à cobrança e fixou os seguintes pontos fáticos controvertidos: 1) o adimplemento dos aluguéis entre janeiro de 2022 e julho de 2023; 2) o pagamento da caução em dinheiro de R$ 20.000,00 no ato da contratação; 3) a realização de negócio de compra e venda de maquinários com abatimento de aluguéis; 4) a execução de benfeitorias ou acessões indenizáveis no imóvel; e 5) a culpa exclusiva de uma das partes pela rescisão do pacto. Realizada a audiência de instrução preliminar (ID 153267244), colheram-se o depoimento da preposta da autora e os testemunhos de Cleiton Soares Marques Sousa, Armando Ferreira e Jeferson Viegas. Na sequência, deferiu-se a oitiva presencial e pessoal da testemunha-chave, Sr. Edson Tajra Melo (IDs 162406621 e 178837570). Em audiência instrutória final realizada no dia 02/07/2026 (ID 184309245), ouviu-se o Sr. Edson Tajra Melo sob o crivo do compromisso legal, tendo sido rejeitada a contradita deduzida pela demandante. Encerrada a instrução probatória, as partes apresentaram memoriais finais escritos (IDs 180495009 e 186093787), reiterando integralmente os seus respectivos argumentos e teses jurídicas. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir. DA PERDA SUERVENIENTE DO OBJETO QUANTO AO DESPEJO Impõe-se o acolhimento da preliminar atinente à perda superveniente do interesse processual no tocante ao provimento jurisdicional de despejo. A restituição da posse direta do imóvel operou-se com a desocupação e efetiva devolução das chaves pela parte locatária em 08/08/2023, ato material amplamente incontroverso e certificado nos autos (ID 99174653 e ID 100513438). Diante da recuperação material da posse do bem pelo locador no curso da demanda, exauriu-se a necessidade e utilidade prática do comando judicial coercitivo de desocupação do imóvel locado. Por conseguinte, quanto ao pleito específico de despejo, o processo deve ser extinto sem resolução de mérito, ex vi do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, prosseguindo-se o exame exauriente do mérito em relação aos pedidos cumulados de rescisão formal da avença, cobrança de encargos locatícios e pleitos reconvencionais. DA PRELIMINAR DA GRATUIDADE JUDICIÁRIA PELO DEMANDADO O pedido de concessão da assistência judiciária gratuita deduzido pelo réu em sede contestatória foi expressamente indeferido no bojo da decisão de saneamento e organização do processo proferida em 01/08/2024 (ID 125494599). Referido pronunciamento judicial restou irrecorrido, ocorrendo a preclusão da matéria, à míngua de qualquer demonstração de modificação superveniente na capacidade financeira do demandado. Assim, mantém-se hígido o indeferimento da benesse, respondendo a parte ré pelas custas processuais que lhe couberem. DO MÉRITO Presentes os pressupostos processuais de existência e validade do feito, bem como as condições da ação quanto à pretensão creditícia, impõe-se a apreciação dos pontos controvertidos fixados na fase saneadora, sob a égide da distribuição estática do ônus probatório contemplada no artigo 373 do Código de Processo Civil. No tocante ao adimplemento dos locativos referentes aos meses de janeiro a junho de 2022, o acervo probatório demonstra o fato extintivo da obrigação. O réu acostou aos autos comprovantes bancários de transferência e extratos (IDs 100512974 e 100513426), indicando repasses financeiros em prol do Sr. Edson Tajra Melo, administrador da pessoa jurídica locadora que firmou o instrumento contratual em 06/08/2019 e geriu o pacto durante a quase totalidade de sua vigência. Essa praxe de pagamento foi expressamente ratificada em juízo, sob o compromisso de dizer a verdade, pelo próprio ex-administrador e signatário do contrato, Sr. Edson Tajra Melo (ID 184309245), o qual afirmou de forma categórica que o réu nada lhe devia durante o período em que esteve à frente da gestão societária, ocorrida até meados de junho de 2022. A hipótese subsume-se perfeitamente à eficácia liberatória do pagamento efetuado ao credor putativo, nos termos do artigo 309 do Código Civil, cuja literalidade extraída da fonte oficial é textual: "Art. 309. O pagamento feito de boa-fé ao credor putativo é válido, ainda provado depois que não era credor." Ademais, consoante estabelece o artigo 47 do Código Civil: "Art. 47. Obrigam a pessoa jurídica os atos dos administradores, exercidos nos limites de seus poderes definidos no ato constitutivo." A locadora não comprovou ter previamente cientificado o locatário acerca de eventual alteração no quadro societário ou da modificação das contas autorizadas para depósito antes da notificação formal encaminhada em 26/01/2023 (ID 100513427). Dessa forma, os pagamentos efetivados de boa-fé em favor de quem ostentava a qualidade de administrador e representante aparente da pessoa jurídica exoneraram validamente o devedor quanto às parcelas de janeiro a junho de 2022. Relativamente ao período compreendido entre os meses de julho e novembro de 2022, correspondente a cinco aluguéis mensais de R$ 5.000,00, perfazendo o montante histórico de R$ 25.000,00, a parte ré alegou ter operado quitação mediante a entrega de equipamentos industriais de cozinha (uma masseira industrial de R$ 19.000,00, um fatiador de frios de R$ 4.000,00 e um forno industrial de R$ 2.000,00). Em depoimento judicial prestado em audiência de instrução (ID 184309245), a testemunha Edson Tajra Melo asseverou a existência do ajuste negocial travado com o réu para aquisição dos mencionados maquinários no importe de R$ 25.000,00, confirmando que o valor correspondente foi empregado para a amortização e quitação dos aluguéis vincendos, confirmando a quitação do débito enquanto estava sob a sua gestão, ou seja, até maio de 2022. Configura-se autêntica dação em pagamento, regulada pelo artigo 356 do Código Civil: "Art. 356. O credor pode consentir em receber prestação diversa da que lhe é devida." A quitação das obrigações não reclama fórmula solene sacramental, admitindo-se a verificação fática à luz do parágrafo único do artigo 320 do Código Civil: "Parágrafo único. Ainda sem os requisitos estabelecidos neste artigo valerá a quitação, se de seus termos ou das circunstâncias resultar haver sido paga a dívida." Tendo a composição sido entabulada com o administrador que conduzia a execução da locação, eventuais haveres ou divergências financeiras entre a sociedade autora e seu ex-gestor consubstanciam matéria estritamente societária interna, inoponível ao contratante de boa-fé, a teor da regra do artigo 1.003, parágrafo único, do Código Civil: "Parágrafo único. Até dois anos depois de averbada a modificação do contrato, responde o cedente solidariamente com o cessionário, perante a sociedade e terceiros, pelas obrigações que tinha como sócio." Reconhece-se, pois, a satisfação integral dos locativos vencidos de julho a novembro de 2022. O item 2.2 do instrumento contratual de locação (ID 100512958) estabeleceu expressamente o adiantamento de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) a título de caução em dinheiro pelo locatário. O adimplemento originário dessa quantia foi plenamente admitido pela testemunha Edson Tajra Melo em sede judicial (ID 184309245) e expressamente reconhecido pela própria demandante em suas manifestações e alegações finais, ao consignar que a quantia em comento foi considerada para a dedução de quatro meses de aluguel (ID 180495009). A referida verba caucionária, correspondente a quatro aluguéis, vinculou-se à quitação dos quatro últimos meses de ocupação contratual, especificamente os meses de maio, junho, julho e agosto de 2023. Assim, os valores devidos a título de aluguel relativos ao interregno de maio a agosto de 2023 restaram devidamente liquidados pela incidência da garantia prestada em moeda corrente. Resta analisar a exigibilidade dos aluguéis e encargos compreendidos entre dezembro de 2022 e abril de 2023, bem como a imputação de responsabilidade pela ruptura do liame locatício. O artigo 22, incisos I e II, da Lei nº 8.245/1991, impõe deveres intransponíveis ao locador: "Art. 22. O locador é obrigado a: I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;". O conjunto probatório encartado, com destaque para a ata notarial lavrada pelo 7º Tabelionato de Notas de São Luís (ID 100515618), munida de imagens, vídeos e registros de constatação sob fé pública, e as fotografias dos autos (IDs 100513429, 100513432, 100513433 e 100513434), evidencia que foram abertas caixas de passagem da rede de esgoto na área locada, permanecendo o sistema de dejetos a céu aberto no espaço destinado ao público. Tal intervenção comprometeu severamente as condições sanitárias e a viabilidade da atividade econômica de alimentação explorada pelo réu no estabelecimento "Quintal de Praia Food", culminando na interrupção do funcionamento do empreendimento por fato imputável à conduta da locadora e seus prepostos. Nesse contexto, incide a cláusula geral exceptiva preconizada no artigo 476 do Código Civil: "Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro." Por força da inexecução do dever fundamental de assegurar a habitabilidade e a utilização pacífica do imóvel locado, a locadora não pode exigir do inquilino o pagamento da contraprestação pecuniária correspondente ao período em que o bem permaneceu impróprio à sua destinação comercial contratada. Por conseguinte, afigura-se indevida a cobrança de aluguéis relativamente aos meses de dezembro de 2022 a abril de 2023, impondo-se a declaração de rescisão do vínculo por culpa da demandante. Não restou configurada a ocorrência de sublocação ilegítima, visto que a ocupação coletiva do imóvel mediante instalação de pontos gastronômicos integrados correspondia à própria natureza do modelo econômico comercial ("vila food") para o qual o terreno foi cedido, fato amplamente de conhecimento dos administradores do hotel. Do mesmo modo, a alegação de desfalque da garantia fidejussória não enseja infração passível de penalização, ante a manutenção ininterrupta da caução pecuniária retida em favor da locadora. Diante da culpa exclusiva da locadora pela frustração do negócio, indefere-se o pleito inicial de condenação do locatário ao pagamento da multa rescisória, julgando-se improcedente a pretensão condenatória principal. DO MÉRITO DA RECONVENÇÃO A reconvenção preenche os requisitos do artigo 343 do Código de Processo Civil, versando sobre direito material conexo à relação locatícia debatida. A controvérsia reconvencional reside no pedido de ressarcimento das construções promovidas pelo locatário, no valor de R$ 107.421,72, totalizando o importe pretendido de R$ 229.664,08 com encargos e correção (IDs 100513440 a 100513445 e planilha no ID 100512937). A prova documental e testemunhal colhida nos autos, corroborada pelo depoimento do administrador que celebrou a avença, Edson Tajra Melo (ID 184309245), atesta de modo categórico que o objeto originário do contrato consistia em um terreno descoberto, com solo em chão batido, destituído de qualquer edificação prévia. Sobre essa área vazia, o reconvinte ergueu estrutura imobiliária composta por salas de alvenaria, seis banheiros, cozinha industrial, depósitos, escritório, calçamentos e instalações hidrossanitárias e elétricas permanentes, conforme projeto arquitetônico com registro de responsabilidade técnica no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (IDs 100513440 e 100513441) e contratos de empreitada (IDs 100513442 a 100513445). As intervenções realizadas constituem acessões artificiais por construção, reguladas pelo artigo 1.248, inciso V, do Código Civil, figura jurídica inconfundível com meras benfeitorias. Enquanto a benfeitoria consiste em intervenção agregada a um bem preexistente para conservá-lo, melhorá-lo ou aformoseá-lo, a acessão imobiliária representa a introdução de uma edificação nova que se incorpora substancialmente ao solo, criando patrimônio físico até então inexistente. A reconvinda suscita a incidência das cláusulas 4 e 10 do instrumento contratual (ID 100512958), que preconizam a incorporação gratuita de benfeitorias ao imóvel, sem direito a retenção ou ressarcimento. Por expressa imposição hermenêutica, as cláusulas de renúncia e desoneração devem ser interpretadas estritamente, não se admitindo que a exoneração circunscrita à rubrica contratual de "benfeitorias" seja ampliada para abarcar a construção completa de um imóvel edificado sobre terreno nu alheio. Ademais, a incorporação de edificações de expressiva envergadura sem a devida contrapartida ensejaria manifesto enriquecimento sem causa do titular do domínio imobiliário, conduta terminantemente repelida pelo ordenamento jurídico, na dicção do artigo 884 do Código Civil: "Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários." A edificação ocorreu sob manifesta boa-fé, tendo sido realizada perante os administradores da locadora, com sua plena ciência e anuência, atraindo a regra contida no artigo 1.255, caput, do Código Civil: "Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização." A ciência e passividade do proprietário do solo diante da vultosa obra erigida consolidam a boa-fé objetiva, a teor do artigo 1.256, parágrafo único, do Código Civil: "Parágrafo único. Presume-se má-fé no proprietário, quando o trabalho de construção, ou lavoura, se fez em sua presença e sem impugnação sua." Desse modo, impõe-se o acolhimento do pedido reconvencional para assegurar a indenização pelas acessões imobiliárias construídas pelo reconvinte. Quanto à quantificação indenizatória, o reconvinte acostou contratos de prestação de serviços e recibos de pagamento de mão de obra e execução (IDs 100513442 a 100513445), indicando o desembolso de R$ 107.421,72. O valor final de R$ 229.664,08 postulado pelo reconvinte em sua planilha (ID 100512937) abrangeu a inserção de juros remuneratórios e multa moratória privada de 2% que não encontram respaldo contratual nem legal para balizar o dever de ressarcimento de obras civis. Outrossim, parte dos acabamentos e materiais móveis (louças, vasos, portões e luminárias) foram retirados pelo locatário ao desocupar o bem, consoante certificado pelo Oficial de Justiça à ID 99174653. Conforme a regra do artigo 491, parágrafo primeiro, inciso I, do Código de Processo Civil, quando não for possível precisar de pronto o valor remanescente e o estado real de integração das obras incorporadas, a apuração do valor exato da indenização pelas acessões deve ser relegada à fase de liquidação de sentença por arbitramento, adotando-se como teto indenizatório o montante histórico comprovado de R$ 107.421,72 (cento e sete mil quatrocentos e vinte e um reais e setenta e dois centavos), corrigido monetariamente. A pretensão do reconvinte de impor a reversão da cláusula penal de dois aluguéis (cláusula 15) em desfavor da locadora encontra agasalho no artigo 408 do Código Civil: "Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora." Configurada a infração contratual da locadora, consubstanciada na ruptura do dever de garantir o uso pacífico e salubre da coisa locada mediante a exposição de rede de esgoto a céu aberto, impõe-se a sua condenação ao pagamento da cláusula penal contratualmente prefixada no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), equivalente a dois meses de locação. Inexistindo débito locatício condenatório a cargo do locatário reconvinte na ação principal, resta prejudicado o pleito de compensação sucessiva regulado pelos artigos 368 e 369 do Código Civil. Por derradeiro, afasta-se o pleito reconvencional de cobrança de honorários advocatícios contratuais de 20%, porquanto as despesas decorrentes da contratação de patrono particular para a atuação em juízo não se confundem com perdas e danos e subordinam-se com exclusividade ao regime legal da sucumbência fixado pelo magistrado, ex vi do artigo 85 do Código de Processo Civil. Ao solver a lide, cumpre assentar que as obrigações pactuadas encontram balizamento na conduta ética e leal que deve pautar os contratantes em todas as fases do negócio jurídico, não podendo o proprietário chancelar tácita e ativamente a transformação substancial de seu imóvel e posteriormente pretender incorporar a totalidade das obras de forma gratuita em prejuízo de quem despendeu vultosos recursos com fundada confiança, bem como se impõe preservar a função social da avença, impedindo que cláusulas genéricas sirvam de manto ao locupletamento patrimonial sem causa justificadora. DO DISPOSITIVO Ante o exposto, com base no art. 485, inciso VI do Código de Processo Civil, JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO quanto ao pedido de despejo formulado na petição inicial, em razão da perda superveniente do interesse de agir decorrente da entrega das chaves e desocupação do imóvel em 08/08/2023. Não obstante, JULGO RESOLVIDO O CONTRATO DE LOCAÇÃO havido entre as partes, com data de encerramento em 08/08/2023, por culpa da locadora ré/reconvinda. JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS CONDENATÓRIOS formulados na ação principal por RIO POTY HOTEL SÃO LUÍS LTDA em face de LUCIANO RICARDO TARGINO BASTOS, declarando a quitação e inexigibilidade dos aluguéis e encargos postulados, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS RECONVENCIONAIS formulados por LUCIANO RICARDO TARGINO BASTOS em face de RIO POTY HOTEL SÃO LUÍS LTDA, extinguindo a reconvenção com resolução de mérito nos moldes do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para o fim de: a) CONDENAR a reconvinda RIO POTY HOTEL SÃO LUÍS LTDA ao pagamento de indenização pelas acessões artificiais erigidas pelo reconvinte no imóvel locado, a ser apurada em liquidação de sentença por arbitramento (CPC, art. 509, I), respeitado o limite histórico comprovado de R$ 107.421,72 (cento e sete mil quatrocentos e vinte e um reais e setenta e dois centavos), com correção monetária pelo IPCA a partir do desembolso de cada parcela (datas dos comprovantes em IDs 100513442 a 100513445) e juros de mora legais nos moldes do artigo 406 do Código Civil a contar da intimação para resposta à reconvenção; b) CONDENAR a reconvinda RIO POTY HOTEL SÃO LUÍS LTDA ao pagamento da multa contratual compensatória no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com correção monetária pelo IPCA a partir do ajuizamento da reconvenção e juros de mora legais na forma do artigo 406 do Código Civil desde a intimação da reconvinda; c) REJEITAR o pleito reconvencional de cobrança de honorários advocatícios contratuais, bem como julgar prejudicado o pedido de compensação sucessiva. Em razão da causalidade e da sucumbência na ação principal (extinção do despejo por entrega das chaves e improcedência da cobrança), CONDENO a autora RIO POTY HOTEL SÃO LUÍS LTDA ao pagamento das custas processuais da ação principal e dos honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono do réu, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa principal, atendendo ao artigo 85, parágrafo segundo, do Código de Processo Civil. No tocante à reconvenção, ante a sucumbência recíproca em proporção mínima do reconvinte (decaindo apenas dos honorários contratuais), CONDENO a reconvinda RIO POTY HOTEL SÃO LUÍS LTDA ao pagamento integral das custas da reconvenção e de honorários advocatícios sucumbenciais em prol do advogado do reconvinte, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação líquida e liquidável apurada na reconvenção, com espeque no artigo 85, parágrafos primeiro e segundo, e artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. São Luís(MA), data e hora da assinatura digital. Juíza JOSANE ARAUJO FARIAS BRAGA Auxiliar de Entrância Final NAUJ - Núcleo de Apoio às Unidades Judiciais Portaria-CGJ - 3730/2024
