Ementa
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS E TUTELA DE URGÊNCIA. PRELIMINARES. ERROR IN PROCEDENDO E JULGAMENTO EXTRA PETITA AFASTADOS. LEGISLAÇÃO APLICÁVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. FORMA DE RESTITUIÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. (...) III. Já em vigência a Lei nº 13.786/2018, que inseriu o art. 32-A na Lei nº 6.766/1979, quando da formalização do pacto, este deve ser analisado sob a ótica da novel legislação. IV. Dos valores a serem restituídos ao adquirente, que deu causa à rescisão da avença, faz jus o vendedor/réu à retenção da cláusula penal na forma pactuada, desde que até o limite previsto pela legislação regente, qual seja 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato (§ 1º, do art. 32-A da Lei 6.766/1979). V. Aplica-se o dispositivo legal da Lei do Distrato (artigo 32 - A, § 1º, inciso II da Lei nº 13.786/18), que prevê a possibilidade de restituição parcelada dos valores no caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente. VI. A taxa SELIC será adotada somente quando não houver convenção sobre a forma de correção no contrato (art. 406, do CC). VII. Restando prevista em contrato a incidência da correção monetária pelo Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M), impõe-se a reforma, de ofício, da sentença a fim de fazer valer sua aplicação. VIII. De acordo com o art. 86, do CPC, se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA DE OFÍCIO. (TJ-GO 52309400920228090024, Relator: RONNIE PAES SANDRE, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 15/03/2023)
Impõe-se, portanto, a manutenção da sentença para permitir a devolução do montante efetivamente pago ao adquirente em 12 (doze) parcelas.
2.3. Da responsabilidade pelo IPTU
O apelante argumenta que não pode ser responsabilizado pelos débitos de IPTU, pois nunca foi imitido na posse do lote, que não possui edificação.
Com efeito, a obrigação de pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) possui natureza propter rem, sendo do proprietário ou do possuidor do imóvel (art. 34 do CTN). Conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e desta Corte Estadual, a responsabilidade do promitente comprador pelo tributo somente se inicia com a sua efetiva imissão na posse, que lhe permita usar e gozar do bem.
No caso dos autos, em que pese se trate de um lote vago, não edificado, o próprio apelante afirma estar na posse precária do imóvel desde a assinatura do contrato. Desse modo, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU durante a vigência do contrato permanece com o promitente comprador possuidor do bem.
A esse respeito, já decidiu esta Corte em casos análogos:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PERCENTUAL DE 20% DOS VALORES PAGOS. PAGAMENTO DO ITU/IPTU. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. PARTE DO PREÇO. BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO. SUCUMBÊNCIA. 1. Nos termos da Súmula 543 do STJ, é autorizada a restituição parcial das parcelas pagas nas hipóteses em que o consumidor deu causa à rescisão. A devolução por parte do fornecedor deve ser imediata e não parcelada. Na hipótese de rescisão contratual por desistência da promitente compradora, é razoável e proporcional a revisão da cláusula contratual para permitir a retenção de 20% (vinte por cento) sobre o valor das prestações pagas. 2. O pagamento dos impostos inerentes ao imóvel (IPTU e/ou ITU), obrigação propter rem, é de responsabilidade dos promitentes compradores, desde a sua imissão na posse até a data da resolução do contrato. 3. Arras confirmatórias devem ser incluídas na base de cálculo do percentual a ser retido, pois são consideradas como parte do preço. Precedentes do STJ. 4. Constatado que houve a edificação de uma casa no lote, cabe ao compromissário vendedor indenizar o compromissário comprador pelo acréscimo patrimonial havido, valor este que deve ser apurado em liquidação de sentença, fato que impede a imissão na posse do recorrente até a avaliação das benfeitorias edificadas no lote. 5. Afigura-se legítimo o pagamento da taxa de fruição, desde quando o comprador se imitiu na posse do bem até a efetiva desocupação do imóvel, no percentual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor da propriedade. 6. Nos termos do artigo 86, caput, do CPC, se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas, não havendo que se falar em aplicação do princípio da causalidade. PRIMEIRA APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. SEGUNDA APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.
(TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5433325-93.2021.8.09.0051, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR KISLEU DIAS MACIEL FILHO, 4ª Câmara Cível, julgado em 08/07/2024, DJe de 08/07/2024);
APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA. IMÓVEL (LOTE). LEI DO DISTRATO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RESTITUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRIBUTOS. TAXA DE FRUIÇÃO. BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DANOS MORAIS AFASTADOS. 1. A Lei do Distrato deve ser interpretada em consonância com o CDC, haja vista que apresenta os itens e os patamares máximos que podem ser descontados quando da restituição dos valores pagos, permitindo, pois, modulações. Assim, há de se atentar especialmente para a revisão judicial das cláusulas consideradas nulas, abusivas ou excessivamente onerosas (art. 53, caput do CDC). 2. Conquanto tenha havido atraso na entrega das obras de infraestrutura, não há se falar em inadimplemento contratual da empreendedora junto a quem adquiriu o bem posteriormente à entrega das referidas obras. Dessa forma, há de se considerar que a rescisão do contrato foi motivada pela parte adquirente, que manifestou interesse nesse sentido. 3. A jurisprudência do STJ tem considerado abusiva a multa penal sobre o valor atualizado do contrato. Sua orientação é no sentido de que incida entre 10% a 25% sobre o valor das parcelas pagas, ainda que celebrada a avença sob a égide da Lei do Distrato. (STJ - AREsp: 2310869, Relator: RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Publicação: 30/06/2023). Percentual de retenção de 10% sobre os valores pagos confirmado. Restituição em parcela única dada a vulnerabilidade do consumidor, a natureza potestativa da cláusula contratual e, ainda, a quantia a ser restituída após os pertinentes descontos. 4. Devidamente especificado no contrato o valor pago a título de corretagem, este pode ser retido pelo vendedor, no momento da devolução dos valores pagos. Precedentes do STJ. 5. Em virtude da natureza propter rem do IPTU/ITU, a responsabilidade pelo adimplemento desses tributos recai à promitente compradora a partir do momento que lhe foi transferida a posse do imóvel (celebração do instrumento contratual) até a declaração de rescisão do contrato pela sentença desconstitutiva dotada de efeitos ex nunc. 6. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel (taxa de fruição) tem natureza jurídica de aluguel e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, deve se basear no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente no bem (REsp n. 2.024.829/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023, DJe de 10/3/2023). A previsão contratual do percentual máximo previsto na Lei do Distrato (até 0,75% sobre o valor do contrato) sem lastro para tanto se afigura abusiva. Taxa de ocupação de 0,5% sobre o valor do imóvel confirmada. 7. É devida a indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis. Não procede a escusa alicerçada em suposta irregularidade não comprovada pela parte que a alega. 8. Não se aplica à espécie o disposto no Tema 1.002 do STJ, por tratar-se de compromisso de compra e venda posterior à Lei do Distrato. Juros de mora da citação. 9. Reconhecido que a rescisão do compromisso de compra e venda se deu por iniciativa do comprador, não procede o seu pleito de indenização por danos morais. APELAÇÕES CONHECIDAS E NÃO PROVIDAS. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5377449-80.2022.8.09.0064, Rel. Des(a). JULIANA PEREIRA DINIZ PRUDENTE, 8ª Câmara Cível, julgado em 21/06/2024, DJe de 21/06/2024).
Portanto, a sentença não merece reforma neste ponto.
2.4. Da correção monetária e dos juros
O apelante sustenta que o “montante a ser restituído deverá ser corrigido pelo índice IGPM a partir da data de cada desembolso conforme precedentes do STJ e do TJGO, com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação, que é o marco inicial da obrigação da requerida de reembolsar à parte autora os valores por esta pagos durante a vigência do contrato, nos termos do artigo 396 do Código Civil”.
Pois bem.
Com efeito, de fato, calha anotar que a SELIC será adotada somente quando não houver convenção sobre a forma de correção no contrato (art. 406 do CC).
Como, no caso concreto, prevê a avença na Cláusula Oitava – Do Preço e Condições de Pagamento Parágrafo Primeiro – e na Cláusula Décima, em que se estabelece que em caso de inadimplemento no pagamento das parcelas que a atualização ocorre pelo IGP-M.
Empregando a mesma razão de decidir, segue julgados deste Tribunal:
(...). 3. A taxa Selic será adotada somente quando não houver convenção sobre o juros de mora no contrato, nos termos do art. 406 do Código Civil. No caso, o negócio jurídico prevê a incidência de juros moratórios de 1% ao mês, e o índice a ser aplicado como sendo o INCC-DI/FGV. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA REFORMADA DE OFÍCIO. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 0018703- 72.2015.8.09.0051, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR KISLEU DIAS MACIEL FILHO, 5ª Câmara Cível, julgado em 21/11/2022, DJe de 21/11/2022);
(...). 8. A taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (SELIC) será adotada somente quando não houver convenção sobre a forma de correção no contrato (art. 406, do CC). Como, no caso concreto, prevê a avença a incidência de juros de mora e de correção monetária pelo Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), impõe-se a reforma, de ofício, da sentença que adotou o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) para fins de correção monetária, de modo a fazer incidir o índice contratado, e não para que seja aplicada a SELIC. SENTENÇA REFORMADA DE OFÍCIO. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. PRELIMINAR DE INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL E TESE VISANDO À APLICAÇÃO DA TAXA SELIC PARA FINS DE CORREÇÃO DO DÉBITO RECHAÇADAS, DE OFÍCIO, NOS MOLDES DO ART. 1.013, § 3º, INCISO III, DO CPC. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5408002-70.2021.8.09.0024, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR JOSÉ CARLOS DE OLIVEIRA, 2ª Câmara Cível, julgado em 11/10/2022, DJe de 11/10/2022).
Outrossim, de acordo com o princípio da autonomia da vontade e o disposto no artigo 421 do Código Civil, deve ser respeitada a taxa de juros contratualmente estabelecida.
Repise-se que o artigo 406 do Código Civil, já com as alterações feitas pela Lei n. 14.905/2024, somente remete-se à aplicação da taxa legal quando não houver convenção entre as partes:
Art. 406. Quando não forem convencionados, ou quando o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, os juros serão fixados de acordo com a taxa legal. (Redação dada pela Lei nº 14.905, de 2024).
Nesse contexto, deve ser reformada a sentença, a fim de que sejam calculados os juros de mora e a correção monetária conforme previsto no contrato.
2.5. Dos ônus sucumbenciais
Por fim, o apelante pleiteia a inversão integral dos ônus sucumbenciais, alegando decaimento mínimo.
Sem razão, contudo.
O autor foi vitorioso nos pedidos de rescisão, afastamento da taxa de fruição (não questionada no recurso) e, com o parcial provimento do recurso, nos consectários legais. No entanto, foi vencido em pontos economicamente relevantes, como o percentual de retenção (pleiteou 10% e foi fixado 25%), a forma de restituição (pleiteou parcela única e foi mantido o parcelamento) e o IPTU.
Logo, não se configura sucumbência mínima, mas sim recíproca, nos termos do art. 86, caput, do CPC.
Considerando o êxito e o decaimento de cada parte, mostra-se razoável a distribuição dos ônus sucumbenciais na proporção delimitada em sentença, isto é, 40% para o autor e 60% para a ré.
3. Honorários recursais
Por fim, diante do parcial provimento do apelo, não há falar em majoração da verba recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
4. Dispositivo
Ao teor do exposto, conheço do recurso de apelação cível, dou-lhe parcial provimento, tão somente para determinar que sejam calculados os juros de mora e a correção monetária sobre o valor a restituir conforme os índices previstos no contrato, isto é, devendo incidir correção monetária, pelo índice IGP-M, a partir do desembolso de cada parcela, bem como, juros de mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado.
Advirto as partes, por oportuno e em atenção aos arts. 9º e 10, do CPC, que a oposição de embargos de declaração manifestamente protelatórios e com o objetivo de rediscussão da matéria ensejará a aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC, ressalvando que os beneficiários da justiça gratuita não estão isentos de pagamento de multas processuais que lhe sejam impostas, nos termos do art. 98, § 4º, do CPC.
Oficie-se ao juízo de primeiro grau de jurisdição para dar-lhe ciência do teor desta decisão.
É o voto.
Goiânia, datado e assinado digitalmente.
Eduardo Abdon Moura
Desembargador
Relator
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