Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO
Tribunal de Justiça do Estado de Goiás
2º Juizado Especial Cível da Comarca de Caldas Novas
Av. C, 1385 - Quadra 1A, S/N - Itagai III, Caldas Novas - GO, 75690-000
E-mail: [email protected]
Protocolo nº 5259398-91.2026.8.09.0025
Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento do Juizado Especial Cível
Promovente: Davi Alessander Polonski
Promovido(a): NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A. e Condomínio Praias do Lago Eco Resort
Autorizo uso de cópia desta decisão para cumprimento, servindo-se como instrumento de citação, intimação, ofício, nos termos do art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial.
SENTENÇA
Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos e Tutela de Urgência, proposta por Davi Alessander Polonski e Jakeline Carvalho da Silva Polonski em desfavor de NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A. e Condomínio Praias do Lago Eco Resort, partes qualificadas nos autos.
Na petição inicial, narram os autores, em síntese, que em 14 de julho de 2023 celebraram com a primeira promovida Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Fração/Cota de Unidade Residencial em Regime de Multipropriedade (cota I/106/12), no empreendimento "Praias do Lago Eco Resort", matrícula nº 29.684 do Cartório de Registro de Imóveis de Caldas Novas/GO. Afirmam que mantiveram pontualidade em todos os pagamentos das parcelas do preço e taxas condominiais, totalizando a quantia desembolsada de R$ 24.104,82.
Noticiam que, sem interesse em manter a relação jurídica, notificaram extrajudicialmente a ré em 22/01/2026 solicitando o distrato amigável, porém a fornecedora resistiu ao desfazimento do pacto e à devolução dos valores. Requereram a concessão de tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas e taxas de condomínio vincendas a contar de 05/04/2026 e obstar a inclusão de seus nomes nos órgãos de restrição ao crédito.
No mérito, pugnaram pela declaração de rescisão do ajuste, a condenação da primeira demandada à devolução imediata e em parcela única das quantias pagas, com retenção limitada a 10% em favor da vendedora, além da inversão do ônus da prova. Atribuíram à causa o valor de R$ 24.104,82 (evento 1).
A tutela provisória de urgência foi deferida (evento 6) para determinar a suspensão das cobranças das parcelas contratuais vincendas do contrato nº 02-I106/12 e das taxas relativas à cota, bem como para compelir os promovidos a não incluírem o nome dos autores em cadastros restritivos, sob pena de multa diária de R$ 300,00, limitada a R$ 6.000,00, ocasião em que também se determinou a inversão do ônus da prova nos moldes do art. 6º, VIII, do CDC, e a designação de audiência conciliatória (evento 6).
Citados eletronicamente os demandados (eventos 26 e 27), a ré NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A. ofertou contestação (evento 28). Em sede de preliminar, suscitou a ilegitimidade ativa da requerente Jakeline Carvalho da Silva Polonski, ao argumento de que teria figurado no instrumento apenas na qualidade de cônjuge anuente (evento 28). No mérito, aduziu que não se opõe à rescisão do vínculo em si, mas sustenta a legalidade integral das cláusulas rescisórias contratadas, defendendo que a iniciativa do desfazimento partiu exclusivamente dos compradores.
Afirmou a validade da comissão de corretagem de R$ 3.799,00, que não comportaria devolução; sustentou a legitimidade da retenção de 50% dos valores pagos, com fulcro no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, haja vista estar o empreendimento sob regime de patrimônio de afetação, ou, subsidiariamente, a retenção de 25%; defendeu a cobrança de taxa de fruição de 0,5% ao mês pela disponibilização do bem e a retenção de encargos condominiais e tributários por sua natureza propter rem; defendeu a inaplicabilidade da inversão do ônus da prova e pugnou para que, em caso de condenação, os juros moratórios incidam somente a partir do trânsito em julgado com aplicação exclusiva da Taxa Selic (evento 28).
O corréu Condomínio Praias do Lago Eco Resort, embora regularmente citado (evento 27) e representado por preposto e patrona na audiência de conciliação com requerimento de prazo para juntada de defesa técnica (evento 30), não apresentou peça contestatória tempestiva nos autos.
Realizada audiência de conciliação perante o CEJUSC, a tentativa de composição restou infrutífera (evento 30).
Os promoventes apresentaram impugnação à contestação (evento 37), rebatendo a tese de ilegitimidade ativa ao fundamento de que a aquisição da cota imobiliária integra o patrimônio comum do casal, rechaçando a retenção excessiva de 50%, a taxa de fruição e a perda da corretagem, reiterando a procedência integral da exordial (evento 37).
Intimadas as partes para a especificação das provas que pretendiam produzir (eventos 38, 43, 44, 45 e 46), a parte autora pugnou expressamente pelo julgamento antecipado da lide diante da suficiência dos elementos constantes dos autos (evento 47), ao passo que os requeridos deixaram o prazo transcorrer in albis sem qualquer requerimento probatório (evento 48).
Os autos vieram conclusos.
É o relatório. Decido.
O processo comporta julgamento imediato no estado em que se encontra, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, e dos arts. 5º e 33 da Lei nº 9.099/95.
Com efeito, a matéria fática relevante ao desfecho da causa encontra-se satisfatoriamente delineada pelos contratos, extratos de pagamento, matrícula do imóvel e correspondências carreadas aos autos eletrônicos, sendo a controvérsia remanescente estritamente de direito, de modo que a colheita de prova oral ou pericial em audiência de instrução revelaria ato manifestamente inútil e protelatório, em homenagem aos princípios da celeridade, simplicidade e economia processual que regem o microssistema dos Juizados Especiais.
Por conseguinte, passo ao julgamento antecipado do mérito.
Da preliminar de ilegitimidade ativa da autora Jakeline Carvalho da Silva Polonski
A ré NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A. arguiu a ilegitimidade ativa ad causam da promovente Jakeline Carvalho da Silva Polonski, aduzindo que esta figurou no instrumento particular de promessa de compra e venda apenas como cônjuge anuente de Davi Alessander Polonski, razão pela qual não assumiria a condição de contratante titular de direitos creditórios (evento 28).
A preliminar, contudo, não merece acolhimento.
Constata-se do instrumento contratual e da respectiva proposta de compra e venda que os requerentes são casados sob o regime de comunhão parcial de bens e foram conjuntamente qualificados no negócio jurídico (evento 1). A avença teve como objeto a aquisição de fração imobiliária de natureza duradoura, passando o direito aquisitivo a integrar o acervo patrimonial comum do casal.
Os desembolsos efetuados no decorrer do pacto emanaram da economia doméstica do núcleo familiar, de tal sorte que a rescisão do contrato e a devolução dos haveres vertidos atingem diretamente a esfera jurídica e material da promovente.
Em se tratando de relação de consumo regida pelos cânones da boa-fé objetiva e proteção do consumidor, reconhece-se ao cônjuge plena legitimidade ativa concorrente para pleitear em juízo a extinção do compromisso e a recomposição do patrimônio conjugal.
Rejeita-se, portanto, a preliminar arguida.
Da relação jurídica perante o Condomínio Praias do Lago Eco Resort
Consoante se extrai dos autos, o promovido Condomínio Praias do Lago Eco Resort foi expressamente acionado no polo passivo em razão de haver emitido cobranças de cotas condominiais vinculadas à fração imobiliária em debate, as quais foram objeto da medida liminar de suspensão da exigibilidade deferida nos autos (evento 6).
Embora o condomínio tenha deixado transcorrer in albis o prazo para ofertar contestação, a matéria controvertida em seu desfavor circunscreve-se à inexigibilidade de cobranças de taxas condominiais vencidas e vincendas a contar da manifestação rescisória e da ordem judicial, tema conexo que comporta julgamento conjunto no mérito, com a consolidação da tutela antecipada deferida.
Da relação de consumo e da inversão do ônus da prova
A relação jurídica estabelecida entre os autores e a promovida NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A. submete-se integralmente aos preceitos protetivos de ordem pública e interesse social positivados no Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990).
Os autores qualificam-se como consumidores, nos exatos termos do art. 2º, caput, do CDC, porquanto adquiriram a fração imobiliária do empreendimento hoteleiro em regime de multipropriedade na qualidade de destinatários finais fáticos e econômicos.
De outro vértice, a ré NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A. amolda-se com precisão à definição jurídica de fornecedora disposta no art. 3º, caput e § 1º, da Lei Consumerista, atuando de maneira habitual, empresarial e estruturada na incorporação e comercialização de unidades imobiliárias no mercado de consumo, aplicando-se de forma supletiva as diretrizes da Lei nº 13.777/2018 (art. 1.358-B do Código Civil).
Tratando-se de típica relação consumerista em que se constata a manifesta verossimilhança das alegações inaugurais, corroborada pelo acervo documental coligido, bem como a vulnerabilidade e hipossuficiência técnica, econômica e informacional dos adquirentes perante a incorporadora, ratifico a inversão do ônus da prova deferida na decisão de evento 6, com esteio no art. 6º, inciso VIII, do diploma consumerista.
Da natureza jurídica do desfazimento contratual: resolução por iniciativa dos compradores
A controvérsia de mérito cinge-se à verificação da natureza jurídica do desfazimento contratual e das consequências jurídicas aplicáveis à restituição dos valores pagos.
Importa destacar, de início, que o caso em exame decorre de resolução contratual por iniciativa exclusiva dos compradores, que, por dificuldades supervenientes e desinteresse na continuidade da avença, formalizaram pedido de cancelamento e ajuizaram a presente demanda sem imputar descumprimento fático culposo à incorporadora quanto ao cronograma de obras.
Os próprios requerentes reconhecem na inicial e nas comunicações extrajudiciais que a rescisão se funda em mera manifestação de vontade desprovida de falta contratual da vendedora (evento 1).
Dessa forma, aplica-se à hipótese o regramento previsto no art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário), que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente ou por sua desistência unilateral.
Do regime de patrimônio de afetação e da validade da cláusula de retenção de 50%
Compulsando os instrumentos contratuais, verifica-se que a incorporação do condomínio "Praias do Lago Eco Resort" foi expressamente submetida ao regime de patrimônio de afetação, nos termos dos arts. 31-A a 31-F da Lei nº 4.591/1964, consoante expressamente consignado no Quadro Resumo e no item 10 do Checklist assinado pelos contratantes (evento 1).
O contrato celebrado entre as partes em 14 de julho de 2023 (evento 1), portanto, foi firmado sob a égide da Lei nº 13.786/2018, que permite, em seu art. 67-A, § 5º, a estipulação de cláusula penal de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos quando a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação.
O Superior Tribunal de Justiça, em recentes julgamentos, consolidou o entendimento de que é válida a cláusula contratual que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação sob a vigência da Lei nº 13.786/2018:
EMENTA: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA PELOS ADQUIRENTES. PATRIMÔNIO. REGIME DE AFETAÇÃO. LEI Nº 13.786/2018. RETENÇÃO. PERCENTUAL. LEGALIDADE. 1. É assente no STJ o entendimento de que é válida, desde que expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação sob a vigência da Lei n. 13.786/2018. 2. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.935.694/GO, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 17/10/2025.). (grifei).
No mesmo sentido, a Quarta Turma do STJ reafirmou que não cabe a redução equitativa da penalidade pelo Judiciário (art. 413 do CC), pois o patamar legal de 50% já considera o risco assumido pelo incorporador e a finalidade do regime de afetação, devendo prevalecer a legislação especial (Lei do Distrato) sobre a regra geral:
EMENTA: CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SOB REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CONTRATO FIRMADO SOB A ÉGIDE DA LEI 13.786/2018. VALIDADE DA CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. INVIABILIDADE DE REDUÇÃO EQUITATIVA PELO JUDICIÁRIO. PREVALÊNCIA DA LEI ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.1. "Nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis celebrados sob o regime do patrimônio de afetação, na forma da Lei nº 13.786/2018, é válida a cláusula de retenção de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos quando houver a desistência do negócio pelo adquirente, desde que haja previsão expressa no contrato" (AREsp 2.598.615/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 30/10/2025).2. "Não cabe a redução equitativa da penalidade pelo Judiciário (art. 413 do CC), pois o patamar legal de 50% já considera o risco assumido pelo incorporador e a finalidade do regime de afetação, devendo prevalecer a legislação especial (Lei do Distrato) sobre a regra geral" (REsp 2.187.600/SP, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 13/2/2026).3. Recurso especial provido, a fim de considerar válida a cláusula de retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em contrato de incorporação imobiliária submetido ao regime de patrimônio de afetação. (REsp n. 2.261.822/SP, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 4/5/2026, DJEN de 12/5/2026.). (grifei).
O Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, em julgamento de apelação cível envolvendo contrato de multipropriedade com patrimônio de afetação, manteve a validade da cláusula de retenção de 50% dos valores pagos:
EMENTA: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. MULTIPROPRIEDADE. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL. APELAÇÃO DESPROVIDA.I. CASO EM EXAME1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com repetição de indébito e tutela de urgência, envolvendo contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade, firmado em 2019. A decisão de primeiro grau declarou rescindido o contrato por iniciativa da adquirente e determinou a restituição de 50% dos valores pagos, com base na cláusula contratual e na Lei nº 13.786/2018, em razão do regime de patrimônio de afetação.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A questão em discussão consiste em verificar a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por iniciativa da compradora, à luz da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário), considerando a existência de patrimônio de afetação no empreendimento.III. RAZÕES DE DECIDIR3. O contrato foi celebrado após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, que permite, em seu art. 67-A, § 5º, a estipulação de cláusula penal de até 50% dos valores pagos quando a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação.4. A parte autora deu causa à rescisão, e não se constatou vício de consentimento ou cláusula imposta de forma unilateral, tendo havido contratação livre e consciente.5. Constatada a existência de patrimônio de afetação no empreendimento, nos termos da matrícula do imóvel, a cláusula que prevê a retenção de 50% dos valores pagos mostra-se válida, proporcional e amparada legalmente.6. A jurisprudência do STJ e dos tribunais estaduais tem reconhecido a legalidade da cláusula penal de 50% nos casos em que presentes os requisitos legais, afastando alegações genéricas de abusividade.IV. DISPOSITIVO E TESE7. Apelação cível conhecida e desprovida.Tese de julgamento:"1. É válida a cláusula contratual que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao regime de patrimônio de afetação, firmado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, desde que expressamente pactuada.""2. A rescisão do contrato por iniciativa do adquirente autoriza a aplicação da cláusula penal nos limites legais, não configurando abusividade ou enriquecimento ilícito da incorporadora."Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 6º, III, e 53; Lei nº 4.591/1964, arts. 31-A a 31-F e 67-A; CC, art. 421-A; CPC, arts. 85, § 11, e 487, I.Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp 2.654.649/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 16/06/2025, DJEN 24/06/2025; STJ, REsp 1.947.912/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 05/05/2025; TJGO, Apelação Cível 5865380-27.2024.8.09.0051, Rel. Des. Ronnie Paes Sandre, j. 04/08/2025; TJGO, Apelação Cível 5324745-95.2023.8.09.0051, Rel. Des. Liliana Bittencourt, j. 09/10/2024. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível, 6094650-15.2024.8.09.0051, JULIANA PEREIRA DINIZ PRUDENTE - (DESEMBARGADOR), 8ª Câmara Cível, julgado em 01/10/2025 19:28:14). (grifei).
No caso concreto, o contrato entabulado entre as partes, no parágrafo segundo de sua Cláusula Oitava, bem como em seu Quadro Resumo (letra C), prevê de modo expresso e claro a dedução de até 50% da quantia paga a título de pré-fixação de perdas e danos nas hipóteses de rescisão imotivada pelo promitente comprador (evento 1).
Dessa forma, reconheço a validade da cláusula de retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos a título de preço do imóvel, a ser deduzida do montante a ser restituído aos autores, em razão do regime de patrimônio de afetação a que está submetida a incorporação.
Da comissão de corretagem
No que diz respeito à comissão de corretagem, afere-se dos autos que a contratação se deu em 14/07/2023 com previsão expressa no Quadro Resumo (letra C) e no recibo de corretagem no valor destacado de R$ 3.799,00 (evento 1).
O Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar o Tema Repetitivo 938, fixou tese afirmando a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que haja informação prévia e destacada do seu valor no momento da contratação, bem como a incidência da prescrição trienal (art. 206, § 3º, IV, do CC).
A estipulação da obrigação de pagamento da comissão de corretagem pelo adquirente é plenamente válida quando expressamente informada no instrumento e discriminada com clareza no preço total do negócio, em conformidade com o artigo 35-A, inciso III, e artigo 67-A, inciso I, da Lei nº 4.591/64.
O serviço de intermediação, que consiste na aproximação útil das partes, considera-se prestado e exaurido no momento da celebração do negócio. A posterior desistência do comprador não afeta o direito do corretor à remuneração, conforme dispõe o artigo 725 do Código Civil, razão pela qual a retenção integral dos valores pagos a este título é medida que se impõe:
DIREITO PRIVADO. RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO AUTÔNOMA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM CUMULADA COM CLÁUSULA PENAL. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME1. Recurso especial interposto contra acórdão que reformou parcialmente a sentença para determinar a devolução de 50% dos valores pagos, afastar a retenção isolada da comissão de corretagem e fixar juros de mora a partir da citação, com sucumbência recíproca. 2. A controvérsia diz respeito à ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com pedido de devolução das parcelas pagas, dedução percentual e incidência de juros de mora. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou resolvido o contrato, determinou a restituição com retenção de 20%, atualização desde o desembolso, juros de 1% ao mês desde a citação e fixou honorários em 20% do valor da condenação. 4. A Corte de origem reformou parcialmente a sentença para determinar a devolução de 50% nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, afastou a retenção destacada da corretagem e fixou juros de mora a partir da citação, reconhecendo sucumbência recíproca.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO5. Há duas questões em discussão: (i) saber se é juridicamente possível a dedução autônoma e cumulativa da integralidade da comissão de corretagem, além da cláusula penal de 50%, à luz do art. 67-A, I, da Lei n. 4.591/1964 e da Lei n. 13.786/2018, havendo previsão contratual; e (ii) saber se há dissídio jurisprudencial relevante a justificar o conhecimento pela alínea c do art. 105, III, da Constituição.III. RAZÕES DE DECIDIR6. Ocorreu a ofensa ao art. 67-A, I, da Lei n. 4.591/1964, que permite a dedução cumulativa da integralidade da comissão de corretagem, além da pena convencional, quando o desfazimento do contrato ocorre por iniciativa ou inadimplemento do adquirente, sendo indevida interpretação restritiva que absorva a corretagem na cláusula penal.7. Reconhecida a violação do art. 67-A, I, da Lei n. 4.591/1964, fica prejudicada a análise do dissídio jurisprudencial, pois a solução decorre da contrariedade à norma federal.IV. DISPOSITIVO E TESE8. Recurso especial conhecido e provido.Tese de julgamento: "1. O art. 67-A, I, da Lei n. 4.591/1964 autoriza a dedução autônoma e cumulativa da integralidade da comissão de corretagem, além da cláusula penal, desde que haja previsão contratual clara. 2. Prejudicada a análise do dissídio jurisprudencial, diante do conhecimento e provimento pela alínea a do art. 105, III, da Constituição".Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, art. 67-A, § 5º e I.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1947698/MS, relator Ministro Luiz Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 8/3/2022;STJ, EAg n. 1138183/PE, relator para o acórdão Ministro Sidnei Beneti, Segunda Seção, julgados em 4/10/2012.(STJ - REsp: 00000000000002223687 SP 2025/0262195-5, Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 15/06/2026, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 18/06/2026). (grifei).
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA. 1. A Segunda Seção do STJ, em sede de recurso representativo de controvérsia (tema 938), concluiu pela "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016). 2. A alteração da conclusão a que chegou o Tribunal local quanto à validade da retenção da comissão de corretagem demanda o reexame do acervo fático probatório dos autos, bem como a interpretação das cláusulas contratuais, providências vedadas na via eleita, por força das Súmulas 5 e 7 do STJ. 3. Agravo interno desprovido.(STJ - AgInt no AREsp: 2004268 PR 2021/0331454-9, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 11/04/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/04/2022). (grifei).
Na espécie vertente, além de o dever de informação haver sido plenamente atendido na Proposta de Compra e Venda e no Checklist acostados aos autos (evento 1), o desfazimento operou-se por desistência voluntária e exclusiva dos adquirentes após a perfectibilização da intermediação, de modo que a remuneração é devida ao intermediador (art. 725 do Código Civil) e expressamente excluída da devolução por força do art. 67-A, inciso I, da Lei nº 4.591/1964.
Portanto, a quantia correspondente à comissão de corretagem não integra a base de cálculo dos valores restituíveis aos adquirentes desistentes.
Do afastamento da taxa de fruição e despesas condominiais
A promovida NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A. pretende a dedução de taxa de fruição no montante de 0,5% ao mês sobre o valor contratual (evento 28).
O pleito, todavia, não comporta acolhida.
Em contratos de aquisição de fração ideal de imóvel sob o regime de multipropriedade turnária, a retenção de taxa de fruição somente se justifica quando comprovada a efetiva posse direta e o aproveitamento econômico do imóvel no período de ocupação correspondente ao módulo de tempo do adquirente em estado de impontualidade.
Não restou demonstrada nos autos qualquer utilização fática da fração de tempo pelos adquirentes, razão pela qual a incidência de dita verba configuraria bis in idem e enriquecimento sem causa em favor da promitente vendedora, porquanto esta já é indenizada pelas despesas administrativas por intermédio da expressiva retenção da cláusula penal de 50%.
Lado outro, quanto aos encargos condominiais e tributários, consoante demonstrado nos extratos financeiros acostados (evento 1), os autores mantiveram pontual adimplemento de todas as taxas que lhes incumbiam até a data em que expressamente manifestaram a vontade de rescindir e obtiveram provimento jurisdicional deferindo a tutela suspensiva das obrigações (evento 6).
Assim, declarada a rescisão judicial do pacto e cessado o vínculo obrigacional, não há que se cogitar de descontos a título de taxas de condomínio vincendas em detrimento dos requerentes.
Da forma de restituição e dos consectários legais
Considerando que os autores deram causa à resolução contratual por desistência unilateral, e que a cláusula de retenção de 50% é válida e amparada legalmente, a restituição dos valores pagos deverá observar o seguinte critério: (a) Base de cálculo: valores comprovadamente pagos pelos autores a título de preço do imóvel (parcelas de entrada e financiamento), excluída a comissão de corretagem; (b) Retenção: 50% (cinquenta por cento) sobre a referida base de cálculo, a título de cláusula penal compensatória, em razão do regime de patrimônio de afetação; e (c) Restituição: 50% (cinquenta por cento) restantes, em parcela única e imediata, nos termos da Súmula 543 do STJ, sob a responsabilidade da promovida NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A.
A devolução deverá ocorrer em parcela única, consoante a redação vinculante da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça:
"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."
No tocante à sistemática de atualização monetária e juros de mora, a pretensão deve observar as disposições do Código Civil com a redação conferida pela Lei nº 14.905/2024.
Registre-se, de início, que não se aplica à hipótese a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 1.002 (REsp 1.740.911/DF, Segunda Seção, julgado em 14/08/2019). Aquele precedente fixou o trânsito em julgado como termo inicial dos juros apenas nos compromissos de compra e venda anteriores à Lei nº 13.786/2018 em que o promitente comprador, por iniciativa própria e sem culpa do vendedor, pleiteia a resolução do contrato de forma diversa da cláusula penal convencionada.
Nesse cenário, o dever de restituir nos moldes fixados judicialmente nasce da própria sentença, de natureza constitutiva, e não há mora anterior da incorporadora. No caso dos autos, porém, o contrato foi celebrado já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, que passou a disciplinar expressamente o desfazimento do negócio. Afastado o fundamento que justifica o termo diferido, incide a regra geral do art. 405 do Código Civil, segundo a qual os juros de mora contam-se desde a citação.
Assim, os consectários legais incidirão da seguinte forma. Desde a data de cada desembolso, os valores a restituir serão corrigidos monetariamente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA-IBGE), nos termos do art. 389, parágrafo único, do Código Civil. A correção monetária não constitui acréscimo, mas mera recomposição do poder aquisitivo da moeda, e por isso deve acompanhar o valor desde que saiu do patrimônio dos adquirentes.
A partir da citação, somam-se a essa correção juros de mora pela taxa legal prevista no art. 406, § 1º, do Código Civil, correspondente à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (SELIC) deduzido o índice de atualização monetária do art. 389, parágrafo único. Se esse resultado for negativo em determinado período, os juros serão considerados iguais a zero, conforme o § 3º do mesmo dispositivo. Fica vedada a cumulação com qualquer outro índice de correção ou taxa de juros.
Dispositivo
Ante o exposto, com esteio no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial pelos autores Davi Alessander Polonski e Jakeline Carvalho da Silva Polonski em face de NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A. e Condomínio Praias do Lago Eco Resort, nos seguintes termos, para:
a) Confirmar em caráter definitivo a tutela de urgência deferida no evento 6, consolidando a inexigibilidade de quaisquer cobranças das parcelas contratuais e das contribuições condominiais associadas à cota I/106/12 a partir da concessão liminar, vedando-se em definitivo a inscrição do nome dos autores em órgãos restritivos de crédito por tais encargos;
b) Declarar a rescisão do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária no Regime de Multipropriedade (cota I/106/12), referente ao empreendimento "Praias do Lago Eco Resort", celebrado entre os autores e a ré NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A., por iniciativa e desistência exclusiva dos compradores;
c) Condenar a requerida NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A. a restituir aos autores Davi Alessander Polonski e Jakeline Carvalho da Silva Polonski, de forma imediata e em parcela única (Súmula 543 do STJ), a quantia correspondente a 50% (cinquenta por cento) dos valores efetivamente desembolsados a título de parcelas de preço da unidade imobiliária (excluída a comissão de corretagem e eventuais taxas condominiais já adimplidas), cujo montante líquido exato deverá ser apurado mediante simples cálculo aritmético a partir dos comprovantes de pagamento carreados aos autos;
d) Determinar que os valores objeto da condenação à restituição sejam atualizados nos termos do Código Civil, com as alterações introduzidas pela Lei nº 14.905/2024, da seguinte forma: (1) correção monetária pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA-IBGE), nos termos do art. 389, parágrafo único, do Código Civil, a contar da data de cada desembolso; e (2) juros de mora a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, pela taxa legal prevista no art. 406, § 1º, do mesmo diploma, correspondente à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (SELIC) deduzido o IPCA, considerando-se os juros iguais a zero no período em que essa taxa apresentar resultado negativo (art. 406, § 3º, do Código Civil). Fica vedada a cumulação com qualquer outro índice de correção monetária ou taxa de juros.
Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios nesta fase processual, nos termos do art. 55, caput, da Lei nº 9.099/95.
Desde já, ficam as partes cientes de que, havendo interposição de recurso inominado e requerimento de concessão da gratuidade da justiça, deverão de plano comprovar, por meio de documentos, a alegada hipossuficiência (art. 99 do Código de Processo Civil).
Interposto recurso inominado e comprovado o recolhimento do preparo, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões no prazo de 10 (dez) dias. Após o juízo de admissibilidade, remetam-se os autos à Turma Recursal.
Caso haja o pagamento voluntário do valor da condenação, fica autorizada, desde já, a imediata expedição de alvará em favor da parte requerente, mediante verificação expressa de poderes.
Oportunamente, com o trânsito em julgado e não havendo novos requerimentos, arquivem-se os autos com as baixas e cautelas de praxe.
Expeça-se o necessário.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se.
Caldas Novas, datado e assinado digitalmente.
Vanessa Ferreira de Miranda
Juíza de Direito
