Inteiro teor
Estado de Goiás
Poder Judiciário
2ª Vara Cível da Comarca de Valparaíso de Goiás
Rua Alemanha, 150, Parque Esplanada III, CEP 72.870-000, Fone: (61) 3615-9600
SENTENÇA
Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível
Processo nº: 5316431-16.2026.8.09.0162
Valor da Causa: R$ 100.000,00
Requerente: Jose Alef Mota Da Silva
Requerido: Banco Do Brasil Sa
Trata-se de AÇÃO DE SUSPENSÃO DE PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C TUTELA DE URGÊNCIA ANTECIPADA, proposta por JOSÉ ALEF MOTA DA SILVA, em desfavor de BANCO DO BRASIL S.A., partes devidamente qualificadas nos autos.
Na petição inicial (mov. 1), o REQUERENTE alega que firmou contrato de financiamento habitacional com o REQUERIDO em 2013, no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida. Após período de inadimplência, foi notificado para purgar a mora em 15 dias. Afirma que, embora o prazo tenha esgotado, a consolidação da propriedade em nome do credor ainda não havia sido averbada na matrícula do imóvel, o que, segundo o artigo 26-A, §2º, da Lei 9.514/97, lhe garantiria o direito de quitar o débito até a data da referida averbação. Sustenta que tentou exercer esse direito, mas foi impedido por uma circularidade de informações entre o BANCO e o cartório, que se recusavam a viabilizar o pagamento, conforme comprovam áudios anexados. Fundamenta seu pedido no direito de purgar a mora, no abuso de direito por parte do credor, na aplicabilidade do regime mais favorável do Decreto-Lei 70/66 e no direito fundamental à moradia. Requereu, em tutela de urgência, a suspensão do procedimento extrajudicial e a determinação para que o REQUERIDO viabilize a purgação da mora.
Ao final, o REQUERENTE pediu a confirmação da tutela de urgência para declarar seu direito de purgar a mora, anular eventuais atos de consolidação ou leilão, e determinar ao REQUERIDO que viabilize o pagamento do débito, sob pena de multa diária. Requereu, ainda, a concessão da gratuidade de justiça e a condenação do REQUERIDO ao pagamento das custas e honorários.
Em decisão, este Juízo deferiu a gratuidade de justiça, mas indeferiu o pedido de tutela de urgência. Ainda fundamentou que, como a própria parte informou que a consolidação da propriedade ainda não fora averbada, o bem permanecia em nome do devedor, o que afastava o perigo de dano imediato e concreto de desapossamento, requisito essencial para a concessão da medida.
Na petição de mov. 15, o REQUERENTE reiterou o pedido de tutela de urgência. Argumentou como fato superveniente a demora de 106 dias para a citação do REQUERIDO, o que agravaria o perigo de dano, pois o procedimento extrajudicial continuava em andamento sem que o processo judicial avançasse.
O REQUERIDO, BANCO DO BRASIL S.A., apresentou contestação (mov. 19). Preliminarmente, impugnou a gratuidade de justiça. No mérito, defendeu que, com a consolidação da propriedade, o que se comprovou com a juntada da matrícula do imóvel que registra a averbação em 4/5/2026, o direito do devedor se resume à preferência na arrematação, conforme a Lei 9.514/97, com a redação dada pela Lei 13.465/2017. Afirmou que, nesse ínterim, não recebeu qualquer informação do REQUERENTE sobre a intenção de purgar a mora e que os atos do cartório possuem fé pública.
Em réplica à contestação (mov. 24), o REQUERENTE sustentou que a própria documentação do REQUERIDO confirma sua tese. Apontou que a consolidação da propriedade ocorreu em 4/5/2026, mas sua tentativa de pagamento, documentada e obstruída, se deu em 6/4/2026, ou seja, na janela legal que a lei lhe assegurava. Refutou a alegação de que não houve procura, afirmando que os áudios não foram impugnados e que o extrato de restrição de crédito juntado pelo REQUERIDO não se presta a provar a ausência de atendimento.
Em nova petição de fato superveniente de 15/9/2026 (mov. 25), o REQUERENTE informou que o imóvel foi levado a leilão, com a 1.ª praça em curso até 23 de setembro e a 2.ª praça prevista para encerrar em 30/9/2026. Alegou que a designação do leilão materializava o perigo de dano que a decisão anterior afastara. Apontou, ainda, irregularidades no edital, como a descrição incorreta da área do imóvel e a informação inverídica de que estaria “ocupado por terceiros”. Reiterou o pedido de suspensão do leilão.
O REQUERENTE comunicou a interposição de agravo de instrumento contra o indeferimento tácito dos pedidos de tutela de urgência formulados nos movimentos 15 e 25 (mov. 26).
É o relatório do necessário. DECIDO.
Ressalta-se que o processo teve tramitação normal e foram observados os interesses dos sujeitos da relação processual quanto ao contraditório e à ampla defesa, consagrando-se, assim, o devido processo legal (CF/88, art. 50, inciso LV).
Antes de adentrar ao mérito, passa-se à análise da impugnação à gratuidade da justiça.
1. Impugnação à Assistência Jurídica Gratuita
O artigo 99, § 3º, do Código de Processo Civil, estabelece uma presunção de veracidade em favor da alegação de insuficiência deduzida por pessoa natural.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reiteradamente decidido que a simples declaração de hipossuficiência é, em regra, suficiente para a concessão do benefício, não sendo lícito ao julgador exigir, de plano, a comprovação da condição financeira, a menos que existam nos autos elementos concretos que afastem tal presunção.
Nesse sentido:
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. SÚMULA 182/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. PESSOA FÍSICA. HIPOSSUFICIÊNCIA. PRESUNÇÃO RELATIVA. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Não configura ofensa aos arts. 11, 489 e 1.022 do CPC/2015 o pronunciamento da Corte de origem que examina e decide, de modo claro, objetivo e fundamentado, a controvérsia, ainda que ancorada em fundamentos distintos daqueles indicados pelas partes. 2. Nos termos desta Corte, a simples declaração de hipossuficiência da pessoa natural, ainda que dotada de presunção juris tantum, é suficiente ao deferimento do pedido de gratuidade de justiça, quando não ilidida por outros elementos dos autos. 3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada, e, em novo julgamento, conhecer do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial, com o fim de conceder a gratuidade de justiça em favor da recorrente. (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 2269287 SP 2022/0396518-9, Relator: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 05/06/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/6/2023)(grifo nosso).
No caso em tela, a impugnação da parte requerida é genérica e não traz qualquer elemento concreto que infirme a presunção de veracidade da declaração do requerente.
Dessa forma, REJEITO a impugnação apresentada pela parte requerida e MANTENHO os benefícios da assistência judiciária gratuita em favor da parte requerente.
Superada a questão acima, passa-se à análise de mérito.
2. Mérito
A controvérsia não consiste em saber se o requerente poderia purgar a mora após a consolidação da propriedade. O ponto decisivo é anterior: saber se ele tentou exercer o direito de purgação quando a consolidação ainda não havia sido averbada.
O art. 26-A, § 2º, da Lei nº 9.514/1997 assegura ao devedor fiduciante o pagamento das parcelas vencidas e das despesas pertinentes até a data da averbação da consolidação, hipótese em que convalesce o contrato de alienação fiduciária:
“Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo.
(...)
§ 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária”.
A norma estabelece marco temporal objetivo: a averbação da consolidação. Antes desse ato, permanece assegurada a possibilidade de regularização prevista no dispositivo.
No caso, a averbação ocorreu somente em 4/5/2026 (mov. 19 - arq. 11, fls. 236/239 do PDF). O requerente, contudo, afirma ter procurado o cartório e a agência bancária em 6/4/2026, quando ainda transcorria o período legal.
Os áudios juntados com a petição inicial registram que a consolidação ainda não havia ocorrido, enquanto o preposto do banco teria orientado o requerente a buscar solução judicial.
O requerido não negou especificamente os atendimentos realizados ao requerido antes da consolidação da propriedade, não impugnou a autenticidade dos arquivos de áudio e não apresentou registros internos capazes de demonstrar que forneceu ao requerente as informações necessárias à purgação da mora.
Dessa forma, conclui-se que o requerente tentou exercer o direito de purgação da mora antes da averbação da consolidação, mas foi impedido pela ausência de canal efetivo para obtenção do valor atualizado do débito.
A consolidação posterior não pode validar o resultado produzido pela frustração do exercício de direito que ainda estava vigente. O requerido não pode se beneficiar da própria conduta omissiva, consistente em não viabilizar o pagamento no período legal.
Ainda, o requerido invoca o entendimento segundo o qual, após a consolidação da propriedade, o devedor passa a ter apenas direito de preferência.
De fato, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, após a entrada em vigor da Lei n.º 13.465/2017, consolidada a propriedade sem purgação da mora, assegura-se ao devedor fiduciante o direito de preferência previsto no art. 27, § 2.º-B, da Lei n.º 9.514/1997.
Confira-se:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. TEMA 1288. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. APLICABILIDADE DA LEI Nº 13.465/2017 A CONTRATOS CELEBRADOS ANTES DE SUA VIGÊNCIA. RECURSO PROVIDO. 1. Recurso especial interposto por instituição financeira contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que, em ação anulatória de execução extrajudicial cumulada com pedido de suspensão de leilão e restituição de prazo para purgação da mora, manteve a sentença que permitiu a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, mesmo após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017.2. A questão em discussão consiste em saber se a alteração introduzida pela Lei nº 13.465/2017 ao art. 39, II, da Lei nº 9.514/97 tem aplicação restrita aos contratos celebrados sob sua vigência, não incidindo sobre os contratos firmados antes da sua entrada em vigor, ainda que constituída a mora ou consolidada a propriedade em momento posterior ao início de vigência. 3. A Lei n. 13.465/2017, ao introduzir o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, alterou o regime jurídico da purgação da mora em contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, estabelecendo que, após a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor, não é mais possível a purgação da mora, sendo garantido ao devedor apenas o direito de preferência na aquisição do imóvel.4. A aplicação da Lei n. 13.465/2017 deve considerar a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, sendo irrelevante a data de celebração do contrato. 5. Nos casos em que a consolidação da propriedade ocorre após a entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017 e a mora não foi purgada, aplica-se o regime jurídico da lei nova, assegurando ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência. 6. O acórdão recorrido violou a legislação federal ao restringir a aplicabilidade da Lei n. 13.465/2017 aos contratos firmados após sua vigência, contrariando o entendimento consolidado nesta Corte Superior.7. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que a matéria contida no art. 6º da LINDB tem caráter constitucional, sendo inviável sua apreciação em recurso especial. 8. Tese para os fins do art. 1.040 do CPC/2015: Tema 1288. 1) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e 2) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.9. Julgamento do caso concreto: Recurso especial provido para reformar o acórdão de origem e julgar improcedente a ação. (STJ - REsp: 00000000000002126726 SP 2024/0063978-7, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 10/12/2025, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJEN 17/12/2025)(grifo nosso).
Esse entendimento, contudo, não afasta a pretensão deduzida nestes autos.
No presente caso, o requerente afirma, e os elementos dos autos confirmam, que buscou efetuar o pagamento antes da consolidação, mas não conseguiu fazê-lo por obstáculo imputável ao requerido.
O direito de preferência somente poderia ser invocado como consequência de uma consolidação válida e de uma purgação não realizada por iniciativa do devedor. Não pode ser utilizado para legitimar consolidação ocorrida após frustrada a tentativa comprovada de pagamento.
Também não prospera a invocação do contrato celebrado em 2013 como fundamento para aplicação automática do regime do Decreto-Lei n.º 70/1966. O Superior Tribunal de Justiça considera relevante, para a incidência do regime posterior à Lei n.º 13.465/2017, a data da consolidação da propriedade e da purgação da mora, e não apenas a data de celebração do contrato:
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA. 1. Ação anulatória de ato jurídico ajuizada em 19/02/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/03/2022 e atribuído ao gabinete em 04/07/2022. 2. O propósito recursal consiste em decidir acerca da possibilidade de o mutuário efetuar a purgação da mora, em contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. 3. De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei nº 16.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997. Precedentes. 4. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. 5. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997"( REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020). 6. Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária. 7. Recurso especial conhecido e não provido. (STJ - REsp: 2007941 MG 2022/0176837-0, Data de Julgamento: 14/02/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/2/2023)(grifo nosso).
A procedência decorre, portanto, do art. 26-A, § 2º, da Lei n.º 9.514/1997 e da comprovação de que o requerente tentou pagar antes da consolidação, não da aplicação irrestrita do art. 34 do Decreto-Lei n.º 70/1966.
In casu, a averbação da consolidação ocorreu em 4/5/2026, após a tentativa de purgação realizada em abril de 2026 e depois do ajuizamento da presente demanda.
Reconhecida a obstrução do exercício do direito de purgação, a consolidação não poderia produzir efeitos contra o requerente sem que lhe fosse oportunizado o pagamento do débito atualizado.
Consequentemente, devem ser desconstituídas a averbação Av-08 da matrícula nº 58.617 e os atos expropriatórios posteriores dela decorrentes, inclusive o leilão identificado como ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA nº 2026/970012, lote 075, bem nº 512677326 (mov. 25 - arq. 3).
Ato contínuo, reconhecido o direito do requerente, cabe ao requerido apresentar o valor atualizado do débito, com discriminação das parcelas vencidas, encargos e despesas legalmente exigíveis.
O requerente deverá efetuar o pagamento integral do montante apurado no prazo a ser fixado, não sendo possível, nesta sentença, autorizar parcelamento sem concordância do credor ou previsão contratual específica.
A obrigação de fazer será cumprida mediante apresentação da memória discriminada do débito e disponibilização de meio efetivo para pagamento.
Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil:
a) JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados por JOSÉ ALEF MOTA DA SILVA em face de BANCO DO BRASIL S.A.
b) DECLARO que o requerente tinha direito de purgar a mora até a averbação da consolidação da propriedade, ocorrida em 4/5/2026, tendo tentado exercer esse direito anteriormente, mas sido impedido de efetuar o pagamento pela ausência de disponibilização do valor atualizado do débito.
c) DECLARO a nulidade da averbação Av-08 da matrícula n.º 58.617, determinando o cancelamento do ato registral.
d) DECLARO a nulidade dos atos expropriatórios posteriores, inclusive do leilão ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA n.º 2026/970012, lote 075, bem n.º 512677326.
e) DETERMINO ao requerido que, no prazo de 5 dias da intimação desta sentença, apresente planilha discriminada e atualizada do débito, incluindo parcelas vencidas, encargos e despesas legalmente exigíveis.
f) Apresentado o débito, INTIME-SE o requerente para efetuar o pagamento no prazo de 15 dias, mediante depósito judicial.
g) Cumprido o pagamento, DETERMINO o restabelecimento do contrato de financiamento e a adoção dos atos necessários à regularização da garantia fiduciária.
h) CONCEDO, desde logo, a TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA, com fundamento no art. 300 do CPC, para DETERMINAR que o requerido se abstenha imediatamente de promover quaisquer atos de consolidação, leilão, alienação ou desocupação do imóvel objeto da matrícula n.º 58.617, sob pena de multa diária, sem prejuízo da eficácia dos demais comandos desta sentença.
h.1. Ressalta-se que a intimação para o cumprimento do disposto acima deverá ser pessoal, visto que a obrigação de fazer determinada deve ser cumprida pela própria parte (art. 231, § 3º, CPC), sendo ela um requisito para a posterior exigibilidade das astreintes, em observância ao entendimento consolidado na Súmula 410 do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
i) Fixo multa diária de R$ 1.000,00, limitada inicialmente a R$ 50.000,00, para o caso de descumprimento das obrigações impostas;
j) ATRIBUO À PRESENTE DECISÃO FORÇA DE OFÍCIO E MANDADO, para que, após o trânsito em julgado, o requerente ou seu advogado regularmente constituído possa apresentá-la diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis de Valparaíso de Goiás/GO, a fim de requerer o cancelamento da averbação Av-08 e a averbação desta decisão na matrícula n.º 58.617, caso purgada a mora e restabelecido o contrato de financiamento.
Em razão da sucumbência, condeno o requerido ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa.
Opostos embargos de declaração, intime-se a parte contrária para apresentação de contrarrazões, no prazo legal. Após, com ou sem manifestação, tornem os autos conclusos.
Outrossim, em atenção ao disposto no § 3.º do art. 1.010 do CPC/2015, que retirou o juízo de admissibilidade deste 1.º grau de jurisdição, caso interposto recurso de apelação, caberá à serventia, mediante ato ordinatório, abrir vista à parte contrária para contrarrazões, no prazo de 15 dias, nos termos do art. 1.010, § 1.º, do CPC/2015.
Idêntico procedimento deverá ser adotado nas hipóteses de recurso adesivo (art. 1.010, §2º, do CPC/2015) e impugnação de decisão interlocutória não agravável trazida nas contrarrazões da apelação (art. 1.009, § 2º, CPC).
Após concluídas as intimações e decorridos os prazos, remetam-se os autos ao E. Tribunal de Justiça.
Sem mais requerimentos, proceda-se às baixas e comunicações pertinentes.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se.
Sentença registrada automaticamente no sistema e publicada.
Autorizo o servidor judiciário a assinar o mandado e demais documentos do processo.
Nos moldes do artigo 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de Goiás – CGJGO, cópia deste despacho/decisão servirá como ofício/mandado.
Decisão datada e assinada eletronicamente, conforme art. 1º, § 2º, inc. III, a, da Lei n.º 11.419/06. Para conferência da autenticidade, utilize o código de validação do documento e acesse o site do TJ/GO.
LÍLIA MARIA DE SOUZA
Juíza de Direito
(Em respondência – Decreto Judiciário nº 3039/2026)
